库存困扰解 二套房贷收紧 黄金周开发商谨慎推盘

本报记者 陈栋 摄

很多开发商庆幸上半年由刚性需求带动的一波好行情，解了去年经济危机下的库存困扰。而紧接着的二套房贷收紧，以及后市的不明朗因素，让很多开发商依然不敢放松，国庆黄金销售旺季当前，想着能卖多少是多少，有些甚至赶建销售中心就是为了不错过这个销售节点。

同时，有些以别墅为主的高端项目却显得颇为悠哉，推出的货量似乎只为应节。

国庆推少量别墅

镇街某高端楼盘国庆只推几套别墅，去货快的高层洋房反而留着，只有销控表上剩下不多的几套一直“在卖”。大有不凑国庆这个楼市销售节日热闹的架势。

相比较而言，松山湖的高端项目销售就很是热闹，9月20日，万科虹溪诺雅二期的别墅将集中推出7栋双拼和31套独栋，其220套高层在一期双拼别墅销售时就已推出市场。

“国庆只卖几套别墅，而不推中端产品的高层洋房，这种现象的确不是太多。”一业内人士也这么认为。

对此，也有代理机构的人士认为，目前这个市场形势下，很多开发商对这个市场节点有不同的预测方向和判断，于是销售策略也有不同。“有些开发商对后市较为悲观，有些开发商相对比较乐观。相对悲观的只要有货都会在国庆推，能够卖一点是一点代表了这一部分的开发商；在这部分人看来，国庆只卖高端的，中端的反而不卖倒有点傻。毕竟，没有差钱烦恼的并不多”。

据了解，东莞部分镇街开发商，尤其是做高端项目的，有着与城区项目开发销售很不同的特点，在洋房销售速度有更多的控制。每个礼拜卖几套，卖多了就加价，觉得好东西留着慢慢卖也不急，另外这或许跟镇街项目供应产品相对区域较少也有关系。另外，不差钱，对开发商来讲很重要的，资金实力方面很充裕的情况下，价格会坚挺，销售速度放缓。

该不愁卖的项目有关负责人也曾对记者说，老板并不着急，等楼盘周边的多个交通利好消息明朗后，这个项目的洋房会更好卖。由此可见，他们对自己和对后市都充满信心。

经济型别墅更受外来置业者欢迎

走访国庆将推的高端项目，一个本土企业开发的独栋别墅单价2.8万，而另一外来企业所开发的双拼别墅价格反而卖得还高，达到3万。

做高端项目的开发商多资金实力雄厚，上述例子“吊高来卖”也就不足为奇。而这个高价，东莞本土开发商和外来开发商却有不同的区间定义。

在东莞东部一镇街，一个本土开发商开发的独栋别墅，单价1万多，而同在一个镇街的另一来自深圳开发商的双拼别墅，却都卖到了2万。

纵观全市的别墅价格，会发现比较低的都是户型面积大的，总价高的，反而是面积在两百多平米区间的经济型别墅，多有赠送面积的，价格还能卖到三万多，而且销售得很快。而大户别墅，现在看来还不能达到这种效果，因为面积大，提价很难，单价只能在这种水平。对于别墅买家来说一千万是个心理槛。

如果在镇街看到500平米以上的别墅，多半都是本土企业所开发。在这一点上，可以明显看出不同区域开发商的开发特点。

深圳的开发商开发的别墅产品基本上都是经济型的，本土开发商较多倾向于大户型。因此本土开发商在别墅销售上，会碰到瓶颈，因总价太高，销售压力就大，在有外来竞争的时候价格劣势就很明显。另外，本土开发商的别墅少赠送，六七年前批下来的项目，相对一些外来开发企业开发产品，设计较旧，创新较少。

当然，有些开发商也有他自己的看法，如认为地下室不好用不实用，理性一些，因此作为别墅项目最常见的地下室赠送也就没了。不过以后开发的别墅项目可能会在一定程度上向经济型别墅发展。