瑞峰周报：东莞楼市成交渐复苏 均价连续5周企稳“9”字头

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境：中国经济面临五大风险短期难改善    东莞扫黄行动经济受牵连

全国层面：近日，中国社会科学院经济学部发布新一期2014年经济展望，与去年12月的预测相比，虽然还认为国内生产总值(GDP)的同比增长率能达到7.5%，但是将投资增长率由20.1%下调至19%。当前，中国经济面临经济减速、房价波动、产能过剩、金融乱象、地方债偏高五方面风险，虽然中国经济增速目前正在步入中高速增长的新阶段，但短期内经济形势难以大幅改善，解决的根本方法还要依靠改革。

东莞层面：2月中旬东莞扫黄事件轰动全国，不管东莞事件背后的动因如何，但多数专家认为这次扫黄行动会影响到全国相关产业链经济，尤其是对东莞的投资、消费和地方财税等经济指标产生很大影响，同时客观上增加失业人数，而这会令当前走弱的宏观经济雪上加霜。对于房地产市场，短期内将影响租赁和投资市场，主要体现在租赁市场的活跃度。

虽然因扫黄事件给经济走向笼罩着一层阴影，但仍有一些“提振人心的能量”展现，如：最新公布的中国财力最强50城市东莞排名第30名、非省会城市排名第13名；深圳政府27亿大手笔回购梅观高速运营权，并将于4月1日取消梅观高速收费，沿线观塘片区升值已势不可挡；2014年首月东莞市财政收入实现“开门红”，为完成全年收入增长目标开了个好头

2、新增供应：临深片区供应率先恢复  开发商推货计划将开始

春节后东莞商品房供应市场恢复仍然缓慢，其中临深片区率先恢复生机，上周有2个项目有新增，分别是清溪的盛和雅居和樟木头的中惠香樟绿洲。因上周仍然受春节效应影响，楼市供应处在“休眠期”，双节后开发商将开始实行推货计划，楼市供应将有所回升。

3、成交情况：东莞楼市成交渐复苏  对比前两周出现质的飞跃

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，走过传统春节淡季及经过节后调整阶段，东莞楼市成交逐步回升，上周（2014.2.10-2.16）东莞住宅共成交535套，合计面积5.82万㎡，对比前两周出现质的飞跃， 上涨幅度达到600%以上。主要表现在：一、节后大部分楼盘营销活动升温，客户到访量增加，尤其表现在临深片区及城区的项目，带动成交回升；二、上周迎来元宵节和情人节，20多个楼盘举办不同形式的应节活动借力出货，如万科金悦香树买房赢取甜蜜巴厘岛蜜月旅游大奖、君珆花园买房送钻戒、丰泰东海城堡元宵豪礼限量特价房、富通自在城元宵甜蜜汤圆香花一口价单位任选等；三、临深片区和城区成交回升打头阵，成交项目囊括洋房排名前十。

非住宅方面：上周成交870套，合计面积1.76万㎡，环比出现上千的涨幅。成交主力是车位产品，主要由中信森林湖兰溪谷签约547个车位所贡献。

4、成交均价：住宅均价为9458元/㎡  连续5周企稳“9”字头

上周东莞住宅均价为9458元/㎡，连续5周企稳“9”字头。主要是因为热度镇区和城区的成交持续走高，支撑均价高位运行，如城区由于可开发土地少，产品日渐稀缺，房价逐步上涨，尤其表现在南城，均价连续13周破万，成为名副其实的“万元户”；塘厦镇区由于品牌开发商持续进驻，高端产品开发的增加，均价也逐步上涨，开始在“9”千大关上企稳，因此这两大区域的成交也一定程度上推高了东莞整体均价，上周成交项目也多数来源于该区域。

5、区域供需：临深片区和城区成交逐步活跃  尽收区域排行前五名

上周东莞有31个镇区有住宅成交，临深片区和城区成交逐步活跃，率先回升，其中临深片区的塘厦、凤岗将冠亚军尽收囊中，塘厦主力项目是万科金色城市花园、万科朗润园、碧桂园天麓山等；凤岗则是名流印象花园、三正卧龙山一号、锦龙又一城等项目。万江排名季军，贡献项目是深业欧景城、恒大帝景、尚峰温莎堡等。此外，南城、东城、沙田分别排名第四、第五、第六名。均价方面，上周过万的区域有南城、东城、松山湖、虎门、厚街、长安六大区域。

6、产品成交： 刚需出货依然主线  大户型和别墅产品成交持续低迷

    从产品成交来看，70-100㎡刚需产品依然是出货主线，上周有301套的成交量。而130㎡以上的大户型和别墅产品持续低迷，仍然处于成交“寒冬期”，其中130㎡以上大户型产品上周成交92套，别墅成交仅成交9套。

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1待拍土地：横沥流拍地提价上市成功嫁出   碧桂园七镇布局火力全开

2月首宗商住地将在本周进行最后一轮竞价，待拍地块位于横路镇村尾村，出让面积约9.51万㎡，起始楼面地价约1150元/㎡。据悉，该地块曾于2011年两次流拍过，此次提价再上市，起始价比之前提高了12650万元。据瑞峰置业市场研究部最新数据监控显示，该地块被东莞市碧桂园房地产开发有限公司以底价27350万元斩获，折合楼面价1150元/㎡，楼面价仅次于2013年盛和伟业拿下的“横沥高价地”。碧桂园地产2013年以来在东莞镇区跑马圈地，分别在东坑、黄江、常平3个镇区拿下了商住地块，并与鼎峰联合开发企石地块，此次再获横沥地块，碧桂园可谓是七镇布局火力全开。

1.2出让土地：上周无土地出让公示

1.3土地成交：上周无土地成交信息

2、房地产市场

2.1新开工：上周无新开工工程

2.2新增供应：节后供应临深片区率先恢复     双节后各开发商推货计划将开始

春节后东莞商品房供应市场恢复仍然缓慢，其中临深片区率先恢复生机，上周有2个项目有新增，分别是清溪的盛和雅居和樟木头的中惠香樟绿洲。因上周仍然受春节效应影响，楼市供应处在“休眠期”，双节后开发商将开始实行推货计划，楼市供应将有所回升。

2.3楼市成交

2.3.1总体情况： 东莞楼市成交渐复苏  对比前两周出现质的飞跃

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，走过传统春节淡季及经过节后调整阶段，东莞楼市成交逐步回升，上周（2014.2.10-2.16）东莞住宅共成交535套，合计面积5.82万㎡，对比前两周出现质的飞跃， 上涨幅度皆达到600%以上。

非住宅方面：上周成交870套，合计面积1.76万㎡，环比出现上千的涨幅。成交主力是车库产品，主要由中信森林湖兰溪谷签约547个车位所贡献。

2.3.2供需量价走势： 住宅均价为9458元/㎡  连续5周企稳“9”字头

   上周东莞住宅均价为9458元/㎡，连续5周企稳“9”千大关，主要是因为热度镇区和城区的成交持续走高，支撑均价高位运行，如城区由于可开发土地少，产品日渐稀缺，房价逐步上涨，尤其表现在南城，均价连续13周破万，成为名副其实的“万元户”；塘厦镇区由于品牌开发商持续进驻，高端产品开发的增加，均价也逐步上涨，开始在“9”千大关上企稳，因此这两大区域的成交也一定程度上推高了东莞整体均价，上周成交项目也多数来源于该区域。

2.3.3物业类型成交：洋房签约458套为主力  车库产品环比大幅上涨

2.3.4产品类型成交：70-100㎡刚需占比为56%  别墅签约依然低迷

2.3.5成交排名

2.3.5.1区域成交排名：临深片区和城区成交逐步活跃  尽收区域排行前五名

上周东莞有31个镇区有住宅成交，临深片区和城区成交逐步活跃，率先回升，其中临深片区的塘厦、凤岗将冠亚军尽收囊中，塘厦主力项目是万科金色城市花园、万科朗润园、碧桂园天麓山等；凤岗则是名流印象花园、三正卧龙山一号、锦龙又一城等项目。万江则排名季军，贡献项目是深业欧景城、恒大帝景、尚峰温莎堡等项目。此外，南城、东城、沙田分别排名第四、第五、第六名。均价方面，上周过万的区域有南城、东城、松山湖、虎门、厚街、长安六大区域。

2.3.5.2个盘成交排名（按套数）

注：个盘成交均价为备案价格，与实际成交价存在5%-10%的误差，仅供参考。

2.3.6成交明细

2.3.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡刚需产品为主力  占总体27.9%

2.3.6.2别墅产品面积区间成交：400-500㎡别墅产品热销  占总量50%

2.3.6.3住宅各单价区间成交：9000-11000元/㎡产品持续增长  占总量19.8%

2.3.6.4别墅各单价区间成交：25000-30000元/㎡产品为主   占总量40%

2.3.7楼盘活动： 双节搅热市场   城区刚需盘借机加大营销力度抢客户

三、宏观经济政策环境

3.1.国内：

3.1.1经济环境 

3.1.1.1  机构预测1月通胀回落至2.3%  货币政策放松空间有限

2014年1月“第一财经首席经济学家月度调研”发布，数据显示来自国内外22家金融机构的首席经济学家预测，1月CPI同比增速预测均值为2.3%，低于国家统计局公布的2013年12月水平(2.5%)。市场关注的1月新增贷款将突破1.1万亿元大关，预测均值为11288亿元，高于去年1月同期水平(10700亿元)。

瑞穗证券亚洲首席经济学家沈建光认为，一旦影子银行风险暴露，会引起金融动荡、投资下滑过快以及经济失速的较大风险，因此建议影子银行“去杠杆”步骤应该循序渐进，不宜一刀切或步伐过快，一旦出现中国经济增速下滑过快现象，需要推出真正积极的财政政策。 

3.1.1.2  1月官方和汇丰PMI双降

据统计局公布信息，2014年1月中国制造业采购经理指数（PMI）为50.5%，虽仍位于临界点以上的扩张区间，但受“春节”临近的影响，增速有所放缓，相比上月回落0.5个百分点，创半年以来新低。与此同时，汇丰银行日前公布的1月汇丰中国制造业PMI亦从上月的50.5回落至49.5，6个月来首次跌破50荣枯线。1月份官方和汇丰制造业PMI双回落，符合市场预期，但春节长假因素也在一定程度上导致所释放的增长信号不清。在中国经济增速步入中高速增长的新阶段，短期内就业数据可能仍然难以大幅改善，就业压力仍不容忽视。

3.1.1.3社科院下调投资增长率至19%：经济增长存五大风险

中国社会科学院经济学部9日发布新一期2014年经济展望，与去年12月的预测相比，虽然还认为国内生产总值(GDP)的同比增长率能达到7.5%，但是将投资增长率由20.1%下调至19%。中国社会科学院副院长李扬称，当前中国经济面临经济减速、房价波动、产能过剩、金融乱象、地方债偏高五方面风险，解决的根本方法还要依靠改革。

3.1.2政策环境：

3.1.2.1发改委：分类推进户籍制度改革

发改委12日表示，今年将进一步推动社会领域创新发展，重点工作包括分类推进户籍制度改革、完善流动人口融入城镇政策、健全农业转移人口有序融入城镇的制度设计、密切跟踪“单独两孩”政策实施进展等。　　发改委表示，将加快发展社会领域产业，包括推动出台促进旅游消费的若干意见；积极推动养老服务业发展综合改革；加快健康服务业财税价格、投资补助等关键政策落地，开展社会办医疗国家联系点工作；推动文化创意与制造、建筑、信息、旅游、文化体育、特色农业等产业融合发展。

3.1.2.2  五部门推动养老服务标准化建设

民政部、国家标准化管理委员会、商务部、国家质检总局、全国老龄办五部门日前联合出台指导意见，要求各地进一步加强养老服务标准化建设，积极营造安全、便利、诚信的养老服务消费环境。

意见设定的总体目标是，到2020年，基本建成涵盖养老服务基础通用标准，机构、居家、社区养老服务标准、管理标准和支撑保障标准，以及老年人产品用品标准，国家、行业、地方和企业标准相衔接，覆盖全面、重点突出、结构合理的养老服务标准体系。

3.1.2.3土地流转改革提速：四川首例农地经营权抵押贷落定

作为对中央提出农村土地“三权分离”改革的一项重要实践，四川省成都市温江区日前完成了首笔农村土地经营权抵押贷款。专家表示，与正常的商业贷款不同，农地经营权抵押存在难以控制的偿还风险，值得警惕。

中国农业科学院农经所所长秦富在接受记者采访时表示，今年中央一号文件首次提出在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权。四川省试点承包土地经营权向金融机构抵押融资就是对上述“三权分离”改革的一项重大实践。

3.1.2.4  广州市撤销黄埔、萝岗两区 设立新的黄埔区  增城从化撤市改区

2014年2月12日，省政府将《国务院关于同意广东省调整广州市部分行政区划的批复》转发至广州市人民政府。国务院同意撤销广州市黄埔区、萝岗区，设立新的广州市黄埔区，以原黄埔区、萝岗区的行政区域为新的黄埔区的行政区域，黄埔区人民政府驻萝岗街道香雪三路1号；撤销县级从化市，设立广州市从化区，以原从化市的行政区域为从化区的行政区域，从化区人民政府驻街口街道新城东路99号；撤销县级增城市，设立广州市增城区，以原增城市的行政区域为增城区的行政区域，增城区人民政府驻荔城街道惠民路1号。

3.1.2.5 深政府27亿回购运营权  梅观高速4月1日起取消收费

近日，深圳五届人大六次会议闭幕式之后的市长记者会上，市长许勤透露了深圳梅观高速公路（梅林至观澜段）将于今年3月31日24时（4月1日零时）取消收费这一消息。一小时后，深圳市交委、龙华新区管委会与深圳高速公路股份有限公司、深圳市梅观高速公路有限公司签订了《梅观高速公路调整收费补偿及资产移交协议》，深政府预计花费27亿大手笔回购梅观高速运营权，现有的“梅林、华南物流、坂田、华为、观澜”等5个收费站将被撤销，将梅林主线收费站北移至外环高速公路黎光立交南侧。

3.1.3楼市环境：

3.1.3.1  北京：马年开局成交萎缩四至五成   “房冷地热”价格走势预计平稳

马年伊始,伴随着市场浓重的观望气氛,北京楼市可谓冷淡开场。无论是新房还是二手房成交套数同比均萎缩四至五成。

  与楼市表现出的冰点状态不同,北京土地市场可谓热火朝天。今年1月份,北京土地成交总量超过300万平方米,总价超过406亿元。

 “房冷地热”成为北京房地产市场马年开局的鲜明特点。业界人士对此表示,需求的观望是市场低迷的主因。短期来看,供求关系决定房价走势或呈微；长期来看，“房价在2014年的涨幅将有所缓解”,价格将较为平稳。

3.1.3.2 广州：“撤市设区”首个周末 两地楼市“人气爆棚”

上周末，记者在从化、增城的多个楼盘走访发现，看楼的人气已出现明显增长，部分楼盘现场甚至连一个空座位都难找到。而绝大部分楼盘均未调整售价，不少销售人员直言已经催落定客户早日签约，签约量出现明显增长。多个楼盘已有“并区”后实施限购的预期，有少数楼盘开始降价走量。业内人士预测，短期内增城从化两地的楼价尚存变数，长期来看两地楼价及地价均有上升空间。

3.1.3.3 上海：沪新房库存重回千万方供过于求 杨浦别墅需消化7年

时隔一年，上海市新房库存面积再次突破1000万平方米。网上房地产数据显示，截至昨天，本市新建商品住宅可售存量为1001.72万平方米。其中别墅库存增加明显，尤其是杨浦区，以近一年的平均销售速度来算，杨浦现有的库存别墅，即便一套也不再新增，全部卖完也要86个月，也就是差不多7年。

据统计显示，截至2月10日，本市共有32个项目推盘入市，合计供应面积为92.9万平方米，是去年同期供应量的2.6倍。不过，受到政策、信贷、春节假期等多方面因素的影响，楼市成交氛围较为冷清，2014年至今14个入市的纯新盘中，11个楼盘的去化率不足3成，仅1个楼盘销售过半。

3.1.3.4  深圳：今年房价涨速或放缓 深圳房价约涨5%

恒生银行日前发布研究报告称，经过2013年的房价大幅上涨，今年中国内地房价的上涨速度将放缓，不同地区的房价上涨趋势将会分化，一线城市房价（北京、上海、广州和深圳4个一线城市）的涨幅大约在5%，二三线城市的房价将保持稳定。

3.2东莞：

3.2.1经济环境：

3.2.1.1 管清友：东莞扫黄将令经济雪上加霜 影响在千亿规模

当前最热门的话题无疑是东莞扫黄事件。上周末CCTV播出了一系列曝光东莞卖淫嫖娼猖獗的暗访报道。周日晚间，当地政府便出动超过6500名警察大规模扫黄。

民生证券研究院副院长管清友认为，不管东莞事件背后的动因如何，这次扫黄行动将影响全国的色情产业，也会对投资、消费和地方财税等经济指标产生很大影响，同时客观上增加失业人数，而这会令当前走弱的宏观经济雪上加霜。扫黄的影响在三月份的宏观经济数据上就会有所体现。

3.2.1.2 中国财力最强50城市  东莞排名第30名  非省会城市排名东莞第13

在2013年中国城市财力50强榜单中，除了4个直辖市之外，江苏省有9个城市，山东省有6个城市，浙江省有5个城市，广东省有4个城市，福建省有3个城市。其中广东四市中东莞荣居其列，另外三个城市分别是：深圳、广州、佛山。

3.2.1.3  东莞首套房贷利率上浮10%以上

邮储银行停止发放房贷，多家银行对住房贷款惜贷……往年，年初原本属于银行发放房贷的“高峰期”，但今年初，银行延续了去年底的房贷收紧趋势。记者2月13日走访东莞多家银行发现，首套房贷利率不仅没有优惠，还在基准利率基础上普遍上浮10%以上。而二手房，即便是首套房，上浮利率最高甚至达到35%。

3.2.1.4 今年东莞市财政收入实现“开门红”

2014年，我市公共财政预算收入实现“开门红”。市财政局近日透露，1月份来源于东莞财政收入139.1亿元，其中市公共财政预算收入39.88亿元，比上年同月增长11.16%，完成全年预算8.86%，快于时间进度0.53个百分点；市公共财政预算收入中,市级税收收入34.67亿元，增长14.74%，占公共财政预算收入的比重达到86.94%，比上年同期提高2.71个百分点。

据了解，根据今年1月初市人大通过的财政预算草案，2014年我市公共财政预算收入的增长目标为10%，1月份财政收入增幅超过10%，为完成全年收入增长目标开了个好头。

3.2.1.5大朗:签下今年首宗亿元项目 产值超6亿

近日，深圳市瑞福联科电子有限公司正式签约进驻织城。记者获悉，瑞福联科公司租用大朗镇求富路社区一处两万多平方米的厂房，设立东莞生产基地，拟将深圳的平板电脑生产业务逐渐转移到大朗。该项目总投资1亿元，预计年产值将达6.7亿元。这也是大朗今年引进的首宗亿元项目。

大朗相关负责人表示，瑞福联科公司的强势进驻，打开了大朗2014年“揽月行动”的序幕。他表示，今年大朗将按照“全镇一盘棋，打造大团队”的招商战略，瞄准投资大、税收高、无污染的优质项目，力争招揽3宗以上的亿元重大项目，进一步完善“星月同辉”产业格局。

3.2.2政策环境：

3.2.2.1 我市划分五个功能区推进创森行动

经市政府同意，《东莞市国家森林城市建设总体规划》已经下发到各成员单位，这预示着今年我市的创森行动进入全面推进期。按照《规划》，全面推进创建国家森林城市行动。     

根据东莞市各镇街的自然地理现状、林业发展目标及经济社会可持续发展的需要，将东莞市划分为中部中心城市及休闲林园区、西北部特色水乡及农田林网区、东北部丘陵台地及名优林果区、西南部沿海防护及现代林产区五个功能区域，并通过在主要道路和水系两侧营建生态和景观防护林、抓好水源涵养林改造等，全面推进创建国家森林城市行动。

3.2.2.2 六类科技人才可参评特色人才 可享受一系列优惠政策

近日，市科技局发布《东莞市特色人才认定申请工作指南（市科技局部分）》，荣誉类、专利类、人才项目类等六类科技创新人才可参评东莞“特色人才”。

所谓特色人才，是指“三重”建设、园区建设、特色区域建设等涉及的行业、产业、项目、企业和社会组织的紧缺急需或者作出突出贡献的人才。

去年3月，市委市政府出台《东莞市特色人才特殊政策暂行办法》，在资金资助、奖励，医疗、社保、子女入学等生活待遇方面，对上述特色人才分一、二、三类等级予以特别优待。

3.2.2.3 水乡今年规划建设项目31宗投资逾71亿

2014年是东莞水乡特色发展经济区从规划、谋划正式转入建设、实施的关键之年，也是实现“2017年初见成效”目标的攻坚突破之年。为此，2014年，东莞水乡经济区将初步规划建设项目达31宗，总投资超过71亿元。今年水乡经济区初步规划建设涉及基础设施、水乡新城、特色村、综合治水、产业载体等五大方面。其中，重大交通基础设施建设成为一大重头戏，今年，我市将迅速启动水乡横向南通道、横向中通道、水乡大道延长线、疏港大道延长线、望中路、银龙路桥、沿江高速立沙岛互通立交等多条区域骨干道路建设。