东莞楼市观望潮蔓延成交上升慢 房企推非住宅助阵

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境：两会释放房地产双向调控与分类调控信号  莞加强“内功修炼”

全国层面：今年1-2月的数据表明，部分热点城市虽然交易量比去年同期有所下降，但总体还是供应不足，供需矛盾比较突出，房价上涨压力仍然很大。与之相对，另外一部分城市商品房库存量比较大。要控制今年住宅用地的规模，消化库存。

按照城镇化的规律来讲，中国在十年内不大可能出现全面崩盘，但如果不注意调控，局部的极个别城市可能出现像鄂尔多斯、温州、海南这样的情况。

综合两会最近有关房地产政策的一些消息来看，未来房地产调控形式可能已经发生了巨大变化：双向调控与分类调控可能会成为主导房地产市场政策新方向。

东莞层面： 近期，东莞市积极加强“内功修炼”。一方面，政府深入实体企业调查走访了解民情，以扶持实体经济、增强实体企业家信心；另一方面，提高社会福利、加强生态居住环境的建设吸引人才入户；第三，政府加大招商引资力度，目前中集集团70亿物流装备制造项目正式签约落户凤岗，这将为区域经济发展注入源源不断的活力。

2、新增：住宅供应量环比上涨近4倍    万科3大项目车库产品集中上市

3月第二周，东莞供应市场温度略有上涨，共有7个项目有商品房新增供应。3个项目有住宅产品供应，合计新增546套，面积约6.09万㎡，环比上涨近4倍，主要是汇景御泉香山大量推货。非住宅供应方面，车库产品大出异彩，万科地产旗下3个项目共有1479个车库新增；厚街万达广场的6、7栋商业楼也在上周加推。

3、成交情况：市场观望情绪依然浓郁    楼市成交上升动力不足

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞住宅成交607套，环比下滑5%，同比下滑51%；成交面积7.07万㎡，环比下跌23%，与上周基本持平，成交金额为6.6亿元，环比上涨8%。整体来看成交依然低迷，难以与去年同期媲美。原因有：一、两会之后房地产释放的信息虽然是乐观，但目前东莞信贷依然紧缩、房贷利率上涨及扫黄等不利因素的持续发酵，市场信心较为悲观；二、楼市低迷加深了购房者对价格下降的预期，尤其目前市场上出现部分楼盘幅度降价的苗头，让购房者相信后期会有更多项目加入降价的行列，纷纷持币观望；三、 开发商推货仍处于试探阶段，不敢贸然推新盘入市或者大规模推货，蓄客或优惠促销策略依然主线，导致目前成交多以存货为主，众多项目成交持续下滑，上周个盘成交套数最高不超22套。

非住宅则成交247套，套数环比上涨18%，面积成交1.57万㎡，环比下滑12%。套数上涨而面积下滑的原因是车库成交有所增加，表现在富盈山水华府成交41套、君汇华庭18套等两大项目。上周田禾东城国际食品交易中心开盘，推出22-88㎡的纯街铺新品，去货不俗，非住宅的成交有望迎来升温。

4、成交均价：高单价项目成交比例居高   带动住宅均价再次“破九”

上周东莞住宅均价为9333元/㎡，再次“破九”。缘由有：一、上周成交15套以上的项目多个均价破万，如恒大帝景、恒大雅苑、名流印象花园、富盈广场等；二、区域排名前四名成交均价皆在“9”千大关之上，分别为凤岗、万江、塘厦、南城。

5、区域供需：各镇区成交依然较为平淡  凤岗以65套排名首位

上周东莞有31个镇区有住宅成交，各镇成交皆为平淡，成交低于20套的镇区有19个。凤岗以65套排名首位，主力项目是名流印象花园（18套）、锦龙又一城（11套）、永江臻萃园（8套）等；万江排名第二，贡献项目是恒大帝景（20套）、尚峰温莎堡(11套)、尚书悦府（7套）等；塘厦排名第三，主要由金海怡景花园（11套）、万科金色城市花园（9套）、中信观澜凯旋城（7套）等项目所支撑。均价方面，过万的有南城、东城、莞城、长安、厚街、松山湖、中堂7大镇区。

6、产品成交： 刚需和首改产品依然主力   别墅成交小幅上涨

从产品成交来看，70-100㎡刚需产品和100-120㎡首改产品依然是出货主线，上周有410套的成交量；130㎡以上大户型产品依然低迷，成交套数在100套上下浮动；别墅成交上周小幅上涨，有22套的签约量。

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1待拍土地：东坑塔岗9万多平商住地待拍  起始楼面地价约1018元/㎡

本周将有1宗商住用地进入最后一轮的竞拍环节，地块位于东坑镇的塔岗村，出让面积约9.06万㎡，是东坑镇自2008年以来出让面积最大的一宗商住地，起始价约1.8亿元，起始楼面地价约1018元/㎡。自2012年以来，东坑镇推地步奏有所加快。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：截止目前为止，东坑镇将有13个纯新项目将在近3-5年内入市，东坑楼市潜在供应量约有113万㎡，预计后市市场竞争激烈程度将加大。

1.2出让土地：上周无商住商服用地出让信息

1.3土地成交：中国电子东莞产业园成最大赢家  12.72亿拿虎门16万㎡连体地

上周位于虎门镇赤岗村3宗连体商住商服用地的竞拍已经落下帷幕，中国电子东莞产业园有限公司成为上周竞拍的最大赢家，累计共用了约12.72亿元拿下了3宗连体商住商服用地的使用权，合计出让面积约16万㎡；其中2宗商住地的争抢较为激烈 ，溢价率分别是69%和45%。近年来开发商对虎门的热度一直都处于升温态势，自2012年以来，万科、中天、连升置业、凯和实业等开发商皆在虎门皆有地块收入囊中，其中万科地产就拿下了5宗约37.72万㎡的商住地。

2、房地产市场

2.1新开工：莞楼市观望情绪弥漫    东坑新项目皇家翡翠湾上周动土

东莞楼市观望情绪依然浓郁，新开工市场依然处在低迷的状态之下，上周仅有东坑的皇家翡翠湾花园1个项目取得开工许可证。皇家翡翠湾花园是东盈实业地产在东坑的纯新项目，项目占地面积约12万㎡，总建筑面积约26万㎡；此次开工的是2-47栋别墅产品，开工面积约5.48万㎡。

2.2新增供应：住宅供应量环比上涨近4倍    万科3大项目车库产品集中上市

3月第二周，东莞供应市场温度略有上涨，共有7个项目有商品房新增供应。其中3个项目有住宅产品供应，合计新增546套，面积约6.09万㎡，环比上涨近4倍；贡献最大的是位于清溪的汇景御泉香山，共有370套76-187㎡的新品上市；另外万江的恒大帝景3栋加推，共推出131套71-165㎡的洋房产品；而寮步的宏远御庭山则有45套69-97㎡的刚需户型产品上市。非住宅供应方面，车库产品大出异彩，万科地产旗下3个项目共有1479个车库产品上市；厚街万达广场的6、7栋商业楼也在上周加推。

2.3楼市成交

2.3.1总体情况：观望情绪依然浓郁    楼市成交上升动力不足  

   瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞住宅成交607套，环比下滑5%，同比下滑51%；成交面积7.07万㎡，环比下跌23%，与上周基本持平，成交金额为6.6亿元，环比上涨8%。整体来看成交依然低迷，难以与去年同期相比。

非住宅则成交247套，套数环比上涨18%，面积成交1.57万㎡，环比下滑12%。套数上涨而面积下滑的原因是车库成交有所增加，表现在富盈山水华府成交41套、君汇华庭18套等两大项目。上周田禾东城国际食品交易中心开盘，推出22-88㎡的纯街铺新品，去货不俗，非住宅的成交有望迎来升温。

2.3.2供需量价走势：高单价项目成交比例居高  带动住宅均价再次“破九”

上周东莞住宅均价为9333元/㎡，再次“破九”。缘由有：一、上周成交15套以上的项目多个均价破万，如恒大帝景、恒大雅苑、名流印象花园、富盈广场等；二、区域排名前四名成交均价皆在“9”千大关之上，分别为凤岗、万江、塘厦、南城。

2.3.3物业类型成交：洋房签约517套为主力  车库产品成交明显上升

2.3.4产品类型成交：70-100㎡刚需占产品仍为主流  别墅成交小幅上涨

2.3.5成交排名

2.3.5.1区域成交排名: 各镇成交依然较为平淡  凤岗以65套排名首位

上周东莞有31个镇区有住宅成交，各镇成交皆为平淡，成交低于20套的镇区有19个。凤岗以65套排名首位，主力项目是名流印象花园（18套）、锦龙又一城（11套）、永江臻萃园（8套）等；万江排名第二，贡献项目是恒大帝景（20套）、尚峰温莎堡(11套)、尚书悦府（7套）等；塘厦排名第三，主要由金海怡景花园（11套）、万科金色城市花园（9套）、中信观澜凯旋城（7套）等项目所支撑。均价方面，过万的有南城、东城、莞城、长安、厚街、松山湖、中堂7大镇区。

2.3.5.2个盘成交排名（按套数）

注：个盘成交均价为备案价格，与实际成交价存在5%-10%的误差，仅供参考。

2.3.6成交明细

2.3.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡刚需产品为主力  占总体25.6%

2.3.6.2别墅产品面积区间成交：350-400别墅产品出货理想  占总量40.9%

2.3.6.3住宅各单价区间成交：9000-11000元/㎡产品比例上升  占总量18.5%%

2.3.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡成交为主线  占总量55.6%

2.3.7楼盘活动： 房企逐步加强蓄客力度    部分楼盘推商铺助阵

三、宏观经济政策环境

3.1.国内：

3.1.1经济环境 

3.1.1.1 货币保持总量稳定，推进利率市场化

两会报告指出：在保持总量政策稳定的同时，积极盘活存量、用好增量。优化财政支出，整合压缩专项转移支付，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。引导货币信贷和社会融资规模适度增长。今年广义货币M2预期增长13％左右，继续推进利率市场化，扩大金融机构利率自主定价权。

3.1.1.2  2014年GDP保持经济7.5%的增速 

3月5日，国家发改委主任徐绍史就“经济社会发展与宏观调控”答记者问。徐绍史表示，经济增长的上限就是物价总水平不能突破3.5%左右，下限就是经济增长不能滑出7.5%左右，城镇新增就业不能少于1000万。一旦出现下滑趋势，触及底线，将果断予以调控。

3.1.1.3  理顺中央与地方的财、事权关系，降低地方土地财政依赖

两会报告指出：抓紧研究调整中央与地方事权和支出责任，逐步理顺中央与地方收入划分。推进财税体制改革，降低各地政府为完成各项“业绩指标”而对土地财政的依懒性。

3.1.2政策环境：

3.1.2.1  今年审计土地出让金或于12月或明年1月公布

政府工作报告提出：今年要对土地出让金收支和耕地保护情况进行全面审计。这将是继备受关注的社保基金审计和政府性债务审计之后，又一次全国性专项审计，也是首次全国范围进行土地出让金收支审计。

审计工作将分为先试点、再铺开两个阶段。试点审计不日将正式展开，在东部、西部各选一个省份作为试点，找出主要存在哪些问题、应该注意哪些关键点、如何更好采用审计技术。下半年，在总结试点经验的基础上，将审计推向全国。今年年底前结束审计，预计审计结果可能在今年12月或明年1月向社会公布。

3.1.2.2  小产权房处置28省份已出方案

十八届三中全会提出，要建立城乡统一的建设用地市场。这项改革措施出台后引起社会的广泛关注，小产权房的价格也一度提升。

目前，国土资源部和住建部已经做好工作部署，28个省市自治区拿出了工作方案。下一步要做的是，拆除一批、教育一片；处理（违法建设）一批、震慑一片；问责（失职渎职）一批、警示一片。目前，正在对小产权房在各地的情况进行统计清理工作。

3.1.2.3  增加共有产权住房供应，推行廉租房和公共租赁住房的并轨

对于共有产权住房供应，住建局表示，共有产权是指政府让出一部分土地出让金，作为产权的一部分含在房价中。购房者在出租或出售时，需要将一部分收益偿还给政府。   

推行廉租房和公共租赁住房的并轨，即两类保障住房统一规划、统一建设、统一分配、统一运行管理，未来将不再分列廉租房和公共租赁住房的数量。

3.1.2.4楼市双向调控：一线限购+高库存城市限供

所谓 “双向调控”亦可称为分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出；而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。

3.1.2.5不动产登记条例拟6月出台

3月10日，国土资源部部长姜大明在全国“两会”上表示，今年从四个方面推进不动产登记制度，包括建立不动产部际联席会议制度;不另设机构，加挂不动产登记局牌子;6月出台不动产登记条例;以及建立统一信息平台，把目前分散在三个平台的信息统一起来。

3.1.3楼市环境：

3.1.3.1  万科、碧桂园等房企2月销售额环比腰斩

多家房企近日陆续公布2月销售数据。与去年同比，虽然不少房企2月销售仍保持一定增速，但增速已明显放缓。万科2月份业绩显示，该公司实现销售面积99.3万平方米，销售金额121.5亿元，分别比2013年同期增长19.4%和29.6%，与1月20.79%和45%的同比涨幅相比明显回落；环比更是出现腰斩，跌幅分别高达49%和56%。

去年业绩不俗的碧桂园也不例外。数据显示，碧桂园2月销售金额为76.7亿元，销售面积为124万平方米。而在1月，碧桂园销售金额曾达到176.7亿元，合同销售建筑面积约271万平方米。由此，碧桂园2月销售金额环比下滑达57%。

3.1.3.2  2013年两城地价高过房价

中青舆情监测室统计发现，在2013年房价涨幅最高的十大城市中，四城的地价高过新建商品住宅价格。上榜次数最多的十大城市是：北京、广州和深圳（12个月均上榜），上海、厦门、南京、郑州、福州（各有11个月上榜），南充、沈阳（各有8个月上榜）。其中半数为省会城市。在房价最“火”的这十大城市中，有两个城市出现了“溢出现象”。它们是南京和福州。可以预见的是，这两个城市2014年的房价，将继续因“羊毛出在羊身上”而升。在其他8个城市，土地出让金这种“面粉”，占2013年房价“面包”的比值也都不低于三成。深圳的比值是95.9%，广州是59.7%，上海是55.0%，郑州是46.2%，北京是37.1%，厦门是36.6%，沈阳是33.9%。南充最低，其比例是32.9%。

3.1.3.3三四线城市盘活是关键

三、四线城市的楼市即将迎来“春天”。李克强总理在今年“两会”上作的政府工作报告明确提出，将促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化，解决人在城市如何落户、生活，从而推动城市均衡发展，促进公共服务均等化。

这些措施不仅能够减轻一线城市的压力，也将大大提升三、四线城市的吸引力，进而盘活整个三、四线城市的房地产市场。

3.1.3.4 南京：出台房地产调控新规

南京市政府近期公布了《市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》（以下简称《通知》），其中包括按季度分解控制涨幅、竞价设上限等政策。

《通知》要求，加强申报价格指导，按季度分解控制房价涨幅。如上一季度房价指数涨幅过高，则对当季度目标进行动态调整和控制。《通知》要求规范开发企业成品住宅的申报指导，对非毛坯修价格实行评估制度，在新建非毛坯修商品住房申报价格的同时，申报非毛坯价格及非毛坯标准，由专业机构进行第三方非毛坯价格评估，在销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示。《通知》明确郊区房，如高淳、溧水房价申报纳入价格监管系统。明确今后五年南京市商品住宅年均用地在500公顷以上。

3.1.3.5  沈阳：主城区将全面禁止毛坯房入市

沈阳市近期规定，今年全市商品住宅全非毛坯比例要达到30%左右，二环路以内的主城区，新开工商品住宅开发项目必须全部实行全非毛坯，禁止毛坯房入市。

沈阳市建委表示，全非毛坯就是指商品住宅竣工验收前，所有功能空间的固定面，包括地面、墙面、屋顶等全部铺装或粉刷完成，房屋内的厨房和卫生间内的基本设备，如马桶、水盆等也要安装配置。规定明确全非毛坯住宅工程所用的主要非毛坯材料、设备等，必须符合设计或相关产品质量、环境质量标准的要求，应有相应的质量证明文件，并与样板房相一致。

3.1.3.6  深圳：缴交社保一年即可申请轮候公租房

深圳市住建局近期表示，为缓解新毕业大学生住房困难，深圳市户籍大学生只要缴交社保1年即可申请公租房。

降低公租房的申请门槛，持深圳市户籍的新毕业大学生只要具有大学本科及以上学历或者中级及以上职称，并参加市社会保险累计缴费1年以上，即可申请轮候公共租赁住房。提高小户型公租房的建设比例，在规划建设公共租赁住房时，坚持多建小户型的原则。坚持适度保障的公租房配租标准，明确单身未婚的新毕业大学生，只能配租建筑面积为35平方米左右的公共租赁住房。合理利用目前的较大户型公租房，对部分定向配租给重点企事业单位的公租房项目。积极优化公租房的规划选址。继续发放人才租房补贴，明确将新毕业大学生等中初级人才纳入人才安居工程。加大重点企业的定向配租力度。

3.1.3.7 上海：商品住宅供需持续低迷连跌五个月

2014年上海市商品住宅供应面积及成交面积持续低迷。今年2月，全市商品住宅供应面积仅为64.6万平方米，环比下跌28.1%，同比却上升208.8%。同时，2月商品住宅成交总面积为41.9万平方米，环比下降40.9%，同比下降23.6%。全市商品住宅成交均价为25702元/平方米，环比微涨近0.2%，同比上涨4.4%。进入2月，供需已连续下跌近五个月。继去年11月后，成交面积连续下跌。

3.1.3.8  广州：中心商业公寓持续升温

数据显示，仅在2013年年底，广州公寓浪潮就来势凶猛，仅12月中旬一周就有4000套新货入市。而在今年，两会期间政府再度重申将遏制房地产投机，而公寓仍然将是投资者的重要选择。而在其中，由于具备了产品以及配套的强大优势投资者更青睐于市中心的优质公寓。在今年，在广州市中心预计将会掀起新一轮的商业公寓热潮。

3.2东莞：

3.2.1经济环境：

3.2.1.1  凤岗：中集集团70亿物流装备制造项目落户

3月16日上午，中集集团集装箱控股有限公司与凤岗镇政府正式签署投资协议。这意味着，总投资达70亿元的“中集凤岗物流装备制造项目”正式落户凤岗。据了解，中集集团是一家为全球市场提供物流装备和能源装备的企业集团，业务遍及世界各地。该集团本次投资的中集凤岗物流装备制造项目，选址凤岗镇官井头村白石窝，用地面积约72万平方米，项目总投资额约为70亿元，将分期投入并实施。该项目以开发、生产、销售标准或特种集装箱等各种物流装备及其零部件为主，全部投产后，年产能预计达到75万TEU标准箱。

3.2.1.2东坑:整合资源支持实体经济

《东坑镇推动实体经济发展实施方案》日前出台。《方案》提出，东坑将重点推进“三大领域六个方面”的工作，进一步服务企业做强做大，并预计到2016年将实现年产值达450亿元。《方案》提出，东坑将首先从资源整合着手，其中包括低层、铁皮厂房的资源整合，通过腾挪空间促成现有增资项目扩产计划的落实；其次是载体建设，包括高层厂房的建设及商住房地产项目的推动；最后是协调服务，包括协调推动新增工业项目的建成投产并协助现有企业做强做大，以及扶持培育现代服务产业链的延伸。

3.2.2政策环境：

3.2.2.1 新规：违规土地估价机构将入“黑名单”

为规范我市土地评估市场秩序，保证土地评估价格的公正、合理，市国土资源局日前发布了《关于进一步规范土地评估市场秩序的规定》（以下简称《规定》），明确违规违法的土地估价机构将列入“黑名单”，同时开出“重拳”治理，对列入“黑名单”的，将停止受理一年内出具的土地估价报告；作为政府采购的禁入条件之一；禁入政府及相关部门土地委托评估业务一年。《规定》自2014年4月3日起实施，有效期至2019年4月2日止。

3.2.2.2 东莞市将规划建设5大湿地公园

市林业局近日发布的《2013年东莞市林业生态状况公报》《公报》称，全市增加绿化面积640.67公顷，新增镇村公园14个。2013年，东莞生态园申报成功，成为珠三角地区首个国家城市湿地公园。今后，东莞还将规划建设常平旗岭和虎门威远岛森林公园。市镇两级投资3亿元，规划建设麻涌华阳湖、道滘蔡白、道滘滨江、望牛墩水乡、万江龙湾5个湿地公园，总面积224.83公顷。