东莞开发商年终全面冲刺 楼市热销局面再次回归

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境：政策环境“事不关己”  东莞楼市忙冲刺

全国市场方面，尽管未来房地产市场充满变数，但龙头企业已提前完成目标，而中小企业则年底奋力冲关。年底销售淡季加信贷收紧、政策趋紧的宏观环境下，对于最后2个月的楼市，部分开发商“消极”应对，采取“拖”或自然销售的策略，期待2014年三四月份市场有所转机，整体对明年楼市预期看好。

东莞市场方面，似乎政策环境“事不关己”，大家忙的不亦乐乎，各大开发商依然按照原营销计划执行，多个新盘加紧蓄客，预计在近期开盘，旧盘则加大营销力度冲刺年关。

2、新增供应：临深镇区成为供应主战场  新世纪领居公寓产品上市

随着年底的逐渐接近，未完成销售目标的开发商也加大了推货量。上周（2013.11.18-11.24）东莞全市共有8个项目有商品房新增供应，合计住宅新增1900套，面积约17.89万㎡，环比上涨25%，其中临深片区是上周住宅供应的主战场，共有1052套12.18万㎡的洋房产品供应，面积占比为68%；非住宅新增543套，面积约1.15万㎡，环比下滑77%，主要是南城的江南第一城有495套车库供应。

3、成交情况： 政策稳定开发商年终冲刺  楼市热销局面回归

据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2013年11月18日-2013年11月24日）东莞楼市住宅成交1631套（成交量与10月第二周成交持平），合计18.07万㎡，面积环比上涨24%，扭转前两周下滑的态势，楼市热销期回归。

主要原因是：一、十八届三中全会公报内容中未提及房地产的调控，政策环境稳定并未从严，原先持观望情绪的买卖双方再度积极入市；二、上周东莞楼市迎来会后首个推货高潮，超过25个项目举办了营销活动，新推的项目表现在莲湖山庄首期83套300—1000㎡别墅产品、盛和雅居推出一期93-127平米的刚需精品、沿海江湾国际新推莱茵轩1号楼73-92㎡刚需产品等；三、尾盘清货响起，如清华居、中信凯旋公馆、中信森林湖兰溪谷、保利红珊瑚、金众金域中央等项目，以“价格优惠”刺激购房者出手；四、投资产品入市欲望强烈，如万科SOHO国际、万达财富SOHO、中熙松湖国际商寓等项目的公寓产品目前进行认筹，预计年底将会批量上市。

非住宅方面，开发商为冲业绩也加快此类产品的入市，本周如大朗碧桂园地下停车位全面公开发售、绿茵温莎堡70-160㎡商业纯街铺开盘、碧桂园柏丽湾推18㎡-56㎡商铺等。

4、成交均价：镇区低价位的项目持续热销  住宅均价呈现下滑态势

上周东莞住宅均价为8312元/㎡，环比下滑5%，呈现两周下滑的态势，其中公寓为9604元/㎡，普通洋房均价为7582元/㎡，豪宅洋房为12202元/㎡，别墅为16244元/㎡。而价格下滑主要是由普通洋房的签约所拉低的，上周洋房签约前十仍以镇区的项目为主，均价低于“8千”占了7席，如中堂富盈公馆签约141套，均价仅为6254元/㎡；道滘新世纪颐龙湾86套，均价6982元/㎡；塘厦碧桂园天麓山85套，均价7023元/㎡；大朗碧水天源荔景湾84套，均价7188元/㎡。

5、区域供需：凤岗实现三连冠  富盈公馆热销支撑中堂摘下亚军

上周凤岗以174套蝉联冠军，实现三连冠，签约的主力项目为三正卧龙山一号（86套）、永江臻萃园（23套）、名流印象花园（17套）等项目。中堂则由富盈公馆一盘集中签约145套的贡献摘下亚军，进入前三。塘厦排名季军，支撑项目为碧桂园天麓山、万科朗润园、金海怡景花园等。从新增货量来看，凤岗上周新增8.77万㎡排区域住宅供应冠军，在如此大供应量支撑下，预计未来几周凤岗成交量仍然可观。

6、产品成交：70-100㎡刚需当道  130-160㎡改善型产品持续热销

上周70-100㎡刚需产品成交742套，占总量57%，环比下滑6%；100-130㎡的首次改善产品签约382套，环比上涨57%；130-160㎡较高层次改善产品成交172套，环比上涨91%，大户型成交增长态势明显。

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1待拍土地：本周无待拍地块信息

1.2出让土地：樟木头樟洋村再推商服用地    寮步商住地起始楼面价超三千

上周3宗商住商服用地在东莞国土交易网进行了挂牌公示，合计约有9.08万㎡的土地待入市。樟木头出让的是位于樟洋社区的商服用地，地块面积约2.51万㎡，起始楼面地价约1128元/㎡，这也是樟洋社区在今年出让的第二宗商服用地，第一宗已被深圳市绿晟投资发展有限公司拿下。此次寮步出让的是含金量十足的商住用地，地块位于已经纳入中心城区的横坑村，出让面积约4.5万㎡；因规划的利好，以及周边配套设施的逐步完善等因素，区域土地价值也水涨船高，此地块的起始楼面地价高达3089元/㎡。而桥头出让的是位于桥鸿路，面积约2.07万㎡的商住地，地块容积率在1与4之间，起始楼面地价约900元/㎡。

1.3土地成交：中熙地产再收石碣“高价地”地块    联华国际斩获望牛墩三宗地块

上周4宗待拍商住商服用地的竞拍已经落下了帷幕，战况喜人，有3宗商住用地皆溢价成交。其中溢价率最高的是位于石碣镇刘屋社区的商住用地，出让面积约5.86万㎡，在经过有7家公司120轮激烈报价后，最终由中熙地产旗下的子公司—东莞市长裕富泽园建造有限公司以27412万元斩获，溢价率高达91.53%，折合楼面地价3601元/㎡，是迄今为止石碣土地市场楼面地价最高的一宗地块。

而令人瞩目的望牛墩3宗连体商住商服用地则分别被联华国际集团旗下的东莞市中晖置业有限公司、东莞市莞乡商住区有限公司、东莞市宏峰商业发展有限公司分斩获，合计出让面积约12.1万㎡。据悉，三宗地块位于广深高速和北环路旁，靠近赤滘河、横涌海，江景资源丰富，邻近望洪枢纽站；虽然目前生活配套欠缺，居住氛围十分不成熟，但随着水乡片区规划的逐步落实，望洪枢纽站片区或将成为水乡区域的核心地带，而该项目可直接辐射望洪板块带来的利好。

2、房地产市场

2.1新开工：2大纯新项目开工   寮步中惠松湖城动土

上周东莞全市共有2个项目取得开工许可证，合计住宅建筑面积约14.62万㎡，环比下滑54%；非住宅面积约3.66万㎡，环比下滑56%。2个开工项目除了全是纯新项目开工外，另一大特点是项目报规的时间减少；如位于寮步的中惠松湖城是今年4月拿地，时隔不到7个月就开工；而厚街的亿佳商业中心从报规到开工也不足3个月。

2.2新增供应：临深镇区成住宅供应主战场    新世纪领居公寓产品上市

随着年底的逐渐接近，未完成销售目标的开发商也加大了推货量。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周（2013.11.18-11.24）东莞全市共有8个项目有商品房新增供应，合计住宅新增1900套，面积约17.89万㎡，环比上涨25%；非住宅新增543套，面积约1.15万㎡，环比下滑77%，主要是南城的江南第一城有495套车库供应。

从住宅产品供应结构来看，刚需户型供应虽然依然强势，但所占比例有所下滑，90-130㎡的产品新增949套，占住宅总供应的50%，环比减少13%；因有新世纪领居的624套32-77㎡的公寓产品加盟，上周公寓供应占比为33%。从供应量来看，有4个项目有超20万㎡的住宅产品供应，分别是凤岗的翠湖豪苑和三正卧龙山一号、清溪的新项目盛和雅居、大岭山新世纪领居；而从推货区域来看，临深片区又一次成为了供应主战场，3个区域4大项目合计1052套12.18万㎡的洋房产品供应，面积占比为68%。

2.3楼市成交

2.3.1总体情况：政策稳定开发商年终冲刺   楼市热销局面回归

据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2013年11月18日-2013年11月24日）东莞楼市住宅成交1631套，合计18.07万㎡，面积环比上涨24%，扭转降温的态势，楼市热销期回归。

2.3.2供需量价走势：镇区低价位的项目持续热销  住宅均价呈现下滑态势

上周东莞住宅均价为8312元/㎡，环比下滑5%，呈现两周下滑的态势，其中公寓为9604元/㎡，普通洋房均价为7582元/㎡，豪宅洋房为12202元/㎡，别墅为16244元/㎡。而价格下滑主要是由普通洋房的签约所拉低的，上周洋房签约前十仍以镇区的项目为主，均价低于“8千”占了7席。

2.3.3物业类型成交：洋房签约1411套为主力  厂房成交环比上涨7成

2.3.4产品类型成交：70-100㎡刚需依然当道  130-160㎡产品持续热销

2.3.5、成交排名

2.3.5.1、区域成交排名：凤岗实现三连冠  富盈公馆热销支撑中堂摘下亚军

上周凤岗以174套蝉联冠军，实现三连冠，签约的主力项目为三正卧龙山一号（86套）、永江臻萃园（23套）、名流印象花园（17套）等项目。中堂则由富盈公馆一盘集中签约145套的贡献摘下亚军，进入前十。塘厦排名季军，支撑项目为碧桂园天麓山、万科朗润园、金海怡景花园等。从新增货量来看，凤岗上周新增8.77万㎡排名仍排冠军，在如此大供应量支撑下，预计未来几周凤岗成交量仍然可观。

2.3.5.2个盘成交排名

2.3.6成交明细

2.3.6.1普通住宅面积区间成交： 90-100㎡刚需产品持续热销  占总量27.3% 

2.3.6.2别墅产品面积区间成交：300-400㎡别墅产品受宠  占总量五成以上

2.3.6.3住宅各单价区间成交：7000-8000元/㎡产品签约突出   占总量28.3%

2.3.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡产品仍为主力   占总量50%

2.3.7楼盘活动：3旧盘+2个纯新项目开盘   多个纯新项目火热认筹中

三、宏观经济政策环境

3.1国内：

3.1.1经济环境：

3.1.1.1  美联储官员预计 美货币政策未来几年将整体宽松

美国亚特兰大联储总裁丹尼斯·洛克哈特11月23日表示,削减量化宽松政策(QE)规模应当会进入美联储接下来几次货币政策会议的议题中;但他同时预计,未来几年时间里,美联储货币政策都将可能保持总体宽松。

洛克哈特表示,美联储将在经济和市场都做好准备时缩减购债规模,预期美联储退出QE时的情况可控; 他进一步强调,即便美联储开始缩减QE,但货币政策可能会维持非常宽松一段时间,可能会延续数年。

3.1.1.2  国家统计局：GDP核算体系将作重大修订

18日发布消息称已制定了修订中国国民经济核算体系的初步计划和框架，最终文本将在2014年底或2015年初公布。新的核算体系将更符合国际惯例，并会扩大中国的GDP数值。　　国家统计局副局长许宪春透露，新核算体系主要涉及五大方面的变革，其中土地承包经营权流转收入或将计入财产收入。

3.1.2政策环境：

3.1.2.1 财政部：房产税立法拟清费立税

财政部部长楼继伟近日接受媒体采访时表示，将加快房产税立法和改革步伐，减少房产建设和交易环节税费，清费立税，增加房产保有环节的税收。　　“十八届三中全会提出逐步提高直接税比重，其中包括加快房产税立法并适时推进改革。下一步，房产税改革方向是减少房产建设和交易环节税费，增加保有环节税收，配套推进清费立税。”楼继伟说。对于消费税、税收优惠政策，楼继伟指出，还将推进消费税改革，调整消费税征收范围、环节、税率，进一步发挥消费税对高耗能、高污染产品及部分高档消费品的调节力度。同时，区域发展规划应与税收优惠政策脱钩，今后原则上不再出台新的区域税收优惠政策，税收优惠政策统一由专门税收法律法规规定。

3.1.2.2卫计委：单独二胎政策有利于延缓人口老龄化

  实践证明，实行计划生育政策，符合国家长远发展，符合群众根本利益，是完全正确的，必须长期坚持。在国家卫生计生委主任李斌的眼中，逐步调整完善计划生育政策，关系经济社会发展全局。  11月15日出版的 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）“坚持计划生育的基本国策，启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策，逐步调整完善生育政策，促进人口长期均衡发展。”而单独两孩政策有利于延缓人口老龄化速度。

3.1.2.3两部委击碎小产权房“转正”梦

24日，国土资源部、住房城乡建设部联合召开坚决遏制违法建设、销售“小产权房”问题视频会议，部署“小产权房”整治工作，“对在建、在售的坚决叫停，并依法查处”。在两天前的22日，两部委还联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》。这是官方又一次明确强调“小产权房”不存在“转正”的可能性。

3.1.3楼市环境：

3.1.3.1  广州出台楼市新政:限购年限升至3年 二套首付七成

为进一步巩固调控成果，稳定住房价格，11月18日市政府办公厅印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》。

调整第二套住房贷款的首付款比例，由中国人民银行广州分行在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例调整为不得低于70%。

3.1.3.3  房地产资本进入医疗市场进入新阶段

随着政策利好，医药企业、地产大鳄、国际资本纷纷进入民营医院分享医疗服务领域开放的饕餮大餐。开发商试水“医疗地块”的行为是具有前瞻性的，住宅+医疗地产的模式在未来将更被大众所接受和喜爱。

从国外以及国内一线城市的经验来看，包括房地产在内的业外资本对医疗领域的追逐已是来势汹汹。老龄化的进程肯定伴随着医疗保健服务业的需求增长，尤其是现在中国已进入中等收入国家，对医疗保健的要求会越来越高，而当下医疗保健业占总体经济的比重却很低。

业内人士也表示，“住宅+医疗”这种模式首先得益的是业主，当然跟着得益的是开发商。在一些一线城市，有一家好的医院与养生公寓配套的房子卖得非常好。同时，地方政府也非常欢迎这种模式。所以房地产与医疗结合是一种有效资源整合，通过提供理想的医疗服务来提升房产品质，最终实现1+1>2的双赢效应。

3.1.3.4深圳：前海将启动产业用房建设

深圳前海管理局近期表示，前海年底前除了推出四宗地块专供香港企业主导开发外，还将集中启动一批重大基础设施项目和500万平方米产业用房的建设。前海今年22个新建项目将在12月31日前全部开工，并在年底前完成2014年建设项目的前期工作。同时，前海将借鉴美国硅谷经验，启动企业公馆建设。目前，前海平均每天有10家以上的企业入驻，迄今已批复入区企业1800多家，注册资本超过2000亿元。

3.1.3.5广州：写字楼单价破6万元/平方米

今年第三季度，广州甲级写字楼的价格保持稳定增长，环比上升2.6%，达33796元/平方米。近期更出现了突破6万元/平方米的成交高价。在最近一季度，越秀区步云天地展贸式写字楼成交签约均价达61758元/平方米，是广州写字楼成交的最高价。此前南丰智库表示，在2012年广州出现的写字楼最高成交均价为53987元/平方米，同为步云天地，一年涨了15%。

3.1.3.6温州：楼价下跌25个月

温州楼价已连续25个月下跌，部分高档楼盘价格甚至遭“腰斩”。但事实上，温州楼价仍在高位运行。数据显示，温州楼市近期均价排在全国第8位，很多楼价是杭州同等房价的近两倍。来自全国乃至全世界的温州商人通过贷款还贷、直接投资或间接消费等途径回款温州，从而使断裂的时间延后，楼市面临的风险可能更大。

3.2东莞：

3.2.1经济环境：

3.2.1.1  广深沿江高速深圳段将试运，广州--深圳1小时可达

21日上午9时，广深沿江高速深圳段将试运行，月亮湾大道立交--福永立交路段正式开通。深圳市交委表示，目前深圳段主线已具备开通条件，预计今年12月将实现全线通车。截弯取直的沿江高速全面开通后，广州--深圳1小时可达，更省钱省时！ 

3.2.1.2 巴中贸促会总部基地东莞奠基

23日，“走进南美”东莞-巴西经贸交流系列活动在寮步举行，双方开展了经贸合作推介以及企业交流，期间，巴中贸促会总部基地正式奠基。本次活动是东莞“走进南美”系列活动的延续，是双方务实推动经贸合作的重要举措。

巴中贸促会总部基地位于寮步镇香市路西侧。该基地计划用地面积为35亩，总投资为6亿元。项目落成后，以企业总部办公为主，汇集投资、采购、展览、国际贸易管理、物流、研发、资金结算、巴西产品销售及支持服务等多项营运职能。项目落成首年预计实现出口值20亿元，项目落成后3年预计年出口值达40亿元，落成后5年预计年出口值达60亿元，落成10年预计年出口值超100亿元。

3.2.1.3全市77个轨道站场将进行TOD开发 首批开发站点公布

11月19日，通过交通配套先行来带动周边配套升值的TOD模式，将在东莞正式上马。记者昨日获悉，市政府已经下发《东莞市轨道交通站场TOD规划建设工作实施方案》，将实施土地开发增值反哺轨道交通建设策略，助力轨道建设。

TOD模式是“以公共交通为导向”的城市开发模式，在实践中，以城市轨道交通的应用居多。该理念一方面在开展编制城市交通规划时，以大运量、高效率、环境友好的轨道交通为骨干，配合步行及地面公交接驳，从而减少市民出行对地面交通的需求；另一方面，在开展编制城市规划时，以轨道交通车站为中心，进行高密度的写字楼、住宅等综合开发，使居住、就业集中在车站的吸纳范围内，实现周边土地价值的最大化。

3.2.2政策环境：

3.2.2.1 东莞今年开建3386套公租房 

记者21日从市住建局获悉，东莞今后将主打公租房，统筹解决廉租房、经适房、新就业职工及外来务工人员的住房保障需求。今年，东莞领到省里下达的3000套保障房建设任务。市住建局相关负责人表示，松山湖幸福花园项目3386套公租房已开始动工建设。

3.2.2.2 东莞推进宅基地确权

20日东莞市政府出台了《东莞市建设全国农村综合改革示范试点实施方案》(以下简称《方案》)，其中提出，要以保护农民合法财产权益和持续增收为核心，以深化农村集体产权制度改革为主线，推进农村集体产权确权登记颁证，加快农村集体经济组织转型改制，创新农业经营体制机制，探索新型城镇化与新农村建设协调发展机制。东莞市的水乡特色发展经济区、莞城街道、黄江镇和虎门镇，日前被定为全国农村综合改革示范试点。

3.2.2.3 周边有变电站或垃圾焚烧场卖楼时要公示

从20日起，在商品房销售市场，开发商须公示需要提请购房人注意的特殊事项，包括项目周边不利因素，所售房屋享受特殊政策或政策限制，赠送学位的相关政府批文等，且商品房价格须明码标价。商品房每套的面积、价格是多少，哪套房已订可售，楼盘周边是否有变电站、垃圾焚烧场等不利因素要在售楼现场进行公示。