瑞峰：2014一季度楼市维稳 东莞产业转型升级迎机遇

　　2014年第一季度宏观经济政策环境及解读

　　导读：两会释放楼市政策维稳信号 莞产业转型升级迎内外机遇

　　全国层面：两会提出保持经济7.5%的增速，2014年房地产行业必将保持稳定;货币保持总量稳定，推进利率市场化，成本上升致房贷紧张恐难改变;理顺中央与地方的财、事权关系，降低地方土地财政依赖;推进以人为核心的新型城镇化，给未来房地产发展提供有力支撑;单独二孩政策纷纷落地，短期带来改善住房需求、长期延续人口红利;

　　楼市转向双向调控，一线限购+高库存城市限供;增加共有产权住房供应，推行廉租房和公共租赁住房的并轨;房地产税立法加快，建立房地产市场调控长效机制。

　　东莞层面：东莞在产业升级转型当中虽然遇到阵痛期带来经济增长乏力等困境，但依然柳暗花明，2014年年初，多项内外利好消息为东莞市未来发展增添动力。首先，发改委同意东莞等30城市创建国家电子商务示范城市，这将加速传统服务业转型升级步伐。

　　第二，东莞市今年安排重大项目156项总投资2635亿元，有助于加快形成一批新的投资增长点、产业增长点、创新增长点和区域增长点。

　　另外，东莞市人民政府与北京王府井百货集团战略合作框架协议签约仪式的举行。将会促进东莞商业繁荣，对推动中心商圈提档和城市提质具有积极作用。

　　1、国内

　　1.1经济层面

　　1.1.1、2014年GDP保持经济7.5%的增速

　　3月5日，国家发改委主任徐绍史就“经济社会发展与宏观调控”答记者问。徐绍史表示，经济增长的上限就是物价总水平不能突破3.5%左右，下限就是经济增长不能滑出7.5%左右，城镇新增就业不能少于1000万。一旦出现下滑趋势，触及底线，将果断予以调控。

　　解读： 2013年房地产业完成投资(实际投资增速19.4%)直接占中国GDP(同比增速7.7%)总量的15.12%，加上相关上下游产业的间接贡献，其所占比重至少超过三成，房地产行业俨然已经成为中国经济的直接“命脉”。

　　2014年要保持国民经济7.5%的既定增长速度，房地产行业必须保持平稳发展。尤其是在当前一段时间面临经济转型、结构调整，多数传统行业投资增速放缓的情况下，2014年房地产行业投资增速至少也要维持在19%-20%左右才可能保持国民经济7.5%的增速。这一“经过认真比较、反复权衡”的增长目标，毫无疑问这给了2014年中国房地产行业的一颗“定心丸”。

　　1.1.2、理顺中央与地方的财、事权关系，降低地方土地财政依赖

　　两会报告指出：抓紧研究调整中央与地方事权和支出责任，逐步理顺中央与地方收入划分。推进财税体制改革，降低各地政府为完成各项“业绩指标”而对土地财政的依懒性。

　　解读：如果解决了地方政府对土地财政的依懒性，土地市场将回到更健康的运行轨道中，这将有利于整个行业未来的可持续发展。

　　1.1.3、货币保持总量稳定，推进利率市场化

　　两会报告指出：在保持总量政策稳定的同时，积极盘活存量、用好增量。优化财政支出，整合压缩专项转移支付，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。引导货币信贷和社会融资规模适度增长。今年广义货币M2预期增长13%左右，继续推进利率市场化，扩大金融机构利率自主定价权。

　　1.1.4、李克强出招应对经济下滑 承诺不重启大规模刺激

　　在多项经济数据表现疲软，海外唱空声再度响起之际，中国国务院总理李克强明确释放了官方的政策思路：战术上主动作为，陆续出台有力措施，确保经济不跌出下限;战略上保持定力，不重启大规模刺激，着力通过改革释放市场活力。

　　李克强表示中国经济的发展韧性和回旋空间很大，并强调“我们拥有去年战胜经济下行挑战的成功经验”。

　　事实上，早在3月份作政府工作报告时，李克强就曾对去年的“成功经验”进行详解：不采取短期刺激措施，不扩大赤字，不超发货币，保障经济运行不滑出合理区间，让市场吃了定心丸。

　　解读：从两会释放的货币政策来看，2014暂无转变迹象，强调盘活存量、用好增量，保持融资规模适度增长，这样的定调说明信贷总量依然维持适度从紧的格局。在互联网金融、利率市场化改革等多方冲击下，个人住房贷款利率居高不下的局面恐将难以改变。

　　1.1.5、国务院：抓紧出台扩内需稳增长措施

　　国务院总理李克强3月19日主持召开国务院常务会议，确定《政府工作报告》重点工作部门分工，会议要求抓紧出台已确定的扩内需、稳增长措施，加快重点投资项目前期工作和建设进度，及时拨付预算资金。落实和完善促就业政策措施，多渠道增加就业岗位。保持物价总水平基本稳定。三要着力提质增效升级、持续改善民生。

　　解读：一直以来，消费、投资、出口被誉为拉动中国经济的“三驾马车”，2008年国际金融危机以来，出口备受挤压，国内消费持续不振，单靠投资拉动的后劲不可持续。十八大以来，政府着力促进消费对经济增长的带动，这将引来新的发展机遇。

　　1.2政策动态

　　1.2.1、全国人大正推进房地产税立法，试点扩围或暂缓

　　房地产税立法研究工作已纳入全国人大工作议程。日前，十二届全国人大二次会议发言人傅莹在新闻发布会上回应“税收法定”问题时表示，全国人大将更好地贯彻落实“税收法定”原则，重点加强对新税种的立法工作。

　　傅莹的表态对于房地产税立法来说，是积极的信号。与此同时，房地产税立法意味着将以更高层面调整相关关系。房地产税与之前的房产税概念并不完全相同，在立法之前，房产税试点扩围或暂缓。

　　解读：从2011年1月开始，上海、重庆宣布开始试点房产税，但试点效果并不明显。2014年两会中房地产税立法研究工作已纳入全国人大工作议程，试点扩围或暂缓。之前谣传广州、深圳等一线城市2014年将成为第二批试点城市的说法已经不攻自破。

　　房地产税与之前的房产税不尽相同，房产税类似于之前的物业税，但房地产税却是关于房子的所有有关税种的整合。我国现在有关房地产的税种从前期土地出让到开发，从销售到交付使用，从持有环节到二手房交易环节，税种繁杂，这也可以预期房地产税立法推进过程将较为缓慢。

　　房产税立法的复杂性与周期性长等热点对于东莞房地产来说是一次良好的发展机遇，房产税试点未定之前，深圳、广州客户的购房需求会正常释放，也将带动更多深圳、广州客户持续涌入东莞置业。

　　1.2.2、今年审计土地出让金或于12月或明年1月公布

　　政府工作报告提出：今年要对土地出让金收支和耕地保护情况进行全面审计。这将是继备受关注的社保基金审计和政府性债务审计之后，又一次全国性专项审计，也是首次全国范围进行土地出让金收支审计。

　　审计工作将分为先试点、再铺开两个阶段。试点审计不日将正式展开，在东部、西部各选一个省份作为试点，找出主要存在哪些问题、应该注意哪些关键点、如何更好采用审计技术。下半年，在总结试点经验的基础上，将审计推向全国。今年年底前结束审计，预计审计结果可能在今年12月或明年1月向社会公布。

　　解读：土地出让金这些年成为地方政府很重要的收入来源，几乎占到地方收入的一半左右。目前基层政府的财力比较少，基层政府财力保障的问题也是进行土地出让金审计的一个考虑因素。不过，如何解决基层财力问题是比较复杂的，需要总体考虑，不是靠土地出让金审计一个方面就能推动的。

　　1.2.3、九部委回应：着手编制城镇化规划逐步放开户籍制度 6年内1亿人进城落户

　　针对如何实现 “不抛弃人的城镇化”，民革中央在提案中给出三条建议：一是扩大户籍制度改革范围，进一步加快农业转移人口的“市民化”进程;二是以土地制度改革为重点，给农业转移人口“定心丸”;三是以产业为支撑，为农业转移人口提供更多的就业机会。九部委在答复中提及，国家城镇化规划现已进入编制中，主题将围绕有序推进农业转移人口市民化、优化城市化布局和形态、提高城市可持续发展能力、推动城乡发展一体化等。

　　3月16日据中国政府网消息，中共中央、国务院印发了《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》，《规划》提出了积极稳妥扎实有序推进城镇化的要求和目标。例如：“常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。”对此，徐洪才认为这体现了中央量力而行，实事求是的态度。

　　解读： “三个1亿人”的新提法和具体措施，这对房地产行业未来的需求总量增长将不可限量，这不同层面的3亿人口住房需求将让开发企业大有可为。

　　1.2.4、不动产登记条例拟6月出台 6年内全国住房信息将联网

　　3月10日，国土资源部部长姜大明在全国“两会”上表示，今年从四个方面推进不动产登记制度，包括建立不动产部际联席会议制度;不另设机构，加挂不动产登记局牌子;6月出台不动产登记条例;以及建立统一信息平台，把目前分散在三个平台的信息统一起来。

　　《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》在推进人口管理、土地管理、财税金融、城镇住房、生态环境等方面加强了制度顶层设计，要求推行流动人口居住证制度、控制特大城市新增建设用地、加快房地产税立法并适时推进改革等。

　　规划要求，要确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。依法规范市场秩序，健全法律法规体系，加大市场监管力度。建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。

　　解读：一旦房地产税进入立法程序，对其正当性就再无质疑，意味着其作为房地产市场长效机制的地位确定，未来即便向存量房领域铺开、酌情提升税率也属顺理成章，全面落实的房产税将大幅削弱投资不动产的投资空间，降低市场投资投机需求比例，以其替代行政性政策调控，有利于市场稳定发展;另外，此税种改变中国中产阶级及富豪阶级投资物业时的选择习惯，大户型、超大户型项目投资空间将大幅缩小。

　　1.2.5、增加共有产权住房供应，推行廉租房和公共租赁住房的并轨

　　对于共有产权住房供应，住建局表示，共有产权是指政府让出一部分土地出让金，作为产权的一部分含在房价中。购房者在出租或出售时，需要将一部分收益偿还给政府。

　　推行廉租房和公共租赁住房的并轨，即两类保障住房统一规划、统一建设、统一分配、统一运行管理，未来将不再分列廉租房和公共租赁住房的数量。

　　解读：增加共有产权住房，很大程度可分流供求关系紧张城市的需求，解决大城市中最困难的年轻群体的住房需求。但因为此模式尚在探索阶段，短时期内供应不足以产生大的影响。

　　2014年将选择一部分区域开展推进共有产权住房的试点工作。同时通过试点摸索经验，形成全面的指导意见。可以预测到，试点区域将会从目前部分楼市热点城市开始。

　　1.2.6、楼市双向调控：一线限购+高库存城市限供

　　所谓 “双向调控”亦可称为分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出;而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。

　　解读：针对不同城市情况进行分类调控，热点城市增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求;对于商品房库存量较大的城市，控制住宅用地供应的规模，控制商品房上市的规模。从长远来看可以促进房地产市场持续健康发展。

　　1.2.7、 “以房养老”拟在北上广汉先行试点

　　早在去年9月，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》就提出鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险试点，时隔约半年，此项试点最终落地。

　　依据征求意见稿，今后在北京、上海、广州、武汉四个地区，60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人可参与以房养老，试点时间至2016年3月31日。根据保险公司对于投保人所抵押房屋增值的处理方式不同，试点产品分为参与型和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定投保人和保险公司进行分配;非参与型产品，即抵押房屋价值增长全部归属于投保人。

　　解读： “以房养老”保险，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务。根据《征求意见稿》，60岁以上且拥有房屋完全独立产权的老年人可以投保该险种。“以房养老保险实质上就是反按揭，老人将房产抵押给保险公司，保险公司经过房产评估后给出相应保额，然后每月返还给老人，直至老人身故。

　　虽然以房养老在国外已经有成熟的操作经验并被广泛接受，但在中国，受传统观念、产权继承或致以房养老短期内成小众。

　　1.2.8、2014广东单独二胎新政：没有年龄限制或生育间隔要求

　　2014年3月27日起，广东单独二胎新政正式生效。《广东省人口与计划生育条例》已进行修改。根据表决结果，修改后的条例第十九条第一款第六项显示,“夫妻一方为独生子女且只有一个子女”,同样有权生育两孩,且没有年龄限制或生育间隔要求。

　　解读：“单独二孩”将增加未来的购房需求，对于一批20～40岁符合政策的家庭来说，单独两孩生育细则出台后，随着家庭人口发生变化，购房的户型需求也将发生变化。

　　从产业经济发展来看，“单独二胎”放开将拉动上万亿元的市场消费。从政策影响的先后时间来看，首先是母婴医药，其次是奶粉、尿不湿等初生婴儿用品相关产业，再次是儿童服饰、家具、童车、玩具，最后是动漫、钢琴、文具等文化教育相关产业，其中奶粉市场有望年扩容70亿元。

　　1.3市场动态

　　1.3.1、2月全国主要城市楼市成交同比下调

　　2月份，某机构重点监测的全国主要54个城市新建商品住宅签约套数为13.56万套，同比2013年2月份下调13.8%。环比1月份下调幅度则达到35%左右。从城市来看， 2014年2月份，北京全市新建商品住宅(含保障房)网签总量为2221套，环比上月下跌68%，与去年2月同期的网签量相比下跌了59%，交易量创近7年来新低。剔除保障房后，2月份北京全市纯商品住宅交易量为1525套，环比上月下跌69%，与去年2月同期的交易量相比下跌了64%。

　　在价格方面，中国指数研究院近日发布的《2014年2月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，2月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10960元/平方米，环比上月上涨0.54%，但涨幅较上月缩小0.09个百分点。

　　解读：2月全国楼市成交下滑主要原因是：1、受春节假期因素影响;2、受到信贷收紧，自住房供应影响，部分房地产需求转入观望;3、受部分城市降低风波的影响，客户对于价格预期降低、持币观望。

　　预计未来1-2个月内，随着天气转暖与刚需项目供量的增多，市场或将呈现量涨价稳的成交表现。

　　1.3.2、万科、碧桂园等房企2月销售额环比腰斩

　　多家房企近日陆续公布2月销售数据。与去年同比，虽然不少房企2月销售仍保持一定增速，但增速已明显放缓。万科2月份业绩显示，该公司实现销售面积99.3万平方米，销售金额121.5亿元，分别比2013年同期增长19.4%和29.6%，与1月20.79%和45%的同比涨幅相比明显回落;环比更是出现腰斩，跌幅分别高达49%和56%。

　　去年业绩不俗的碧桂园也不例外。数据显示，碧桂园2月销售金额为76.7亿元，销售面积为124万平方米。而在1月，碧桂园销售金额曾达到176.7亿元，合同销售建筑面积约271万平方米。由此，碧桂园2月销售金额环比下滑达57%。

　　解读：2月品牌房企销售额大打折扣，主要原因是：1、房企1月销售额存在滞后性以及年初房地产市场成交低迷，造成了房企前两月销售数据的巨大反差;2、由于春节前后是传统楼市淡季，假期因素致住宅市场成交大幅下挫，各线城市住宅成交1月已现下滑;3、没有项目新申请预售证，供应陷入冰点是2月楼市成交普遍低迷的重要原因。

　　预计在“金三银四”到来之际，同时在半年任务的重压下，房企接下来会选择放量出货，业绩增速将提升。

　　1.3.3、房企扎堆挤进“银行”

　　进入2014年，房企跨界在银行的动作越来越频繁。今年1月底，恒大地产则以33亿元收购了华夏银行4.522%股份，跃升为后者的第五大股东。在2月7日，越秀集团宣布，其向创兴银行全体股东提出部分要约收购，获得创兴银行股东的广泛接纳，成功收购创兴银行75%股份，总金额高达116亿港元。而早在去年，房企的涉银就已经表现得非常积极。如果算上早就已经入股辽宁盘锦银行、上海农村商业银行、锦州银行、东方证券等多家金融机构的绿地集团等其他房企，那么现时有超过30家的上市房企已经将脚伸进了银行业中去。而在这些企业中，像万科这样挤身在地产“千亿军团”内的房企对于银行企业的持股比例已达到控股或大股东的水平。

　　解读：房企挤进银行，究其原因为：1、房地产是资金密集型产业，最终要和资本市场通过不同方式进行融合，这是行业发展的必然规律。在这些涉银企业当中，不乏在三年前的房地产调控中吃足资金链苦头的企业。2、缺钱、缺地、缺政策支持是现时摆在不少房企面前的普遍问题，房企和银行联合，对于发展双方的业务发展都有好处。3、据数据显示，在地产上市公司的资金结构中，平均23%来自预售款，14%来自各项应付款，16%是短期借款，15%是长期借款，5%是债券发行，还有27%是权益资本。倘若从中剔除预售款，地产上市公司平均的预售期限只有1.7年。这也就意味着，如果要使投资周期与负债资金来源期限相匹配，持有物业的占比在总的投资中不能超过7%。但就目前行业平均水平来看，商业地产的投资比例已经接近20%。商业地产投入比例的提升从侧面迫使房企寻求更稳健的长期资金保障。

　　1.3.4、一线城市房价回落

　　继杭州、常州等地相继降价促销之后，近日北京万科位于大兴区天宫院区域一个项目，被媒体称为以低于市场预期近3000元的价格入市。北京万科项目销售价格远低于此前的宣传价格，说明一线城市房价难以延续“只涨不跌”神话。在广州，时代地产一项目也“破天荒”地推出了八八折优惠，保利地产三个项目同时对首次置业者推出一成首付优惠活动，剩余部分可分4个月付清，相当于购房者获得了“无息贷款”。而国家统计局公布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，北、上、广、深四个一线城市新建商品住宅的同比涨幅均回落到20%以内，二手住宅价格也连续出现同比涨幅回落的现象。北京二手住宅价格甚至出现环比止涨的现象。

　　解读：事实上，目前出现的一线城市及热点二线城市房价打折的个别现象都并不是真正的降价，而是房企先涨价后打折的传统促销行为。2014年前两个月全国各地尤其是一线城市商品房市场成交量进入低谷并不是因为需求少了，而是因为对现在房地产市场形成有效供应的2012年土地供应量较小，导致没有太多新盘上市，预计去年大幅增加的住宅用地供应将令今年下半年住宅市场明显回暖，成交量再回高位。虽一线城市住房需求量依然很大，但2014年这些城市房价涨幅不会超过2013年。

　　2、东莞

　　2.1经济层面

　　2.1.1、东莞市今年安排重大项目156项 总投资2635亿元

　　2014年，我市将安排重大建设项目156项，总投资约2635亿元，年度投资计划313.2亿元。其中，新开工项目49个，总投资约590亿元，年度投资计划约70亿元。第一批计划开工项目28个，总投资约294亿元，年度投资计划约42亿元。

　　截至目前，已经实现石龙联兴高端食品包装纸袋产业化、生态园普联网络通讯设备生产、松山湖初级中学等3个项目如期开工建设，近日还有水乡横向通道南线工程实现开工，其余24个项目将陆续开工建设。

　　解读：“三重”建设是我市实施“加快转型升级、建设幸福东莞、实现高水平崛起”战略的重要载体，加快推进“三重”建设尤其是重大项目建设的重要性不言而喻。“三重”建设有助于加快形成一批新的投资增长点、产业增长点、创新增长点和区域增长点。在“三重”建设的带动下，我市固定资产投资实现了近6年来最快增速。

　　目前，东莞要积极主动进行对接，及早把握政策动向，加大“三旧”改造力度。特别是要落实政策扶持和财政补贴，盘活存量建设土地，引进先进的项目、企业和服务，破解产业发展的土地瓶颈制约，解决城市更新改造问题，倒逼产业转型升级。

　　2.1.2、北京王府井百货即将进驻东莞

　　3月27日，东莞市人民政府与北京王府井百货集团战略合作框架协议签约仪式在市行政办事中心举行。

　　北京王府井集团在东莞投资的首个项目，将规划建设集室内购物中心、甲级写字楼、室外休闲生活街、高级住宅及高级公寓为一体的商业综合体。项目占地面积约200亩，建筑面积50万平方米，总投资预计55亿元，计划年内动工，2016年开业。目前，王府井东莞项目选址工作正在抓紧开展，项目的设计方案也在抓紧深化。

　　解读：王府井东莞项目将打造成为城市中心区新的时尚购物中心，有利于进一步丰富我市中心城区的商业业态，促进商业繁荣，对推动中心商圈提档和城市提质具有积极作用。同时，王府井集团还计划在我市水乡片区建设OutLet(奥特莱斯)世界名牌折扣中心项目，王府井百货的先进服务理念将更多地惠及东莞消费者。

　　2.1.3、发改委同意东莞等30城市创建国家电子商务示范城市

　　3月20日，为贯彻落实《国务院关于促进信息消费扩大内需的若干意见》(国发[2013]32号)中关于加快推进电子商务示范城市建设的工作部署，按照国家发展改革委等13部门办公厅《关于进一步促进电子商务健康快速发展有关工作的通知》，同意东莞市、义乌市、泉州市、莆田市、徐州市、长沙市等30个城市创建国家电子商务示范城市。

　　各省(区、市)人民政府要支持国家电子商务示范城市创建工作，在政策、资金等方面加大支持力度，及时总结宣传示范城市经验，发挥示范城市对本省区经济社会发展的辐射带动作用。

　　解读：电子商务示范城市将成为增强城市竞争优势的新途径，可发挥电子商务在优化资源配置、提升产业结构和带动就业等方面的作用，利用电子商务突破城市地理空间和自然资源的限制，促进区域电子商务的快速发展，提高城市的经济影响力和辐射力，降低物质资源和能源消耗，发展绿色经济，改善城市管理，增强公共服务能力。

　　这对东莞来说，将会提升制造业质量和效益。大力发展传统服务业电子商务，加速传统服务业转型升级步伐。大力发展民生领域的电子商务，满足群众多样化需求，改善和提升人民生活水平。大力发展跨境电子商务，扩展国际贸易新渠道。

　　2.2政策动态

　　2.2.1、我市划定最低比例确保村组“卖地”收益

　　土地资源紧缺，新增空间有限，如何突破“瓶颈”，做活土地文章?3月4日，全市国土资源系统召开“改革攻坚”年活动动员大会，动员上下一心推动城乡土地生态利用制度综合改革，力争全年盘活存量土地一万亩，处置闲置土地3000亩。

　　解读：下一步，东莞将创新土地收益分配方式，通过土地出让净收益分配、税收分成等多种形式，逐步实现新增生产性建设用地出让净收益分配给村组两级的比例不得低于15%，新增经营性建设用地出让净收益分配给村组两级的比例不低于25%。用“硬手段”确保老百姓共享土地收益，对于下一步三旧改造盘活存量土地也是有积极作用。

　　2.2.2、新规：违规土地估价机构将入“黑名单”

　　为规范我市土地评估市场秩序，保证土地评估价格的公正、合理，市国土资源局日前发布了《关于进一步规范土地评估市场秩序的规定》(以下简称《规定》)，明确违规违法的土地估价机构将列入“黑名单”，同时开出“重拳”治理，对列入“黑名单”的，将停止受理一年内出具的土地估价报告;作为政府采购的禁入条件之一;禁入政府及相关部门土地委托评估业务一年。《规定》自2014年4月3日起实施，有效期至2019年4月2日止。

　　解读：由于各注册土地估价机构在我市开展土地评估业务时，出具的土地估价报告质量参差不齐，土地评估结果也相差较大，个别土地评估机构和土地估价师不遵循行业管理规范，高评低估、出具虚假或失实的估价报告，扰乱了土地市场秩序。对此市国土资源局出台了相关规定措施以加强规范土地评估市场秩序，保证土地评估价格的公正、合理。

　　2.2.3、东莞房管局：禁止收取“快证费”

　　在二手房中介市场，除了买房的中介费和代收税费，中介公司的收费名目可谓五花八门，如已经在行业内较为普遍的有“办证服务费”、“快证费”、按揭服务费等。

　　东莞市房地产管理局针对中介乱收费等问题也明确回应，禁止收取快证费。房管局表示，“如果在办理交易过程中，中介公司(向顾客)收取‘办证费’、‘快证费’等费用，业主(顾客)可向房管局举报。”

　　2.2.4、东莞土地管理实行“赏罚分明”

　　国土局表示，近几年关于土地信访量不断增加，而违法用地是引起涉土信访的重要原因之一“为有效减少涉土信访的发生，针对动态巡查和卫片执法检查发现的问题，提请市政府牵头对有关镇街进行抽查，督促落实整改。对违法用地问题较多、整改进度较慢的镇街，由市领导约谈镇街负责人。制定了《东莞市国土资源执法监察量化考核奖惩办法》和《东莞市国土资源违法违规案件公开通报实施办法》，每年拿出500亩新增建设用地指标，对控制违法用地成效突出的镇街给予奖励;对违法用地严重、整治达不到一定比例的镇街进行通报，并暂停用地报批审批收件或暂不受理当地土地出让申请，直到整改完毕。