中原：欧景城等尾盘清仓优惠加大 东莞市场观望犹存

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　本周(2014.3.24-3.30)商品房成交面积9.08万㎡，环比上升15.69%，同比下降52.81%。本周商品房成交套数828套，环比下降3.83%，同比下降56.24%;成交金额8.57亿元。

　　本周住宅成交面积7.09万㎡，环比上升5.89%，同比下降61.01%;成交套数591套，环比上升4.42%，同比下降64.76%;成交金额6.36亿元，成交均价为8965元/㎡，环比下降1.43%，同比上升4.33%。本周非住宅成交套数237套，成交面积1.98万㎡，成交金额2.22亿元，成交均价11162元/㎡。

　　价格方面，住宅成交均价为8965元/㎡，环比上升4.42%，同比下降64.76%。其中普通洋房成交均价为7409元/㎡，高端洋房为8783元/㎡，豪宅洋房为14063元/㎡，别墅为13941元/㎡，公寓为10524元/㎡。

　　车位上演“扎堆潮”，或有效缓解开发商部分资金压力。

　　今年春节后，不少开发商加快对车位的推售。据统计，2、3月共有9个楼盘纷纷拿下车位预售证，分别是北大资源·御湾、万科·金域松湖、万科·金域华府、万科·翡丽山、万科·朗润园、长安万达广场、长城世家、新世纪星城、新竹苑，此外沿海丽水佳园也在近期开盘推车位，香市1号也启动车位认筹活动，可见年后开发商十分热衷推车位这种物业产品，主要是由于今年有多个楼盘接近收楼阶段，车位理应上市发售;现阶段市场信贷紧张和观望情绪弥漫致住宅成交市场低迷，车位作为刚性物业具备不受信贷政策影响、去化速度快和回笼资金效率快的优点，对缓解企业资金压力还是有所贡献。

　　尾盘的清仓优惠加大，有力提升成交量。

　　据东莞中原研究部对市场监测数据统计结果显示，上周住宅成交排行前十名的有深业欧景城、碧水湾花园、中信观澜凯旋城、中央财津、沿海丽水佳园、江南第一城等。这些楼盘成交相对较为活跃，究其原因：一、不少尾盘优惠折扣增加，如深业欧景城、沿海丽水佳园等，开发商为加快清仓部分单元以回笼资金，促销力度有所加大，高端产品优惠力度更大，直接刺激客户入市。二、新品加推填补市场需求。碧水湾花园本周推出北区2栋/3栋，共115套，已进入签约的有26套。截止2014年2月28日，麻涌住宅库存有304套，其中洋房270套，对区域需求而言，存量明显偏紧，从个盘的推货节奏来看，截止上周末，碧水湾花园洋房仅剩20套左右，产品选择面收窄。新品入市自然吸引不少客户青睐而至，届时填补市场需求。三、低首付方式层出不穷，入市门槛降低直接带动成交。如中央财津推出45-90㎡非毛坯商务型户型，首付3.8万起，现买现可住或租，自住投资两相宜。另一方面，城区内投资性小户型产品还是比较少，投资客考虑其地段优势及投资回报率尚可佳。据了解，本项目已售出过百套，部分单位将在4月份陆续实现签约。

　　市场观望犹存，4成多楼盘交易套数低于5套。

　　本周东莞住宅成交前十楼盘套数总和为184套，占比全市住宅总量591套的31.13%，市场签约主要集中在部分促销楼盘及个别出现新品加推项目，市场签约集中度仍然较高。当周4成多的楼盘签约套数低于5套(含5套)，签约套数在5-10套间的楼盘个数占比2成多，整体成交水平仍然低位运行。一方面，市面上新品加推的项目依然较少，库存产品对客户的吸引力始终有限;另一方面，前段时间疯传的“崩盘论”潜移默化中已影响到广大市民的购房情绪，相当大的刚需群体量会直接受挫，因为刚需群体在价格方面最为敏感，且由于首次自住型置业，在选购方面也更为谨慎，甚至反复对比三家再定夺。东莞楼市以刚需主导市场，观望格局已形成，在信贷持续紧张的前提下，新品市场不足、大部分楼盘优惠力度不够，市场成交想要大幅回升的难度很大。

　　二、一级市场

　　本周土地交易信息：