华侨城整体上市重组方案将于11日证监会“解题”

在华侨城重组完成后，将带给上市公司很大的业绩增长点。经估算，华侨城的业绩增长幅度可达70%-80%。

华侨城整体上市在2008年一度夭折之后，今年又启动新的计划。9月11日，华侨城新的重组方案将接受证监会上市公司并购重组审核委员会审核。

重组上会

9月8日晚，华侨城发布公告称：集团筹备已久的整体上市方案，将在9月11日接受证监会上市公司并购重组审核委员会审核。因此，根据规定，华侨城自9月9日起停牌，并将在审核结果公布后复牌。

也就是说，华侨城的整体上市只差最后一步。

6月24日，深圳华侨城控股股份有限公司第二次临时股东大会投票通过，公司以每股15.16元的发行价格，向控股股东华侨城集团非公开发行4.86亿股，用以购买华侨城集团所持有的12家标的公司股权，实现集团主营业务整体上市。

经计算，华侨城本次非公开发行股票涉及资金共约73亿元。

而大多数的业内人士皆认为，华侨城过会“十拿九稳”。中银国际的地产分析师田世欣表示，华侨城的方案通过应该基本没有问题，招商证券的地产分析师苏平也表示了同样的看法。

苏平还预期，在华侨城重组完成后，将带给上市公司很大的业绩增长点。经估算，华侨城的业绩增长幅度可达70%-80%。

今年3月28日，华侨城公布了08年的全年业绩。报告显示，2008年，公司实现营业收入35亿元，比上年增长101.9%，主营业务收入取得了历史最好成绩。

田世欣也表示，目前华侨城的房地产业务上市公司只持股40%，而这已经为上市公司的业绩作出了最大的贡献，可以想象，再把另外60%的股权一并拿下后，华侨城的业绩必定有显著上升。

央企整合

2004年6月28日，国资委下发《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》，决定由中房集团、保利集团、华侨城、招商局和中国建筑工程总公司5家企业牵头整合中央企业的房地产资源，正式拉开央企房地产整合的大旗。

而后，这些点名获批的央企开始了房地产业务方面的重组。中国建筑终于在今年7月31日顺利挂牌上市，华侨城的重组则一直在进行中，迟迟未能成功。

尤其在2008年，IPO闸门紧闭，华侨城的整体上市方案也被迫搁置。事实上，2008年4月华侨城刚刚完成了其整体上市的方案，华侨城集团与华侨城签署的《国有产权转让协议》，将集团旗下所有业务除康佳集团股份有限公司外，悉数转予华侨城。该方案具体涉及华侨城集团下属华侨城房地产有限公司、华侨城酒店集团有限公司和香港华侨城有限公司等13家公司全部股权。

而在暂停近一年之后，华侨城的重组于今年5月再次启动，但这次华侨城不再“坚持”整体上市，而是改为“资产重组”。

模式短板

事实上，华侨城虽然“贵为央企”，但在拿地和资金上还存在着短板，若此次资产重组顺利完成，似乎一切问题都将“迎刃而解”。

以上海欢乐谷为例，在一次投资者见面会上，华侨城曾表示欢乐谷周边并无住宅用地，并表示不一定有把握拿地。

据上海业内的知情人士称，早期华侨城在上海欢乐谷周边的拿地几近完成，但却受“陈良宇案”的影响，最终并未成功。而现在，华侨城认为周边的地价太高，不想通过招拍挂拿地。

而华侨城因坚持打造旅游地产的模式，所需土地体量极大，所以华侨城很少参与土地公开交易的竞争，拿地多为协议转让方式，这也为华侨城省下了巨大的土地成本。但显然，在目前的一线及二线城市，招拍挂拿地已经渐成主要方式，这就导致了华侨城进退两难的选择。

另一方面，华侨城的旅游地产模式往往需要巨额资金做项目启动，而后，仅靠欢乐谷等旅游项目，投资很难迅速回笼，因此，依托旅游资源的高端住宅项目成为了华侨城获利的最大来源。

以深圳东部华侨城为例，其住宅部分“天麓”的售价已经达12万/平方米，比东部华侨城旅游资源的回报高了数倍甚至数十倍。

但即使取得了大面积的土地，华侨城能建造住宅项目的比例也有限，这就限制了土地价值最大化的攫取。因此，要继续从招拍挂拿大面积土地，或投资开发高端的旅游地产和住宅项目，大量资金的周转要求则可能给华侨城造成压力。