中原：东莞楼市2014一季度平淡收官 预计4月复苏升温

　　马年首季度东莞住宅成交95.36万㎡，环比同比均大幅下滑，主要是受信贷紧张、春节淡季、“崩盘论”、两会和市场观望等多方因素制约，若排除网签搁后的因素，从市场面的实际表现来看，3月下旬楼市成交已出现好转，一方面客户来访来电量明显上升，另一方面部分楼盘的成交有所拉动。市场观望情绪正在逐步消化，部分市民渐渐迈出前段时间的悲观阴影。此外，近期股市两市小幅高开，房地产板块领涨，沪指震荡走高，一度涨至2060点。个股方面，华远地产、大龙地产、京投银泰、首开股份等逾10股涨停，传达利好信号，加上4月份市场新增明显增加，开发商将抓住机会通过看房团、电商、二三级联动等渠道加快出货，楼市人气将变得充足起来，预计二季度楼市成交明显升温。

　　月度关键词：观望逐步消化、价格松动、成交明显升温

　　(一)新增供应状况

　　2014年一季度东莞新增商品房供应总体情况：(商品房包含厂房数据)

　　数据来源：东莞中原研究中心

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2014年一季度共54个项目出现新增供应，总供应110.74万㎡，面积环比大幅下降56.77%，同比小幅下降2.33%。住宅供应95.36万㎡，其中普通住宅供应对比同期有所上升，别墅产品供应却出现严重缩水，降幅大于接近90%，主要是受项目工程进度的影响。

　　从楼市供应来看，众多开发商抢在春节前迅速入市，如君汇半岛花园、东江豪门、万科金色城市、盈拓御江、世纪城幸福公馆、城市立方商寓、富盈广场等，马年首月住宅供应市场相当活跃，面积总计供应56.69万㎡，大大延续着2013年的火热态势，开发商一方面是考虑到信贷紧张, 提早入市获得更先的机会得到银行的放贷;另一方面，开发商担心年后的信贷收紧造成市场观望加重，从而加快入市。年后受大环境动荡影响，大部分项目的预售证审核程序迟缓，开发商推货热情也较低，2月、3月住宅供应对比1月出现大幅下降，套数平均约为1000套。市场观望格局逐渐形成致部分楼盘蓄客量不足，加上信贷缩紧一直持续，大部分项目纷纷延迟推货时间。

　　▲首季度住宅缩量供应，市场成交以消化库存为主。

　　首季度东莞住宅供应84.39万㎡，共计8120套，为2008年以来第二低位。据东莞中原研究部对市场监测结果显示，政府审核、办理手续程序速度明显趋缓，极大地影响到一些项目的工程进度;楼市外围环境的负面信息也强烈动摇了开发商年前高燃的推货热情，市场信心不足、态度保持相对谨慎，推货意愿明显下降，有意放缓入市时间。按市场的发展规模来看，马年首季度东莞住宅供应市场会上演一波“供应热潮”，但实际上可以看到很多项目的推售节奏已在反复变动，可见一季度大环境的负面信息对市场的影响还是比较大。虽然相当部分的楼盘推货计划一推再推，然而开发商面对资金信贷的压力，还是要尽快出货回笼资金，那么在未来第二季度，开发商逐渐适应当下环境，对市场走向逐渐明晰，将会陆续进入加快新品供应的轨道，因此预计二季度住宅供应体量将得到有力回升，且回升幅度比较明显。

　　▲市场供应主要集中在临深片区和中心片区，多个片区供应低迷。

　　一季度东莞住宅供应市场明显低迷，主要是表现在春节后。一季度东莞住宅市场有20个区域出现供应，其中供应最为活跃的是南城，供应1012套，其次道滘、凤岗、清溪、沙田、东城等，临深片区和中心城区的供应体量相对较大，两者也是需求最为旺盛的片区。虽然临深片区住宅供应量对比同期的31.23万㎡下降29.11% ，但截止3月31日，临深片区住宅库存为82.25万㎡，按过去12个月的平均消化速度来计算，此体量仅满足临深片区消化不到5个月，若剔除春节前后的成交进入常规性放缓因素，那么目前临深片区的住宅库存明显告紧。大石龙片区和水乡片区供应体量相当，两者市场在逐步升温。由于土地资源紧缺及项目开发节奏慢，松山湖片区的供应量长期处于偏低状态。

　　(二)库存供应状况

　　▲市场供应不足，库存小幅下滑。

　　截止2014年3月31日，东莞住宅市场库存量为468.21万㎡，环比2月下降3.13%。市场供应不足和持续的签约成交量共同拉低库存。一季度，东莞住宅成交对比去年第四季度明显放缓，春节后回升也明显受阻，整个市场的低位运行，显然催使3月的消化周期有所上浮，为8个月，但是上浮幅度十分微小，从近三年东莞住宅库存量及消化周期月度走势来看，目前东莞住宅的消化周期仍维持在中低的水平上。

　　▲3月各类住宅库存趋向下滑，市场供应偏紧。

　　截止2014年3月31日，东莞全市商品房存量为710.07万㎡，环比下降0.88%，其中住宅存量为468.21万㎡，环比下降3.13%，共35308套;洋房存量为329.49万㎡，环比下降2.49%，共26031套;公寓存量34.77万㎡，环比下降7.92%，共6278套;别墅存量112.15万㎡，环比下降3.39%，共2999套。

　　(三)市场成交状况

　　2014年一季度东莞住宅成交下滑至95.36万㎡，降幅达54.52%。

　　2014年一季度东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据)

　　数据来源：东莞中原研究部

　　2014年一季度东莞商品房成交面积为115.94万㎡，环比下降50.52%，同比下降28.45%;住宅成交面积为95.36万㎡，环比下降54.52%，同比下降36.17%。

　　▲信贷紧张、春节淡季、两会和市场观望等共同作用，制约一季度住宅成交。

　　一季度，东莞住宅市场共有250个楼盘出现成交，相比去年四季度的267个有所减少，成交前十名的套数总和为1948套，占比全市住宅总套数达21.46%。主要是有万科金色城市、名流印象花园、尚书悦府、汇景御泉香山、汇景御海蓝岸、恒大帝景、天骄御品、新世纪颐龙湾、 中惠想樟绿洲等楼盘成交。首季度，信贷紧张、春节淡季、两会和市场观望等共同作用制约楼市成交。从楼市成交来看，1月份东莞住宅成交40.63万㎡，环比减少35.15%，同比去年同期减少34.32%。马年香港楼盘骤然降温，杭州、常州、长沙等地部分楼盘价格出现下降，年前的信贷紧张蔓延加深以及北京、武汉等地多个楼盘开盘以低于市场预期价格入市，给市民带来一定的悲观情绪，东莞楼市延续去年年底的放缓态势，连续两个月走低。2月份东莞住宅成交23.06万㎡，陷入近两年“最低谷”，楼市回升表现乏力，整体上呈现徘徊上行态势。信贷紧张和客户观望逐渐加重成为制约一季度成交量的两大因素。

　　▲市场观望逐步消化，3月中下旬市场有所好转。

　　由于在春节淡季、房贷收紧、两会召开、“降价潮”突袭等因素共同作用下，近期多个楼盘前期蓄客不足，或蓄客时间延长的现象，导致开发商延期开盘。市场新房供应不足，市场成交量大部分依赖有新品加推的楼盘推动，如汇景御泉香山、名流印象花园、富盈WO城、中惠·香樟绿洲、恒大雅苑等。但3月份楼市成交有所回升，前期蔓延加重的观望在逐渐消化。

　　一季度下旬，市场实际面明显有所好转，主要体现在以下几个方面：一、据东莞中原的CCEX系统监测显示，自3月开始来访客量明显上升，各周次保持持续活跃状态，平均每周均比2月的多500批次左右。二、3月份中下旬，市场表现也在好转，据东莞中原研究部对市场监测显示，3月份中下旬不少楼盘的成交上升明显，由于签约审核程序造成网签滞后，成绩未能在网签数据及时体现，但不能否认市场实际明显出现了好转现象，虽然观望格局早已形成，市场观望情绪在逐步消化。三、个别楼盘开盘成绩良好。从楼盘开盘状况来看，厚街某项目正式开盘销售，该项目首期共推出470套洋房，开盘当天共售出307套，均价6500元/㎡，以低于预期大约1000元/㎡的价格入市销售，部分低楼层洋房的单价仅为6207元/㎡，洋房最高价7128元/㎡，远低于去年厚街其它楼盘的开盘售价。南城某刚需项目开盘也表现不俗。四、一季度开发商拿地十分积极，众开发商对东莞楼市充满信心。首先表现在知名企业碧桂园集团，自从进军大朗尝了一大甜头后，先后在东莞拿下常平、黄江、东坑、横沥地块，纷纷在一季度铺开战略。碧桂园作为一个全国知名企业，对城市市场发展是非常敏感的，其对城市区域市场的判断和考察专业，碧桂园对东莞市场给予高度的认可。此外，2月24日 凤岗镇官井头村更拍出了一块新高价地，被隔壁的大运城邦花园开发商竞得，楼面价高达7257元/㎡，说明该开发商也是看好凤岗区域的市场。此外保利地产、鸿盈实业等地产均加入地块争夺战，14宗商住(包括商业)地块成功出嫁，仅有1宗地块流拍。五、部分银行房贷还是有所松动，不像以前那么紧。

　　▲低首付、暗降促销方式涌现，促销单位去化很快。

　　年后，受多方负面消息冲刷影响，东莞楼市低首付盛行、暗降促销活动纷呈。主要体现在：诸多楼盘降低购房门槛，刺激客户购房。个别项目为快速清仓尾货，加大促销力度。如万江某项目推出6字头，较好地带动客户入市。另外首套房优惠减少、利率上浮一定程度影响刚需释放，因客户对购房优惠尤为敏感，个别开发商个别单位的大户型加大优惠力度或一次性付款优惠更大。有不少开发商提早作出试探行动，以特价房和额外优惠等暗方式吸引市民购房，如富通圣堤雅花园“特价单位优惠”、富通自在城“5千抵6-8万优惠”、沿海丽水佳园“6字头”等，客户大都比较乐意买单。据东莞中原研究部对市场监测数据显示，水乡片区和中心城区的促销活动楼盘较多，促销单位去化很快，对拉升两片区的住宅成交比重也起到了重要的作用。

　　▲二三级联动全方位拓客，有效拉动市场成交。

　　自从去年二三级联动在市场尝得甜头后，今年三级市场继续做大。据了解年初至今，已超过10多家铺位开业。在三级市场发展规模扩大下，开发商也逐渐比较热衷与其合作。据东莞中原研究部对市场监测结果显示，一季度不少楼盘展开二三级联动营销，并取得了很好的效果，如汇景御泉香山、汇景御海蓝岸、中惠想樟绿洲、深业·欧景城、沿海丽水佳园等。二三级联动对市场成交的拉动作用，在一些区域成交中得到了很好的体现，如清溪镇。清溪一直困扰于经济比塘厦、凤岗落后，区域供应长期偏紧，在售楼盘屈指可数，楼市成交较为沉寂。但近半年以来清溪楼市较以往变得活跃起来，一季度住宅成交量创下2008年以来第三高位，其中二三级联动可谓功不可没。

　　▲140㎡以上洋房套数占比增加，大户型成交有起色。

　　备注：以上数据为洋房套数。

　　2011年前，东莞普通住宅成交中，偏大户型产品(140㎡以上)成交比重约在15%左右，由上图可知，前几年大户型市场一直销售都不景气，特别是2012年、2013年刚需当道，大户型成交比例走低。经过这几年的沉寂，市场累积的客户需求量是具备的，一部分改善型客户会逐渐溢出市场。自从去年第四季度始，大户型的低首付、暗降等促销手法频现市场，延至今年一季度部分项目更在优惠折扣上再度加码，打动了不少有意入市的客户。据东莞中原研究部对市场监测数据显示，3月份东莞大于160㎡ 以上的洋房产品成交有所起色，连续四周占全市洋房成交比例为6.98%、8.66%、10.62%、10.18%，大户型成交比重明显有所上升。首套房优惠减少、利率上浮一定程度影响刚需释放，因客户对购房优惠尤为敏感，个别开发商个别单位的大户型加大优惠力度或一次性付款优惠更大。此外，通胀预期再次增强，现金相对贬值，为了抵御手中财富不至于缩水，社会投资需求增加。随着黄金、原油的价格涨势明显，通胀预期增强，高端产品保值功能愈加显现，目前银根缩紧，在开发商对豪宅、别墅等高端产品优惠有所增加情况下，投资客入市意愿有所提升，如水印长堤、富通·圣堤雅等。

　　▲商务性公寓潜在需求大，后市机遇良好。

　　一季度公寓市场共有35个楼盘出现成交， 6成楼盘的公寓去化率较低，4成楼盘套数低于10套，成交套数过百的有香树丽舍126套、城市立方105套。公寓成交热度主要是集中在中心城区 ，共成交499套，其次大石龙片区95套，东北片区79套，也就是说平均下来一个片区月均套数才26-30套左右，平摊下来各个楼盘的月度消化还是比较低的，达不到市场的预期。东莞公寓市场交易达不到预期，主要有几个方面原因：一、东莞城区的商务性公寓很少，不靠近市中心，大部分地理位置较偏。比如深圳，土地资源紧缺，公寓紧张，自然吃香。二、首付高于客户预期。据对市场监测了解，发现公寓产品的首付高于客户的预期，投资门槛偏高，造成部分投资客打退堂鼓。三、公寓这种产品是以投资为主，投资客考虑目前现有公寓产品大部分投资回报率达不到理想。尽管一季度公寓市场未能达到预期，据了解，个别楼盘已作出调整，降低首付，更贴切客户投资理念，那么随着观望情绪逐渐消化、后市渐行明朗，公寓市场活跃度将明显升高。

　　(四)供需比较

　　▲2014年一季度东莞住宅供不应求，供需失衡明显。

　　据东莞中原研究部对市场监测数据显示，2014年3月东莞住宅市场供应17.43万㎡，市场回升明显受阻。虽然3月住宅成交回暖较慢，仍处于低位水平，但对比市场供应来看，供需失衡明显。整体上而言，一季度东莞住宅市场呈现“供不应求”格局。

　　(五)价格分析

　　2014年一季度住宅价格为9157元/㎡，环比上升2.85%。

　　2014年一季度东莞各物业成交量价情况(单位：元/㎡)：

　　▲东莞住宅价格呈结构性上行，一季度首次“破九”。

　　从2010-2014年东莞住宅均价走势图看，2014年一季度东莞住宅均价为9157元/㎡，环比小幅上升2.85%。由于别墅价格较高，其成交浮动对全市住宅均价的影响悬殊太大。为了更准确、更客观地反映东莞住宅价格的变化情况，因此剔除别墅产品，采取价格中位法分析。

　　中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数(偶数取最中间两个数据的平均数)。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

　　2014年一季度普通住宅中位价格为7597元/㎡，环比2013年第四季度的7384元/㎡上升2.88%。

　　▲在0~-5%降幅的楼盘占比上升为23%，价格现松动迹象。

　　2014年1季度全市普通住宅价格环比变化区间：

　　数据来源：东莞中原研究中心

　　一季度，东莞有32个镇区出现普通住宅成交，6成多镇区均价出现上涨，大部分呈小幅上涨。如上图显示，一季度普通住宅成交中，价格上涨的楼盘个数有128个，占比达61%，价格涨幅在0~5%间的楼盘有96个，占比为46%，普遍楼盘价格仍然高企难下，部分保持平稳状态，主要是通过“垫首付”减轻客户购房短期资金压力，刺激带动市场销售量。其中价格出现下跌的楼盘有81个，占比减少为39%，但跌幅处于小于5%的楼盘个数增加为49个，占比高达23%，市场上部分楼盘价格现松动迹象。主要是由于一季度开发商为加快出货回笼资金，暗降、一次性付款折扣加大等促销手法频现，以及个别楼盘为清仓部分尾货，加大优惠，促进客户迅速置业。

　　(六)东莞房企及住宅销售情况

　　一季度万科各物业类型齐齐发力，共计收金14.22亿元。

　　2014年1季度开发商商品房销售排名前十名：(按销售金额)

　　首季度，万科地产一季度扎堆车位上市，分别有万科·松域松湖、万科·金域华府、万科·翡丽山和万科·朗润园共计2376套，住宅供应有万科金色城市花园，万科凭借万科金色城市、万科朗润园、万科城、万科金域华府等16个楼盘，洋房、商铺、车位等各物业类型齐齐发力，创下14.22亿元的金额。一季度不少开发商十分热衷推车位这种物业产品，主要是由于今年有多个楼盘接近收楼阶段，车位理应上市发售;现阶段市场信贷紧张和观望情绪弥漫致住宅成交市场较低迷，车位作为刚性物业具备不受信贷政策影响、去化速度快和回笼资金效率快的优点，对缓解企业资金压力还是有所贡献。如万科凭车位收金0.53亿元，中信凭车位收金1.35亿元、碧桂园凭车位收金0.53亿元。一季度受信贷紧张和客户观望加重影响，市场成交动能不足，众多开发商的收金大幅缩水，光大地产仅有7.55亿元，万达集团仅5.12亿元等等。

　　2014年1季度住宅销售套数排行：

　　热销项目有如下几点原因：其一，刚需类产品，契合市场主力需求，成交普遍良好。其二，品牌开发商的号召力，进入前10名的成交榜中，有7席为品牌商的项目。其三，供应偏紧区域中，适时供应填补市场空白。如清溪、高埗。其四、通过转介的全民营销，全方位拓展客户，能在一定阶段内达到热销效果，如汇景御泉香山、汇景御海蓝岸、中惠想樟绿洲。其四，深圳客拉动力很强，临深片区楼市甚为收益。进入前10名的项目，有4个项目地处临深片区，旺盛需求推动市场活跃成交。如名流印象花园、碧桂园天麓山。其五、区位因素不容忽视。万科金色城市地理位置与观澜还具备一定距离使深圳客心理上感觉有点偏，导致深圳客仅占15%、塘厦客户占80%以上。其位于塘厦行政中心区，其产品结构趋小、购买门槛较低、品牌力及非毛坯修的吸引力尚佳，甚受客户青睐，目前一期已卖完。

　　(七)后市展望

　　● 政策面：全国两会提出“双向调控”分类指导，市场将趋平稳发展。

　　3月全国两会期间，政府提出“双向调控“分类指导，着重依靠市场自身调节作用。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。东莞中原研究部认为，政府首次提出宏观调控差别化，未来房地产市场调控更加市场化。如对于高库存的一二线城市，预售证审核会更加严格，控制市场供应，此前限购限贷的调控政策将有所松绑，拉动成交消化库存。近期多地城市正在酝酿限购政策有所松绑，以及二套房贷门槛降低，也是一个信号。对于供应偏紧或发展较为稳健的城市，仍会放开供应，满足市场需求。东莞站位二三线城市之间，其房价呈理性温和上涨，区域市场需求较为旺盛，楼市发展比较健康，那么出台利空政策的可能性小，政策利好市场将趋平稳发展。

　　● 经济面：经济下行压力犹存，以杠杆效应扩大市场力量。

　　4月1日公布的3月份中国制造业采购经理指数(PMI)比上月微升0.1个百分点，继续保持在50%的强弱临界点之上，并出现自去年11月份后的首次回升。但购进价格指数还在明显回落，表明经济转型和结构调整传导到上游重化工、能源产业，企业在生产安排上还是相当谨慎的。因此经济虽然出现走稳的趋势，但并没有很强的回升支撑力。3月份PMI指数回升偏弱，尤其是新订单指数回升仅0.1个百分点，往年同期回升幅度平均为3.5个百分点，说明需求偏弱，经济下行压力仍不容忽视。企业生产经营受订单不足、劳动力成本上涨、资金紧张三大问题困扰。过往经济发展出现虚高，部分行业产能过剩问题严重，结构性就业矛盾突出等问题仍没有得到很好的缓解。目前政府把产权缩小，尽可能放大市场的力量，通过杠杆效应调节市场，让市场发挥自身作用，使运行更具稳健，那么在这个过程中，市场数据表现会有所波动。

　　● 资金面：预计信贷政策有所放松，助推4月楼市成交量。

　　之前受支付宝、互联网基金等金融融资产品的冲击，加上海外热钱的大量撤离，直接减少了银行存款。再者，前段时间社会舆论“崩盘论”也使得整个房地产界风声四起，银行对房地产信贷支持率下滑。但随着“降价论”、“崩盘论”等谣传的逐渐淡化，之前大部分银行利率上浮、个别银行停止对二手房贷的发放等房贷缩紧的消息也会慢慢有所放松。同时，国家也在进行控制金融衍生产品的风险，加强对影子银行的监管。今年1月份央行已经明确货币信贷适度增长，相应部分资金会继续流入房地产行业。东莞中原研究部认为，银行房贷不可能长期处于紧缩状态，而银行一下子放开紧缩力度也不可能，但因为全年信贷额度仍有历年的充足量，前两个月银行信贷紧缩严重，那么剩余信贷额度将会在后市中慢慢有所加大，因此预计4月份银行信贷会有所放松，房贷审核办理不像之前那么谨慎严格，放款速度也会逐步稍为加快。

　　● 消息面：市场现利好信号，为4月楼市奠定良好基础。

　　自3月下旬始至今，市场呈现不少利好消息和楼市复苏的迹象，主要表现在：

　　一、来访客量明显上升。据东莞中原的CCEX系统监测显示，自3月开始来访客量明显上升，各周次保持持续活跃状态，平均每周均比2月的多500批次左右，来访客量的上升说明市民的购房欲望增加。

　　二、3月末众多楼盘纷纷加入营销中心开放、诚意登记、开盘加推等行列，据了解，现场来客众多，非常热闹，开盘的楼盘有碧水湾花园、花香十二院、君珆花园等，均取得不错的成绩，甚至个盘劲销9成。购买者还是比较理性入市。

　　三、从房地产大代理公司的业绩表现来看，中原地产公司代理业绩自春节后逐步升温，受两会期间的影响，发展商观望，市场没有什么大动作，20140310-0316当周成交量下滑，而3月中旬后业绩明显大幅升温。由于中原在东莞代理市场占有率比较高，其代理业绩变化也能较好地反映市场的走势变化，由此说明3月下旬起东莞楼市已有较明显的回暖势头。

　　四、近日，部分城市限购政策酝酿松绑，二套房贷门槛降低;多地楼盘开盘成绩表现不俗，如嘉兴市南湖区的万科·海上传奇开盘劲销九成;金茂的亦庄•金茂悦三期开盘一小时即罄;济南的天朗·蔚蓝城于3月29日开盘，一小时劲销300套;就连疯传充满隐忧的杭州，在一季度最后一个周末也迎来开盘高峰，其中5个楼盘去化率在6成以上。此外北京、广州再现“受捧盘”，全国楼市交投气氛有所升温。3月最后周末的明显回暖，视为楼市复苏的一个信号，那么东莞观望情绪相应将加快消化，4月楼市起步基础明显比3月好。

　　五、4月2日，东莞市政府常务会议审议通过了对原有积分方案的修订， 东莞积分制入学门槛整体有所降低，买房能拿积分翻倍，此项调整也将促使市民购房行为增加，对东莞楼市肯定是利好的。R2线预计4月正式铺轨，交通隧道完善、贯通渐行渐进，利于提升购房信心。

　　六、近期广州公积金新政提出：本市户籍,申请贷款时已连续缴存住房公积金24个月以上(含);非本市户籍的,申请时已连续缴存住房公积金36个月以上(含)。连续缴存公积金年限加长，也是一次严厉的调控。这有可能将部分刚需群体积至东莞，带动临广片区楼市升温。

　　● 市场面：市场人气充足，成交明显升温。

　　»①供应：众开发商加快推货节奏，供应市场高度活跃。前段时间，由于大部分项目蓄客量尚未达到理想，推迟出货时间，那么部分项目随着蓄客量的逐渐到位将会在二季度上市。据东莞中原研究部对市场数据监测显示，预计4月入市的有汉唐蜜园、凯景中央、中惠·松湖城、深业·欧景城、世纪城幸福公馆、港口国际等，此外丰泰·观山碧水、东江豪门、名巨中央花园、金悦香树、水云天公馆、保利生态城、丰泰·东海城堡、东田翠湖湾等某些项目不排除有提早入市的可能性，未来新增供应大放量。从产品结构来看，新增供应的大部分为刚需产品，大户型和高端产品保持持续供应，也将良好刺激市场需求释放。

　　»②成交：众开发商抓住机会冲刺，预计4月份楼市成交明显升温。除了3月底开盘成绩将在4月份网签中体现外，目前开发商比较积极调整营销方案，抓住机会冲刺市场，低首付、暗降等促销方式逐渐泛滥，电商和二三级联动也会动起来，同时产品供应以刚需主打、价格配合性提高变得更亲和市场，为需求的释放创造更多机会。东莞中原研究部认为，4月份东莞住宅楼市人气会充足起来，由于4月上旬正值清明时节，阵雨频临难免对楼市成交有所阻碍，因此预计从4月份从下旬开始，市场成交明显升温。

　　»③价格：刚需集中释放，住宅均价回调。从产品结构来看，市场供应明显侧重倾斜刚需层面，价格定位也趋于理性，刚需需求集中释放，对全市住宅均价会有所拉低。从区域角度来看，4月份二三线镇区供应明显增加，二三线镇区成交量提升，也会拉低全市均价。从促销活动来看，4月份楼盘活动多起来，隐性降价、一次性付款折扣多等促销优惠不断，显然价格方面会有所回调。

　　● 营销面：促销活动聚力纷呈，二三级联动营销更倾活跃。

　　未来4月开发商推货热情明显升温，为实现快速出货，将会调整出货策略。由于之前的高首付一直把部分客户挡至门外，开发商将通过降低首付，吸引广大购买者入市。为拉动营销现场人气，开发商将大搞营销活动，促销优惠活动明显增加;为拉动成交量，开发商更通过电商、看房团、三级市场等营销渠道双双下手，聚力提高成交率，未来4月二三级联动营销将更倾活跃。