房企“亏损”有隐情

会赚钱：陆家嘴最暴利

“其实这正体现了房地产行业两极分化的趋势正在形成。”对于多家房企发布的中期财报，西南证券房地产行业分析师肖剑表示：“上半年全国楼市看似旺销，但实际上真正从中受益的还是一些规模较大、土地和资金都储备丰富，有足够实力扩大经营的公司。而一些中小型房地产企业由于土地储备少、资金不足，甚至出现开工不足的现象。”

在109家A股房企中，上半年营业总收入能够超过10亿元的企业只有22家。尽管并不是每家企业都有骄人的销售业绩，但地产开发行业的利润空间仍旧十分可观，绝大多数房企毛利率都在20%以上。

一直以来房企都头顶高利润光环，这并非没有根据。《投资者报》统计发现，109家房企中有38家毛利率超过了40%。包括陆家嘴、浦东金桥、中国国贸在内的19家房企毛利率在50%以上。

8月13日，上海国有以及土地开发商陆家嘴发布的半年报显示，上半年公司营业利润达到21.86亿元，较2008年末大增118.94%，更令人惊叹的是其高达85.6%的毛利率。

在陆家嘴主营业务收入的结构中，土地批租收入为25.99 亿元，增长96.93%。而公司2008 年下半年投入使用的渣打银行大厦等项目出租率上升，增加了租金收入。而浦东金桥和中国国贸等中报也显示，主营业务收入增长主要是因为房地产租赁收入增长。

对于这些持有大量土地和高端商用物业的房企来说，批租土地和物业租赁都是稳定和高效的盈利模式，增加这部分业务的比例是高毛利率房企的盈利“秘诀”。

肖剑称，一般高端租赁物业的毛利率都在60%以上，这要远高于物业销售30%的毛利率。而陆家嘴副总经理蒋平也透露，公司计划未来五年土地批租和房地产租赁对营业收入的贡献各占一半比例。

第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司董事长刘德扬认为：“陆家嘴正试图从一级土地开发商，转型为物业的管理者和经营者。实际上在地产行业发达的香港，开发商就经历了以房产销售为主营业务到扩大持有物业租赁比例的转变，如今其租赁收入已经达到总收入的三分之一。”

相比于靠批租土地和租赁获得高毛利率的陆家嘴，那些以开发、销售物业为主的传统开发商赚钱“效率”就显得有些平淡无奇了——上半年，万科、保利、招商和金地的毛利率分别为31.2%、37.7%、43.4%和34.4%。但这些大型房企半年营业收入都高达数十亿甚至数百亿，盈利水平也大大超出一般行业。

持续赚钱：“黑马”、“大佬”强攻下半年

8月19日，北辰实业公布的半年报显示，上半年公司实现营业收入31.17亿元，同比增长109.4%；实现净利润5.6亿元，同比增加127.3%。和金融街一样，北辰实业上半年净利润也将招商地产和金地集团压在身后，且营业总收入也与这两家大型房企旗鼓相当。

北辰实业和金融街两家企业此前表现并不抢眼的开发商，却在业绩上异军突起，和万科、陆家嘴、保利地产一起跻身A股净利润最高的5家房企之列。

这两家黑马之所以能够取得如此高的净利润，主要得益于旗下项目的“厚积薄发”。

在中报中北辰实业表示：上半年公司结算产品主要为本公司持有100%权益的奥运媒体村项目，以及持有49.5%权益的香山清琴项目。单是这两个项目就为北辰实业带来税后2.5亿元的收益，因此公司净利润才会出现大幅度增长。

而金融街能够在上半年实现超预期增长，关键在于金融街中心和德胜国际中心两个项目被计入业绩。

不过依靠个别项目的“闪光”并不代表业绩增长具有持久性。在这一点上传统地产龙头企业的优势便体现出来，其“大刀阔斧”般的开发模式就如同一台强大而稳定的“赚钱机器”。