潘石屹资金所剩无几 七十亿或无缘百亿中服地块

潘石屹在北京广渠门地块失手后显然杀红了眼,在行业并不看好商业地产的情况下,不惜以40亿拿下了望京的一地块。

“这是SOHO中国自参加公开竞拍以来第二次如愿以偿。”一直喊“缺地”的潘石屹对40亿天价抢得望京地块兴奋不已。

然而据记者了解,SOHO中国因其银行授信的200亿为兼并信贷额度,潘石屹将不得不动用自有资金110亿中的40亿来购买望京地块。如此一来,虽然潘石屹仍称将全力竞拍中服地块,但其70亿的自有资金实力相比目前业内评估的土地款至少100亿的中服地块,不由令人堪忧。

阔别5年首次京城拿地

9月3日,历时近1个小时,经过245轮竞价, SOHO中国董事长潘石屹成功击败北京旺晟房地产开发有限公司、北京城市开发集团有限责任公司与中建国际建设有限公司联合体,以及中诚信房地产开发有限公司与北京华润京通房地产开发有限公司等其他三家竞价企业,以40亿元人民币拿下了望京地区B29地块。

根据北京土地储备中心土地交易信息显示,朝阳区望京B29项目用地建设用地面积48152.523平方米,代征地面积67241.292平方米,规划建筑面积392265平方米,用地性质为“商业金融”,按照规划,未来应建成写字楼和商场。

此次SOHO中国拿地距离2004年6月以招拍挂方式拿下的建外SOHO地块,已是时隔5年3个月。这也是潘石屹5年多来第二次在北京拿到土地。前段时间潘石屹试图掷重金一搏广渠路地块,但因遭遇央企的雄厚资金实力铩羽而归。

对于该望京地块,潘石屹评价很高,他认为,望京B29项目用地最适合SOHO中国开发,因该地块为纯商业地块;此外其规模较大,总建设用地面积近5万平方米,地段位置极好,地块周边交通非常发达。

自有资金仅剩余70亿

望京地块的挂牌起始价为15.134亿元,SOHO中国的最终竞得价是40亿元,溢价率高达164.3%,通过计算的楼面地价为10197元/平方米。

然而,目前行业对于商业地产普遍不看好。中房协的一份研究报告称,1-6月,全国31个主要省(市、区)当中,商业地产销售面积下降的有16个。其中,吉林、内蒙古、新疆、陕西、天津、江西、重庆、福建8省(市、区)商业地产销售面积下降了30%。因商业地产具有高风险、高回报的特点,目前,全国主要城市商业地产都出现过剩苗头。

对于高溢价,潘石屹认为,广渠路15号地的单价是每平米1.6万元,而这个不到1.1万元,对SOHO中国来说是比较合适的。40亿取得土地,是合理的价格。“我们对价格的测算,写字楼按照每平米3万元,商业按照每平米5万元来算,从目前来看,是合理的价格。”潘石屹说。

另据了解,对于新地块的开发,SOHO中国计划物业以销售为主,其中用作商业用途的面积不超过5万平米,其余为办公用途。预计2010年下半年开工,2011年预售,有关收入将于2013年入账。

截至今年6月30日,SOHO中国持有货币资金逾100亿元人民币,另外还获得了中国银行和招商银行各100亿元的兼并信贷额度。

潘石屹曾告诉记者,共计200亿的兼并信贷额度只有在公司兼并新项目的时候才能启动。因此此次拍地,SOHO中国将不得不动用自有资金100亿中的40亿。

潘石屹在竞得望京地块后表示,SOHO中国不会放弃中服地块,因SOHO中国仍有很强的融资能力。

但据业内人士对记者估算,目前SOHO中国拥有现金110亿元,虽然中国银行和招商银行提供了兼并信贷额度共计200亿元,但只有在兼并项目中才能启动,这意味着此次拿地SOHO中国需要支付40亿元,如果SOHO中国要拿中服地块,只能用余下的70亿元去拼,但是目前中服地块已经被估算到100亿以上。如果SOHO中国不再次融资,可能不得不舍弃中服地块。

横跨北京新老CBD的中服地块三季度上市在即,SOHO中国成败只能拭目以待。