瑞峰：东莞楼市上周量价齐跌 买卖双方并发焦虑症

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境： 市场分化倒逼房价走向理性    购房者观望潮持续升级

全国层面：进入2014年一季度，中国的房地产市场出现了许多新的变化。其中最引人关注的就是市场出现严重分化；一是土地市场与商品房市场冷热差异；二是区域市场的分化；三是房地产企业集聚度加剧造成的分化；四是房地产企业多元化发展；五是思维的分化。部分城市房价的下跌、信贷政策的收紧、某些唱空楼市舆论观点、钱越来越不值钱等多重因素使全民进入了一种集体焦虑观望的局面。

东莞层面：针对这种“中国式焦虑”，“1.5线城市”的概念横空出世：1.5线城市暂且定义为一线城市的周边辐射区，譬如东莞，因为受一线城市的辐射，房价及上涨的潜力可能比二线城市都要高。但东莞作为世界工厂的定位，在目前宏观经济增速下滑、产能过剩、实体经济越来越不景气、企业转型升级难的大环境背景下，将会出现大量资金缩水、市场流动趋紧的态势，虽然东莞会受到外围城市的辐射的利好，但仅此短期内难以弥补内部实体经济下滑带来的创伤，这对东莞房地产市场的发展有着不利的影响。

2、新增：住宅供应市场观望浓厚  非住宅产品成供应“主角”

市场观望情绪依然浓郁，开发商推货谨慎，以小幅度的加推试探市场反映，或者推出非住宅产品。上周共有4个项目有商品房新增供应，但有住宅产品加推的仅恒大御湖一个项目，有136套87-93㎡的刚需房上市。与住宅市场供应冷清相反，非住宅产品成为上周供应市场的主角，共有3个项目有新品上市，合计新增711套，面积约10.25万㎡，环比上涨381%。

3、成交情况：临深片区成交回落  市场以“蓄客”为营销主线

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞住宅成交918套，环比下滑31%，同比下滑48%；成交面积7.01万㎡，环比下跌23%，同比下滑44%，楼市上涨的势头逆转。原因是：一、临深片区经过前三周的集中成交，客户需求逐步被释放，暂时回到客户积累的阶段，且市场没有大量新品进行补充，导致片区成交回落； 二、节前签约的项目基本网签完毕，节后由于信贷紧缩、“降价潮”、房贷利率上涨等不利因素的影响，开发商推货不积极，购房者观望情绪浓，成交并不乐观；三、目前市场上仍以“蓄客”的营销动作为主，在售的多是存货，新盘或推新品并不多，选择面的窄小无法吸引客户入市，预计3月中下旬将陆续有新货入市，有望拉动成交回归到正常水平。

非住宅则成交226套，环比下跌6成，一方面是因为上周车库和办公产品环比皆出现明显的回落；另一方面商铺产品除了塞纳河畔签约35套领先之外，其他项目签约都在10套之下，导致非住宅市场也出现下滑。

4、成交均价：价格偏低的镇区成交走高  住宅均价回归“8”字头

上周东莞住宅均价为8732元/㎡，跌破“9”千大关，回归“8”字头。原因有：1、道滘、东坑等镇成交偏高，分别排名亚军、季军之位，但区域均价却在7000元/㎡之下；2、成交均价在6000-7000元/㎡的产品比例大幅增加，占总体18%；这两大因素的共同作用，拉低了整体价格。

5、区域供需：无以往遥遥领先的区域  前五名成交套数不相上下

上周东莞有31个镇区有住宅成交，没有像往周有遥遥领先的区域，前五名成交套数都在43套-72套之间。其中凤岗以72套排名冠军，主力项目是锦龙又一城（16套）、三正卧龙山一号（12套）、名流印象花园（8套）等；道滘得益于富盈WO城（33套）、君汇半岛花园（18套）两大项目支持夺得亚军；东坑则由新盘金达锦绣东方集中签约54套，获得季军。

6、产品成交： 刚需和首改产品依然主力   大户型和别墅下滑

从产品成交来看，70-100㎡刚需产品和100-120㎡首改产品依然是出货主线，上周有460套的成交量；130㎡以上大户型产品持续出现下滑，上周仅成交108套，环比下滑19%；别墅成交也不乐观，上周仅签约16套。

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1待拍土地：虎门推地步奏加快  又3宗约16万㎡本周待拍

本周将有3宗商住商服用地进入最后一轮的竞拍环节，地块皆位于虎门镇的赤岗村，其中2宗为商住用地，且出让条件一致，同样是是7.46万㎡的出让面积和2100元/㎡的起始楼面地价；另一宗是商服用地，面积约1.07万㎡，起始楼面地价价约1600元/㎡。近年来开发商对虎门的热度处于升温态势，自2012年以来就约有9宗44万㎡的商住地已成交上市，加上本周即将上市16万㎡的地块，虎门镇潜在供应量巨大，市场热度将得到进一步的提升。

1.2出让土地：上周无商住商服用地出让信息

1.3土地成交： 骏成实业再获东坑地块  大岭山巨幅商住连体地流拍收场

东坑首宗商住地在上周成功交易，地块出让面积约1.74万㎡，在经过2家公司19轮的竞拍后，东莞市骏成实业投资有限公司以8441万元总价获得该地块，折合楼面地价2004元/㎡，溢价率为44.5%。据悉，东莞市骏成实业投资有限公司在2013年已拿下凤大村面积约3万㎡的商住地，楼面地价才904元/㎡，而此宗商住地却突破2千大关，这反映了开发商对东坑房价上涨的预期向好。另一宗成交的地块是位于常平镇司马村，面积仅有3112㎡的商服用地，东莞市荣津实业投资有限公司以底价1620万元拿下，折合楼面地价约1487元/㎡。

而被看好的大岭山两宗巨幅连体商住地，则因无人竞价而惨遭流拍。瑞峰置业市场研究部认为，地块最终流拍的原因有两个方面，一是因为起拍楼面价过高，两宗商住地的起始楼面地价高达2876元/㎡，而2013年大岭山出让的两宗商住地起始楼面地价分别是2280元/㎡和1501元/㎡；二是目前大岭山的购房主力依然是本镇居民，需求不大，开发商对大岭山住宅市场依然持观望态度，不敢贸然拿地。

2、房地产市场

2.1新开工：开工市场仍处低迷状态    仅2个项目动土

虽然3月“小阳春”已到，但似乎开工市场仍然没有走出低迷状态。上周东莞的开工市场依然冷清，仅有2个项目取得开工许可证，分别是东城天骄御峰和寮步新地商业楼。

2.2新增供应：住宅供应市场观望浓郁  非住宅产品成 “主角”

市场观望情绪依然浓郁，开发商推货谨慎，以小幅度的加推试探市场反映，或者推出非住宅产品增加客户的选择面。上周共有4个项目有商品房新增供应，但有住宅产品加推的仅恒大御湖一个项目，有136套87-93㎡的刚需房上市。与住宅市场供应冷清相反，非住宅产品在上周供应市场的主角，共有3个项目有新品上市，分别是松山湖的新竹苑260套车库和81套760-1582㎡的办公产品、长安世家的91套商铺和72套办公、以及长安万达广场174套车库产品。

2.3楼市成交

2.3.1总体情况：楼市上涨的势头逆转  “蓄客”的营销动作仍是主线

   瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞住宅成交918套，环比下滑31%，同比下滑48%；成交面积7.01万㎡，环比下跌23%，同比下滑44%，楼市上涨的势头逆转；与去年同期对比差距突出。

非住宅则成交226套，环比下跌6成，一方面是因为上周车库和办公产品环比皆出现明显的回落；另一方面商铺产品除了塞纳河畔签约35套领先之外，其他项目签约都在10套之下，两大因素的相互影响导致非住宅市场也出现下滑。

2.3.2供需量价走势：价格偏低的镇区成交走高  均价回归“8”字头 

上周东莞住宅均价为8732元/㎡，终于跌破“9”千大关，回归“8”字头。原因有：1、道滘、东坑在6000-7000元/㎡的产品比例大幅增加，占总体18%；这两大因素的共同推动，拉低了整体价格。

2.3.3物业类型成交：洋房签约562套为主力  别墅签约再度滑落

2.3.4产品类型成交：70-100㎡刚需占产品为主流  公寓产品大幅下滑

2.3.5成交排名

2.3.5.1区域成交排名:无遥遥领先的区域  前五名成交不相上下

上周东莞有31个镇区有住宅成交，没有像往周有遥遥领先的区域，前五名成交套数都在43套-72套之间。其中凤岗以72套排名冠军，主力项目是锦龙又一城（16套）、三正卧龙山一号（12套）、名流印象花园（8套）等；道滘得益于富盈WO城（33套）、君汇半岛花园（18套）两大项目支持夺得亚军；东坑则由新盘金达锦绣东方集中签约54套，获得季军。

2.3.5.2个盘成交排名（按套数）

注：个盘成交均价为备案价格，与实际成交价存在5%-10%的误差，仅供参考。

2.3.6成交明细

2.3.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡刚需产品为主力  占总体26%

2.3.6.2别墅产品面积区间成交：200-300㎡别墅产品持续热销  占总量31.3%

2.3.6.3住宅各单价区间成交：6000-7000元/㎡产品比例上升  占总量18.2%%

2.3.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000及20000-25000元/㎡产品仍为主线

2.3.7楼盘活动： 恒大帝景领先开盘   多个认筹项目预计五月入市

三、宏观经济政策环境

3.1.国内：

3.1.1经济环境 

3.1.1.1  徐绍史：增速下限不能滑出7.5%

3月5日，国家发改委主任徐绍史就“经济社会发展与宏观调控”答记者问。徐绍史表示，经济增长的上限就是物价总水平不能突破3.5%左右，下限就是经济增长不能滑出7.5%左右，城镇新增就业不能少于1000万。一旦出现下滑趋势，触及底线，将果断予以调控。

3.1.1.2  2014年2月我国CPI同比上涨2.0%    居住类商品同比上涨2.8％

国家统计局９日发布的数据显示，２月份全国居民消费价格总水平（ＣＰＩ）同比上涨2.0％，比１月份同比涨幅回落0.5个百分点，创去年２月以来的新低。
　　分析人士指出，２月ＣＰＩ涨幅回落的主要原因是春节过后食品价格明显下降。预计全年物价涨幅总体温和，政府工作报告提出的3.5％的调控目标有望实现。

值得注意的是，在居民消费价格构成的八大分项中，居住类商品价格涨幅超过了食品类商品价格涨幅，同比上涨2.8％，这在以往的统计数据中并不多见。其中，住房租金价格上涨4.7％，建房及非毛坯材料价格上涨1.6％，水、电、燃料价格上涨1.1％。

3.1.1.3  央行继续正回购930亿 市场利率未现大涨

春节过后，央行已经连续三周在公开市场上进行正回购操作，3月6日，央行更是开足马力，在公开市场上进行930亿元的正回购操作，按此计算，本周央行共向市场净回笼700亿元资金。央行公告显示，央行28天期正回购操作，中标利率分别持稳于3.80%和4.00%。

这样的利率水平已经相当低，表明现在市场的资金面依然较为宽松。近期外汇占款的增加，也是让市场资金宽裕的重要原因。

3.1.2政策环境：

3.1.2.1   国务院批复不动产登记联席会议制度

据国土部网站消息，国务院批复统一建立不动产登记工作部际联席会议制度。根据批复内容，该机制主要是协调解决不动产统一登记制度建立和执行过程中的重大问题；研究提出不动产统一登记制度建立的工作思路和政策建议；协调不动产统一登记工作的宣传和舆论引导；研究不动产登记条例及相关法律法规的起草修订；完成国务院交办的其他事项等。联席会议由国土资源部、中央编办、财政部、住房城乡建设部、农业部、税务总局、林业局、法制办、海洋局等9个部门组成，国土资源部为联席会议牵头单位。

3.1.2.2  全国人大正推进房地产税立法，试点扩围或暂缓

房地产税立法研究工作已纳入全国人大工作议程。日前，十二届全国人大二次会议发言人傅莹在新闻发布会上回应“税收法定”问题时表示，全国人大将更好地贯彻落实“税收法定”原则，重点加强对新税种的立法工作。

傅莹的表态对于房地产税立法来说，是积极的信号。与此同时，房地产税立法意味着将以更高层面调整相关关系。房地产税与之前的房产税概念并不完全相同，在立法之前，房产税试点扩围或暂缓。

3.1.2.3  土地出让金审计时间表已排定 下半年将向全国推广

全国政协委员、审计署副审计长董大胜3月9日接受记者采访时表示，2014年审计署将对土地出让金收支和耕地保护情况进行全面审计。这并不是两个单独的审计，而是一个审计的两个方面，同步开展工作。

3.1.2.4  九部委回应：着手编制城镇化规划逐步放开户籍制度

针对如何实现 “不抛弃人的城镇化”，民革中央在提案中给出三条建议：一是扩大户籍制度改革范围，进一步加快农业转移人口的“市民化”进程；二是以土地制度改革为重点，给农业转移人口“定心丸”；三是以产业为支撑，为农业转移人口提供更多的就业机会。九部委在答复中提及，国家城镇化规划现已进入编制中，主题将围绕有序推进农业转移人口市民化、优化城市化布局和形态、提高城市可持续发展能力、推动城乡发展一体化等。

3.1.3楼市环境：

3.1.3.1   2月全国主要城市楼市成交同比下调

2月份，某机构重点监测的全国主要54个城市新建商品住宅签约套数为13.56万套，同比2013年2月份下调13.8%。环比1月份下调幅度则达到35%左右。从城市来看， 2014年2月份，北京全市新建商品住宅（含保障房）网签总量为2221套，环比上月下跌68%，与去年2月同期的网签量相比下跌了59%，交易量创近7年来新低。剔除保障房后，2月份北京全市纯商品住宅交易量为1525套，环比上月下跌69%，与去年2月同期的交易量相比下跌了64%。

在价格方面，中国指数研究院近日发布的《2014年2月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，2月全国100个城市（新建）住宅平均价格为10960元/平方米，环比上月上涨0.54%，但涨幅较上月缩小0.09个百分点。

3.1.3.2  房地产业迎来产业地产时代

如今，住宅地产有价无市基本上处于低迷之中，商业地产因城市综合体的遍地开花亦有过剩之虞，只有产业地产异军突起，因前景光明而令许多房地产开发商趋之若鹜、争相投资。联东集团副总裁王东升表示，产业地产未来是长期持续稳定的模式，可伴随产城融合、地方实体经济的发展分享产业升级的成果，产业发展的价值更持续一些。产业地产近几年的市场表现分外抢眼。我国主要城市在促进本地工业经济的发展时，多以加大工业用地推出力度的方式来吸引工业建设投资。数据显示，全国主要城市均在不断加大对工业用地的推出力度。如北京、上海、广州、深圳、杭州、天津6个城市在2009-2012年的工业用地推出体量均在6000万平方米以上。

3.1.3.3  商业地产呈分化之势

以目前二三线市场的居住人口结构和消费能力，城市综合体过多、过密地扎堆，直接导致了商业地产同质化竞争激烈，新项目的招商困难，经营管理诟病。不少开发商不得不将商业综合体中的商铺分割成小块出售，有利于加快企业现金回流，势必会对后期运营带来困难。以苏州为代表的部分二三线城市，在过度地商业地产投资开发之后，出现了明显的供大于求的情况。但在北京、上海等一线城市，商业金融地块仍然抢手，写字楼供应不足，租金居高不下，商业地产已经出现了明显的城市分化局面。值得注意的是，商业地产的分化不仅表现在城市之间的分化，企业因为其资金实力和经营管理经验的不同，也开始表现出分化趋势。

3.1.3.4 北京：2月二手房交易环比降四成

2月份北京二手住宅成交总量为5441套，环比下跌38%。近期，北京市多家经纪机构统计数据显示，2月份的二手房成交量比去年同期下降了46.3%。因为去年春节假期也是在2月份，这也就基本可以排除春节因素的影响，成为楼市调整过程中的真实反映。国家统计局近期公布的数据显示，北京1月份二手房价格环比下降0.1%，是19个月以来北京二手房价格首次出现环比下降。

3.1.3.5  深圳：今年将新增70地块建设养老机构

近期深圳市民政局表示，今年力推用养老改革布局老年事业与产业齐飞，让市民享受有“深圳质量”的老年生活。政府则持续完善全市公共养老服务体系的建设，从规划用地上新增70多个点建设养老机构，包括南山、罗湖等地一批改造后的福利院。万科、中国人寿、中信、招商、长城、金地和花样年等大企业集团，都开始进入深圳的养老产业，去年深圳还成立了养老产业联合会，目前有上百家企业进入这个行业。

3.1.3.6  广州：1月一手楼价环比上涨15%

广州市房管局近期表示，今年1月广州十区二市共卖出一手住宅7608套，网签均价13263元/平方米，环比去年12月份则量价齐涨，其中成交量环比涨约6成，而网签价则上涨15%。分区域看，原市辖10区一手商品住宅网上签约均价16116元/平方米；中心6区一手商品住宅网上签约均价25430元/平方米；外围4区一手商品住宅网上签约均价13191元/平方米；增城市一手商品住宅网上签约均价8564元/平方米。

3.2东莞：

3.2.1经济环境：

3.2.1.1  厚街：将新建3条路直通南城

为了推动创新板块加速融入市区，并与南城高新产业园衔接，使厚街更好地融入大市区，充分利用市区的人才、科技等资源优势，促进该镇产业经济向规模化、集聚化、高新化、效益化发展，打造厚街经济可持续发展的新引擎。

厚街计划新建职校西路、将军路东延长段、福东路等3条道路，全面打通厚街与南城的5公里相连地。将军路东延长段今年年底开工，明年年底可完工；职校西路计划今年8月开工，明年年中可投用；福东路力争年内开工。

3.2.1.2  我市将建2个直升机客运口岸 3个游艇码头

3月1日，市政府印发《东莞市口岸中长期发展规划（2014-2020年）》（下称《规划》）。

《规划》中提出，随着东莞市经济的发展、人均GDP水平的不断提高，东莞市口岸远期发展以邮轮游艇码头和直升机低空客运口岸等高端口岸业态的发展为重点。此外，此前提过的争取跨境贸易电子商务试点城市和设立邮政国际邮件监管点，也被列为了口岸中期规划主要任务。

东莞到2020年将拥有三个游艇码头、两个直升机客运口岸、一个邮轮码头、一个综合口岸试验区等。其中，这两个新增的直升机客运口岸，一个设在虎门镇威远岛建设的水路客运口岸设施的顶楼，另一个设在长安新区。

3.2.1.3   厚街城市中心规划敲定

厚街新发展思路“一个战略，三个提升，五大板块”，其中，“五大板块”又有新进展。其中五大板块分别为：科技创新板块、城市中心板块、会展板块、高铁经济板块、生态旅游板块。根据规划，城市中心板块将重新整合厚街原有的城市中心元素，打造以重点发展民营企业总部、商业中心、高档住宅、商品展示、商业办公、文化休闲、娱乐餐饮等为主的高端综合商贸区。规划范围选定为，东至广深高速公路，北至将军路、厚道路，南至厚沙路，西至沙桥快速路，总面积约24平方公里。

3.2.1.4  石龙:今年主打20项重点工程

《报告》提出，今年该镇将抓住东莞火车站开通运营重大机遇，高标准做好总体规划和各个专项规划的修编和提升完善工作，20项重点工程主要为：东莞火车站相关配套工程；产业转型升级工程；石龙现代物流服务项目工程；新城区汇星商业中心城市综合体建设工程；红海大桥建设工程；南二桥扩建工程；镇内道路升级改造工程；市民活动中心工程；东莞市儿童医院建设工程；东征博物馆建设工程；举重博物馆建设工程等。

3.2.1.5  大岭山:创建省社区教育实验区

根据市统一部署，大岭山镇成为第二批省社区教育实验区推荐申请对象。大岭山镇成立了由镇长严继宗牵头的专项领导小组。申报验收时间为2014年5月。创建“广东省社区教育实验区”将作为大岭山政府上半年的重点工作来抓。

3.2.2政策环境：

3.2.2.1 我市划定最低比例确保村组“卖地”收益

土地资源紧缺，新增空间有限，如何突破“瓶颈”，做活土地文章？3月4日，全市国土资源系统召开“改革攻坚”年活动动员大会，动员上下一心推动城乡土地生态利用制度综合改革，力争全年盘活存量土地一万亩，处置闲置土地3000亩。

会议明确提出，下一步，东莞将创新土地收益分配方式，通过土地出让净收益分配、税收分成等多种形式，逐步实现新增生产性建设用地出让净收益分配给村组两级的比例不得低于15%，新增经营性建设用地出让净收益分配给村组两级的比例不低于25%。用“硬手段”确保老百姓共享土地收益，对于下一步三旧改造盘活存量土地也是有积极作用

3.2.2.2 七个督导组全年督导监测32镇街经济工作

3月4日，2014年全市经济监测督导工作方案出台。

根据方案，7个督导组主要将定期进行各镇街主要经济指标的完成进度的督导工作。及时了解所负责镇街主要经济监测指标的发展态势，加强监测预警工作。并对镇街地区生产总值、规上工业、固定资产投资、批零销售、住宿餐饮等重要指标及三经普完成情况开展重点监测。深入镇街和企业调研，找准症结所在，帮助镇街制定针对性的工作措施，推动问题解决。

3.2.2.3  重大科技项目验收不合格 补贴资金要追回

由财政资助的市重大科技专项如验收低于65分，即为验收不合格，其财政资助资金将要被追回，且三年内不能再次申请重大科技专项。3月5日，（以下简称《管理办法》）。《管理办法》对重大科技项目的组织管理、项目合同管理、项目监理、项目资金管理和验收结题管理等方面进行了详细规定。，《管理办法》的出台将推进东莞市重大科技项目管理工作的科学化、规范化、制度化，建立公平、公开、公正的项目管理机制，保证项目实施的有效性。