东莞楼市量降价升 业内预测金九银十价格将松动

公寓的供应开始偏紧。 记者 庄小龙 摄

继7月东莞楼市价格破“六”后，8月份东莞楼价再度攀升，均价高达7023元/平方米。然而受政策、供应量等各方面因素的影响，8月东莞楼市成交量下滑明显，住宅成交量下降超三成。业内人士预测，进入“金九银十”后，卖方市场预期出现松动和主动让步，形势逐步有利于买方市场。

量降：最高下降幅度接近七成

8月，东莞楼市出现大幅下滑现象，除部分镇区维持比较稳定的态势外，大部分区域成交量下降明显，从总体市场上看，东莞住宅成交量下降近三成。

今年8月东莞共有245个项目有商品房成交，成交面积为44.57万平方米，环比下降16.28%，同比上升6.58%。

东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，成交总金额为31.3亿元，环比下降10.7%，同比上升30.58%；其中商品住宅成交38.35万平方米，环比下降22.23%，成交金额为26.92亿元，环比下降13.75%，共成交3064套，环比下降30.35%。

从各区域成交情况来看，本月成交热点区域有东城、南城、石龙、塘厦、虎门等镇区。环比7月份，大部分镇区成交均有不同程度的下滑，最高下降幅度接近七成；石龙、虎门、大朗等镇区的成交则逆势飘红，东城、寮步成交维持比较稳定的态势。

价升：别墅商铺成交多推高均价

在成交量下降的同时，由于8月别墅、商铺等成交比重较大，拉高总体均价，8月东莞市商品房均价突破7000元，同比上涨了两成。

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2009年8月东莞市商品房均价为7023元/平方米，环比上升6.55%，同比上升22.54%；商品住宅均价为7021元/平方米，环比上升10.8%，同比上升24.2%；其中普通住宅均价为5833元/平方米，环比上升2.5%，同比上涨16.5%；洋房均价为5807元/平方米，环比上升2.76%，同比上升16.01%；公寓均价为6063元/平方米，环比基本持平，同比上升20.79%；别墅均价为11495元/平方米，环比上升11.98%，同比下降32.77%。

业内人士认为，由于8月份别墅、商铺的成交比重共占商品房总体成交的27.8%，比重较大，从而使得本月整体商品房成交均价、商品住宅成交均价都比较高。

预测：九、十月价格或出现松动

东莞中原地产研究中心分析认为，从成交量看，8月普通住宅成交套数环比下跌超过三成，成交均价环比有2.5%的升幅，整个市场表现出缩量上涨的发展态势，据此分析，后市部分普通住宅项目出货压力有所增加，价格进入“金九银十”或出现松动。

此外，政策方向也将从全面刺激消费转到抑制投资需求、大力加快开发、增加住房供应上来，加上先行的股市近期出现快速深幅调整，令市场对此轮股市与楼市的反弹行情重新反思，普遍对股市与楼市的后市预期逐步发生改变，给房价继续上升形成强有力的压制。在短期观望气氛浓厚、成交持续下滑、各种利空打压楼市的市场环境下，买卖双方经历短暂的僵持，在进入“金九银十”后卖方市场预期出现松动和主动让步，形势逐步有利于买方市场。

“金九银十”后成交量或回升

另外，从目前了解到的市场情况看， 8月底开始，新盘新货陆续上市迎接即将到来的“金九银十”。这些新盘新货中，中等户型面积的产品陆续增多，近半年来的供需结构性失衡状况有望逐步得到缓和。

近期上市或者准备上市的项目：江南第一城、金域中央四期、黄旗印象、景湖时代城、上东国际、天诚康桥二期、中信凯旋国际等，为市场填补了部分空白，提供了许多适合普通自住的户型。

此外，东莞中原地产市场研究中心认为，今年3月开始，刚性的自住需求由于相应的产品供应出现较大缺口，这部分需求持续累积。随着新盘新货的陆续上市，适合普通自住的户型越来越多，预期这些累积的刚性自住需求将得到有效激发，从而抵消二套房贷收紧所带来的成交下滑，预期整体成交量“金九银十”后逐步回升。