国土部门清理未开发土地 警惕开发商巧退高价地

警惕开发商“巧退”高价地

在国土部门清理未开发土地之际，应对开发商低成本“巧退”高价地予以足够的警惕。

根据有关规定，开发商获得的土地如果超过“两年大限”仍未开发，国土部门有权无偿收回。

近期，国土管理部门已经开始出“重拳”打击开发商囤地。在新高价地频现、老高价地“抛荒”的当前，国土管理部门出手清理批而未开发土地、敦促房企加快土地利用，有利于释放土地供给，进而平抑地价和房价。

但另一方面，前两年高价竞得的土地，很多已成开发商手中的“烫手山芋”。2007年那波地产热潮，在全国各地催生了大量的高价地。经过2008年的房地产大调整后，开发这些地块显然得不偿失，于是许多高价地至今仍未开发。据中国证券报记者了解，在这些未开发的高价土地中，有相当一部分仅仅缴付了保证金，或者是首期土地款，绝大部分土地款并没有缴清。在这种情况下，退掉这高价地正是开发商“求之不得”之事。

2007年8月，某地产公司以楼面单价6.7万元/平方米、总价44.04亿元的天价，竞得上海市南京东路163号地块，刷新了全国土地市场的成交纪录。但在随后的一年内，该公司并没有开发该地块。2008年8月，该公司以“支持上海市重大工程——地铁建设”为由，光明正大与上海市黄浦区房地局“友好协商”，将“烫手山芋”成功脱手，其先期支付的土地出让款亦将获全额退还。

像这样高价拿地后又全身而退的事例不胜枚举。业内专家指出，在土地由地方政府垄断供给模式和分税制体系下，“卖地生财”成为地方政府财政收入的重要来源。在开发商陷入资金危机之时，地方政府往往会伸出援手。在珠三角部分城市，地方政府以修改已出让土地“建设规划”的方式帮助开发商退地“解套”，已经是公开的秘密。

在广州，有开发商曾在2008年初以40多亿元拿下一地块并创下当时的高价地纪录，楼面单价至今仍在周边房价之上。该项目土地出让金并没有支付，当地政府曾给予延缓缴纳土地出让金的许可。据记者最近了解，该地块目前已经修改了建设规划，开发商正在商讨退地事宜。

开发商高价拿地推高区域房价，在分享房价上涨后的超额收益后，又无需承担市场调整后的土地投资“负债”。在这个貌似政府与开发商“双赢”的游戏中，广大民众成了最终的埋单者。

完善土地出让制度，加强土地出让金缴付的监管，以经济手段提高开发商的囤地成本，已成为一件刻不容缓的事情。