东莞一季度商住地收金超36亿 虎门万江将成供地大户

导读：2014年第一季度东莞土地供应市场表现不俗，虽然受春节假期以及节后宏观环境影响，东莞土地供应市场曾两度陷入近一个月的零地块出让的“空挡期”，但架不住土地的集中出让，且多宗大幅地块的出让也致使土地总供应量跟上了去年第四季度的推地节奏。2014年一季度东莞全市共有41宗土地挂牌上市，出让面积约221.59万㎡，同比增长107%。其中商住地有11宗挂牌上市，出让面积约74.36万㎡，环比略有下滑，但同比上涨188%。商住成交方面，共有13宗商住地成交，总面积约64.19万㎡，环比下滑近55%，同比上涨近77%；平均楼面地价约2523元/㎡，基本与去年同期持平。从近期预告来看，未来两三个月内，虎门、万江和樟木头等区域皆有多宗商住商服用地上市。

1、整体概况：巨幅地块出让比重加大    土地市场供需活跃

2014年第一季度东莞土地供应市场表现不俗，虽然受春节假期以及节后宏观环境影响，东莞土地供应市场曾两度陷入近一个月的零地块出让的“空挡期”，但架不住土地的集中出让，且多宗大幅地块的出让也致使土地总供应量跟上了去年第四季度的推地节奏。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2014年一季度东莞全市共有41宗土地挂牌上市，出让面积约221.59万㎡，同比增长107%。其中商住地有11宗挂牌上市，出让面积约74.36万㎡，环比略有下滑，但同比上涨188%。主要是因为大幅商住地块出让宗数有所加大，一季度超7万㎡以上的商住地就有7宗出让，“巨无霸”地块是位于大岭山的约12.16万㎡的商住地。

春江水暖鸭先知，土地市场能从侧面反映后市楼市的走向。东莞一季度商住地成交不错，共有13宗商住地成交上市，出让面积约64.19万㎡，环比下滑近55%，同比上涨近77%；平均楼面地价约2523元/㎡，基本与去年同期持平。一季度商住地成交市场有以下特征：1、开发商拿地趋于理性，虽然一季度房地产热门镇区的土地出让有所加大，如虎门、塘厦、凤岗、寮步皆有优质地块出让，但溢价率超50%的商住地仅有2宗，其中凤岗地块引起哄抢，溢价率高达188%，是一季度溢价最高的地块；2、品牌开发商拿地积极，一季度在整个行业资金环境趋紧的环境下，不少房企谨慎拿地，而资金宏厚的品牌房企则可低价和低溢价率拿地，这也致使土地资源向品牌开发商靠拢。

2、区域商住地成交：虎门15万平成商住出让大户    风岗7257元/㎡创历史新高

东莞第一季度共有9个镇区有商住地出让，其中虎门镇是商住地出让大户，其赤岗村2宗连体商住地成功上市，使其稳居区域排行榜之首，平均楼面地价约3292元/㎡；排在其后的是东坑镇，2宗约有10.80万㎡的土地上市，楼面地价在1383元/㎡。而区域的最高楼面地价则出现在凤岗，一宗官井头村面积约3.51万㎡的商住地引起哄抢，最终深圳益田集团188%拿下，楼面地价高达7275元/㎡，创凤岗镇的历年新纪录，也是东莞2008年以来的新高价地地块。

3、开发商拿地情况：品牌房企拿地积极   碧桂园二三线镇区投资加大

2014年第一季度共有8个开发商在莞拿地，从拿地的格局来看，外来品牌开发商在莞拿地收获颇重，4家品牌房企拿下6宗商住地，面积约36万㎡，约占总成交量的56%；其中碧桂园集团在一季度加大了二三线区域的投入力度，花费6.62亿元分别在东坑、塘厦和横沥拿下3宗近23万㎡的土地；截止目前，碧桂园在莞待售项目7个，总占地面积约51万㎡，预计未来碧桂园在莞的市场份额将逐渐加大。除碧桂园外，保利地产、深圳益田集团和嘉华国际集团皆在莞有地入库。

本土开发商方面，中国电子东莞产业园斥资12.29亿元拿下了虎门近15万㎡的商住地，楼面价高达3292元/㎡；宏邦实业投资有限公司则用2亿元拿下厚街8万多㎡的三宗连体地；富盈地产和鸿信集团也分别拿下茶山和东坑地块。

4、交易明细：17宗商住商服成功交易    收金36.44亿元

东莞一季度共有17宗商住商服用地成功交易，合计出让面积约66.31万㎡，土地收入金额为36.44亿元；其中商住用地13宗，面积约64.19万㎡；商服用地4宗，地块面积都较小，合计出让面积仅2.1万㎡。

一季度不可避免依然有流拍地块的存在，2宗流拍地皆位于大岭山的水朗村，皆是“巨无霸”商住地，大但皆因岭山住宅市场缺乏活力，市场不被看好，加上起始楼面地价高等原因致使地块以流拍收场。

5、待拍土地：4月出让地块商服用地为主   虎门、万江皆有地块出让

4月东莞全市将有2宗商住商服地进入最后一轮的竞价阶段，地块地理位置优越，皆处在房地产热门区域，而从土地性质来看，商服用地的比重较大。其中1宗是位于万江区的坝头村，出让面积约3.72万㎡，起始楼面地价约2650元/㎡；该地块属于东莞储备中心地块，容积率在1与9.1之间，商服用地比例在68%和90%之间。另一宗位于虎门的博涌村，总出让面积约11万㎡，其中有近5.1万㎡的土地将用于纯商服用地的建设，约有6万㎡是商住用地；地块起始价为12亿元，起始楼面地价为3380元/㎡。

6、土地预告：31宗146万平地块将上市    热门区域地块出让比重加大

最新的东莞第二期和第三期土地预告已于在3月新鲜出炉，两期预告显示：在未来两三个月内，东莞土地市场将有约31宗土地将挂牌上市，合计出让面积约146.07万㎡；其中商住商服用地有15宗，出让面积约60.83万㎡，约占总出让面积的42%。从地块出让质量来看，此次预告出让的地块大多处在房地产热门区域；如近几年较少土地出让的万江区，预告显示将有4宗商住商服用地出让，合计出让面积约20.71万㎡将上市，且地块单宗出让面积也比之前出让的地块大，其中3宗土地面积达5万㎡以上；而近年来较为热门的虎门镇也同样有3宗商住商服用地出让，两宗位于博涌村，出让面积约12.32万㎡，地块商服用地比例较大；另一宗位于北栅村，出让面积约5.29万㎡；另外樟木头镇也有4宗地块出让，出让区域皆位于樟罗社区，其中3宗商住地出让面积较小，皆不足1万㎡，另外一宗商服用地出让面积较大，约有5.58万㎡。