中原：东莞预售证发放速度趋缓 临深片区楼市先升温

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，本周(2014.2.17-2.23)商品房成交面积11.53万㎡，环比上升52.12%，同比上升25.4%。本周商品房成交套数1302套，环比下降7.33%，同比上升35.91%;成交金额10.52亿元。

　　本周住宅成交面积9.34万㎡，环比上升60.47%，同比上升13.40%;成交套数870套，环比上升62.62%，同比上升7.67%;成交金额8.52亿元，成交均价为9121元/㎡，环比下降3.57%，同比上升4.76%。非住宅成交套数432套，成交面积2.19万㎡，成交金额2亿元，成交均价9150元/㎡。

　　价格方面，本周住宅成交均价为9121元/㎡，环比下降3.57%，同比上升4.76%。其中普通洋房成交均价为8089元/㎡，高端洋房为9022元/㎡，豪宅洋房为13231元/㎡，别墅为17475元/㎡，公寓为8498元/㎡。

　　预售证发放速度趋缓，入市新品仍然较少。

　　春节气氛早已褪去，但新增供应市场仍然十分冷清。据东莞中原研究部数据监测显示，本周东莞住宅仅有富盈都市华府、富盈·盈翠曦园和君珆花园三个项目共计供应4.97万㎡。本周供应的洋房产品共523套，以刚需户型为主，其中60-80㎡184套、80-110㎡ 315套。时间已渐入2月尾声，但住宅市场供应活跃度仍未恢复，一方面由于银根收紧导致开发商迟迟未定最新应对策略，入市情绪较去年同期大幅降温;另一方面东莞扫黄行动一定程度上引发政局动荡，政府审核、办理程序速度相应有所减慢，利益关系链的变化或也使个别楼盘预售证的发放速度减缓。

　　大部分开发商迟迟未动工，知名房企碧桂园爆发式战略布局东坑、黄江、横沥。

　　据东莞中原研究部数据监测显示，年后大部分开发商迟迟未见动工，仅有珠江御景峰花园的多幢别墅、商铺于2月21日启动开工。从2013下半年始，价格屠夫碧桂园来势轰轰，先后分别斩获常平、黄江、东坑共四块土地，用地面积共计约22万㎡。在短短不到半年的时间内，碧桂园又快速从拿地实现土地平面规划，可见其在东莞建设宏伟的战略蓝图。本周东坑、黄江和横沥的项目纷纷提上受理公示，碧桂园一下子成为春节后土地开发最为积极的重头房企。可见，碧桂园非常认可东莞的房地产市场，那些长期供应偏紧的区域更成为其瞄准的目标。今年以来政府和金融机构出现了各种变化，楼市担忧情绪渐露，不少市民纷纷坦言对今年的楼市不甚乐观。然而碧桂园更注重抢得先机，似乎形成“早开拓、早收益”的营销战略，快速展开进攻。

　　临深片区持续发力，楼市成交大幅回升60.72%。

　　据东莞中原研究部数据监测显示，延续上周楼市逐渐回暖的态势，本周有157个楼盘出现住宅成交，比上周的126个增加了31个, 按面积环比上升60.72%。本周东莞全市住宅成交中，多个区域都表现了良好的成交回升势头，其中临深片区成交非常活跃，共计成交339套遥遥领先其他片区。其中塘厦成交169套独占鳌头，主要是万科金色城市、中信观澜凯旋城、万科朗润园、万科棠樾等10个楼盘集中贡献。凤岗有名流印象花园、锦龙又一城和益田大运城邦等15个盘共计成交88套，此外樟木头、清溪镇区的个别楼盘也实现了年后首波成交潮。据东莞中原研究部数据监测显示，本周无项目加推新品，仍靠小暖场活动维持人气，价格方面也未现明显优惠。虽然近期香港楼市出现下跌，常州、杭州、长沙城市相继有楼盘现大幅降价现象，多方负面因素等引发了楼市崩盘舆论，新一轮的市场观望日益显露。但东莞本周临深片区市场热度快速升温，毋庸置疑深圳客的贡献很大。具备相对较强的购买力的深圳客户加快在东莞置业的欲望愈发强烈，深圳客外溢东莞趋势逐渐增强，说明东莞临深市场需求仍然巨大。

　　本周住宅价格高企不下，但有个别楼盘现价格松动迹象。

　　据东莞中原研究部数据监测显示，本周住宅成交均价为9121元/㎡，环比下降3.57%，同比上升4.76%。春节前后，东莞住宅成交均价一直破“九”，主要是由于成交单数大幅减少，而热点区域仍保持一定的成交量，其较高的价格显然推升了全市均价。本周价位相对较低的项目集中出现成交，对全市均价起到了拉低作用，环比下降3.57%。从个盘的成交情况分析，住宅成交套数超过15套的楼盘有15个。价格方面，大部分楼盘的价格仍然高企不下，但有个别楼盘出现了价格松动现象，如中信观澜凯旋城9栋、10栋、11栋成交价格明显低于以往周次成交均价，降幅在300元起，特别是9栋成交26套，均价为9099元/㎡，与加推以来的平均值9355元/㎡，下降2.74%。近期不少消极因素不断冲击楼市，不排除个别开发商对市场变化甚为敏感，为实现资金快速回笼而作出部分让利。开发商适当让利促使持币观望者尤为心动加快入市。买卖双方互赢互利有利于东莞楼市健康发展，然而那些等待楼盘楼价跳水的观望者纯属于非理性的购房行为，因为东莞楼市整体格局还是很健康，投资房源比例相对较低，基本以自住需求为主，说明市场需求尚比较大，足够支撑东莞楼市成交，因此开发商的让利幅度始终有限。