中原：东莞2014一季度城区认筹不理想 临深片区火热

　　一、一季度区域楼市观察

　　说明：

　　1.七大片区划分：

　　中心城区：莞城、南城、东城、万江;

　　临深片区：塘厦、凤岗、樟木头、黄江、清溪;

　　松湖片区：松山湖、大朗、寮步、大岭山、东坑;

　　滨海片区：沙田、厚街、虎门、长安;

　　东北片区：常平、桥头、横沥、谢岗;

　　大石龙片区：茶山、石龙、石碣、企石、石排;

　　水乡片区：道滘、中堂、麻涌、高埗、望牛墩、洪梅。

　　2. 三类镇区划分：

　　根据最新普通住宅价格标准，同时，根据各镇区楼市实际情况，将政府划定的一类镇区中的茶山划入三类，我们将东莞各镇区划分如下：

　　一线：长安、松山湖、虎门、莞城、南城、厚街、凤岗、塘厦、东城、万江;

　　二线：黄江、石龙、大岭山、寮步、常平、大朗、樟木头、沙田、高埗、麻涌、石碣、清溪;

　　三线：东坑、道滘、石排、中堂、望牛墩、洪梅、横沥、桥头、企石、谢岗、茶山;

　　总体叙述：

　　2014年第一季度，1、2月逢中国传统春节假期，东莞大量外来人口返乡，本地及留莞人员则忙于筹备节日、走访亲友，楼市来访量急剧下滑，东莞楼市步入传统淡季。

　　而春节假期过后，迈入传统3月小阳春阶段，由于楼市信贷环境并未如以往般放松，延续去年下半年的紧缩状态，银行房贷利率仍普遍上浮10-20%，加上杭州等地个别项目的降价情况引起楼市降价论调的风声四起，加重在楼市高企下客户的观望情绪。

　　在此情况下，开发商或通过特价房、低首付、二三级联动、电商等多种手段推售其产品，或因项目认筹量不足延长蓄客时间，推迟新产品开盘，或推售车位、商铺等非住宅产品缓解资金回笼压力。

　　从整体市场来看，虽然个别项目加大其优惠促销力度，城区个别项目甚至打出“6”字头广告吸引购房者，但目前市场推售特价房等项目主要是为了“清货”，通过特价房等手段推售其在售余货，但多数推售新品项目仍然以高价入市，东莞楼市整体项目价格仍然高企，购房者持币观望，开发商放缓其住宅产品推售步伐，楼市供需双方进入博弈期。

　　1、城区：项目普遍认筹不甚理想，特价房、电商、低首付等手段频出。

　　随着城区项目产品供应的持续紧缩，城区项目住宅均价从去年开始不断上涨，客户在城区高企楼市下观望情绪渐浓，虽然进入2014年第一季度，在银行信贷持续收紧、外围城市降价风波下购房者观望情绪加剧，城区项目推售愈加受阻。

　　在此情况下，城区大多数项目仍然企稳高价，一方面，虽然遭遇外国城市降价风波，但宏观环境还是利好楼市，房企仍对东莞楼市持乐观态度，一季度积极拿地布局东莞市场;另一方面，虽然楼市现时推售遇冷，但由于楼市去年成交火热，房企资金回笼理想，多数项目暂时仍不急于降价冲量，并且城区仍处于低库存状态，供应长期偏紧，多数项目仍采取低首付形式降低客户入市门槛，如恒大御湖、格兰名筑等，虽然中央财津利用低首付手段令项目走货较为理想，但经历了去年年底多个项目的低首付冲击后，城区购房者亦对此手段产生免疫，普遍想借低首付手段达到高价冲量目的的项目未能如愿。

　　另外，亦有项目通过网媒、电商、二三级联动等渠道拓展客户，虽然这样利于拉动项目整体人气，个别项目取得一定成效，但仍难以解当下推售受阻之困。

　　此外，个别项目采取特价房方式吸引购房者，欧景城打出“6”字头广告可谓一石激起千层浪，瞬间成为楼市焦点，项目利用个别产品让利推销在售余货，有当前楼市遇冷中取得较为明显成效，另外个别项目推售物价房产品优惠有所加大，但多数项目仍将之作为一种吸引购房者目光的手段，而从城区3月开盘项目来看，虽然项目认筹不甚理想，但开发商目前仍坚守高位房价入市。

　　2、临深：一、二级市场成交热点，个别项目高价入市有所受挫。

　　在二级市场整体成交放缓的时候，一级土地市场却成交火热，而临深片区先是益田集团以超过7000元/㎡的楼面地价拿下凤岗一地，创下东莞史上第二高位的楼面价后，碧桂园再于塘厦拿下一地，临深片区持续受开发商所青睐，均欲从临深片区庞大的市场份额中分一杯羹。

　　临深片区楼市从去年开始便持续走俏，去年越过中心城区，成为东莞楼市住宅成交量中七大片区之首，住宅成交面积达230万㎡，且成交价格一路上扬，虽然一季度临深片区成交放缓，但住宅成交仍达27万㎡，占东莞楼市整体成交的27.5%，仍列七大片区住宅成交量之首。

　　而一季度临深片区除个别项目在1月份抢跑入市，春节假期过后多数项目或以物价房形式进行“清货”，或进入新一轮的蓄客阶段，进入3月后才有个别项目开盘入市。1月入市项目中，塘厦万科金色城市项目洋房产品入市均价达10600元/㎡，凤岗凤雅颂入市均价亦达10000元/㎡，而从3月入市项目来看， 凤岗名流印象花园项目入市产品均价达10000元/㎡，而益田大运城邦项目开盘均价更近14000元/㎡，可以窥见房企对于临深片区的上涨潜力还充满信心，但是，随着购房者观望情绪的加剧，以及项目入市的高价，3月项目开盘销售情况并不如年前。

　　3、滨海：厚街项目低价入市热销300余套洋房产品。

　　虽然今年滨海片区潜在上市项目众多，但由于工期等原因，目前众多潜在项目仍然迈出入市的步伐，而在市场上大多数项目企稳高价，认筹、销售不甚理想的情况下，厚街某项目推400多套68-132㎡洋房产品热销300余套。该项目之所以获得热销，一是该项目历经了近半年的蓄客期，而从去年下半年开始购房者便因楼市价格高企在逐渐持币观望，变得不再轻易入市，在项目蓄客期间避免认筹客户流失;二是得益于目前厚街市场上刚需产品项目可选择性较小;三是，该项目以低价入市，这亦是该项目热销的主要原因，该项目以不到6700元/㎡的价格入市，比其预期开盘价格低近千元，且目前厚街市场上在售项目产品主要集中在7000元/㎡的价格以上。

　　4、城区、松湖片区大户型产品有所起色。

　　在一季度楼市成交整体放缓下，城区、松湖片区大户型产品暗中有所走好。如松山湖锦绣山河、万江水印长堤、富通圣堤雅等项目。两片区大户型产品之所以在淡季中成交有所起色，主要由于大户型项目加大促销优惠力度，纷纷通过特价房等形式推售产品，欧景城150平美墅产品更打出“6”字头单位促销广告;二是虽然一季度东莞楼市有所遇冷，但长远来看购房者对东莞楼市持乐观态度，近期不少投资性产品在人民币贬值风波中暗中走好，如南城中央财津、汉唐蜜园的公寓产品。

　　5、东坑、横沥等三线区域成房企布局热土。

　　进入2014年一季度，在一手住宅市场成交整体放缓的时候，东莞土地市场却交投火热。随着经济发达区域土地资源的愈加稀缺，越来越多房企将目光放到有潜力的二、三线区域，纷纷在这些镇区拿下地块，碧桂园继1月于横沥拿下一9.5万平的商住地后，3月于东坑夺下一9万平商住地，而这并不是碧桂园首次于东坑拿地，去年12月，碧桂园已在东坑拿下一6万平商住地。

　　目前，横沥市场上仅长裕棕榈园一项目在售，而据不完全统计，已知潜在项目却多达7个，包括碧桂园天玺、东城花园三期等多个项目，而东坑在皇家公馆收尾后，目前市场亦仅有于今年新开的金达锦绣东方项目在售，但由于近年多个房企纷纷布局，其已知潜在项目亦有5个，包括碧桂园豪庭、利丰丽景豪庭、皇家翡翠湾花园等。

　　一、一季度区域楼市分析

　　(1).七大片区

　　1、供应：城区、临深等楼市热点片区新增同比大幅下滑。

　　从七大片区一季度供应情况来看，2014年第一季度，七大片区中，城区、临深、滨海及松湖等4个传统楼市热点片区新增供应同比有不同程度的下滑，四个片区一季度住宅新增面积均同比去年下滑幅度超过40%，一是由于东莞楼价持续高企、银行房贷持续收紧以及外围城市降价风波而导致东莞购房者持币观望，项目城区、松湖片区项目新品认筹普通受挫，项目筹量不足，而房企亦暂时不愿在价格上作出过多让步，在项目筹量不足情况下放缓产品入市步伐，而临深片区自从个别项目在1月抢跑入市后，塘厦大多项目仍处于蓄客阶段。二是，花香十二院、大运城邦等多个项目选择3月底入市，项目新增数据有所滞后;三是虽然今年滨海片区虽有多个潜在上市项目，由于项目工程问题，现时项目仍未进入推售节奏。

　　而与此相反，大石龙、东北及水乡等三个片区在2014年第一季度住宅新增同比去年同期大幅上涨，主要是由于随着近年来热点片区土地供应越来越少后，房企除了欲在热点区域的巨大市场容量中分一杯羹，争夺热点区域土地外，亦开始随着政府规划利好、片区客户外溢下，积极布局东北、大石龙及水乡片区的非经济重镇上，使得这些片区的项目供应如雨后春笋般逐渐冒出来。

　　2、成交量：临深片区仍占成交主导，塘厦、凤岗占全市成交量两成。

　　从楼市一季度整体市场成交量来看，2014年第一季度从近两年七大片区的住宅成交量总体同比去年大幅下滑，但与2012年同期相比，仍好于2012年同期。

　　从七大片区第一季度住宅成交面积来看，临深片区人2012年第四季度开始热销，并逐渐越过中心城区，持续排七大片区住宅成交量占比之首，一季度临深片区住宅成交27万㎡，约占全市住宅成交面积的3成，东莞34个镇街成交中，塘厦和凤岗住宅成交量分别列第一第二位，仅是这两个镇区的成交面积便占全市成交的2成。而中心城区自12年末开始便渐渐失去其成交的主导地位，一季度住宅成交仅为23万㎡，同比2012年同期下滑幅度亦近20%。

　　而水乡片区住宅成交则明显上涨，住宅成交面积同比去年同期上涨35%，水乡片区楼市从去年年中开始便明显走起，一是由于广州客准入中堂及麻涌临广项目;二则是随着城区住宅供应的趋紧，购房者购房面临越来越少的选择面，且城区楼市持续上涨，多数购房者难以承受，同时，随着东莞大道延长线等交通规划利好，城区客往来水乡片区愈加方便，越来越多城区客开始考虑于楼价较低的水乡镇区置业，极大拉动了水乡片区的楼市成交。

　　附：一季度各区域住宅成交面积排行榜：

　　3、成交结构：刚需品占片区成交主导，城区刚需成交占比不足5成。

　　与其它片区相比，中心城区70-125㎡产品成交占比仅占46%，而144㎡以上产品成交占比达28%，70㎡以下产品占比达15%，城区产品成交结构与去年相比基本一致，大户型及小面积公寓产品成交占比仍然较重。

　　除此之外，松湖片区大户型产品及东北片区小户型公寓产品成交占比有所上升，主要由松山湖锦绣山河及常平富盈广场成交所致。

　　4、成交价格：城区普通住宅均价有轻微下滑，片区项目价格走向现分歧。

　　从一季度七大片区普通住宅成交均价来看，2014年第一季度，七大片区中有临深、东北、水乡等6个片区普通住宅网签均价环比去年第四季度有不同程度的上涨，而中心城区与去年第四季度相比则下滑了1.03%。

　　虽然一季度在楼市有所遇冷下，各大片区项目纷纷各出其招应对，市场上仍以低首付、二三级联动等以降低客户入市门槛、拓展客户渠道的方式来促进项目客户入市，虽然亦有众多项目采取特价房手段，但市场上仍以噱头性质的为主，虽然促销优惠力度有所加大，但多数项目仍然站稳高价。

　　中心城区个别项目在加大项目促销优惠，并且利用其促销信息成功引起各方关注情况下，有效地吸引购房者关注，在当下城区低迷市场中获得不错的去货效果，同时，由于一季度个别公寓产品网签信息未能及时释放，导致一季度城区普通住宅均价有所下滑。

　　其次，3月底滨海片区厚街一项目开盘率先低于市场预期价格近千元入市，获得不错的销售成绩，网签数据的滞后未能及时反映。

　　而在个别项目率先让利的情况下，城区、临深片区仍有多数企高价入市，其中临深片区大运城邦项目更去到近14000元/㎡的单价。

　　5、存量走势：七片区中4片区住宅消化周期明显上行。

　　从七个片区近2年住宅可售存量走势来看，七大片区中，有4个片区住宅消化周期有上行趋势，其中，中心城区自去年年中起，其住宅消化周期平稳上行，截止至3月底，中心城区住宅可售存量有108.25万㎡，其消化周期约为9个月，虽然仍有所偏紧，但其不断上行的趋势不可忽视。

　　另外，滨海、大石龙及东北片区3月底可售存量消化周期亦明显上浮，而该三个片区目前住宅可售存量的消化周期都已达到10个月。

　　而临深片区与水乡片区目前可售存量消化周期基本与上季度保持平稳，但水乡片区目前住宅可售存量的消化周期为10个月，临深片区则不到5个月，同时松湖片区亦不到7个月，临深片区与松湖片区住宅可售存量消化周期仍处于相对低位，且暂无上行趋势。

　　6、存量结构：4片区刚需品占比不足5成。

　　从七大片区目前住宅可售存量结构来看，目前，七大片区中，仅有临深片区、大石龙片区及水乡片区的可售存量中，70-125㎡产品占比超过50%，且均是5成出头，而中心城区、松湖片区、滨海片区及东北片区等4个片区的住宅可售存量中，70-125㎡产品占比不足5成，其中中心城区的仅为31%，东北片区为30%，松湖片区为37%，刚需产品可售存量占比不足4成，三个片区住宅可售存量中，大户型及小面积公寓产品占比明显过大，其余片区大户型产品存量亦明显过大。

　　而从全市存量结构的地域分布来看，目前全市住宅可售存量中，70-125㎡产品占比亦仅有4成，而70㎡以下产品占比达18%，而180㎡以上产品占比达21%。其中，70㎡以下存量产品中，中心城区占比达42%，松湖片区占比19%，而180㎡以上可售存量中，城区占比达29%。

　　(2).三类区域

　　1、整体供需：2014年一季度三类区域住宅总体供需：

　　2、成交：一线区域供需全线大幅下滑，三线区域供需逆市上行。

　　从一季度三类区域住宅供需情况来看，一季度一线区域住宅供需全线下滑，各指标下滑幅度超40%，而二线区域虽然一季度住宅新增供应同比大幅上涨，但成交方面亦有所下滑，三线区域则全线上涨，住宅新增供应面积同比去年上涨89%，销售面积则同比去年上升21%。

　　而从近两年三类区域住宅成交占比走势来看，从去年第三季度开始，三线区域住宅成交占比开始明显上涨，虽然所占比重仍然较小，而一类区域成交量占比则有所下滑。

　　3、价格：一线区域普通住宅均价再创高位，连续4个季度上“9”字头。

　　从三类区域普通住宅成交均价来看，一线及三线区域普通住宅均价上行走势明显，一线区域自从去年2季度达9183元/㎡的单价后，普通住宅成交均价连续四个季度企稳“9”字头，2014年一季度更达9621元/㎡。而三线区域普通住宅成交均价在连续三个季度上行后，2014年一季度突破“6”字头关口。二线区域普通住宅成交均价在去年三季度上“7”字头后，目前价格波动较为平稳。

　　二、区域楼市展望：

　　1、梅观高速取消收费，或引塘厦客源产生变化，助推塘厦楼价。

　　从4月1日起，已收费19年的深圳梅观高速公路正式取消收费。梅观高速起于深圳梅林关口，止于深莞边界，途经宝安、龙华两区，连接东莞塘厦与深圳关内，该线路的免费，不仅减少了深圳“双栖”置业者在临深片区置业的日常生活交通成本及时间成交，亦表明了深圳政府加快北拓的决心，有利于提高深圳购房者对于在莞置业的心理预期。

　　另外，虽然塘厦及凤岗两地均为吸引深圳客入市的热点，但两地楼市历来有明显差距，除了受塘厦碧桂园项目影响，令塘厦项目难以提价销售外，亦因为两地客源性有明显区别，由于凤岗在地理位置上更贴近深圳关内区域，两区域楼价差距更大，且购房者经济实力更为雄厚，而梅观高速费用的取消，有利于促进深圳关内人士进入塘厦楼市，助涨塘厦楼价，同时，亦使塘厦与凤岗两地项目的竞争愈加激烈。

　　2、塘厦楼市热度将得以延续，后市迎来爆发。

　　临深片区虽然在1季度整体市场成交有所放缓，但其27万平的成交量仍占东莞楼市整体成交的主导，而其巨大的市场容量及潜力不断吸引万科、碧桂园、中信等品牌房企逐鹿，目前，万科在塘厦的在售项目便达4个，而碧桂园在其塘厦项目逐渐走货完毕后，于3月在塘厦碧桂园天麓山旁拿下一地。

　　片区内在1月份有个别项目抢跑入市后，除凤岗有两项目于3月开盘推售外，塘厦市场除个别项目用特价房手段“清货”外，楼市整体进入蓄客期。虽然中心城区等多个片区市场整体遇冷，但塘厦市场仍然走好，一方面，金海怡景花园、中信观澜凯旋城等利用特价房手段“清货”项目走货较好;另一方面，目前处于蓄客阶段的多个品牌项目蓄客较为理想，预计后市塘厦楼市迎来爆发。

　　3、南城公寓产品成交逆市悄然走俏。

　　在城区刚需产品推售遭遇寒流的情况下，南城公寓产品推售暗中走俏。南城中央财津项目采取低首付、二三级联动等手段3月畅销150余套产品，汉唐密园项目亦认筹热闹。虽然受外围城市降价风波及银行房贷紧缩影响而致众多购房者持币观望，但从长远来看，楼市供需双方仍对东莞楼市持乐观态度，预计后市城区公寓产品成交迎来爆发。

　　4、松湖片区成交迎来释放。

　　一季度，除个别大户型产品成交有所起色外，松湖片区刚需项目产品推售普遍受阻，片区楼市状况较为沉寂，但迈入4月，松湖片区成交将有所起色，一方面，松山湖刚需产品毕竟面临紧缺，目前刚需产品可售存量仅占37%，大户型产品占比超过3成，且经过一季度较长的蓄客期后，房企为业绩发力，亦会及时释放项目筹量;另一方面，虽然楼市刚需产品推售受阻，但由于对东莞楼市的长期看好，部分投资性需求趁机于楼市冷潮中释放，而松山湖作为拥有稀缺性资源的豪宅片区，必然受到青睐。