瑞峰周报：中国宏观环境大转变 东莞楼市幅度反弹难

   一、一周房地产市场导读

1、宏观环境：经济危机浮现迫使房价理性    贷款政策持续收紧莞楼市成交低迷

全国层面：近期人民币汇率急跌，贬值预期浮现，如果美元走强、人民币汇率下跌将导致很多持有美元贷款的企业债务负担加重，利润大幅下降，也将导致中国房企的海外融资成本和汇率风险增加。房企在海外融资的难度将加大，甚至可能被迫抛售房产以应对流动性危机，而大量卖房就会增加市场供给，迫使房地产价格下降。汇丰2月份PMI初值降至48.3，通缩压力渐增暗示制造业增长潜在动力或在减弱。

近日，长三角多地楼盘房价跳水，主要是降价区域多数供大于求，即便以去年市场的去化能力，目前的存量房源也需要大约一年半左右才能消化。大范围而言，此番降价部分是因为新年促销手段，有一些是解决历史定价过高问题。全国房价实际不会降，个别存量过大的城市或板块会降。

东莞层面：春节长假后向来是房市的传统淡季，但2014年东莞的市场行情尤为低迷，成交数量明显减少，尤其是二手市场，有的门店甚至出现0成交记录。这与今年东莞贷款政策持续收紧有关，多数一手、二手房银行的房贷利率上浮至10%-30%，有不少银行甚至停贷，贷款申请难与购房成本的提高，这使得相当一部分意向购房者退却。

2、新增：泛城区项目供应加大   3项目加推富盈地产占2个

虽然阳春三月即将来临，但受宏观环境影响，开发商推货依然谨慎。上周(2014.2.17-2.23)东莞全市共有3个项目有商品房新增供应，加推项目皆处在泛城区，合计住宅供应270套，面积约2.88万㎡，环比上涨58%。其中富盈地产有2个项目加推，分别是莞城的富盈东方华府和石碣富盈盈翠曦园。

3、成交情况：住宅成交量升价跌    反弹短期有难度

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞住宅成交870套，环比上涨63%，同比上涨13%,成交面积为9.33万㎡，环比上涨60%，同比上涨13%，继续走上涨的通道，但要回升到年前的成交水平尚需时间。

从签约的项目来看，临深片区项目得益深圳客的支持成交量持续回暖，是整体成交量上涨的主力军，尤其塘厦遥遥领先其他镇区，万科金色城市花园签约64套、中信观澜凯旋城38套、万科朗润园29套三盘一举拿下洋房排名前三；其他区域项目签约较为平淡，项目签约套数皆在30套以下运行，成交并没有明显的起色，楼市要大幅反弹短时间内有一定难度。 

原因有：一、与往年年初相对宽松的信贷环境相比，今年一直处于紧缩状态，让买卖双方观望情绪加重；东莞目前，邮储全面暂停房贷业务，而兴业、工商、招商、建设、东莞银行、中国银行等银行则上浮房贷利率，首套房房贷上浮幅度在10%-30%，信贷紧缩不但提高了刚需客户的购房成本，加重购房者的观望，也将影响了开发商资金回笼；二、从东莞推货情况来看，目前市场营销活动以暖场活动为主，消化存量为主线，开发商蓄客时间拉长，新盘或旧盘新组团入市的时间延后；三、部分项目为突围，“特价房”、“一口价”、“XX抵几折”、“首付几万起”等降价让利的促销策略频频亮眼，如君珆花园推一口价特惠单位、恒大帝景湖景洋房首付6万起、御庭山74-144洋房5000抵98折、万科金域松湖10套一口价特价房等，由于实际降价空间有限，未能为整体成交量带来很大的贡献，不过按目前市场态势，未来不排除有项目将进行小幅度的降价。

非住宅则成交432套，环比下滑50%，主要是因为车库产品成交上周回落，没有个盘遥遥领先；成交面积为2.19万㎡，环比上涨24%，原因是商铺产品增加，贡献主力是老盘愉景东方威尼斯广场签约87套66—251㎡商铺。 

4、成交均价：城区及高价项目签约比例降低  住宅均价小幅下滑4%

上周东莞住宅均价为9121元/㎡，环比下滑4%。主要是因为城区和高价项目成交有所降低，而二三线镇区中低价项目签约增加，如常平、道滘、樟木头等区域签约上升，但均价却在“8”千以下，导致整体均价小幅下滑。

5、区域供需：临深片区成交热度持续  再度轻松摘取冠亚军

上周东莞有32个镇区有住宅成交，临深片区继续领先回暖，冠亚军轻松拿下，塘厦以169套排名冠军，主力项目为万科金色城市花园64套、中信观澜凯旋城38套、万科朗润园29套；凤岗88套排名第二，贡献项目为名流印象花园23套、锦龙又一城13套、大运城邦10套等；而常平得益于富盈广场10套、天御8套、万科城7套等多盘签约的支撑下摘取季军。此外，均价过万的区域表现在塘厦、南城、东城、松山湖、厚街、长安等六大区域。

6、产品成交：

 刚需出货依然主力   大户型和别墅产品小幅回升

从产品成交来看，70-100㎡刚需产品依然是出货主线，上周有436套的成交量。而130㎡以上的大户型和别墅产品小幅回升，130㎡以上大户型产品共成交144套，表现在金域华府、中信观澜凯旋城、天御、盈拓御江等项目；别墅成交18套，环比上涨5成。