2014年初春东莞楼市延续放缓态势 成交骤然降温

　　春节气氛渐渐褪去，又一场春雨降临满城。1月份多数一二线城市楼市成交转冷，其中多个跌幅超30%。与外围城市相比，东莞楼市的成交量也出现明显降温。新年伊始，房贷收紧趋势继续蔓延，大量外来务工返乡，项目来访量不足，市场交投氛围趋于冷清。2月初全球股市大体集中下降，国际经济复苏良好态势隐忧再现，未来市场变数仍然不少。随着中央政策出台预期逐渐增强和银根持续紧缩，人们对东莞楼市的焦虑情绪日益显露蔓延。预计节后东莞住宅成交先低后高，但回暖趋缓。

　　月度关键词：成交骤降、银根收紧、高总价物业

　　楼市总结：

　　①、全国楼市

　　1月全国多数城市新房成交出现放缓，北上广深成交急剧降温。

　　根据中国指数研究院统计的数据显示，1月份包括北上广深四大一线城市在内的43个主要城市住宅市场交易情况，超过九成城市楼市成交量环比下跌。具体来看，43个城市中蚌埠下跌幅度最大，为56.78%;其次是大连，下跌53.11%。此外北上广深也出现不同程度的下跌。

　　1月全国多数城市新房成交出现放缓，北上广深成交明显降温，究其原因：其一，银行信贷持续收紧，提高房贷利率，放款时间延长，直接影响签约数据。其二，2013年年底全国大约有18个城市出台调控政策，不少城市提高二套房首付比例，政策效应逐步显现。其三，不动产登记、房产税等传闻风声四起，加剧高端客户的观望情绪。其三，2013年年底地方政府为控制房价调控目标，高端项目申请预售证受到限制，影响年初的供应量。其四，高企房价继续抬高刚需客户的入市门槛和首付压力加大，客户入市意愿不高。

　　尽管1月份市场并没有出台全局性的楼市打压政策，但普遍城市成交出现降温，市场弥漫着几分隐忧，体现在如下几个方面：其一，从去年钱荒以来，全国房贷逐渐出现收紧，并且进一步蔓延。房贷收紧已连续数月，直至今年年初银行信贷放贷也没有明显“放闸”，这反映在市场利率化的推进中，银行在提升自身利润，房贷不再是优质客户，房地产将会进入资金相对趋紧的趋势。其二，龙头房企已率先启动应对策略，提前抢跑市场。今年1月份万科、恒大、碧桂园销售业绩爆发增长，已在新年首月马不停蹄地抢跑市场份额。万科、恒大、碧桂园龙头房企作为全国品牌开发商，又是上市公司，对市场更为敏感，能快速作出应对策略的举措。

　　②、东莞楼市

　　2013年的大丰收行情依旧让不少房企喜笑颜开、流连忘返。过去数月来的高涨行情已为过往，时间转眼进入2014年。新年首月，市场并未现“开门红”，一股楼市寒风悄然而至。与外围城市相比，新年首月东莞楼市的成交量同样出现明显降温。据东莞中原研究部监测数据显示，1月东莞住宅成交41.95万㎡，环比减少34.69%，同比去年同期减少33.22%，连续两个月走低，为2012年5月楼市回暖以来的第二低位，仅高于去年2月春节的成交量。

　　春节临近，东莞楼市延续去年年底的放缓态势，成交骤然降温，主要体现在如下几个方面，其一，大型营销推广活动寥寥无几，楼盘现场人气明显不足;其二，在售项目超过7成的楼盘成交量下滑;其三，大量新莞人陆续返乡，楼市关注度偏低;其四，大部分开发商尚未制定全年的销售目标，推盘意愿不高。

　　从楼市供应来看，进入新年首月，市场需求急剧转冷，但东莞开发商延续高昂的推货热情。据东莞中原研究部监测数据显示，1月东莞住宅有28个项目供应5666套，面积合计56.99万㎡，环比减少17.98%，同比增加177.58%，为近6个月最低的供应量。尽管1月的供应量比去年年底出现明显降温，但是仍然维持50万㎡以上的供应水平，处于相对活跃的供应量。1月多个全新项目扎堆入市，一方面在2013年的销售业绩之上，不少房企纷纷提高今年的销售目标，促使部分房企在销售压力之下快马加鞭地推货。另一方面，新年伊始市场竞争压力小，部分全新项目趁势追赶入市，抢夺市场的主动权。本月东莞有君汇半岛花园、盈拓御江、万科金色城市花园、凤雅颂、富盈广场、城市立方等全新项目入市供应。1月开发商推货最大的亮点是，商务公寓产品迅速放量，开发商在年初更加热衷于推投资产品。近年来东莞商业金融用地成交规模迅速扩张，商业开发面积大，开发商为迅速消化商业面积，部分产品开发为商务公寓以及时回笼资金。

　　从楼市成交来看，1月东莞住宅成交41.95万㎡，环比减少34.69%，同比去年同期减少33.22%，连续两个月走低。尽管进入年初，但银行依旧没有像往年一样放闸房贷信额，房贷收紧的现象继续深度蔓延。受房贷收紧、春节长假即将到来等因素影响，东莞楼市延续去年年底的放缓态势市场，成交量也出现大幅下降。

　　东莞楼市成交仍然出现较大幅度放缓，1月降温迹象表露无遗，体现在如下几个方面：其一，从成交的绝对值的同期纵向比较来看，本月住宅成交41.95万㎡，与过去四年同期相比：2010年49.66万㎡、2011年55.63万㎡、2012年14.14万㎡、2013年62.82万㎡，今年1月份的成交量处于四年同期第二低位，仅高于2012年的成交量。其二，从月度走势来看，本月住宅的成交量为近25个月的第五低位，为2012年5月楼市回暖以来的第二低位，仅高于去年2月春节的成交量，充分反映市场延续去年年底的放缓态势。其三，从个盘成交情况来看，剔除部分全新项目和尾盘项目影响，本月东莞住宅有146个楼盘成交记录，其中有110个楼盘成交环比出现回落，这意味着1月在售项目有75%的楼盘成交放缓。其四，从区域成交来看，东莞住宅有33个区域成交，其中25个区域环比出现回落，21个区域同比回落。从2012年5月份至2013年11月，这波行情经历了回暖到高涨期，市场需求被消化得七七八八，预计1月东莞楼市逐渐进入新一阶段的累积期，市场将会步入阶段性放缓时期。

　　从楼价表现来看，2014年1月东莞住宅均价为9273元/㎡，环比下降0.62%，同比上升8.28%。其中，普通住宅中位价格为7666元/㎡，环比2013年12月的7463元/㎡上升2.72%。全市162个楼盘连续两个月有普通住宅成交，70%的楼盘价格环比变化幅度在±5%以内，价格上浮和下跌的楼盘数大体持平，反映整体价格以稳为主，开发商定价偏向于理性。

　　从库存走势来看，截止2014年1月底东莞住宅存量为496.万㎡，比上月有所走高，消化周期为7.99个月。由于1月东莞仍然有不少全新项目入市，供应量活跃，而成交趋冷，导致库存短期内走高。尽管住宅消化周期有所回升，但是上半年市场供应偏紧的格局难以改观，主要有几个原因：其一，春节前后雨水多，大量劳务工人返乡过年，往往是一年的施工淡季，工程进度导致不少项目未能赶在上半年入市。其二，银行每年都有一定额度的房贷，预计在开年后房贷紧张的现象或会有所缓解，将会促进成交量回升，其三，春节过后将会迎来返城高峰，大量新莞人将回到东莞重返工作岗位，市场将逐渐恢复常态。今年上半年东莞楼市供应偏紧的格局难以改观，开发商应抓住时机，加快工程进度，赶早入市。

　　从房企表现来看，万科地产凭万科金色城市、万科四季花城、万科朗润园、万科金悦香树等16个楼盘集中成交吸金7.2亿元遥遥领先，稳坐冠军宝座。万达凭借厚街万达广场和东城万科广场成交3.5亿元位居第二。光大地产主要由于天骄御品新入市成交助增本月收金3.1亿元，紧追万达。销售额排名前十的开发商有4名为本土企业，而外来地产刮掠市场份额势头非常强。

　　(一)新增供应状况

　　2014年1月东莞新增商品房供应总体情况：(商品房包含厂房数据)

　　数据来源：东莞中原研究中心

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2014年1月共32个项目出现新增供应，总供应64.86万㎡，面积环比2013年12月大幅下降28.76%，同比2013年1月大幅上升109.56%。2014年1月东莞商品房各大物业类型供应量全线亮绿灯，因进入春节淡季尚属正常现象。普通住宅供应量爆发增长，同比2013年增幅达218.38%。由此可见，2014年传统的春节淡季难阻部分开发商高涨的推货热情。

　　临近春节，住宅供应环比明显放缓为56.99万㎡，但创下历史同期第二高位。

　　2014年1月东莞住宅供应量达56.99万㎡，同比2013年上涨177.58%，同比2012年上涨187.28%，创08年以来同期第二高位。主要由于：一、临深片区为热点片区，市场被开发商看好，加快供应节奏。如凤岗有名流印象花园、锦绣又一城和凤雅颂供应;塘厦有万科金色城市供应;樟木头有中惠·香樟绿洲等供应。二、个别供应长期偏紧区域，市场机遇更大，如石碣、东城、茶山。三、近两年土地市场火热行情助推开发商加大房产开发步伐。四、信贷持续收紧，资金面收窄催使开发商加快推货。从而掀起1月份的供应热潮。但供应量环比明显放缓，主要是因临近春节卖方推货及买房购房心态均有所下降。

　　大石龙片区住宅供应创历史新高，楼市或见“春天”。

　　新石龙火车站修建对大石龙片区楼市的带动作用一直传得沸沸扬扬。 由于新石龙火车站于2014年1月8日正式开启客运业务，广深和谐号动车也将经过此站。轨道交通的不断完善是城市发展的良好基础，大石龙片区楼市也随之崛起，住宅供应11.85万㎡创下历史新高。其中石碣有盈拓御江供应6万㎡、企石有东江豪门供应2.84万㎡、茶山有富盈香茶郡供应1.56万㎡、石排有石排国际公馆供应1.44万㎡。

　　1月整体供应放缓，道滘却独占鳌头创下历史新高。

　　从供应区域来看，2014年1月有18个区域出现住宅供应，其中重点区域凤岗供应量依然高企。然而两个后起之秀紧跟追上，如道滘8.51万㎡ 创下08年 以来历史新高，主要是君汇半岛花园和新世纪·上河居两者供应。石碣主要是盈拓御江单盘供应6.01万㎡也创下了历史第三高位。1月供应远超预期，究其原因：一、2013年下半年石碣镇住宅库存量持续走低，截止去年年底仅存8.85万㎡(483套)，按近几年的去化速度计算，此体量不足以满足8个月的消化。区域库存趋紧催使开发商加快出货。二、石碣镇近几年住宅供应偏紧，已有三年未亮新面孔，市面上存相当部分滞销产品。三、项目前期宣传工作已逐见成效，工程也相应符合上市标准。四、“早出货、早收益”的理念似乎已达成共识，开发商加快推货的策略达成一致。四、2014年银根持续收紧预期逐渐增强，市场面颇为紧张促使开发商对下半年信贷市场不为看好，从而加快推货入市。

　　1月公寓供应放量明显增大， 填补市场空缺。

　　截止2013年12月31日，东莞公寓库存明显趋紧，主要是由于2013年公寓市场整体供应较为紧张，而市场仍然保持较高的成交热度，日益增大库存压力。而2014年1月东莞打破传统淡季惯例，有常平富盈广场、沙田东港华府和南城城市立方商寓共计供应4.17万㎡ ，达771套创下近一年的第二高位，良好地填补市场空缺。个别公寓楼栋携带的商业也比较大，公寓社区商务性质逐渐增强。

　　(二)库存供应状况

　　1月份成交放缓，促使库存回升。

　　截止2014年1月31日，东莞住宅市场库存量为496.24万㎡，环比上升3.3%。主要由于临近春节成交大幅放缓和较为充裕的持续供应放量，促使库存回升。但根据过去一年的市场消化成绩计算，1月东莞住宅市场消化周期约为8个月，可见住宅市场存量趋紧的局面未见缓解。随着春节过后楼市逐步回暖，未来开发商尚应继续加大推货满足市场需求。

　　别墅成交渐发活跃，库存再度下滑。

　　截止2014年1月31日，东莞全市商品房存量为735.11万㎡，环比上升3.6%，其中住宅存量为496.24万㎡，环比上升3.3%，共38138套;洋房存量为341.97万㎡，环比上升4.8%，共28199套;公寓存量36.78万㎡，环比增加6.62%，共6782套;别墅存量117.49万㎡，环比减少1.72%，共3157套。

　　(三)市场成交状况

　　2014年1月东莞住宅成交量价齐跌，跌幅均超30%。

　　2014年1月东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据)

　　2014年1月东莞商品房成交面积为48.14万㎡，环比2013年12月下降33.41%，同比2013年1月下降30.53%;住宅成交面积为41.96万㎡，环比下降34.68%，同比下降33.21%。同时1月环比跌幅也明显大于去年同期跌幅(16.44%)。

　　东莞楼市延续年底的放缓态势，住宅成交量连续走低。

　　新年首月，全国多个城市新房市场表现疲软，市场成交骤然降温。受房贷收紧、春节长假即将到来等因素影响，东莞楼市延续去年年底的放缓态势市场热度，成交量也出现大幅下降。其中住宅在售项目中有超过7成的成交出现放缓，1月楼市急剧降温，究其原因：其一，尽管进入年初，但银行依旧没有像往年一样放闸房贷信额，房贷收紧的现象继续深度蔓延，并且影响到了部分已开盘项目的签约进度。其二，历经了20个月的楼市高涨期，市场需求已被充分释放，新一轮的需求仍有待时间累积。其三，尽管1月仍然有不少项目开盘，如天骄御峰、富盈广场、碧水湾花园、万科金色城市等项目均选择在1月份开盘，但难以形成集中的销售热点，多个在售项目成交明显降温。其三，春节临近，大量的新莞人陆续返乡过节，对楼市的关注低。其四，市场鲜见大型的营销推广活动，大部分房企推盘意愿不高，项目来访量不足，楼盘现场人气相对冷清，交易氛围趋于冷淡。

　　多盘扎推刚需产品入市，带动市场温和成交。

　　1月份东莞住宅市场交投气氛温和，其41.96万㎡成交量对比历年尚为可观。据东莞中原研究部监测数据统计结果显示，主要得益于以下几个原因：一、多个新盘入市及旧盘加推，有效激发客户置业热情。项目包括名流印象花园、天骄御品、万科金色城市、盈拓御江等。一、刚需主导市场力度仍然很强。1月80-100㎡普通住宅成交1754套，占比达46%。如万科金色城市开盘推295套纯刚需洋房(带非毛坯修)，当天销售率达90%。再如凤岗某一楼盘单盘成交206套，也是以刚需产品为主。三、品牌与区位影响力不容忽视。如碧桂园天麓山单盘成交108套。万科金色城市位于塘厦行政中心区，与观澜还具备一定距离使深圳客心理上感觉有点偏，导致深圳客仅占15%、塘厦客户占80%以上。此外今年春节较去年提前10天，为了更准确更客观地评价春节前的东莞住宅楼市状况，若按周次来统计数据显示，去年春节前三周住宅成交32.56万㎡(3154套)，今年为33.46万㎡(3004套)，面积同比上升2.76%，套数同比小幅下降4.76%。可见今年初春住宅楼市表现并不逊色，多盘扎堆入市带动市场温和成交。

　　多个区域成交下降，而水乡和大石龙片区成交依然坚挺。

　　临深片区和滨海片区由于多个区域住宅成交下降，导致片区骤然大降。而水乡片区和大石龙片区成交依然坚挺，主要是因为去年年底和1月新春有全新楼盘和新品加推入市，较好刺激市场需求释放，保持较好的签约量。如水乡片区有道滘成交1.35万㎡、麻涌成交0.98万㎡、中堂成交0.87万㎡等共计4.12万㎡;大石龙片区有石碣成交1.56万㎡、茶山成交0.61万㎡等共计3万㎡。

　　首置产品仍主导市场，但占比有所下滑。

　　1月份首置产品成交明显萎缩，环比大幅下降34.54%。较前东莞首置产品成交占比全市住宅成交量普遍占比6成多，2013年1月份首置成交占比达62%，而今年占比明显下滑至60.8%。另外投资性产品成交的降幅较为明显，再改和高端产品却表现不俗。究其原因：一是现阶段下，银行对首套住房贷款待遇减少，利率普遍上浮压制部分首次置业。二是去年年底大户型市场屡见暗降手法，带动一些观望客户加快了入市步伐。三、开发商为出货大户型产品积极配合垫首付，使银行对大户型的放贷更为“痛快”。

　　(四)供需比较

　　2014年1月东莞住宅供大于求，供需比拉大至1.35:1。

　　据东莞中原研究部对市场监测数据显示，2014年1月东莞住宅市场供应热度不减，放量保持相对往年较高的水平。受临近春节等因素影响，成交量大幅度下滑。56.48万㎡的供应量与41.79万㎡成交量对比，供需比等于1.35:1 。

　　(五)价格分析

　　2014年住宅价格为9273元/㎡，环比小幅下降0.62%。

　　2014年1月东莞各物业成交量价情况(单位：元/㎡)：

　　2014年1月东莞住宅价格为9273元/㎡，环比小幅下降0.62%。

　　从2010-2014年东莞住宅均价走势图看，2014年1月东莞住宅均价为9273元/㎡，环比小幅下降0.62%。由于别墅成交占比高且双拼和独栋成交减少，使1月别墅均价下降，从而拉低全市住宅价格。为了更准确、更客观地反映东莞住宅价格的变化情况，因此剔除别墅产品，采取价格中位法分析。

　　中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数(偶数取最中间两个数据的平均数)。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

　　2014年1月普通住宅中位价格为7666元/㎡，环比2013年12月的7463元/㎡上升2.72%。事实上，1月有多个纯新盘入市，价格定位上升。

　　全市162个楼盘连续两个月有普通住宅成交，70%的楼盘价格环比变化幅度在±5%以内，价格上浮和下跌的楼盘数大体持平。价格上浮超过10%的项目仅8个，一方面是因为大部分成交量低于6套，个别楼层单元影响均价;另一方面是因为有个别盘推出新期产品，产品定价较前期高，拉升均价。因此1月份大部分普通住宅价格相对持稳，新增住宅价格定价上升，年内东莞住宅市场价格仍然看涨。

　　2014年1月全市普通住宅价格环比变化区间：

　　一线镇区住宅价格有所平抑，二三线镇区上涨明显。

　　据东莞中原研究部对市场监测数据显示，一线镇区如塘厦、南城、凤岗、万江住宅价格均出现下滑，但降幅不大，整体上一线镇区住宅价格有所平抑。高埗、中堂、横沥、石龙镇区价格上涨幅度较大，再如东坑、清溪、樟木头、常平等镇区也出现不同幅度的上涨，二三线镇区价格上涨还是比较明显。

　　2014年1月区域住宅量价环比变化情况一览：

　　别墅均价微幅回调，洋房、公寓价格波动尚小。

　　1月份别墅签约124套，成交楼盘主要包括莲湖山庄、锦绣山河、万科松湖中心、碧桂园柏丽湾和保利生态城等。从下图显示，别墅价格为15963元/㎡，环比下降1%,。较小的降幅主要由于：一、独栋和双拼别墅明显减少，拉低均价。二、部分项目出现价格上提影响全市均价，也平摊了全市别墅均价，导致整体降幅较小。此外，洋房、公寓价格波动尚小说明年初大部分开发商对在售产品定价趋于谨慎。

　　(六)东莞房企及住宅销售情况

　　2014年1月品牌房企收金尚佳，万科以7.21亿获得冠军。

　　2014年1月开发商商品房销售排名前十名：(按销售金额)

　　据东莞中原研究部对市场数据监测统计结果显示，2014年1月份万科凭万科金色城市单盘成交1.65万㎡，万科紫台、万科四季花城、万科朗润园和万科金悦香树等16个盘集中成交，收金7.2亿元获得本月冠军。万达凭借厚街万达广场和东城万科广场成交3.5亿元位居第二。光大地产主要由于天骄御品新入市成交助增本月收金3.1亿元，紧追万达。销售额排名前十的开发商中，本土企业有4个，外来地产刮掠市场份额势头非常强。

　　2014年1月住宅销售套数排行：

　　据东莞中原研究部对市场数据监测显示，1月份住宅销售排名前十的项目基本以刚需产品成交为主。其中万科金色城市位于塘厦行政中心区，其产品结构趋小、购买门槛较低、品牌力及非毛坯修的吸引力尚佳，甚受塘厦地缘客户青睐，目前一期已卖完。热点区域如凤岗、塘厦、沙田和供应偏紧区域如东城、高埗等，这些区域出现新品入市，也有效刺激客户迅速置业，为2014年楼市打了一个良好开局。

　　(七)后市展望

　　▲房产政策调控处“空档期”，短期内东莞楼市受影响不大。

　　2014年3月十二届全国人大二次会议，会上将宣布人大立法通过的重要改革，其中包括征收环境税、修改预算法等。年内房产税改革、不动产登记政策、户籍制度改革等相关房产政策预期增强，政府新改革重心是推高经济增长。然而，疏导的对象为房地产市场，新改革政策通过立法、实施到正式见效，还需经历一定的时间历程。未来2月更多是政府改革的“酝酿期”，也是一个“空档期”。虽然中央政府房产政策预期逐渐增强，但现阶段下开发商更多还是考虑东莞本身状况而定，因此预计短期内东莞楼市受房产政策环境影响始终不大。

　　▲银根持续收紧，短期内对楼市造成一定影响 。

　　信贷政策将持续收紧。主要由于：一、去年7月20日起央行全面放开贷款七折利率下限，人民币实现单边利率市场化。利率化催使银行的趋利性增强，虽然银行进行价格战的可能性不大，但信贷资源抢夺战难以阻挡，银行将更倾向更具潜力、风险较低的行业。二、国家对房地产的重新评估，也催使银行对房地产信贷市场的担忧增加。近期不少银行一次性付款的优惠加大，首套房优惠逐渐减少或难以再现。三、受2013年下半年房贷积压单子过多和目前银行贷款额度仍偏紧的双重影响，目前办理房贷仍在排队。年末压制的一批信贷需求已在年初实现大释放，而1月份银行较大的信贷放款额已提早透支今年的信贷额度，未来资金环境收窄不言而喻。四、去年6月底开始出现钱荒现象，这也是一个征兆。美国退出QE导致各国资金面都比较紧张，在这种情况下，今年利率想要有更低的优惠更是难上加难。五、海外热钱大量撤出中国，市场资金流动收窄。

　　▲2月份楼市成交先低后高，节后缓慢回暖。

　　2月东莞楼市成交将有所下滑。主要是由于：一、1月一反以往传统的淡季规律，1月有多个纯新楼盘已提早入市且不少项目加推，取得不错的成绩。二、2月头一个星期正值春节，大量市民返乡探亲或外出度假。三、2月不少企业开工较晚，大量市民返城推迟到2月中旬或更后。同时近期天气大幅降温也将造成营销现场来访较少，人气不足。四、工人返城较晚，工程现场迟迟未开工。五、春雨降临，也将导致一些项目工程无法正常施工，工程进度慢影响市场供应成交。六、据东莞中原研究部对价格备案监控显示，预计2月份开盘项目较少，主要有清溪盛和雅居、南城君珆花园、东坑金达锦绣东方等。

　　▲年内价格看涨态势不变。

　　随着城轨开通渐近，不少开发商更打着轻轨物业升值空间大的旗号，加快推货速度，价格中枢水平上升。去年东莞土地拍卖的火热行情将推高市场预期，价格看涨情绪难以下降。从1月份东莞楼盘推货情况看，纯新楼盘客天下·君临长安、南城世纪城幸福公馆和天骄御品为热点区域项目，供应偏紧与城镇发展反差将催使成交价格走高。其次，后起之秀石碣有盈拓御江、道滘有君汇半岛花园，两者分别由于东城东概念加强、东莞大道延长线开通影响等，成交价格或趋于上行。正好这些全新项目产品部分将在2月持续发售签约。市场中大部分项目营销策略尚未敲定，导致价格定位相较去年持稳。但整体上，年内东莞价格看涨态势不变。

　　▲总价高的物业将成为近期推售热点。

　　知名大型房企与银行有一定的合作关系，相应较容易得到比较大的信贷额度，且作为上市公司也具备更多融资渠道，因此其受信贷收紧影响尚不大。但银根收紧对中小企业的冲击比较大。利息负重促使中小房企难以等待，将加快推售现有货量。由于目前银行对首套房优惠逐渐减少或消失，对高总价产品优惠加大，如大户型产品的房贷发放更痛快。那么开发商将更倾向推大户型、商铺等物业，总价高的物业将成为近期推售热点。

　　▲“首付更高，优惠更大”成为近期主要促销策略。

　　房贷收紧将极大地压制市场需求释放。首套房优惠减少、利率上浮将一定程度影响刚需释放，而低首付对开发商来说无疑雪上加霜，部分刚需置业只能通过其它特殊渠道支撑成交。因银行对大户型的优惠更多，一次性付款优惠加大，在此情况下，开发商为实现尽快出货回笼资金，通过垫首付等低首付营销手法已不再管用，那么“首付更高，优惠更大”将成为近期主要促销策略。

　　▲3月份将是购房者置业的好时机。

　　现阶段下，开发商受银根收紧处于下风状态，将更愿意损失一点利润来回笼更多资金，有效解决手头资金紧张。因此开发商对产品优惠相对会比较大，特别是高端产品优惠会更大。东莞楼市优惠整体力度加大，那么3月份将是客户购房置业的良好时机，而且还有机会获得相当大的优惠。