瑞峰：东莞商品房供应环比渐增 住宅成交因清明下滑

　　一、一周房地产市场导读

　　1、宏观环境：以轨道交通为核心的城镇化将为投资热点 莞拟提高停车收费助车位销售

　　全国层面：在2014年政府工作报告中，李克强总理总结了2013年的经济运行，并部署安排了2014年的政府经济政策取向。大体可以把本届政府与房地产有关的经济政策思路归纳为四个方面。一是上下限管理，二是分类调控，三是继续抓保障，四是城市结构的调整。

　　最近，国家发改委一天之内通过5条铁路线的规划审批，投资总额达1424亿元。这是一个值得关注的信号，说明我国的投资拉动型经济增长方式不仅不会收缩，而且在未来一段时期内还将继续推行和扩大。著名财经评论人叶檀表示，以轨道交通为核心的城镇化建设是一个值得关注的投资方向。

　　东莞层面：在收到广州拟大幅度提高停车收费的风声后，东莞是否也会出台类似政策受到多方关注，不过物价局年初曾透露今年东莞价格改革的重点会放在停车收费和物业管理收费上，3月份以来，不少楼盘顺势推出车位产品,这也是开发商回笼资金的一种途径。

　　2、新增：供应市场回暖4项目加推 新项目花香十二院上市

　　4月第一周，虽然市场观望情绪依然浓郁，但市场供应正逐步升温。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周(2014.3.31-4.6)东莞全市共有4个项目有商品房新增供应，合计洋房新增1069套，面积约11.23万㎡，环比上涨141%;主要是厚街新项目花香十二院和凤岗大运城邦四期产品大体量的加推。

　　3、成交情况：受清明节不买房的影响 住宅成交回升势头被阻

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞住宅成交524套，环比下滑11%，同比下滑46%;成交面积5.78万㎡，环比下滑19%，同比将43%，成交小幅回升的苗头被浇灭。主要原因是：一、因清明假期在南方较为避忌，有不买房的习惯，如4月5日、6日、7日这三天的签约数据非常冷淡，分别是26套、36套、46套，拉低整体成交量;二、前期开盘的项目，网签数据较为滞后，尚未体现出来，如花香十二院;三、“蓄客”仍是主线，新品入市量并不多，而存货经过多个星期的促销，也难以继续刺激购房者的购买欲望。

　　非住宅方面，套数环比上涨131%，主要是因为车库热销持续热销，如万科金域松湖集中签约了305套，对套数的上涨做出很大的贡献;按市场供应情况来看，车库未来几周将仍是非住宅的主力产品。

　　4、成交均价：高单价项目签约表现不俗 助推均价重新“破九 ”

　　上周东莞住宅均价为9289元/㎡，助推均价重新“破九”。原因：1、区域排名前五的南城、凤岗、塘厦三镇签约价均过万，对均价走高有一定的助推作用;2、9000元/㎡以上产品签约比例上升，达到45.2%;3、高价项目签约表现不俗，如洋房排名前十中过半签约价在9千元/㎡以上，如中信观澜凯旋城9357元/㎡、大运城邦13329元/㎡、万科翡丽山9864元/㎡、御花苑10560元/㎡、君珆花园11085元/㎡等。

　　5、区域供需：仅有28个镇区有住宅成交 南城连续两周夺冠

　　上周东莞有28个镇区有住宅成交，5个区域出现零成交，分别为谢岗、望牛墩、洪梅、企石、横沥等镇，成交方面仍以中心城区和临深片区为主力。其中南城排名冠军，连续两周夺冠，表现在中央财津(19套)、万科翡丽山(12套)、御花苑天珑湾(12套)、君珆花园(10套)等项目，万江则在深业欧景城(34套)、恒大帝景(8套)两大楼盘的支撑排名亚军;凤岗排名季军，主力项目是大运城邦(13套)、永江臻萃园(8套)等。均价方面，过万的有南城、凤岗、塘厦、东城、莞城、长安、松山湖7大区域。

　　6、产品成交： 70-100㎡刚需产品持续热销 别墅再走下滑通道

　　从产品成交来看，70-100㎡刚需产品持续热销，上周有262套的签约量;100-130㎡改善型产品成交81套，与此前几周过百的成交量对比明显下滑;130㎡㎡以上大户型产品再走下滑通道，仅有91套的签约量;别墅无法延续上涨的势头，上周大幅下滑近5成，仅成交了18套。

　　二、东莞房地产市场

　　1、土地市场

　　1.1待拍土地：本周无待拍商住/商服用地信息

　　1.2出让土地：4宗约17.82万㎡商住商服用地将上市 常平有超12万平地块出让

　　上周4宗商住商服用地在东莞国土资源交易网进行了挂牌公示，合计出让面积约17.82万㎡。其中常平镇出让的是一宗“巨无霸”地块，地块位于常平镇的卢屋村，面积约12.07万㎡，起始楼面地价约1318元/㎡;此地块划分为两块出让，地块一是面积约4.58万㎡的商服用地，地块二是面积约7.49万㎡的商住用地。石排出让的是位于水贝村，面积约3.46万㎡的商住地，地块起始楼面地价约1583元/㎡，与利丰地产在2013年的底价拿下的面积约2.89万㎡的地块临近，且楼面价相同。另外出让的2宗商住地，地块面积都较小，分别是位于大朗蔡边村，面积不足1万平的地块和位于东坑镇彩屋村，面积约1.49万㎡的商住地。

　　1.3土地成交：保利地产底价获寮步近8.37万平商住地 楼面地价约2658元/㎡

　　3月最后一宗待拍商住地的交易已在上周落下帷幕，广东保利房地产开发有限公司以底价5.56亿元拿下了该地的使用权，折合楼面地价约2658元/㎡。据悉，该地块地处主城区、松山湖科技产业园、同沙生态园和东莞生态园“四位一体”大市区的中心位置，区位位置得天独厚;且地块交通便利，市区环城路、莞深高速、松山湖大道、东部快速、莞樟路、石大路在此交汇，地块升值潜力可期。

　　2、房地产市场

　　2.1新开工：上周无新开工工程

　　2.2新增供应：供应市场回暖4项目加推 新项目花香十二院上市

　　4月第一周，虽然市场观望情绪依然浓郁，但东莞楼市供应市场温度正在逐步的上升中。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周(2014.3.31-4.6)东莞全市共有4个项目有商品房新增供应，合计洋房新增1069套，面积约11.23万㎡，环比上涨141%。主要有厚街新项目花香十二院，共推出591套68-132㎡的洋房产品，该项目已在3月29日开盘;凤岗大运城邦四期产品推304套80-99㎡的刚需产品;万江2个项目加推，皆是大户型产品，如富通圣堤雅推106套182-210㎡的产品，而深业欧景城是68套137-199㎡美墅。

　　上周东莞全市拿预售证的项目有5个，其中南城纯新项目——汉唐蜜园将开盘，保利生态城在近期也将有大量洋房产品加推，而丰泰东海城堡和长虹百荟花园两项目则将采用小幅度推货策略，另有别墅加推的项目是塘厦的万科棠樾。

　　2.3楼市成交

　　2.3.1总体情况：受“清明节不买房”习俗的影响 住宅成交回升势头被阻

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞住宅成交524套，环比下滑11%，同比下滑46%;成交面积5.78万㎡，环比下滑19%，同比将43%，成交小幅回升的苗头被浇灭。

　　非住宅方面，套数环比上涨131%，主要是因为车库热销持续热销，如万科金域松湖集中签约了305套，对套数的上涨做出很大的贡献;按市场供应情况来看，车库未来几周将仍是非住宅的主力成交产品。

　　2.3.2供需量价走势：高单价项目签约表现不俗 助推均价重新“破九 ”

　　上周东莞住宅均价为9289元/㎡，助推均价重新“破九”。原因：1、区域排名前五的南城、凤岗、塘厦三镇签约价均过万，对均价走高有一定的助推作用;2、9000元/㎡以上产品签约比例上升，达到45.2%;3、高单价项目签约表现不俗，如洋房排名前十中过半签约价在9千/㎡以上，如中信观澜凯旋城9357元/㎡、大运城邦13329元/㎡、万科翡丽山9864元/㎡、御花苑10560元/㎡、君珆花园11085元/㎡等。

　　2.3.3物业类型成交：洋房签约435套为主力 车位产品环比大幅上涨

　　2.3.4产品类型成交：70-100㎡刚需占产品仍为主流 改善型产品微涨

　　2.3.5成交排名

　　2.3.5.1区域成交排名: 仅有28个镇区有住宅成交 南城连续两周夺冠

　　上周东莞有28个镇区有住宅成交，5个区域出现零成交，分别为谢岗、望牛墩、洪梅、企石、横沥等镇，成交方面仍以中心城区和临深片区为主力。其中南城排名冠军，连续两周夺冠，表现在中央财津(19套)、万科翡丽山(12套)、御花苑天珑湾(12套)、君珆花园(10套)等项目，万江则在深业欧景城(34套)、恒大帝景(8套)两大楼盘的支撑排名亚军;凤岗排名季军，主力项目是大运城邦(13套)、永江臻萃园(8套)等。均价方面，过万的有南城、凤岗、塘厦、东城、莞城、长安、松山湖7大区域。

　　2.3.5.2个盘成交排名(按套数)

　　注：个盘成交均价为备案价格，与实际成交价存在5%-10%的误差，仅供参考。

　　2.3.6成交明细

　　2.3.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡刚需产品为主力 占总体23.2%

　　2.3.6.2别墅产品面积区间成交：350-400㎡别墅产品出货理想 占总量33.3%

　　2.3.6.3住宅各单价区间成交：9000元/㎡以上产品比例上升 占总量45.2%

　　2.3.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡成交为主线 占总量29.4%

　　2.3.7楼盘活动：受清明节传统置业习惯影响 多数楼盘以自然去货为主

　　三、宏观经济政策环境

　　3.1.国内：

　　3.1.1经济环境

　　3.1.1.1央行今日开展630亿元正回购 二季度流动性仍紧平衡

　　清明节后首日，央行依然保持回笼货币态势。据交易员向网易财经透露，今日央行将在公开市场上分别展开160亿元28天期正回购，470亿元14天期正回购，继续回收流动性。数据显示，本周公开市场有2320亿元正回购到期，无逆回购及央票到期。上周二、周四，央行分别展开720亿元、900亿元正回购操作，当周净回笼资金620亿元。

　　国泰君安分析指出，伴随着四月份存准上缴及年内第一个财政存款上缴高峰的到来，资金环比趋紧较为确定。对于二季度资金面，申银万国也表示，当前经济背景下，央行没有宽货币意图，二季度流动性仍紧平衡，不会和一季度一样松。

　　3.1.1.2 国务院三轮驱动稳增长：减税棚户区改造铁路建设

　　4月2日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究扩大小微企业所得税优惠政策实施范围，部署进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用，确定深化铁路投融资体制改革、加快铁路建设的政策措施。

　　业内人士推算，今年棚户区改造470万套以上，至少可以拉动4700亿元以上的投资，今年铁路建设原计划投资达6300亿元，这两项合计可拉动万亿元以上投资。

　　3.1.1.3中行：房地产市场或进一步降温

　　中国银行近日发布的《2014年二季度经济金融展望报告》认为，今年二季度，房地产市场或进一步降温。二季度，财税体制改革将加快步伐，同时房地产市场或进一步降温，地方政府的目标函数、行为模式和投资意愿正在转变;产能过剩、成本上升和效益下滑等，都对经济短期回升构成制约。

　　报告中预计，二季度，房地产投资将进一步放缓，房地产销售继续减速。但是，尽管部分空置率较高的三、四线城市出现了供大于求的现象，偏紧的信贷条件更加大了这些市场泡沫破灭的风险。这种现象是局部性的，波及面有限，房地产市场发生大幅逆转的可能性不大。

　　3.1.2政策环境

　　3.1.2.1证监会：房地产再融资审核程序未改变

　　日前，中国证监会新闻发言人张晓军表示，房地产再融资审核程序未改变。根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和2013年《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的规定，证监会对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组，这一政策没有变化。

　　3.1.2.2财政部：随着城镇化发展，房地产重点将抓二线城市

　　尽管全国房地产已进入白银时代，但随着西南被列为新型城镇化的重点区域之一，西南未来的房地产面临重大的发展机会。特别是西南的二线城市，或者交通比较便利、经济发展较好的B级城市，可能是西南房地产未来发展的重点。

　　西南城镇化进入一个加速期，而且不少西南地区外出打工的民众开始回流，这个比例还很大，这是未来房地产真正的刚需购买人群。房地产企业对经济增长的初始效应远远高于其他行业，对经济的贡献度也不容小视，因此大型房地产企业对于引领区域经济发展及推进城镇化至关重要。

　　3.1.2.3住建部明确6城试点共有产权住房 业主可赎回产权

　　住建部近日召集部分城市在北京召开了一场共有产权住房试点城市座谈会。座谈会上，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。

　　据了解“共有产权房”是指中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民按一定比例持有。

　　共有产权的业主可以向政府“赎回”产权。淮安的做法是，业主可以在5到8年的时间“赎回”政府拥有的那一部分产权，如果8年之后仍然无法赎回的，只需要缴纳剩余产权比例的少量租金仍然可以继续居住。淮安有关负责人此前表示：

　　3.1.2.4 企业所得税15%优惠政策花落三地 或未覆盖金融业

　　记者获得的一份由财政部和国家税务总局联合下发的文件显示，珠海横琴新区、福建平潭综合试验区以及深圳前海深港现代服务业合作区，同时获批鼓励产业企业减按15%的税率征收企业所得税的优惠政策。

　　文件明确，针对横琴、平潭和前海三地的此项优惠政策，将从2014年1月1日起实施，至2020年12月31日终止，并以附件的形式同时下发了上述三地的企业所得税优惠目录。这意味着，在今后7年时间里，凡是符合政策规定的企业，在上述三个区域内经营均可享受企业所得税减按15%税率征收的政策。

　　3.1.2.5广州：共有物业收益 归业主定期晒

　　拿出物业项目经营情况和调价方案审计报告，面积和人数双过半业主点头同意，才可以涨物管费。《广州市物业管理暂行办法》4月1日正式出台，针对业委会成立难、物管乱收费等问题开出“药方”。其中规定，利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有，要设立专项账户管理并定期向全体业主公开，管理机构不得擅自挪用，该办法将从5月1日起正式实施。

　　3.1.3楼市环境：

　　3.1.3.1前百强房企占市场份额三成

　　日前，中国房地产TOP10研究组发布《2014中国房地产百强企业研究》。研究显示，去年全年，中国房地产百强企业市场份额进一步提升1.7个百分点，达三成。前十名企业占到总体市场份额的12%，占百强企业销售总额的39.1%。此外，百强企业总资产周转率、存货周转率和存量资产周转率均值分别为0.41、0.48和0.60，较上年均有提升。

　　不过，2013年一年的土地成本便上涨超30%，造成百强企业利润率下滑态势延续。2013年百强企业资产负债率均值为72.3%，同比升2.5个百分点;经营性现金流净额均值由正转负，为-4.2亿元。但研究组指出，由于百强企业主要集中于北京、上海及重点二线城市拿地，城市布局风险处于可控范围。

　　3.1.3.2 56家房企存货直逼9000亿

　　截至3月26日，沪深两市已经56家上市房企公布2013年年报。根据Wind资讯统计数据发现，按照申银万国行业分类，56家上市房企存货总计为8902.95亿元，而去年同期这56家房企的存货总计为7196.87亿元，攀升了1706.08亿元，同比涨幅为23.7%。

　　对此，有分析人士认为，2013年房地产市场热度较高，房企有勇气高价斩获土地。此外，一线城市土地较难获得，当时市场预期也向好，一些开发商放缓推盘节奏，甚至有捂盘的迹象，去存货速度有所减慢，致使库存居高不下。

　　3.1.3.3龙头房企告别“野蛮扩张” 去库存、快周转成“共选动作”

　　对于2014年整体市场环境，多数龙头房企表示“不悲观，但要谨慎很多”。尤其是三四线供给过大城市可能出现一定去化风险和降价风险，几乎成为房企共识。在此情况下，因龙头房企几乎都是走全国布局战略，其“去库存、快周转”的思路就变得十分明确。

　　3.1.3.4北京：一季度新房签约金额降三成

　　统计数据显示，2014年一季度北京新建商品房住宅签约套数为13571套，总成交面积为194.47万平方米，累计签约总额为534.7亿元。签约金额同比下降了31.7%，这也是近两年来北京商品房住宅签约额首次低于700亿元。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。

　　3.1.3.5 3月百城住宅均价环比涨0.38%

　　中指院最新数据显示，3月份，全国100个城市(新建)住宅平均价格为11002元/平方米，环比上月上涨0.38%，是2012年6月以来连续第22个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.16个百分点。

　　从涨跌城市个数看，63个城市环比上涨，37个城市环比下跌。与上月相比来看，本月环比价格上涨的城市数量较上月减少1个，其中涨幅在1%以上的有12个，较上月减少8个;本月环比价格下跌的城市数量较上月增加1个，其中跌幅在1%以上的有15个，较上月减少1个。同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨10.04%，涨幅较上月缩小0.75个百分点，为连续第3个月缩小。按中位数计算，全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7275元/平方米，环比上月上涨0.55%。另外，北京、上海等十大城市住宅均价为19563元/平方米，环比上涨0.67%，同比上涨16.43%。

　　3.2东莞：

　　3.2.1 经济环境：

　　3.2.1.1 2月份东莞CPI上涨2.7%

　　抽样调查资料显示，2月份，受食品价格上涨影响，东莞市居民消费价格总水平(CPI)环比上涨0.5%，同比上涨2.7%，涨幅比上个月收窄0.7个百分点，1-2月份居民消费价格累计上涨3.1%。八大类构成中，食品类上涨6.9%，居住类上涨3.3%，烟酒类上涨1.1%，家庭设备用品及维修服务类上涨1.9%，娱乐教育文化用品及服务类上涨1.2%，医疗保健和个人用品类下降0.5%，衣着类下降2.1%，交通和通信类下降2.6%。

　　3.2.2 政策环境：

　　3.2.2.1穗、莞拟上调停车费

　　广州近日酝酿停车费新方案，拟大幅度提高停车收费。而在东莞，物价局年初曾透露今年东莞价格改革的重点会放在停车收费和物业管理收费上。目前，两区域停车收费分别为：

　　●东莞：住宅区(含商住楼)室内停车场第一小时免费，6小时以内5元，6小时以上每2小时1元，月费350元;露天及简易停车场(含住宅区)第一小时免费，6小时以内3元，6小时以上每2小时1元，月费180元。

　　●广州：分段分类收费，其中一、二、三类地区分路段收费，白天收费标准依次为半小时5元、4元、2元，夜间则按10元/次收取。

　　3.2.2.2 松山湖至深圳北站 免费专线正式运行

　　松山湖往返深圳南山高新区的免费专线试运行期已满，从本月起正式运行并调整新站点及发车时间。调整后的免费专线改为松山湖创意生活城至深圳北站，途经松山湖管委会、莞台生物中心、松山湖联胜公司，全程约60公里，需时约70分钟。

　　松山湖管委会负责人介绍，免费专线的发车频率为每日两班，发车时间为9:00和18:00从松山湖前往深圳北站;7：00和14:00从深圳北站返回松山湖。

　　松山湖交通分局负责人介绍，该分局经过到深圳北站进行实地走访，认为深圳北站是一个综合的交通运输枢纽，地理位置比较优越，因此决定把线路的终点进行调整为松山湖至深圳北站，“这样可以进一步便捷松山湖园区跟深圳的人才和技术交流，促进园区的招商引资，更好地服务好园区企业。