瑞峰发布：2013年东莞房地产市场回顾及2014年展望

　　第一部分：回顾

　　(一)2013年宏观经济形势回顾

　　经济“震荡”低迷不稳 出台政策刺激内需

　　年度关键词：中国大妈，钱荒，信贷收紧，十八大三中全会，贷款七折利率下限取消

　　2013年4月受国际国内经济环境的影响，黄金价格大跌，这时涌现出 “中国大妈”抢金热潮，但6月最后一周国际黄金价格继续下跌至330元/克，“中国大妈的黄金梦”被这一噩耗击碎，截止目前多地金价已破300元/克大关，部分地区低至287元/克，就今后国际金价走势来看，继续回落几率较大，所以投资不能过度依赖黄金。

　　6月份爆发的“钱荒”，主要是对银行敲醒警钟，期限错配问题使整个市场瞬间失去了流动性，导致资金紧张，但并没有影响到实体经济。对于房企来说，因资金紧张房贷额度收紧，无法正常签约销售;对于购房者来说，贷款条件严格了，放款时间变长影响其购房动力。

　　经国务院批准，中国人民银行决定，自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制。其中，取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，取消贷款下限后，将提升商业银行自主定价能力，对促进金融支持实体经济发展、经济结构调整与转型升级具有重要意义。

　　11月中央召开十八届三中全会后，未来经济政策走向成为业内业外翘首以待的关注点，本届政府以“稳增长、调结构、促改革”为主基调，在稳健货币政策环境下，调整资源配置结构，利用市场经济之手推动社会和经济发展。随后一系列政策动向释放，如扶持实体企业、房地产调控需要差异化和去行政化、加快户籍改革等，目前这些政策效果逐渐显现，企业发展信心增强，激发了创业热情，给社会经济发展注入活力和动力。

　　(二)2013年全国房地产状况回顾

　　1、政策：延续维稳，年初定目标、年中空档期、年末控速度

　　年度关键词：国五条，限高价地，二套首付提高、小产权房，新土改

　　2013年年初横空出世的“新国五条”并未HOLD住全国房价上涨的势头，年中房地产市场 “抢地潮、高价地频现”成为最抢眼的关键词，钱荒闹市与信贷收紧并未对楼市快速前进的步伐产生太大的阻力，全国房地产市场依然涨声一片，面对房价上涨过快的压力，国土部要求四季度切实稳定土地市场，严防高价地，抑制高价地出现，为完成年初的控制控价目标，部分房价上涨过快的城市在年末不得不又拿出“限购限贷，提高二套房首付”杀手锏达到短暂控制需求，抑制房价增速的目的。

　　十八届三中全没有明确提到商品房和房地产调控工作的内容，但专家表示，不过多地提房地产调控，不等于不进行房地产调控，只是更强调政府在保障房方面应该承担更多的责任。

　　三中全会后房产税试点扩围、新土改、小产权房处置等一系列改革细则将在2014年出台与执行。

　　2、楼市：全国楼市成交量创历史新高 各地房价涨幅分化明显

　　2013年，全国房地产市场总体运行平稳，全国商品住房建设、销售、库存、交易量都有大幅度上升。从政策层面看，由于2012-2013年各地限购限贷政策继续严格执行，政策调控总体进入平稳转型期，全国楼市一路畅销。一季度受“国五条”预期和季节性回升等多重因素带动，购房需求持续释放，销售额同比增速持续在40%以上;二季度伴随调控细则落地，销售业绩增速回落但依然平稳运行;三季度以来房企主动加大推货和营销力度，销售业绩逐月上升，10月份达到全年峰值，多家品牌房企取得单月销售历史最高;而11月开始由于多城市密集出台楼市收紧政策，中央层面出台统一房地产登记平台政策及年末商贷额度受限，银行的按揭放贷积极性降低等多方面因素的影响，购房者预期受到明显影响，导致全国商品住宅的销售增速小幅回落，估计全年一手住宅成交面积约有115,334万㎡，较2012年约101,881㎡上升13.2%。

　　而房价涨幅方面，市场严重分化，冷热不均，市场分化是今年市场的显著特征。“北上广深”一线城市房价涨幅同比超过20%，房价涨幅领跑全国;内地楼市的火热态势也不仅限于一线城市，南京、武汉、长沙、郑州等部分二线城市房价同比涨幅在10%至20%之间，但整体来说以“稳”为主线;而三四线城市虽然房价有所上涨，但住房市场出现显著滞销现象，导致库存增加，房价逐步出现下跌的迹象，像温州、鄂尔多斯等城市因供求失衡、经济下滑等多重因素的影响，房价连续下滑20多个月。

　　对于一二线城市房价上涨的缘由主要是因为近一两年来，尤其是一线城市土地逐渐稀缺、整体供应量减少，各大房企虎视眈眈争夺地块，在供不应求的市场环境下，地价被推高;第二，前几年看好三、四线城市开发前景的房企逐渐回归一、二线城市，房企扎堆抢地提高了市场价格预期;第三，房价的上涨及销售现场的热闹场面又推动了购房者恐慌入市，造成了房价加速上涨的恶性循环。

    3、供求：一线城市供不应求，二线较为稳健，三四线供大于求

　　2013年全国房地产供求方面也呈现分化的情况，一线城市需求强劲，出现供不应求，二线城市则显得颇为稳健，供求基本平衡;三四线城市供大于求很普遍，去库存压力巨大。造成供求分化的原因以下：

　　(1)、一线城市经济发展水平较高，公共服务更多，对人口的吸附能力较强，刚性住房需求自然快速增长，较大的人口规模带来广阔的市场容量;从市场供应角度来看，由于一线城市较高的人口密度，导致土地相对稀缺，人均占有土地居住面积在全国的排名普遍靠后，长期供不应求的局面难以打破。

　　(2)、二线城市相对较优的经济发展水平和市政建设，亦吸引了充足的常住人口，从而长期来看，刚性和改善性需求大，房地产市场比较稳定，供求基本平衡;但是地方政府对城市建设力度的加大，以及标杆房企集体看好集聚投资，尤其是商业地产的兴起，使其商品房市场供应出现了较为明显的放量现象，而当下逼近一线城市的房价水平，更是进一步使得市场短期供求风险显现。

　　(3)、三、四线城市本身常住人口数量不多，加之经济发展水平不高，产业配套不完善，对人口的聚集效应不强，特别是对投资性、改善性购房者的吸引力有限;由于缺少外来的高端购买力，再加上前几年市场火热加速了房企的大规模开发的步伐，更使得三、四线城市供过于求的现象雪上加霜，库存严重高企。

　　4、土地：供需两旺一路高歌上行 年末“翘尾”“高价地”频现

　　与2012年初各地土地市场遇冷，招拍挂频繁流拍相反，2013年的土地市场可谓是炙手可热。数据统计，全国300个城市今年前11个月土地出让金收入超过2.7万亿元，较去年同期上涨了62.65%，虽然进入12月之后，多个城市发布了新的楼市调控政策，但在土地市场中，临近年末却迎来了出让高峰，开发商拿地更是热情高涨，各地“高价地”频频冒头，成交价款猛增三成，尤其是一二线城市，高溢价地块、高价地项目不断出现。截至11月底，北京、上海、广州和深圳四大一线城市土地出让金收入总额为4720.38亿元，同比上涨181.72%，创下了历史最高纪录，预计今年全国各地政府的土地出让金收入可能创下历史最高。

　　2013年土地购置面积快速增长,购置均价再创新高，数据显示：1-11月份,房地产开发企业土地购置面积34773万㎡,同比增长9.9%;土地平均购置价格2493元/㎡,同比增长19.6%。其中，一线城市土地成交总面积同比全面上涨，如北京和广州的土地成交量分别为1664.24万㎡和1365.14万㎡，同比涨幅均在150%左右;二线城市土地总成交面积同比上涨30%;而三、四线城市土地成交量也上涨超过两成。

　　(三)2013年东莞房地产状况回顾

　　1、经济政策：喜忧参半，信贷优惠收紧，税费政策放宽

　　年度关键词：公积金新政，学位房叫停，银行停贷利率提高，普通住宅标准调整

　　2013年2月8日，被称为“史上最严”公积金贷款政策悄然在东莞发布实施，将原本就已收紧的公积金贷款政策收得更紧;购房者再申请公积金贷款的金额将不能高于个人公积金账户余额的8倍，并且只要申请公积金贷款，首付最低比例已经上升到3成。这就意味着购房者使用公积金的购房门槛提高，在一定程度上将一部分资金能力不足的购房者拒之门外。

　　2013年4月继寮步率先叫停“购房送学位”政策之后，南城也已确定全面取消“购房送学位”政策，东莞是否全面取消学位房相关部门并未给予明确答复，只是表示对于学位不是很紧张的镇街，取消的可能性不太大。取消学位房的突袭令业内业外颇多微辞，这一政策对楼盘销售存在一定的影响。

　　从2013年7月开始，有购房贷款利率优惠的银行越来越少，9月底开始，受“银行季末钱紧”影响，东莞部分银行收紧了个人房贷，甚至东莞二手市场出现停贷的现象。年底除个别银行外，大部分银行个人住房贷款业务仍照常进行，停贷现象并不普遍。这对楼市有间接性的影响，不过预计年后银行额度会有所放松，信贷紧张的情况会得到缓解。

　　2013年9月东莞再次调高普通住宅标准，一类镇区标准由8000元/㎡提至8654元/㎡(含本数)，二类镇区由6000元/㎡提至6610元/㎡，三类镇区由4500元/㎡提至5717元/㎡，这项政策的出台不仅有利于减轻购房者的经济负担，同时也支持了东莞刚性自住需求。

　　2、成交：远超于疯狂的07年 住宅销售约650亿创历史新高

　　2013年全年一手住宅预计成交7万多套、预计成交面积超越750万㎡、成交金额约为650多亿，同比2012年住宅成交59605套、面积600.35万㎡、金额496.88亿的三项指标皆有20%的上涨幅度，更是远超于疯狂的07年创历史新高，东莞楼市实现大丰收。纵观全年，2月春节淡季过后，在政策环境相对稳定之下，买卖双方积极入市，成交可谓月月热闹，畅销贯穿全年，6月、9月、10月及11月成交突破“70万㎡”大关，是最火热的月度。今年楼市爆发的因素有：

　　(1)房地产政策环境稳定。2013年东莞房地产政策环境较为稳定，影响性政策较少，尽管买卖双方在“国五条”、“公积金新政”、“钱荒”、“十八届三中全会”等节点前后产生短暂的观望情绪，但很快被楼市旺销的行情建立信心，继续积极入市，政策的稳定是东莞楼市背后最有力度的保障。

　　(2)深圳客大规模入侵。今年深圳客入侵东莞规模比往年都猛烈，邻深片区成交客户过半来自于深圳，购房需求已从投资逐步转为自住，尤其塘厦、凤岗、樟木头、黄江四大镇区最为突出，住宅成交约达200㎡多万，占总成交量近3成;同时寮步、大朗、常平、桥头等镇也频频出现深圳客的身影，深圳客户已成为支撑东莞楼市成交大幅上涨的重要群体。深圳客规模入驻东莞的主要原因是由于深圳房价过高，市场不稳定，与市场稳健且价格适中的东莞市场形成鲜明对比，再加上交通越发便利及莞深同城推进，深圳客大批涌向东莞的趋势将越来越明显。

　　(3)水乡片区强势崛起。水乡片区得益于政府大力支持，区域的城市配套建设、房地产发展经济支持及楼市地位得到明显的完善和提升，房地产市场迅速崛起，品牌开发商项目或大规模项目陆续入市，带动区域成交节节走高;同时由于公共设施建设和交通轨道带来的利好，广州客户到水乡片区置业的比例也大幅递增，水乡片区(麻涌、中堂、石碣、高埗、望牛墩、洪梅、道滘、沙田)成交量接近100万㎡，同比去年51.23万㎡上涨近一倍，成为今年楼市成交上涨主力军。

　　(4)刚需产品全面爆发。刚需集中释放，70-120㎡的刚需户型成交占总量6成以上，依然是住宅成交量的重中之重。据瑞峰置业市场研究部统计数据得知，今年约90个项目进行刚需产品的新推，而且销售不错，大多数项目去货都在7成左右。

　　(5)品牌房企集中揽客。碧桂园、万科、保利、富盈、光大等品牌开发商的贡献也非常大，尤其是碧桂园大手笔推货，每次推货都是“千套”入市，再辅以低价手段抢占市场，获得优异的销售业绩。

　　(6)别墅成交持续增长。今年别墅供应也是历年新高，在日渐稀缺的市场上，别墅也受到越来越多置业者的关注，且一些小面积、总价低的的别墅去货尤为突出，全年别墅成交呈现持续增长的趋势。

　　(7)缺货的镇区补充货量。部分长期供应偏紧的二三线镇区陆续有新盘入市，如长安、大岭山、中堂、茶山等镇区，激活了累积已久的的购房需求。

　　3、价格：楼市旺销多数项目小幅提价 均价同比去年上涨5%

　　2013年住宅签约均价预估为8750元/㎡，同比去年8276元/㎡上涨5%。全年来看，除了6月由于豪宅集中签约均价“破九”之外，其他月度保持在“8”字头，在8400元/㎡-8900元/㎡区间浮动。助推均价上涨的原因有：一、楼市持续旺销，开发商资金回笼状况良好，降价欲望较低，反而多数项目纷纷有小幅提价的迹象;二、城区新推项目大多“过万”，如南城君珆花园、中央财津，东城格兰名筑等项目均价都在万元之上;三、虎门、长安、松山湖等热点镇区均价也多月突破“万元”大关;四、非毛坯修房成交持续在增加，市场份额占比升高，对均价走高也起到一定的影响;五、高端公寓、豪宅及别墅产品成交同比去年也较大幅度的增长。

　　4、供应：连续三年爆发 2013年商品房新增供应量约达850㎡

　　新增供应量连续三年爆发，今年商品房供应量再度放量，全年新增商品房供应约达850万㎡，同比去年上涨18%，创历史新高。其中，住宅新增约730万㎡，同比增长20%，与我司2013年预测报告基本相符;非住宅新增约125万㎡，同比上涨15%。

　　产品供应来看，住宅方面约有6万套房源供应，刚需产品(70-120㎡)大概占了3.6万套，占了总供应近6成，是支撑今年刚需产品成交爆发的强劲保障;此外，投资类产品(70㎡以下)及别墅产品供应也不俗;非住宅方面，商铺和车位供应较为突出，尤其在商业地产投资环境大好之下，小面积商铺的投资也越来越受欢迎，供应力度也日益加大。

　　5、土地：高溢价频现江湖 品牌开发商大手笔拿地

　　2013年的东莞土地市场供需两旺，量价齐升。瑞峰置业市场研究部监测数据显示：2013年东莞全市共有171宗土地挂牌上市，合计出让面积约714万㎡，同比2012年上涨66%;其中商住供应有64宗，面积约284.64万㎡，约占总供应量的40%，同比上涨近91%;商服用地供应有13宗，面积约27.18万㎡，同比略涨12%。成交方面，截止至2013年12月26日，东莞全市共有69宗商住商服用地成功交易，合计出让面积约289万㎡，从近期火热的土地市场来看，剩下的3宗商住商服用地有望成交，可预计今年商住商服用地的成交量将超过300万㎡，同比2012年增长近94%;其中商住成交量约263万㎡，同比猛增117%;商住收金约150亿元，同比上涨近112%，平均楼面均价约2656元/㎡，同比微涨7%。纵观整个东莞土地市场，呈现以下特征：

　　(1)、土地供应呈现上半年偏紧，下半年“井喷”之态。数据显示2013年下半年商住供应量为214.5万㎡，占总商住供应量的75%，其中城区供应紧缩，仅在年初莞城一宗商服用地出让，其余的皆是镇区地块，尤其是虎门、寮步、塘厦等镇更是大体量的推地，区域年度供应量皆超35万㎡。

　　(2)、地块成交竞争激烈，过百轮厮杀，高溢价抢地事件屡见不鲜。截止至2013年12月26日，东莞今年成交的69宗商住商服用地中，有44宗地块溢价成交，其中溢价率超50%的地块有20宗。

　　(3)、品牌开发商攻城掠地，竞争日趋白热化，多镇区刷新“高价地”记录。随着轨道交通的日益完善、水乡片区规划设施的逐渐落实、加上广深楼市的调控加码等因素，东莞尤其是镇区房地产市场日益深受开发商的青眯。2013年开发商在东莞积极拿地，其中万科地产分别拿下莞城、寮步和虎门的6宗地块，收地47.12万㎡;万达进入厚街拿下近14万㎡的地块，打造东莞的第三座万达广场;碧桂园集团布阵全东莞战略全面启动，先后拿下常平、黄江和东坑地块;中熙房地产转战水乡片区，分别拿下洪梅、石碣等3宗商住地块;光大、中惠、宏远、嘉宏、联华国际、鼎峰等品牌开发商在今年也皆有地块收入。

　　6、营销：新型营销媒介广泛使用，营销力度加大房价优惠幅度减小

　　年度关键词：电商、微信营销，优惠力度小，低首付，创新营销，大牌开发商高调

　　2013年东莞市楼市火热的局势延续全年，在稳定的政策环境下与强劲的需求环境下，开发商拿地、推货、营销热情高涨，尤其是大牌开发商营销手段尤为大手笔，挥金如雨，炮火连连夹击，将整体市场炒的热火朝天，各类新奇营销活动民众目不暇接。土豪的东莞除了爱请国际大牌明星助阵外，也开始尝试新口味，各类艺术展、文化展、大型高端艺术晚会、航空展、全民健身等纷纷驾临。另外，2013年新型媒介(微信、电商)也被各大房企运用的淋漓尽致;虽然整体市场狂热，但竞争更为激烈，开发商并未急着快速去货而进行降价促销，反而纷纷进行了一定程度的提价，整体降价意愿很小。从10月份开始，受“钱荒”和信贷收紧以及政策预收紧传闻的影响，部分项目销售速度开始出现一定程度的减慢，这时很多开发商推出“低首付”的营销策略，降低购房门槛，但整体价格优惠很小，房价依然坚挺。

　　第二部分：展望

　　(一)2014年宏观经济形势展望

　　1、经济趋势：风险与改革并存，不唯GDP论，推动实体经济

　　2014年经济看点，不再是增长、通胀、利率、汇率等周期性故事，而是大题材：结构性突破或系统性风险并存。十八届三中全会后政府欲将停滞十年的改革即将重新启动，有意通过体制上的突破，将陷入疲态的经济重新推入一个可持续的欣欣向荣的上升轨迹。

　　如何重新分配中央与地方财政收入?如何逐步移向消费为本的征税体系?是2014年经济体制改革一大看点。改革重新启步是一个重头戏，信贷风险则是最大的风险，防范影子银行和地方债务带来的金融风险是2014年的一大课题;结构性改革和收缩性货币政策，会给增长带来温和的下行压力，不过新一届领导班子并不将GDP增速作为衡量政绩的指标，编制地方行政审批指数、取消GDP攀比或将成为激励政府部门和地方政府推进改革的原动力。

　　未来经济增长将更加关注扩大内需、释放有效需求，推动实体经济增长质量，中央将民生的改善放在首要地位，总体经济数据指标增长的快否放在其次成为本届政府的最大亮点。

　　地方两会将在2014年1月密集召开重点绘制地方改革路线图, 十八届三中全会的精神将在地方两会上体现，各地或将在此次会议上推进一些改革事项落地。

　　2、物价涨幅：通货膨胀压力不减 2014上半年或进一步升温

　　以目前食品和租金的上涨势头，通货膨胀在2014年上半年可能进一步升温，CPI突破4%的机会不小，不过暂时看不到物价全面上扬的压力。在物价和央行缓慢收水的共同作用下，市场利率预料先于政策利率攀升，企业的融资成本加重。

　　3、货币政策：继续实施稳健货币政策 不放松也不收紧银根

　　中国人民银行根据中央经济工作会议精神和国务院统一部署，坚持稳中求进的工作总基调，继续实施稳健的货币政策，不放松也不收紧银根，着力增强政策的针对性、协调性，适时适度进行预调微调。李克强在今年的各项经济工作会议上多次强调不能再用货币高增长推动经济，而是通过激活货币信贷存量支持实体经济发展。

　　4、信贷政策：避免重蹈2013局面，全面平稳放贷及差别化住房信贷

　　房地产信贷政策方向无改变，将继续贯彻落实差别化住房信贷政策，积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求。央行将继续贯彻落实好差别化住房信贷政策，积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求，不断加大对中小套型普通商品住房和保障性安居工程建设的支持力度，下一步，央行将鼓励和引导金融机构进一步改进和完善住房金融服务，促进房地产市场持续稳定健康发展。

　　5、财政政策：调整支出结构，扩大减税力度

　　中央经济工作会议提出，明年积极的财政政策要进一步调整财政支出结构，厉行节约，提高资金使用效率，完善结构性减税政策，扩大营改增试点行业。

    6、民生政策：养老机制，二胎放宽，户籍政策

　　2014年开始，“以房养老”试点工作将启动，具体措施有望于明年一季度出台，尽管以房养老实施情况并不理想，但其概念可能会催生更多的购房需求。

　　放宽独生子女政策在一定程度上看来是最佳的经济刺激措施，而且无需政府花钱。

　　12月发改委明确表态2014年尽快发布新城镇化规划，推动出台户籍等政策，明年将充分挖掘消费潜力，增强居民消费能力，培育新的消费热点，改善消费环境。

　　(二)、2014年全国房地产市场展望

　　1、政策：房产税试点扩围，小产权房、宅基地政策明确，去行政化

　　对于2014年房价走势，国家信息中心绿皮书预计“不放松，不加码”是未来一段时间房地产调控的重点。在这一背景下，预计房产税试点范围将进一步扩大，房地产市场整体将保持小幅增长，预计全年房价的涨幅在5%左右。

　　12月从国土资源部和北京市国土资源局得到证实，国土资源部目前已就小产权房的处理成立了专项研究小组，希望能尽快推出管理办法。目前的主要思路是，针对新增项目的清理，保证不再有新上市项目;而对于存量小产权房，现在处于研究阶段，研究方向倾向于逐步分类整理，区分出租和出售等类型出台相应办法统一管理。

　　随着十八届三中全会之后，土地制度改革的号角已经吹响，农村宅基地使用权流转依然在望。国家发改委主任徐绍史表示，要按照中央城镇化工作会议精神，抓紧修订完善国家新型城镇化规划，争取尽快发布实施，2014年将试点农村宅基地制度改革。

　　“去行政化干预转为市场自身调节机制”已成为本届政府科学化的规范房地产发展的核心基调。从刚刚结束不久的十八届三中全会会议精神来看，“使市场在资源配置中起决定性作用”这一精神的彰显，同时向市场传递出明确信号，房地产调控的去行政化正在深入进行中。未来的房地产调控思路正从此前的控需求转向增供给，随着房地产市场环境的变化，新的市场供应体系将在未来几年确立，按照上述思路，带有半市场化性质的经适房和限价房，未来很可能淡出市场。

　　2、市场： 市场调控难放松 全国楼市成交大幅上涨可能性低

　　对于2014年全国楼市预测，成交总量超越今年再创新高的可能性较低。主要原因有：一 、从2013年年底政策风险来看，有意弱化“高增长”预期，将为房地产调控腾出更大空间，对房地产而言，调控力度不会减弱;二、货币政策方面，社会整体流动性预计与2013年变化不大，房贷继续偏紧;三、2014年宏观经济形势决定了楼市调控难放松，全国楼市成交放量受到一定的限制，成交大幅上涨可能性低;四、市场仍以自住型需求为主，一二线城市限购、限贷政策很难退出来，自住性房子不可能重复购买，虽然明年自住性需求仍会增长，但增速超过今年很难达到。

　　3、供应： 购地面积及新开工双双增长 新盘预售量将超今年

　　从国家统计局发布《2013年1~11月份全国房地产开发和销售情况》可知，2013年1~11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，为明年货量提供充足的保障;同时许多一二线城市在今年第三、四季度土地成交大涨，明年形成供应后将能增加大量的新盘入市，改善供需、缓解房价上涨压力。供应端购地面积及新开工双双增长，预示着供求关系正在转向，预计明年新盘预售量将超今年，供求矛盾有所缓解，尤其表现在一二线城市。

　　4、价格：房价呈平稳上升趋势 区域结构仍呈现不均衡的发展

　　2013年以来，房价上涨过快，房价调整的风险逐渐累积，为控制风险，《十八届三中全会》后多个城市出台了一系列的政策，随着调控的影响逐渐深化，以限购限贷为主的地方调控收紧短期效果肯定大于长期影响，明年不排除个别城市出现短期的价格调整。

　　整体来看，2014年房地产市场总体呈平稳上升趋势，区域结构仍将呈现不均衡的发展，一、二线城市和三、四线城市房价走势将进一步分化。将有如下表现：一、一二线城市，特别是一线北上广深还会持续上涨，主要因为特大城市聚集力、影响力进一步增强及土地供应偏紧所支撑;二、二线城市平稳增长，因为它既有不断增长的需求，同时也存在去库存的压力，所以供求关系趋于平稳;三、三四线城市，需求不足、供应量过大，房价有下降的压力。

　　5、土地：缓解供需矛盾供应规模保持 房企拿地或将回归理性

　　今年的土地市场是一个“丰收”年，尤其是因年未各地土地供应大幅度增加和标杆房企积极购地补仓等，年末土地市场更是持续火热，今年全年全国土地出让收入总额突破历史最高纪录的可能性非常大。按照常理来说，今年是土地市场的“大年”，房企手中所握土地达到了一定规模，因此，明年按规律应该会出现小幅降温;但从国家对于楼市、土地市场的态度来看，明年之后我国土地市场应该仍会保持相当规模的供应，以避免因土地供不应求导致楼市再次出现更大供需矛盾。

　　从长远来看，土地调控是最为直接的房地产调控政策，在房价上涨明显的城市，加快采取增加住宅用地供应，提高土地利用效率，缓解供求矛盾;而开发商拿地节奏的加快将有利于增加住房供给、稳定房价预期。2013年第四季度多地地方政府出台的调控政策，相比以往只提及限购、限贷的调控政策，本轮调控多以增加土地供应等措施，显然地方政府已经考虑到要增加供应以改变市场供需结构失衡，这也从另一个侧面预示着明年土地供应将保持相当的规模。而在成交方面，因今年房企手握的地块的增多以及明年土地供应的加大，以及政府“限高价地”令，房企拿地或将回归理性，土地市场竞争程度将有所降温，土地溢价率可能逐步走低;但并也不排除一二线城市土地市场由于供地量的增加有可能还会引来手握重金的品牌房企对于优质地块的争夺战，“高价地“现象有可能不可避免。

　　(三)、2014年东莞房地产市场展望

　　1、成交：大涨大跌可能性不高 住宅成交将在750万㎡上下浮动

　　对于2014年东莞楼市的预测，住宅成交量仍然可观，将在750万㎡上下浮动，大涨大跌的可能性不高。一方面从政策环境来看，明年东莞房地产调控以“维稳”为主，杀伤力政策出台可能性低，为楼市平稳或上涨提供保障;另一方面从推货量来看，明年预计入市全新项目将达60多个，供应面积约计400万㎡，为市场销售给予新的充足货量，同时邻深片区、水乡片区在广深两地高压政策挤压下，更多客户将流向东莞，促进成交持续发力。

　　此外，还有三大方面原因值得关注。其一、从品牌开发商布局的策略来看，二三线镇区成为明年主战场，同时四线镇区也会得到发展，尤其一些供应偏紧的镇区在新盘持续入市，加以品牌开发商影响力，累积的当地需求将会被激发出来;其二、刚需群体仍然庞大，是支撑楼市平稳运行的重要群体;其三、单独二胎政策的影响，多年积压大户型产品成交或有所增长。

　　2、供应：住宅供应有望超越今年 供不应求局面或有所缓解

　　今年土地市场供需两旺，商住商服用地成交面积上达300万㎡，同比2012年增长94%，为未来市场供应打下良好的基础;同时新开工量依然高位运行，商品房新开工达到1000万㎡之上，环比去年上涨6%。在土地成交和新开工双双增长的大环境之下，明年商品房新增供应有望超越今年，预计在900万㎡左右运行，其中住宅方面新增供应将在700-800万㎡之间。目前住宅存量约为480㎡，加上明年新增供应量，估计2014年全年住宅可售量达到1300万㎡左右，供不应求的局面或有所缓解。

　　3、价格：明年住宅整体均价仍有上涨空间 往“9千”大关靠近

　　凭借自身丰富的山水资源、轨道交通的利好以及价格洼地等条件，近几年来东莞房价从6字头向8字头一年一台阶迈进，今年楼市量价齐升，住宅均价有5%的涨幅，达到8750元/㎡，预计明年均价仍有上涨的空间，上涨幅度将在5%左右，将往“9千”大关靠近。支撑点有：一、随着轨道首期的开通，沿线的项目或借力涨价;二、南城、东城、莞城等城区，由于后期土地开发量稀少，区域项目逐步成为稀缺资源，无论新老项目售价均可能成为“万元户”;三、高端公寓产品供应增加，地段优越及带非毛坯修发售，售价也不会低;四、豪宅及别墅产品的成交仍然是看点;五、地价的上涨是推动房价上涨的必然因素之一。

　　4、土地：二三线镇区供应将加大 开发商竞争或日益白热化

　　今年东莞的土地市场很“火”，商住地供需翻倍，供需量仅次于2011年的高位，预计明年土地市场将延续今年的火热，土地供应量将继续增大;一方面因为政府重视“三重”项目建设，2014年新增指标75%以上都用于“三重”项目建设，并且加大对建筑用地的整合力度，计划2014年底再整合20块超1000亩以上共5万亩的地块;另一方面重大项目投资力度需要财政支持，因此政府对于土地财政的依赖程度加大，主动推地欲望也强;而随着东莞城区及热门镇区的土地开发程度趋近饱和状态，出于抑制“高价地”的需要，政府或将推地的眼光聚焦到拥有大量土地资源的二三线镇区(如水乡片区、东坑、横沥、桥头等镇)，而从近期的土地预告中，大岭山、东坑、横沥大体量商住地将在明年第一季度入市上可得到验证。

　　需求方面，因对东莞市场的看好，更多的本土开发商的回归和外来房企的陆续进入或将促使2014年的东莞土地市场供需两旺，尤其是随着东莞轨道交通的完善，广深购买力在临深临广片区的渗透将加剧，开发商亦开始着重在这些片区扩疆布局，其竞争将达白热化阶段。

　　第三部分：2014年东莞楼市关注点

　　(一) 小产权房政策趋明朗、禁止自建房有望刺激并释放本地居民住房需求

　　11月22日，国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅联合发出紧急通知，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。至此，“小产权房”梦彻底破碎。

　　东莞市国土局方面表示，集体土地流转方面的相关事宜目前正在进入市政府审批阶段，至于 “小产权房”的最终命运，还要等具体的方针、措施出台才有结论。不过在今年年初东莞全市国土资源系统“创新管理年”活动动员大会上，国土局相关负责人明确表示，要继续推进集体建设用地流转，指定集体提地基准地价和最低出让标准，形成一套关于集体土地流转的规范、统一的操作机制。在此基础上，这些“小产权房”的性质将有望在2014年进一步明确。

　　10月1日起麻涌镇被正式纳入禁止自建房行列，意味着以后当地的原住民要解决住房问题，主要依靠农民公寓和商品房这两条途径。停建私人房能否带动商品房市场的发展，主要看农民公寓的建设情况。从长远来看，该政策能够带动楼市发展，主要是东莞镇区住民具有较强的购买力，叫停自建房区域范围的扩大将成为东莞未来房价上涨的一个诱因。

　　(二)“低总价、小面积、高赠送”的迷你别墅渐成东莞新宠

　　小别墅180-230万元左右的总价，让很多精英阶层的人也够得着，改善了他们的生活品质。总价低，又是别墅，只要花上比洋房多一点的钱就能购置，是很多消费者选择的原因，也正是这样一批消费者带动了东莞别墅的销售，影响了东莞别墅的格局。

　　以前别墅对空间的尺度把握，都是往大面积方向走，目前在东莞，越做越小的别墅并不少见，且有成为风潮之势。除了传统的富豪人群外，现在购买别墅的群体开始呈现扩大化趋势，满足部分中高等收入中坚阶层人群的需求，不仅会让别墅价格更合理，也让城市开发更具价值。

　　(三) 莞2015年苏迪曼杯赛事承办地将提前释放经济效应

　　东莞将以新落成的东莞市篮球中心作为赛事承办的场馆，该场馆最大能够容纳16000人。赛事将在2015年5月举行，预计届时将有来自世界各地50多个国家和地区的运动员、赛事官员和新闻媒体工作人员共超过1000人参与赛事活动，预计将有超过60万人次的观众现场观看该赛事。

　　苏迪曼杯的成功举办，将有力塑造东莞羽毛球品牌，为活力东莞、魅力东莞在国内外形成有力的支撑。大赛也将带来一系列正效应：将有助于提升东莞品牌形象，为东莞企业、产品的形象提供优先展示的平台，有利于增加城市软环境资源，为人才聚居东莞塑造良好的体育文化环境，同时也在一定程度上推动东莞房地产的发展。

　　(四) 城区供应萎缩，中心需求向外围扩散转移，镇区成主战场

　　2013年成交的商住地全是镇区地块，城区处于断供状态 ，城区唯有通过三旧改造增加土地供应，但却因改造成本高，开发周期长，很难按照预期时间填补市场空白。

　　所以随着东莞房地产市场的发展，各种优质地块逐渐减少，尤其城区更为稀缺，中长期来看城区以及热点成熟镇街土地供应将越来越紧，房地产逐步向二三线镇街铺开，况且政府当前有计划的主推这类土地，较好的迎合了开发商的需求，2014年东莞各个镇街将获得更多的机会迎头赶上。

　　城区房价逐渐攀高，一些坚持住在城区的购房者或将放弃价格昂贵的一手房，而选择价格相对较低的二手房。由于城区土地日益稀缺，再加上广州、深圳的需求外溢、轨道交通动工、水乡片区一体化、产业升级及招商引资等政策的落实等，都会让部分镇区的房地产进入了快速发展的轨道，城区部分刚需客户将会选择在临近镇区置业。

　　(五) 惠州加大来莞抢客力度，性价比、入户、旅游资源成核心卖点

　　2013年下半年以来，来自惠州的楼盘到东莞各镇街宣传推广的势头和密度突然上了一个档次，显得更加强劲。除博罗部分楼盘持续推广刚需户型外，相隔百余公里，位于惠东、惠阳等地的楼盘也加入了抢客大战。究其原因，主要是惠州市场供求关系恶化市场乏力，开发商无奈突围，另外东莞客户消费力强被其列为重要目标渠道。在房地产调控政策不放松的环境下，惠州依然面临着拓围抢客的压力，2014年，惠州将有可能加大在莞扩张的广度和深度，性价比、购房入户、旅游资源将成为吸引东莞刚需客户及高端旅游度假型及投资性客户的重要卖点。

　　(六) 大牌开发商与本土房企联合开发实现共赢

　　地产商联合开发项目东莞早已有之，但更多的是内部合作，从2012年开始，外来品牌开发商通过联合多个本地房企的开发的趋势逐渐明显，最近两三年，东莞本土民企在开发房地产时显得尤其团结，重大项目尤其商业地产项目，多家房企合作的几率也变得更高。联合开发是房企很好的一种扩张方式，可以使企业在资金、技术等方面实现优势、资源互补，有利于企业做大、做强。

　　在资金链紧绷的背景下，大型房企为改善战线过长，加快开发周期迅速回款，选择联合拿地，一方提供土地等生产资料，一方提供“外脑”等先进生产力，两者一拍即合，实现利益最大化。联合开发，这类合作强调资源互补，强强联合，优势互补、提高市场份额，从目前来看已经成为方向之一。

　　(七) 深圳拟第二批房产税扩围试点区，推动深圳客流入东莞

　　深圳作为全国四大一线城市之一，经济实力雄厚，其投资性购买需求比较旺盛，如果启动房产税，那么其投资性购房需求的外溢情况将加重，导致东莞与深圳接驳地区的房价攀升也是可以预见的。另外，东莞特殊的地理位置决定未来房价还会上涨，轨道交通开通后，会给东莞带来更多刚需的客源，广深两地外溢的人群会逐渐增多，2014年临深片区依然是东莞房地产最为火热的片区之一。

　　(八) 高新产业进驻、交通日趋完善带动二三线镇区房地产进入快车道

　　随着东莞产业转型升级的深化，越来越多的高新技术产业进驻，东莞各个镇区的发展也迎来新的发展机遇，随着城市升级和产业升级的推动下，第三产业的比例明显提升，这将有效改善镇区消费力不足、房地产发展缓慢的局面。

　　东莞大道延长线工程12月28日全线通车、东莞轻轨1号线计划明年底开工、沿江高速2013年年底开通，石龙东莞站2014年元月开通，轻轨R2施工进入尾期阶段等利好消息对东莞的交通、城市的配套、区域的辐射力具有重大的影响，这将极大地促进和推动东莞经济的发展，同时，交通的完善和高新产业的落户也是推动东莞二三线镇区房地产发展的重要引擎。

　　(九) 横沥2014年将崭露头角 水乡片区火热延续

　　今年，横沥镇积极推动房地产业和酒店服务业发展，几个火热开工建设的房地产项目为横沥市场增添了一线欣欣向荣的生机，东莞市盛和伟业投资有限公司开发项目、东座·雍景花园项目、名巨中央花园项目、玉兰居等项目2013年相继开工，预计2014年会先后陆续上市。

　　12月18日，投资6.2亿元的东方亮彩精密技术有限公司进驻横沥田坑高新科技产业园，同时进驻该园的还有投资2亿元的凯达兴塑胶模具有限公司。这将从软硬件进一步提升横沥的城市环境，助推横沥的房地产发展再上新台阶。

　　与此同时横沥将启动“生态慢城”规划，目前，7月份已进场施工的铁路公园预计年底完工，这将为横沥的居住环境又添一笔金。横沥镇占据先天的优越地理位置，距东莞东火车站仅5分钟车程，随着东莞市轨道交通干线的开通，将进一步打破横沥镇相对封闭的房地产市场，并能够承接更多的消费力，吸引更多的人来横沥置业，预计2014年，除了水乡片区依然火热外，横沥镇也将在东莞房地产市场上崭露头角。

　　(十)户籍政策的放开将催生一批新兴的购房大军

　　12月东莞市出台新政放宽人才引进的大门和降低入户门槛：本科以上学历可直接入户东莞，积分制入户门槛拟由130分降至100分;户籍政策的放开这对于提升劳动生产率，促进东莞企业转型升级，发展高端制造业都有好处，同时让很多基层的制造业工人看到了希望，有利于缓解目前底层劳动者人员流动过快的现象，对于企业也是一种帮扶利好的政策，对当地经济发展具有强大的推动作用，对于房地产行业来说，从长远来看，这项政策的出台将衍生出又一批新的购房需求群体。