东莞全新项目年终齐入市 2014年楼市将迎开门红

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境：2014年楼市调控释放“三大信号”  莞轨道R2线将按预期开通

在近期举行的全国住房城乡建设如何开展2014年工作会议时，政府明确表示要继续抓好房地产市场调控和监管工作，同时传递出三个政策信号：

1、要强调调控的针对性：房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策；房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量；2、鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房；3、继续推进城镇个人住房信息系统建设，进一步扩大联网城市范围。       

东莞方面：轨道交通R2线首列车辆正式下线，更加坚定了东莞市政府对R2线在2015年如期开通运营的信心和决心；同时，东莞将投资747.56亿元建设城市轨道交通126.9公里国家发改委已经于18日正式予以批复，这就预示着未来六年间，东莞市的轨道交通干线如同拉闸洪水快速蔓延。轨道交通的建设及开通对于提高东莞城市的经济辐射力、拉动沿线物业的升值、推进莞深同城具有重大的意义，深圳客进一步涌向东莞的趋势将进一步加大。

2、新增供应： “双节”致使供应集中释放   厚街两大纯新项目面市

2013年最后一周，开发商加大推货力度迎接“双节”到来。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周（2013.12.23-12.29）东莞全市共有16个项目有商品房新增供应，合计住宅新增1977套，面积约22.88万㎡，连续两周环比上涨；非住宅新增1311套，面积约11.35万㎡。城区刚需产品集中放量，寮步豪宅产品供应集中，而厚街非住宅产品供应“井喷”，两大纯新项目—厚街万达广场和世界鞋业总部基地都在上周备案上市。

3、成交情况：全新项目年终齐入市   2014年楼市将迎来开门红

据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2013年12月23日-2013年12月29日）东莞住宅共成交1571套，合计面积17.3万㎡，环比上涨3成以上，热闹行情再现。主要原因：一、12月下旬开始，多个全新项目或老盘新品给力入市，为成交冲高做了铺垫，如恒大雅苑、钜隆碧水湾花园、汇景御泉香山、尚峰温莎堡等项目在上周都有不俗的签约量；二、城区新房源年终大冲量，刺激客户入市抢房，尤其非毛坯产品受宠去货速度快；三、别墅产品成交再度火热，上周共签约62套，环比上涨5成；四、公寓持续热销推动，如中央财津、深业欧景城等项目。

上周末，开发商抢占年终市场，优惠活动持续不断，全新项目也高调入市，上周进行开盘的项目有钜隆碧琴湾花园、客天下•君临长安、盈拓御江、保利生态城（洋房组团）等4大项目，据市场反馈信息得知，新开项目销售率在7成左右，未来两周住宅签约有望继续高企，2014年楼市或将迎来开门红。

4、成交均价：高价位项目签约持续增长  住宅均价连续三周“破九”

上周东莞住宅均价为9621元/㎡，连续三周“破九”。助推均价持续上涨的原因是：一、城区项目推货力度加大，新入市产品均价过万，如签约157套的恒大雅苑，均价为13765元/㎡，是助推整体均价上涨的重要因素；二、高价位的项目畅销，如上周洋房排名中有4大项目均价皆过万；三、别墅成交增长，也对均价起到助推的作用。

5、区域供需：新盘新组团入市城区崛起   将冠亚军收入囊中

上周城区领袖全市，将冠亚军皆收入囊中，其中南城得益于个盘恒大雅苑集中签约157套的贡献，强势夺下冠军宝座，万江则在恒大帝景（47套）、尚峰温莎堡（44套）、深业欧景城（21套）等多个项目签约下获得亚军；此外，清溪也有不俗表现，在汇景御景香山单盘签约113套的给力支撑下，取得季军之位，挤入前三。

6、产品成交：70-100㎡刚需依然唱主角  别墅产品增长突出

上周70-100㎡刚需产品成交921套，占总量59%,环比上涨近4成；100-130㎡的首次改善产品签约230套，占总量的15，环比基本持平；别墅产品签约62，占总量4%，环比上涨近5成。

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1待拍土地：桥头2万平商住地待拍    泰利房地产一锤定音以7551万元拿下

本年度最后一宗商住地块将在本周进行最后一轮的竞价，地块位于桥头镇的桥鸿路和莲湖路的交汇处，周边交通畅通，附近120省道、东江大道均在此交汇，出让面积约2.07万㎡。30日上午，东莞市泰利房地产开发有限公司一锤定音以7551万元拿下该地的使用权，折合楼面价912元/㎡。

1.2出让土地：上周无土地出让信息

1.3土地成交：樟木头2.5万㎡商服用地以流拍告终   鼎峰地产再拿寮步横坑商住地

与之前火热的成交气氛相比，上周的土地市场则是相对的冷清，3宗待拍的商住商服用地中，仅有2宗成功交易。其中位于樟木头镇樟洋社，面积约2.51万㎡的商服用地，因无人竞价而流拍，这也是今年下半年以来首宗流拍的地块；东坑镇井美村不足3千平的商服用地则被陈洪宝和高淑熙以730万元拿下，折合楼面地价约1051元/㎡；而上周唯一的商住地——寮步横坑地块则被广东鼎峰地产集团有限公司以2.98亿元拿下，折合楼面地价约3110元/㎡，该地块临近东城区，周边生活氛围比较浓厚，周边有鼎峰尚境，卡丽兰、天骄峰景等分布左右。

2、房地产市场

2.1新开工：5大项目开工纯新项目占4个  厚街万达广场神速动土上市

12月第四周，开工市场异常的火热，全市共有5个项目取得了开工许可证，其中有4个项目是纯新项目动土。其中最引人注目的是厚街的万达广场，从12月6日拿地到12月25日拿开工许可证再到12月27日备案上市，全程时间不足一个月，其上市速度可创东莞的历史之最；此次开工产品涵盖了洋房、商铺、办公等产品，合计开工量达62万㎡。而东坑开工的是广东捷盈投资发展有限公司在2012年10月拿下的项目—盈滨半岛花园，开工量为4.03万㎡；截止目前为止，东坑镇在今年已有3个纯新项目开工，可预测明年的东坑楼市将打破一盘（皇家公馆）独大的僵局。黄江的开工项目是新项目晓庐假日田园，住宅开工面积约16万㎡。松山湖纯新的开工项目则是星城翠珑湾，洋房和办公产品的开工量为20万㎡。唯一的旧盘加建的项目是位于中堂的富盈公馆，住宅开工量达10万㎡。

2.2新增供应：“双节”致使供应集中释放   厚街两大纯新项目面市

2013年最后一周，开发商加大推货力度迎接“双节”到来。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周（2013.12.23-12.29）东莞全市共有16个项目有商品房新增供应，合计住宅新增1977套，面积约22.88万㎡，连续两周环比上涨；非住宅新增1311套，面积约11.35万㎡。

城区刚需产品集中放量，恒大地产旗下的两大项目——南城的恒大雅苑和万江的恒大帝景共有340套87-94㎡的新品上市，纯新项目尚峰温莎堡也有256套92-118㎡的新品上市；豪宅产品供应集中在寮步镇，宏远御庭山有60套180-210㎡的叠墅产品和148套74-147㎡的低层洋房产品供应，鼎峰尚境有185套151-314㎡的大户型产品新增；而厚街非住宅产品供应“井喷”，两大纯新项目—厚街万达广场和世界鞋业总部基地都在上周备案上市，其中厚街万达广场首次面市的产品是204套44-222㎡的商铺产品，世界鞋业总部基地则有773套商铺和225套办公产品。

2.3楼市成交

2.3.1总体情况：全新项目年终齐入市  2014年楼市将迎来开门红

据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2013年12月23日-2013年12月29日）东莞住宅共成交1571套，合计面积17.3万㎡，环比上涨3成以上，热闹行情再现。而非住宅方面，共签约422套，环比上涨33%，合计面积3.05万㎡，环比上涨80%，面积出现飙涨的原因是上周东城万达广场共成交了43套37-106的写字楼单位，推高了整体成交量。

2.3.2供需量价走势：高价位项目签约持续增长  住宅均价连续三周“破九”

上周东莞住宅均价为9621元/㎡，连续三周“破九”。助推均价持续上涨的原因是：一、城区项目推货力度加大，新入市产品均价过万，如签约157套的恒大雅苑，均价为13765元/㎡，是助推整体均价上涨的重要因素；二、高价位的项目畅销，如上周洋房排名中有4大项目均价皆过万；三、别墅成交增长，也对均价起到助推的作用。

2.3.3物业类型成交：洋房签约1330套为主力  别墅成交环比上涨近5成

2.3.4产品类型成交：70-100㎡刚需唱主角  100-130㎡产品继续热销

2.3.5成交排名

2.3.5.1区域成交排名：新盘新组团入市城区崛起   将冠亚军收入囊中

上周城区领袖全市，将冠亚军皆收入囊中，其中南城得益于个盘恒大雅苑集中签约157套的贡献，强势夺下冠军宝座，万江则在恒大帝景（47套）、尚峰温莎堡（44套）、深业欧景城（21套）等多个项目签约下获得亚军；此外，清溪也有不俗表现，在汇景御景香山单盘签约113套的给力支撑下，取得季军之位，挤入前三。

2.3.5.2个盘成交排名

2.3.6成交明细

2.3.6.1普通住宅面积区间成交： 90-100㎡刚需产品持续热销  占总量36% 

2.3.6.2别墅产品面积区间成交：300-400㎡别墅产品热销  占总量43%

2.3.6.3住宅各单价区间成交：9000-11000元/㎡产品签约突出   占总量30%

2.3.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡产品仍为主力   占总量26%

2.3.7楼盘活动： 3大纯新项目开盘     厚街万达神速入市

三、宏观经济政策环境

3.1国内：

3.1.1经济环境：

3.1.1.1 社会蓝皮书：我国城镇化水平2018年将达60%

  中国社会科学院２６日发布的一份蓝皮书表示，按照目前城镇化增长速度，估计到２０１８年我国城镇化水平将达到６０％。
　　社科院发布的《社会蓝皮书：２０１４年中国社会形势分析与预测》说，即使在经济增速放缓的趋势下，由于城镇化的推动，我国ＧＤＰ每增长１％，就会在城镇新创造１３０万个至１７０万个就业岗位。从最近几年看，城镇新增就业岗位有逐渐增加的趋势，２０１２年城镇新增就业岗位达到１２６６万个。

3.1.1.2 李克强区域大棋局：内陆开放是未来最大回旋余地

总理李克强亮明了自己的观点：在提升长三角、珠三角、环渤海等东部沿海发展层次和质量的同时，特别要做好内陆开发开放这篇大文章。他强调，打好“中”字牌，可更好地发挥长江带来的巨大交通便利，让四川、湖南、湖北、安徽、江西经济走上一个新台阶，甚至跻身国内经济第一梯队，并将对中部广大腹地产生更大的辐射作用，进一步缩小东西部之间的巨大差距。“这对改革中的中国至关重要，意义非凡”。

3.1.1.3  国务院推进重大生态工程建设 相关产业迎机遇

国务院常务会议日前部署推进青海三江源生态保护、建设甘肃省国家生态安全屏障综合试验区等一批重大生态工程。会议指出，未来将实行最严格的源头保护制度，严守生态保护红线，实施重大战略性生态工程。
　　 业内人士认为，在国家推动生态文明建设过程中，重大生态工程将成为生态文明落地的重要抓手。由于重大生态工程项目投资大、增速快，在相关工程的带动下，诸如土壤修复、河流湖泊等水环境治理和造林等相关产业，将迎来战略机遇期。

3.1.1.4救急如救火 央行一日逆回购290亿元

央行24日在公开市场实施的290亿元7天期逆回购，不啻于为市场的最大利好。受此影响，经历一周连续大幅上涨之后24日的市场资金价格纷纷回落，7天期回购利率降幅约在260个基点，为6月以来新高。

申银万国证券首席宏观分析师李慧勇认为，央行慎用逆回购，本是因我国市场的结构性资金症结而来。无可避免在这一过程中，导致了资金需求被放大以及由此带来的持续紧张预期。他指出，解决目前困局的最优路径，在于货币当局保持宽松的资金供给，并允许信用违约出现，未来便可以使利率回归其风险与收益相匹配的水平。

3.1.2政策环境：

3.1.2.1 中央进一步细化城镇化时间表  棚户区改造再次被列入重点

12月13日，财政部、国家税务总局两部门发布《关于棚户区改造有关税收政策的通知》，也标志着棚户区改造与加大公租房与廉租房的保障性住房问题提到了同等的高度。
　　国际金融论坛城镇化研究中心主任易鹏认为，“到2020年解决约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造”表明，中国建立统一的城乡建设市场的突破点将是城中村的农村建设性经营用地，为此开发商和地方政府可以在这点上多动脑筋，但维护农民利益，实现农民、集体和政府间的利益合理分配将是政策落地的关键。

3.1.2.2 财税改革明年有望上演重头戏 房地产税加快立法

财税改革的一些“重头戏”有望明年上演，包括短期的相关财税改革试点扩围和中长期制度改革深化。其中，中央地方税收关系调整将是一个重点，地方税体系建设将明显加快。房地产税立法和清费立税工作有望加快推进。
　　接受中国证券报记者采访的专家表示，财税改革的一些“重头戏”有望明年上演，包括短期的相关财税改革试点扩围和中长期制度改革深化。其中，中央地方税收关系调整将是一个重点，地方税体系建设将明显加快。

3.1.2.3发改委：不能再搞大举借债大拆大建的城镇化

国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁25日在第十三届中国经济论坛上表示，农民工不纳入城镇化会带来诸多问题；不能再搞大兴土木、大拆大迁和短期大举借债的城镇化。

他重申了以人为本的城镇化基本战略方针，要重点突出农民工进城的问题；第二个就是需要对中国城镇化发展规律有一种明确的认识。“城镇化不是一蹴而就的进程，不能说一次改革所有东西都到位，30年积累的矛盾要逐步释放。比如涉及到户籍管理制度改革、土地管理制度改革，城镇的发展改革体制改革，融资体制改革，包括一系列配套规划治理方式改革，要逐步深入探索进行。

3.1.2.4国土部土地勘测规划院：将提高工业用地价格

12月27日讯 据上海证券报报道，国土部智囊机构—中国土地勘测规划院26日在京发布《中国土地政策蓝皮书》判断，明年将实施多项“土改”，包括将提高工业用地价格，减少工业用地，适当增加居住用地供应;缩小征地范围，深化征地制度改革;改革宅基地管理制度。

中国土地勘测规划院地价所的城市地价动态数据显示，今年第三季度全国主要监测城市综合、商服、住宅和工业地价分别为3286元/平方米、6201元/平方米、4910元/平方米和691元/平方米，工业用地价格远低于其他用地价格。

3.1.2.5住宅电梯 物业公司负首责

2014年1月1日，《中华人民共和国特种设备安全法》将正式实施。据引特种设备将建立“身份证”制度，确保特种设备拥有相应的安全信息记录，产品质量责任和使用管理责任可以追溯。值得一提的是，法律明确住宅电梯物业公司负首责。小区物业公司受业主委托管理电梯，应承担使用管理主体责任。所有的维修、保养、出现事故的救援，首先要找物业，如果涉及制造、维护保养问题，由使用者、运营单位再与其他单位协调。

3.1.3楼市环境：

3.1.3.1 住建部：房价上涨压力大城市从严落实调控政

据新华社“新华视点”官方微博消息，住房城乡建设部部长姜伟新24日表示，2014年要保持调控政策连续性和稳定性，执行好既有调控措施。
　　姜伟新强调，要更加注重分类指导，房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应。

3.1.3.2国土部：明年土地供应将减量   房产登记设新时间表

地方政府的密集推地和开发商不计成本地拿地有了更好的解释。国土部中国土地勘测规划院26日发布了《2013中国土地政策蓝皮书》，明确明年用地规模将实施总量控制和减量供应。

统计显示，今年北上广深卖地收入突破5000亿元，同比陡增150%。同时，11月70个大中城市中，价格下降的城市仅1个。在这样的背景下，多方呼吁通过增加土地供应来为房价减压。但国土部中国土地勘测规划院副院长周建春在蓝皮书发布会上透露的信息却是，明年国家将严控土地供应增量。他给出的理由，是从全面推行节约集约用地政策、加大存量建设用地供应、减少新增建设用地角度考虑。

2014年，国土资源部将会研究起草《不动产登记条例》、《不动产登记办法》等规章制度，整合建立不动产登记信息管理基础平台，做好国家层面有关不动产登记衔接工作。

3.1.3.3将设住房政策性金融机构 "资助"居民购房

面对高房价带来的住房问题，中国政府正在寻求“加强调控”以外的方式。《中国经营报》记者获悉，中国政府已经开始部署设立住房政策性金融机构的有关前期准备工作，这一机构将为居民购买基本住房以及改善居住条件提供低价格的资金扶持。

目前，按照国务院统一部署，人民银行总行、中国银监会、国家住房和城乡建设部(下称“住建部”)等有关部门，已经着手研究设立住房政策性金融机构的可行性方案。住建部已经将其列为2014年将要重点开展的工作之一。

3.1.3.4海南：全面清理小产权房

海南省国土环境资源厅、省住房和城乡建设厅联合下发《海南省清理整顿违法建设、销售“小产权房”专项行动工作方案》（以下简称《方案》）。

《方案》要求，全省各市县要结合2013年9月省政府部署的整治违法建筑行动，对本行政区域内违法建设、销售“小产权房”的情况进行集中排查摸底。充分发挥基层组织作用，摸清“小产权房”的名称、类型、位置、面积、土地权属、土地利用规划和现状、城乡规划、建设用地主体、业主、建设销售及相关手续办理情况等。于2014年1月31日前将有关统计表格及处置意见分别上报。2014年2月至4月，省国土厅和省住建厅将对上报情况进行汇总、分析和研究，确定并下发全省“小产权房”清理整顿分类处置的指导意见。

3.1.3.5深圳：首宗农地1.16亿入市  暂无将农村集体用地转为商住用地的计划

作为新型城镇化的基石之一，集体所有制土地的新动向备受瞩目。十八届三中全会提出允许农村集体经营性建设用地入市交易后，近期深圳首宗农村集体土地被深圳市方格精密器件有限公司以1.16亿元成功拍得。深圳市住建局表示，虽然这块地不是法律意义上的农村集体土地，但对全国建立统一的城乡土地市场是有一定借鉴意义的，2014年还将陆续有类似土地入市，但目前并没有将农村集体用地转为商住用地的计划。

3.2东莞：

3.2.1经济环境：

3.2.1.1轨道交通R2线 首列车辆正式下线

轨道交通R2线 首列车辆正式下线，更加坚定了东莞市政府对R2线在2015年如期开通运营的信心和决心 。

B型列车上线后，轨道交通R2线设计最大运行能力为每小时30对列车，最小的发车间隔为每2分钟一趟，平均发车时间为5分钟，最大运载能力为每趟列车运载1800人，从起点站石龙站出发到终点站虎门白沙火车站，运行时间大概是40分钟，与此同时，R2线还将通过多个接驳站点，与深莞惠城际轨道和国家铁路网相连接，届时市民出行将会更加方便。

3.2.1.2明年我市投3亿建5个湿地公园 总面积224公顷

24日，全市召开造林绿化工作会议，记者与会获悉，2014年东莞将创建一个国家森林公园、一个国家湿地公园、一个省级自然保护区、三个省级四星级森林公园。此外，会议还决定市镇两级投资3亿元，规划建设麻涌华阳湖、道滘蔡白、望牛墩水乡等5个湿地公园，总面积达224公顷。

3.2.1.3长安:步步高生产基地开工建设

12月25日下午，作为东莞市2013年重大建设项目之一的步步高生产基地项目正式开工。该项目总投资32亿元，占地面积900亩，建筑面积168万平方米，规划建成集研发、生产、生活、办公为一体的园林式综合工业园区。据悉，该生产基地是步步高集团立足长安，打造龙头企业的战略举措。

步步高生产基地是步步高继研发中心之后的又一重大项目，该项目的建设对提高企业资源配置能力，壮大企业规模具有重要的战略意义，也将对促进长安总部经济发展，带动产业转型升级起到积极的推动作用。

3.2.2政策环境：

3.2.2.1未来六年间，东莞将投资747.56亿元建设城市轨道交通126.9公里

24日，东莞市轨道办发布消息称，《东莞市城市轨道交通建设规划(2013-2019年)》在报送国务院批准同意后，国家发改委已经于12月18日正式予以批复。按照批复，国家批准东莞市近期新增建设线路为1号线一期工程、2号线三期工程和3号线一期工程，全长126.9公里，加上目前正在建设的2号线一、二期工程，东莞市共164.6公里的城市轨道交通线路已获得国家批复同意。

3.2.2.2东莞保障房建设目标从0.93万套增至3万套

东莞市发改局副局长肖必良25日向市人大常委会做了相关报告。其中指出，东莞的主要经济指标完成情况总体低于规划预期，在资源环境指标方面，主要污染物排放总量完成进度滞后。此外，根据省下达的目标任务、新的形势要求，东莞对7项目标作出了调整，其中研发经费支出占地区生产总值比重从原来的1.5%，调整为2 .3%;城镇保障性安居工程建设五年累计建设目标值也从0.93万套调整为3万套，增幅超过两倍。