瑞峰周报：中国宏观环境大转变 东莞楼市幅度反弹难

   一、一周房地产市场导读

1、宏观环境：经济危机浮现迫使房价理性    贷款政策持续收紧莞楼市成交低迷

全国层面：近期人民币汇率急跌，贬值预期浮现，如果美元走强、人民币汇率下跌将导致很多持有美元贷款的企业债务负担加重，利润大幅下降，也将导致中国房企的海外融资成本和汇率风险增加。房企在海外融资的难度将加大，甚至可能被迫抛售房产以应对流动性危机，而大量卖房就会增加市场供给，迫使房地产价格下降。汇丰2月份PMI初值降至48.3，通缩压力渐增暗示制造业增长潜在动力或在减弱。

近日，长三角多地楼盘房价跳水，主要是降价区域多数供大于求，即便以去年市场的去化能力，目前的存量房源也需要大约一年半左右才能消化。大范围而言，此番降价部分是因为新年促销手段，有一些是解决历史定价过高问题。全国房价实际不会降，个别存量过大的城市或板块会降。

东莞层面：春节长假后向来是房市的传统淡季，但2014年东莞的市场行情尤为低迷，成交数量明显减少，尤其是二手市场，有的门店甚至出现0成交记录。这与今年东莞贷款政策持续收紧有关，多数一手、二手房银行的房贷利率上浮至10%-30%，有不少银行甚至停贷，贷款申请难与购房成本的提高，这使得相当一部分意向购房者退却。

2、新增：泛城区项目供应加大   3项目加推富盈地产占2个

虽然阳春三月即将来临，但受宏观环境影响，开发商推货依然谨慎。上周(2014.2.17-2.23)东莞全市共有3个项目有商品房新增供应，加推项目皆处在泛城区，合计住宅供应270套，面积约2.88万㎡，环比上涨58%。其中富盈地产有2个项目加推，分别是莞城的富盈东方华府和石碣富盈盈翠曦园。

3、成交情况：住宅成交量升价跌    反弹短期有难度

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞住宅成交870套，环比上涨63%，同比上涨13%,成交面积为9.33万㎡，环比上涨60%，同比上涨13%，继续走上涨的通道，但要回升到年前的成交水平尚需时间。

从签约的项目来看，临深片区项目得益深圳客的支持成交量持续回暖，是整体成交量上涨的主力军，尤其塘厦遥遥领先其他镇区，万科金色城市花园签约64套、中信观澜凯旋城38套、万科朗润园29套三盘一举拿下洋房排名前三；其他区域项目签约较为平淡，项目签约套数皆在30套以下运行，成交并没有明显的起色，楼市要大幅反弹短时间内有一定难度。 

原因有：一、与往年年初相对宽松的信贷环境相比，今年一直处于紧缩状态，让买卖双方观望情绪加重；东莞目前，邮储全面暂停房贷业务，而兴业、工商、招商、建设、东莞银行、中国银行等银行则上浮房贷利率，首套房房贷上浮幅度在10%-30%，信贷紧缩不但提高了刚需客户的购房成本，加重购房者的观望，也将影响了开发商资金回笼；二、从东莞推货情况来看，目前市场营销活动以暖场活动为主，消化存量为主线，开发商蓄客时间拉长，新盘或旧盘新组团入市的时间延后；三、部分项目为突围，“特价房”、“一口价”、“XX抵几折”、“首付几万起”等降价让利的促销策略频频亮眼，如君珆花园推一口价特惠单位、恒大帝景湖景洋房首付6万起、御庭山74-144洋房5000抵98折、万科金域松湖10套一口价特价房等，由于实际降价空间有限，未能为整体成交量带来很大的贡献，不过按目前市场态势，未来不排除有项目将进行小幅度的降价。

非住宅则成交432套，环比下滑50%，主要是因为车库产品成交上周回落，没有个盘遥遥领先；成交面积为2.19万㎡，环比上涨24%，原因是商铺产品增加，贡献主力是老盘愉景东方威尼斯广场签约87套66—251㎡商铺。 

4、成交均价：城区及高价项目签约比例降低  住宅均价小幅下滑4%

上周东莞住宅均价为9121元/㎡，环比下滑4%。主要是因为城区和高价项目成交有所降低，而二三线镇区中低价项目签约增加，如常平、道滘、樟木头等区域签约上升，但均价却在“8”千以下，导致整体均价小幅下滑。

5、区域供需：临深片区成交热度持续  再度轻松摘取冠亚军

上周东莞有32个镇区有住宅成交，临深片区继续领先回暖，冠亚军轻松拿下，塘厦以169套排名冠军，主力项目为万科金色城市花园64套、中信观澜凯旋城38套、万科朗润园29套；凤岗88套排名第二，贡献项目为名流印象花园23套、锦龙又一城13套、大运城邦10套等；而常平得益于富盈广场10套、天御8套、万科城7套等多盘签约的支撑下摘取季军。此外，均价过万的区域表现在塘厦、南城、东城、松山湖、厚街、长安等六大区域。

6、产品成交：

 刚需出货依然主力   大户型和别墅产品小幅回升

从产品成交来看，70-100㎡刚需产品依然是出货主线，上周有436套的成交量。而130㎡以上的大户型和别墅产品小幅回升，130㎡以上大户型产品共成交144套，表现在金域华府、中信观澜凯旋城、天御、盈拓御江等项目；别墅成交18套，环比上涨5成。

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1待拍土地：东莞单价“高价地”本周诞生   深圳益田集团凤岗再添新“兵”

本周将有1宗位于凤岗镇官井头村，面积约3.51万㎡的商住地待拍，该地块毗邻益田大运城邦，是凤岗镇2014年出让的首宗商住用地。据瑞峰置业市场研究部最新数据监测显示，该地块在经过16家公司近53轮的疯狂竞价后，深圳益田集团旗下子公司东莞市奥林威房地产开发有限公司以63730万元高价斩获，折合楼面价7257元/㎡。该地块拿下凤岗镇单价“高价地”之位，也创2008年以来东莞全市商住用地的单价之最。

 1.2出让土地：洪梅镇3千多平商服用地出让   塘厦再推4.42万㎡商住地

上周2宗商住商服用地在东莞国土局进行了挂牌公示，其中洪梅镇黎洲角村出让的是一宗面积约3761万㎡的商服用地，地块与中熙地产的新项目香缇公馆位属同一个区域，起始楼面地价为942元/㎡；另一宗是位于塘厦镇石潭埔村，出让面积约4.42万㎡的商住用地， 地块起始楼面地价约1807元/㎡。

1.3土地成交：横沥村尾商住地终底价“出嫁” 碧桂园横沥再下一子

曾经两次流拍的横沥镇村尾村近9.51万㎡的商住地，在上周被东莞市碧桂园房地产开发有限公司以底价27350万元拿下，折合楼面地价约1150元/㎡。

2、房地产市场

2.1新开工：开工市场恢复生机    塘厦新项目珠江御景峰动土

停滞一个多月的开工市场在上周开始慢慢恢复生机，春节后首个开工项目是位于塘厦的珠江御景峰花园，共有28栋别墅开建，合计面积约4.53万㎡。据悉，珠江御景峰花园是深圳市珠江投资发展有限公司在2011年拿下的项目，项目占地面积约7.73万㎡，总建筑面积约19万㎡。

2.2新增供应：泛城区项目供应加大   3项目加推富盈地产占2个

虽然阳春三月即将来临，但受宏观环境影响，开发商推货依然谨慎。上周（2014.2.17-2.23）东莞全市共有3个项目有商品房新增供应，加推项目皆处在泛城区。富盈集团有2个项目加推，分别是莞城的富盈东方华府推94套97-128㎡的新品上市以及石碣富盈盈翠曦园有253套名属办公产品实属住宅的2-3房的非毛坯新品加推，面积段为75-98㎡。另外，位于南城的君珆花园也有176套109-111㎡的洋房产品供应。

2.3楼市成交

2.3.1总体情况：住宅成交量升价跌    反弹短期有难度

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞住宅成交870套，环比上涨63%，同比上涨13%,成交面积为9.33万㎡，环比上涨60%，同比上涨13%，继续走上涨的通道，但要回升到年前的成交水平尚需时间。

非住宅则成交432套，环比下滑50%，主要是因为车库产品上周回落，没有个盘遥遥领先；成交面积为2.19万㎡，环比上涨24%，原因是商铺产品增加，贡献主力是老盘愉景东方威尼斯广场签约87套66—251㎡商铺。 

2.3.2供需量价走势：城区及高价项目签约比例降低  住宅均价小幅下滑4%

   上周东莞住宅均价为9121元/㎡，环比下滑4%。主要是因为城区和高价项目成交有所降低，而二三线镇区中低价项目签约增加，如常平、道滘、樟木头等区域签约上升，但均价却在“8”千以下，拉低了整体均价小幅下滑。

2.3.3物业类型成交：洋房签约743套为主力  车库产品环比出现回落

2.3.4产品类型成交：70-100㎡刚需占产品为主流  别墅签约小幅回升

2.3.5成交排名

2.3.5.1区域成交排名：临深片区成交热度持续  再度轻松摘取冠亚军

上周东莞有32个镇区有住宅成交，临深片区继续领先回暖，冠亚军轻松拿下，塘厦以169套排名冠军，主力项目为万科金色城市花园64套、中信观澜凯旋城38套、万科朗润园29套；凤岗88套排名第二，贡献项目为名流印象花园23套、锦龙又一城13套、大运城邦10套等；而常平得益富盈广场10套、天御8套、万科城7套等多盘签约的支撑下摘取季军。此外，均价过万的区域表现在塘厦、南城、东城、松山湖、厚街、长安等六大区域。

2.3.5.2个盘成交排名（按套数）

注：个盘成交均价为备案价格，与实际成交价存在5%-10%的误差，仅供参考。

2.3.6成交明细

2.3.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡刚需产品为主力  占总体25.4%

2.3.6.2别墅产品面积区间成交：200-300㎡别墅产品热销  占总量66.6%

2.3.6.3住宅各单价区间成交：9000-11000元/㎡产品依然居高  占总量24.7%

2.3.6.4别墅各单价区间成交：1000-15000及20000-25000元/㎡产品成交为主

     2.3.7楼盘活动： 多个项目拉长蓄客时间    推迟开盘计划

三、宏观经济政策环境

3.1.国内：

3.1.1经济环境 

3.1.1.1  1月FDI增16% 热钱流入

1月FDI同比激增16.11% 热钱流入风险隐现，中国商务部周二公布数据显示，中国 1月 实际外商直接投资107.63亿美元，同比增长16.11%，远远超过了预期的2.5%。

此前12月该数据同比增长3.3%。远超预期的FDI数据暗示热钱涌入中国的现象增加，由此引发的潜在风险值得投资者关注。

3.1.1.2  近期人民币汇率急跌 贬值预期浮现

自从1月末开始，人民币汇率急跌。截至2月21日，人民币兑美元中间价创下今年以来新低，较去年12月31日贬值207个基点或0.34%。自2005年新一轮汇改以来，人民币升值幅度已超过30%，其中除2009年受金融危机影响小幅贬值外，其余年份均呈现升值之势。

在中国经济基本面并无重大变化的情况下，人民币汇率突然贬值，引发市场的广泛关注。人民币近期大幅贬值，与美联储缩减QE、中国经济增长速度放缓、新兴市场汇率回调有关。未来人民币贬值预期将继续升温。

3.1.1.3汇丰2月份PMI初值降至48.3

汇丰/Markit昨日联合公布，2月汇丰中国制造业PMI（初值）数据降至48.3，为去年7月以来最低水准。“新订单和生产指数的萎缩导致2月汇丰中国制造业PMI初值续降，反映出企业重新开始库存。”汇丰大中华区首席经济学家屈宏斌称，通缩压力渐增暗示制造业增长潜在动力或在减弱。

3.1.1.4地方两会闭幕 仅两省上调GDP目标

今年全国31个省、直辖市、自治区两会全部结束，共30位省部级官员获任新职。除黑龙江、海南上调GDP增长目标外，山西、内蒙古等7省份GDP增长目标与去年持平，其余22省份则下调了GDP增长目标。广东省与去年持平，GDP增长目标为8.5%。

3.1.1.5中国农民工老龄化趋势在“用工荒”中凸显

国家统计局2013年发布的农民工监测调查报告显示，年轻农民工比重逐年下降，在2008年至2012年４年时间里，农民工平均年龄增长了3.3岁。其中，50岁以上的农民工占比由11.4％增长到15.1％，41-50岁的农民工占比由18.6％上升到25.6％。

在上一代民工日渐老去，新一代劳动力大量转向的同时，部分产业对劳动力的刚性需求却没有发生结构性的变化。

3.1.2政策环境：

3.1.2.1国土部决意推行征地改革试点 首倡合理提高个人收益

国土部“决意”征地改革试点 首倡“合理提高个人收益”，先于修法 欲建货币、留地、换地、留物业、入股等多元化补偿机制。

尽管《土地管理法》修订工作仍在继续且不会在十一届人大二次会议期间审议，但国土资源部还是决意在修法完成之前，先行展开征地制度改革的探索。各地方国土资源主管部门已知悉将在2014年选择部分地区进行“征地制度改革试点工作”。

3.1.2.2  住房公积金中心拟升级为住房保障银行

据悉，住房与城乡建设部拟将住房公积金中心升格为住房保障银行，有专家透露，拟建立的住房保障银行将在修改《住房公积金管理条例》的基础上，采取适当方式将住房公积金管理中心升级为住房保障银行。目前住建部正在积极调研撰写公积金管理中心升级为住房保障银行的具体方案。

住建部这一专家表示，建立住房保障银行的具体工作将分两步展开。首先解决住房公积金缴纳、管理、使用等过程中存在的一些问题，使得公积金能更好地为中低收入者服务，第二步是在公积金管理中心的基础上设计升级为住房保障银行的具体方案。根据国际经验，设计中的住房保障银行主要包括两部分，即开发贷款和个人贷款。

3.1.2.3住建部回应四大住房热点问题

《城镇住房保障条例》何时出台？群租问题如何解决？住房救助对象享有哪些优惠政策？“十二五”期间开工3600万套保障房的目标任务能否按期完成？针对社会关注的这些问题，在19日举行的国新办新闻发布会上，住房城乡建设部总经济师冯俊一一作答。

城镇住房保障条例正修改；住房救助要应保尽保、优先安排；解决群租取决于加大调控和增加供给；开工3600万套保障房目标有望完成。

3.1.2.4  24省份将推进户籍改革

记者梳理发现，至少24个省份在城镇化章节涉及户籍问题，对如何推进“农(牧)业转移人口市民化”作出初步部署。其中，广东、河北、江西等省份明确提出“推进户籍制度改革”。

在上述省份中，福建、广东、江西、陕西、四川、海南、安徽等省份明确提出健全或实施居住证制度。与此同时，福建、广东、江西等省份提出“实行差别化落户政策”，河北称将“抓紧出台差别化落户政策”，黑龙江则强调要落实好这一政策。多个省份均提到研究制定相应配套政策措施，把进城落户农民纳入城镇住房和社会保障体系，以做到“人的城镇化”。

3.1.2.5广东去年1.38万亿元地区社会融资 规模位居首位

中国人民银行20日发布2013年地区社会融资规模数据，这是央行首次发布该数据。数据显示，２０１３年广东、北京、江苏分别以1.3826万亿元、1.2556万亿元和1.2070万亿元位居前三位。

据悉，地区社会融资规模是指一定时期（每月、每季或每年）和一定区域内实体经济（即企业和个人）从金融体系获得的资金总额，是全面反映一定时期内金融体系对某一地区资金支持的总量指标。其统计口径和内涵与全国社会融资规模一致。２０１２年，人民银行建立了地区社会融资规模季度统计制度，经过两年的逐步完善，数据质量不断提高。

3.1.2.6国土部：城市人均用地目标严控在100平方米以内

2月20日，据新华社消息，国土资源部19日重申，除生活用地及公共基础设施用地外，原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地，中国人均城市建设用地目标将严格控制在100平方米以内。

3.1.2.7工商总局决定停止企业年检

国家工商总局决定，自今年3月1日起停止对领取营业执照的有限责任公司、股份有限公司、非公司企业法人、合伙企业、个人独资企业及其分支机构、来华从事经营活动的外国（地区）企业，及其他经营单位的企业年检工作。年检制度改为企业年度报告公示制度。

3.1.3楼市环境：

3.1.3.1  贷款政策持续收紧  导致莞二手房交易低迷

春节长假后，向来二手房市场的传统淡季，而今年东莞的市场行情尤为低迷，成交单数明显减少，甚至有的门店出现0成交记录。这与今年东莞贷款政策持续收紧有关，二手房银行的房贷利率上浮至30%，有不少银行甚至停贷，贷款申请难与购房成本的提高，这使得相当一部分意向购房者退却了，中介门店的交易受到了不小冲击。二手房成交局面虽低迷，不过成交均价却未见下调，目前东莞南城片区的二手房成交均价近9000元/㎡，东城成交均价约为8500元/㎡。对于这种局面未来是否会有好转目前政策还不明朗，仍需进一步观望。

3.1.3.2   北京：楼市“限价令”松动

春节过后,尽管北京楼市总体上仍未走出淡季因素影响,但入市的项目已经逐渐摆脱“限价令”的束缚,许多新项目在报价上均有不同程度的上涨。

2013年,为了抑制房价过快上涨,北京住建委一度施行严格的“限价令”措施。对房企而言,这一局面目前正在改观。

亚豪机构副总经理高姗分析表示,除去4万元以上中高端项目开始发放预售许可证的“限高令”解禁之外,去年延续全年的项目“限涨令”也出现变化。这从保利首开熙悦春天2月取证价可见一斑。该项目2月首次新盘入市,三栋非毛坯住宅产品的取证价格在21000至23000元/平方米之间,而去年其周边项目取证价格多在16000至18000元/平方米之间,即便加上捆绑非毛坯修等其他附加费用,实际售价也多在21000元/平方米以内。

3.1.3.3上海：电商削弱实体商家租金承受力  上海黄金商圈部分街铺集中空置

《每日经济新闻》记者了解到，上海不仅在淮海路出现了街铺空置现象，上海其他核心商圈，如位于方浜中路的“豫城时尚”、南京东路353广场都曾出现过商铺空关的现象。

业内人士认为，上海核心地区商铺原先即使租金再高，也仍是“一铺难求”的商业黄金宝地，但如今却出现了“空铺”现象。这一方面是由于随着商业发展的趋势，城市商业中心由商业街向商业圈发展；另一方面，面对电商及新型综合型购物中心的激烈竞争，市中心实体商业的商户已经很难承受核心地段高昂的租金价格。

3.1.3.4  广州：荔湾新晋高价地出炉

刚由“十区两市”调整为“十一区”的广州,于2月21日迎来“变身”后出让金最高的土拍会。此次广州市首次推出广钢新城五宗住宅地块,吸引保利、越秀、华发、佳兆业、中海、万科、龙湖等15家大牌房企争抢。卖地会一开始便进入“马拉松”式举牌比拼,首宗地块用了30分钟才成交,第二宗地又花了40分钟才成交,随后卖地速度越来越快。几乎每宗地都配建了近9万平方米的拆迁安置房,实际楼面地价最高达21568元/平方米。

3.1.3.5   深圳：2014年首月成交量萎缩 价格上涨乏力

2014年新年首月，楼市进入“休假期”，全市二手成交量小幅下滑，二手住宅过户量环比下降两成，受春节假期影响，1月全市二手住宅实际成交面积41.22万m2，环比下降3.16%，价格方面，1月全市二手住宅均价继续走高，达到30202元/ m2，环比上涨0.67%，涨幅较前期有所收窄，上涨动力明显不足。

3.2东莞：

3.2.1经济环境：

3.2.1.1樟木头:今年落实“五城三园”建设

樟木头镇召开全镇领导干部大会部署2014年重点工作，包括东莞保利生态城、宝山汽车城在内的“五城三园”建设是樟木头镇今年攻坚的重大项目，必须取得实质性进展，实现投资完成率、项目开工率“两个100%”。“五城三园”为“东莞保利生态城、绿景RTD新城、宝山汽车城、汇景城、塑胶产业城、能态产业园、文化生态休闲养生园、鑫聚光电光学膜材生产基地”八个重点项目。

3.2.1.2大岭山:新增四家国家高新企业

新年伊始，大岭山镇科技工作取得新突破，佳居乐厨房科技有限公司、优邦材料科技有限公司、龙健电子有限公司和宏达光电玻璃（东莞）有限公司4家企业顺利通过国家高新技术企业认定，至此，该镇国家高新技术企业增至19家。接下来，该镇将组织辅导更多符合条件的科技企业申报高新技术企业认定，推动该镇高新技术产业加快发展。

3.2.1.3  银根持续收紧  东莞开发商延后开盘探市场

银根收紧影响着今年楼市，年后开发商开盘明显比去年更晚，许多开发商更是延后开盘，延长蓄客时间，以试探市场。业内人士认为，受银根收紧影响，回笼资金快的豪宅也将在近期成为推货热点，此外，开发商资金链收紧，部分小开发商名下楼盘或出现降价促销现象。

3.2.1.4东莞试水跨境贸易电子商务

21日我市首批2个跨境贸易电子商务产业园授牌，标志着东莞跨境贸易电子商务试点工作迈出重要一步。这也是东莞探索加工贸易转型升级新路径的积极尝试，将为国家有关部委更大范围内探索完善跨境电商发展政策体系，在二线城市开展此项服务，提供更多试点经验。

3.2.2政策环境：

3.2.2.1 未来四年东莞投200亿打造“智慧东莞”

从今年到2017年，东莞计划投入200亿元重点推动实施‘智慧政务’等‘智慧东莞’十大重点工程。其中，为推动我市尽快进入4G时代，今年规划新建LTE基站6000座。同时，我市也将逐步实现重点公共场所WI-FI全覆盖。

3.2.2.2 沙田镇·虎门港拟定高端制造等三大主攻方向

打造东莞滨海重要城市节点、城市副中心；突出港口特色、重要性和不可替代性，发挥全市门户和窗口职能；发展高端、可持续发展的产业体系，做强临港产业，《沙田镇·虎门港概念规划》日前向外界公示，同时征集各方意见和建议。

3.2.2.3  10类人才可直接入户东莞

积分入户资格分值由130分降低为100分，入户审核时限缩减至10个工作日，近日我市出台人才入户政策系列文件，东莞入户政策进一步放宽、程序将进一步简化。同时我市明确将采用准入类人才入户和积分制人才入户两种入户方式，10类人才可直接入户东莞。