瑞峰：东莞楼市开盘新推频率大幅增加 红五月提前预热

　　一、一周房地产市场导读

　　1、宏观环境：全国多地楼市加大推盘力度，房企倒闭潮再现 东莞出台公租房新政

　　全国层面：目前，楼市第二波降价潮来临。数据显示，一季度全国房屋新开工面积同比下跌25.2%，房地产开发投资额继续放缓。在销售方面，近期一些开发商加大了推盘力度。广州楼市“零首付”“垫首付”，杭州迎来第二波降价潮，一些开发商竞相降价，而在成都，开发商也加大了促销力度;另外，小房企倒闭潮再现，融资渠道一再收紧和销售回款不力是中小房企率先“倒下”的主因。

　　在银行信贷紧缩及一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下，楼市二季度已经难以出现大幅反弹的机会，开发商也难以从价格上获得相对不错的利润空间。在2014年第二季度的时间里，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，坚持以现金为王，根据政策层面“阶段性”的变化特征，通过“平价跑量”回笼资金。

　　东莞层面：上周，东莞市密集出台了公租房相关政策，4月27日公布全市17个公租房项目租金标准。4月28日，东莞市法制局将《东莞市新建商品住房项目配套建设公共租赁住房管理暂行办法(征求意见稿)》出台，《办法》规定我市新供给住宅建设用地上新建的商品住房项目，将建设一定比例的公共租赁住房。

　　增加公租房建设的主要目的是遏制城市房价过快上涨势头，切实满足广大人民群众的基本住房需求，东莞市目前和即将出台的公租房政策将促使东莞市房价平稳发展。从其他城市实施该项政策的历史经验来看，公共租赁住房对商品房市场影响较为有限。

　　2、新增供应：备战“五一”推货步奏加快 刚需产品集中上市

　　随着五一假期的逐渐来临，各项目也在加快推货的步奏。上周5个项目有商品房新增供应，合计住宅新增1064套，面积约12.48万㎡。从供应结构来看，刚需户型是上周加推的主角，共有818套70-110㎡产品上市，约占总供应的77%，其中万科旗下2大项目万科金悦香树和万科四季花城是贡献主体。

　　3、成交情况：开盘和新推频率大幅增加 “红五月”有望实现

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞住宅签约796套，环比下滑13%，成交面积9.01万㎡，环比下跌12%，同比下滑25%。整体来看，虽然上周住宅成交量降幅明显，但预期依然向好。原因：一、从数据层面来看，若剔除前周保利生态城的集中签约187套，上周成交量依然呈上涨趋势;二、“五一”临近，开发商推货热情日渐高涨，上周末进行加推项目有10个，优惠促销项目约16个，项目开盘和新推频率大幅增加，为后期成交量的上升做足准备;三、新盘蓄客活动也持续不断，如恒大华府“3D纸模，创见未来”启幕、嘉宏·松湖里的鱼千人公益长跑大赛报名、碧桂园翡翠山接待点开放、碧桂园天玺旗舰展厅等活动，这些项目预计将在“红五月”陆续面市，另外，多个老盘新推出产品预计集中在五月份开盘;四、“低首付”、“零首付”等为客户减轻首付压力的促销方式成主流，是刺激客户入市的主要手段。从开发商推货力度及市场供应量来看，后期成交量将会持续放大，“红五月”有望实现。

　　非住宅方面，成交也迎来爆发阶段。主要是车库和商铺产品成交量大幅增长。车库方面表现明显是东田丽园(214套)、金域华府(149套)、新世纪颐龙湾(132套)等项目;商铺则是丰硕广场(200套)、西城楼大街(166套)两大项目签约突出。从供应来看，未来几周非住宅产品成交依然可观。

　　4、成交均价：中低单价项目签约比例居高不下 住宅均价出现三连跌

　　上周东莞住宅均价为8937元/㎡，出现三连跌。主要原因有：1、近期签约量高的项目，均价在6000-8500元/㎡之间，一定程度上拉低了整体均价;2、为刺激客户入市，不少项目进行小幅让利，且部分新入市项目的价格也低于预期;3、二三线镇区中低价位项目签约持续释放，比例居高不下。

　　5、区域供需：多个项目集中推新货入市 助推南城夺下冠军宝座

　　上周有31个镇区有住宅成交，南城表现突出，以145套排名冠军，主力项目是世纪城幸福公馆(36套)、万科金悦香树(28套)、中央财津(25套)、恒大御湖(23套)等;塘厦排名亚军，万科朗润园(24套)、中信观澜凯旋城(20套)两大项目仍是支撑力量;厚街在花香十二院单盘签约65套的贡献下进入前三，排名季军。从带动区域排名项目来看，大部分都是4月份进行开盘或新推的项目，市场不再是2、3月消化存货的试探阶段，已进入全面推货的阶段。均价方面，南城、塘厦、松山湖、东城、长安5大区域过万。

　　6、产品成交：刚需户型仍是市场主流 160-200㎡产品成交上涨

　　从产品成交来看，70-100㎡刚需户型仍是市场主流产品，上周有433套的签约量，环比下滑14%;100-130㎡首次改善产品签约127套，环比下滑36%，降幅较为明显;130㎡以上大户型产品成交依然缓慢，但160-200㎡产品环比上涨20%，表现在深业欧景城、天利中央花园、莲湖四季豪园、虎门国际公馆等项目;别墅成交32套，呈上涨的趋势。

　　二、东莞房地产市场

　　1、土地市场

　　1.1待拍土地：万江坝头3.7万商服用地待拍 将建280米高楼

　　东莞土地市场4月唯一的1宗待拍的商住商服用地将在本周进行最后一轮的竞拍，地块位于万江区坝头村，在鸿福西路与港口大道交汇处，出让面积约3.71万㎡，商服用地比例在68%和90%之间，起始楼面价2650元/㎡。此地块的出让打破了自2013年以来城区商住商服用地供应为0的局面，而地块限高280米，容积率高达9.1，建成后将是除了民盈大厦、王府井百货、环球经贸中心之后的市区又一高楼。而该地块优越的地理位置或将引起各开发商的哄抢，截止目前为止已有开发商报价。

　　1.2出让土地：万江2宗商住商服用地挂牌上市 约11万㎡土地待拍

　　上周有2宗商住商服用地在东莞国土资源网进行挂牌公示，2宗地块皆位于万江区。其中1宗位于拔蛟窝社区，地块总出让面积约5.45万㎡，分成4个地块，各地块的用途和面积以及各指标都有详细的标明，总起始价3.86亿元，起始楼面地价约2602元/㎡。另一宗位于石美社区，出让约5.54万㎡，是万江自2008年以来挂牌出让中面积最大的一宗商住地，地块起始楼面地价约2860元/㎡。

　　1.3土地成交：上周无商住/商服用地成交信息

　　2、房地产市场

　　2.1新开工：3项目动工 总开工面积约40万㎡

　　上周的开工市场依然活跃，共有3个项目取得开工许可证，总开工面积达40万㎡，虽然环比下滑近36%，但仍然隶属高速开发范畴。其中南城的鼎峰源著1-8栋的洋房产品在上周开工，面积约14.53万㎡;继虎门万科城二三四区的陆续动工，上周一区的洋房产品也开始动工，面积约11万㎡;松山湖的紫檀山也有近4.74万㎡的洋房产品动土。

　　2.2新增供应：万科2大项目刚需产品集中上市 非住宅供应五一将大放异彩

　　随着五一假期的逐渐来临，各项目也在加快推货的步奏。上周5个项目有商品房新增供应，合计住宅新增1064套，面积约12.48万㎡。从供应结构来看，刚需户型是上周加推的主角，共有818套70-110㎡产品上市，约占总供应的77%，其中万科旗下2大项目万科金悦香树和万科四季花城是贡献主体。

　　瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周共有13个项目取得预售许可证，区域主要分布在塘厦、麻涌、厚街、凤岗等镇区。洋房加推的项目有7个，其中厚街万达广场已经开盘，推出的是80-140㎡的产品;嘉宏公园1号、新世纪领居、钜隆碧水湾、花香十二院加推产品也将在五一前后上市。除住宅加推外，五一期间，非住宅供应也将大放异彩，有信鸿熙岸花园A、B区商业产品、恒大帝景的商业楼、锦龙又一城一期和二期的商铺和车库产品、花香十二院1-4号商铺等。

　　2.3楼市成交

　　2.3.1总体情况：项目开盘和新推频率大幅增加 “红五月”有望实现

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，东莞住宅签约796套，环比下滑13%，成交面积9.01万㎡，环比下跌12%，同比下滑25%。整体来看，虽然上周住宅成交量降幅明显，但预期依然向好。

　　非住宅方面，成交也迎来爆发阶段。主要是车库和商铺产品成交量大幅增长。车库方面表现明显是东田丽园(214套)、金域华府(149套)、新世纪颐龙湾(132套)等项目;商铺则是丰硕广场(200套)、西城楼大街(166套)两大项目签约突出。从供应来看，未来几周非住宅产品成交依然可观。

　　2.3.2供需量价走势：中低位项目签约比例居高不下 住宅均价出现三连跌

　　上周东莞住宅均价为8937元/㎡，出现三连跌。主要原因有：1、近期签约量高的项目，均价在6000-8500元/㎡之间，一定程度上拉低了整体均价;2、为刺激客户入市，不少项目进行小幅让利，且部分新入市项目的价格也低于预期;3、二三线镇区中低价位项目签约持续释放，比例居高不下。

　　2.3.3物业类型成交：洋房签约678套为主力 车位产品签约再度爆发

　　2.3.4产品类型成交：70-100㎡刚需产品仍是主流 别墅签约持续上涨

　　2.3.5成交排名

　　2.3.5.1区域成交排名: 多个项目集中推新货入市 助推南城夺下冠军宝座

　　上周有31个镇区有住宅成交，南城表现突出，以145套排名冠军，主力项目是世纪城幸福公馆(36套)、万科金悦香树(28套)、中央财津(25套)、恒大御湖(23套)等;塘厦排名亚军，万科朗润园(24套)、中信观澜凯旋城(20套)两大项目仍是支撑力量;厚街在花香十二院单盘签约65套的贡献下进入前三，排名季军。从带动区域排名项目来看，大部分都是4月份进行开盘或新推的项目，市场不再是2、3月消化存货的试探阶段，已进入全面推货的阶段。均价方面，南城、塘厦、松山湖、东城、长安5大区域过万。

　　2.3.5.2个盘成交排名(按套数)

　　注：个盘成交均价为备案价格，与实际成交价存在5%-10%的误差，仅供参考。

　　2.3.6成交明细

　　2.3.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡刚需产品为主力 占总体36.2%

　　2.3.6.2别墅产品面积区间成交：350-400㎡别墅产品比例高 占总量34.4%

　　2.3.6.3住宅各单价区间成交：9000-11000元/㎡成交出现下滑 占总量25%

　　2.3.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡成交为主线 占总量62.5%

　　2.3.7楼盘活动：“五一”楼市黄金期营销预先上演 房企花样百出火拼“金”五月

　　三、宏观经济政策环境

　　3.1.国内：

　　3.1.1经济环境

　　3.1.1.1 国家信息中心：中国下半年经济如何要看房地产“脸色”

　　虽然一季度经济增速超过市场预期，但是房地产投资增速回落令人担忧，再加上近来不断传出的楼市降价、中小房企濒临破产等消息，市场的整体氛围悲观。

　　4月22日，国家信息中心预测部主任祝宝良表示，今年二季度甚至下半年的经济很大程度上要看房地产投资跟房地产价格形势。“今年经济下行的压力还是存在，主要还是在投资上，基础设施建设的投资稳住是我们政府的目标，看投资核心就是看房地产。”

　　3.1.1.2 、定向降准落地 央行强调货币政策未放松

　　定向降准的靴子如预期中落地，但幅度超出预期。昨日(4月22日)，中国人民银行公布，自2014年4月25日起下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点。而此前市场多预计降准0.5到1个百分点。

　　央行新闻发言人表示，此次对两类县域金融机构的调降准备金率 “不意味稳健货币政策取向的改变，在稳健货币政策取向下，不会影响银行体系总体流动性。”

　　3.1.1.3商务部五举措扩大消费

　　4月28日商务部表示，结合当前消费形势，下一步商务部将着力抓好五项重点工作：一是以信息技术为手段，发展现代流通，促进便利实惠消费。二是以便民利民惠民为宗旨，发展基本生活服务业，扩大服务消费。三是以规范市场秩序为核心，加大市场监管力度，促进安全放心消费。四是以强化信息引导为手段，增加有效供给，促进新兴热点消费。加强市场监测，及时发布信息，引导生产和消费;五是以科学持续发展为目标，发挥政策和舆论导向作用，促进绿色循环消费。

　　3.1.1.4国税局：小型微利企业享受优惠政策上限调为10万元

　　4月24日，国家税务总局所得税司负责人就小型微利企业所得税优惠政策落实情况表示，小型微利企业扩大优惠范围后，小型微利企业享受优惠政策上限调为10万元，定额征税小微企业可直接给予享受优惠政策。

　　小型微利企业享受优惠政策面，将由原来的26%，提高到85%以上，也就是说：应纳税的小型微利企业，85%以上都可以享受优惠了。

　　小型微利企业优惠政策，包括税法规定的税率由25%减按20%，以及本次扩大减半征收范围的。核定征收企业所得税的小型微利企业，凡符合条件的，均可以享受这些优惠政策。

　　3.1.2政策环境

　　3.1.2.1 广东省内进出高速4月28日起全程只需缴一次费

　　4月28日零时起，全省高速路四大收费片区将合而为一，届时车主上下省内高速，全程只需领一次卡，缴费一次即可。交通部门介绍，计划至2015年底省内ETC (不停车电子收费系统)将实现与全国联网，届时省内已安装ETC的车辆可实现跑遍全国高速路不停车、不排队、免现金进出收费站。

　　3.1.2.2 广东省公积金将可支付首付款

　　4月24日广东省已下发《广东省住房城乡建设事业深化改革的实施意见》，《意见》提出广东将以珠三角、粤西、粤北城市群推进新型城镇化，将珠三角城市群打造为世界级城市群，加快推进广州(楼盘)南沙、深圳(楼盘)前海、珠海(楼盘)横琴三个重点合作示范区以及粤港澳重大跨境基础设施。《意见》还提出，参照欧美国家公园体系建设和管理模式，探索建立省立公园，在有条件的地域还开展公共露营地试点。对于住房保障和供应，《意见》明确要缓解房价上涨压力以及抑制投资投机型住房需求，推进住房公积金支付首付款和房租。

　　3.1.2.3 土地承包权和农民住房等将试点抵押

　　4月23日，国务院办公厅发布的《关于金融服务“三农”发展的若干意见》，《意见》从引导加大涉农贷款投放，大力发展普惠金融，创新金融产品和服务方式，加大对重点领域金融支持等四个方面提出了政策要求。明确要求通过适度降低农村商业银行、农村合作银行存款准备金率，释放一批资金;通过优化支农再贷款机制，发放支小再贷款，发行专项用于“三农”金融债，补充一批资金;通过对涉农资产开展证券化试点，盘活一批资金。

　　3.1.2.4不动产登记时间表已确定：将在2016年全面实施

　　4月21日，国土资源部在其官网上发文表示，将在2016年全面实施统一登记制度。

　　国土部还明确给出了时间表：在2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

　　国土部表示，此次不动产统一登记制度的目标明确为“确认和保护产权，为市场经济保驾护航。”该部门明确，在实施统一登记后，新证书投入使用。但是，原来已经颁发的各类证书继续有效，不强制换证，而是逐步替换旧证书。

　　3.1.2.5发改委:城镇将通过居住证制度建立相应福利制度

　　国家发展改革委主任徐绍史19日在上海表示，要放宽户籍限制，允许不同规模的城市实施差别化的落户政策。到2020年，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。徐绍史表示，对未能落户的城镇常住人口，通过实施居住证制度，建立健全与居住年限等条件相挂钩的基本公共服务提供机制，努力实现城镇基本公共服务覆盖全部城镇常住人口。

　　3.1.3楼市环境：

　　3.1.3.1 北京：的新房、二手房市场出现明显的分化

　　一季度北京的新房、二手房市场出现明显的分化;统计数据显示，一季度北京新房市场成交同比量跌56%，成交均价同比涨27%，量跌价涨;而在二手房市场，成交量同比跌了80%，成交均价跌了0.6%，量价齐跌。二手房市场是风向标，出现这样明显的分化，反应的是真实的买卖博弈。二手房成交量的大幅下滑，主要原因在于信贷政策的收紧。

　　3.1.3.2一线城市土地市场同比大涨

　　楼市遇冷，近日，广州、南京、合肥、上海均出现土地拍卖遇冷的情况。不过，即使目前土地出让有所冷却，一线城市的土地市场依然处于相对安全的处境之中。一线城市的土地市场依然处于相对安全的处境之中。今年前3个月，10家标杆房企在一线、二线、三四线城市的购地金额占比分别为62%、5%和33%。和去年下半年的占比相比较，一线城市购地金额的占比增加了24个百分点。

　　一线城市土地出让金依然处在历史高位。截至4月20日，一线城市年内土地出让金高达2117.26亿元，同比大涨100%。平均楼面价也创造历史纪录，达到了8535.54元每平方米，同比2013年，上涨幅度高达56.2%。

　　3.1.3.3 十余城市公积金贷款额度下调

　　4月21日，福州公积金即将执行新政，届时该市公积金贷款最高额度将下调。值得注意的是，收紧公积金贷款的不仅仅是福州。据不完全统计，年内已有青岛、济南、昆明、萧山、厦门、长沙等10余个城市收紧了住房公积金贷款。

　　作为地方政府惯用的房地产微调工具，公积金贷款在多地楼市成交量出现下滑之际却频现收紧迹象。资金流动性偏紧、地方财政压力大是主要原因。一方面，由于管理不透明，地方更愿将公积金用于相较个人住房贷款利率更高的批发贷;另一方面，在经济环境疲软、房地产市场下滑的背景下，地方不得不选择使用更多的公积金额度用于保障房建设，以缓解地方政府财政压力。

　　3.1.3.4一季度中国大陆商业地产直接投资同比下降

　　数据显示，第一季度中国大陆地区商业地产市场直接投资累计为30亿美元，同比下降18%。亚太地区商业地产投资市场在2013年创出历史新高后，2014年第一季度有所放缓，达到231亿美元，同比下降15%。

　　亚太地区商业地产市场投资放缓的主要原因在于政府抑制房地产过热的措施以及各种季节性因素。不过，在资本持续流向房地产行业以及租赁需求好转等有利因素的推动下，2014年全年亚太地区商业地产投资总额仍将突破2013年的水平。

　　3.1.3.5 二季度预测：“平价跑量”或促房价松动

　　一季度，受银行信贷紧缩“钱荒”的影响，个别楼盘大幅降价与房企倒闭破产的现象频频出现。尽管部分开发企业采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”，但是，第一季度整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来。

　　对于第二季度楼市走势，多数业内人士认为：在银行信贷紧缩及一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下，楼市二季度已经难以出现大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。在2014年第二季度的时间里，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，坚持以现金为王，根据政策层面“阶段性”的变化特征，通过“平价跑量”回笼资金。

　　3.2东莞：

　　3.2.1 经济环境：

　　3.2.1.1东莞一季度经济增长缓慢 增速远低于年初保“9”目标

　　2014年一季度东莞GDP总量为1182.31亿元，同比增长7.3%，增速在广东21个地级市中位列第17位;东莞在2013年一季度的GDP增速达到8.6%，2014年比2013年同期下降了1.3个百分点。有观点据此认为，东莞一季度经济增长缓慢，GDP增速远低于年初计划的全年“保九”目标。

　　诸多人士认为，东莞扫黄对当地酒店业产生了不小的影响，从而影响到了东莞社会消费零售总额。”今年一季度，东莞社会消费品零售总额增长8%，低于全省平均水平3.3个百分点。有媒体据此得出东莞社会消费低迷的结论。

　　3.2.1.2 我市一季度外贸进出口逆势增长

　　在全省一季度外贸进出口总值骤降25.2%的情况下，东莞一季度外贸进出口总值2080亿元，微增0.6%。其中出口1220.3亿元，增长0.4%;进口859.7亿元，增长0.8%。

　　商务部国际贸易经济合作研究院国际市场研究部副主任、研究员白明认为，一方面是近年来东莞大力推进加工贸易转型升级的成果，另一方面是低基数的原因，去年、前年东莞加工贸易的总量并不是很大，实际外贸环境恶化早就反映在加工贸易上，因此这种挑战对于东莞来说早就有了，于是就形成了今天相对合理的基数。三是今年以来打击套利贸易对东莞影响不大。

　　3.2.1.3东坑：六大项目签约落户 协议投资达10亿元

　　4月25日，东坑镇举行六个项目的签约仪式，项目协议投资总额达10亿元，这是东坑实体经济发展的又一重大突破。在东坑党镇领导等人见证下，爱玛车业科技有限公司、晖大机械科技有限公司、傻二哥食品有限公司、银宝山新科技股份有限公司、东莞凯励电子有限公司、金富康电子有限公司分别签订投资协议落户该镇。

　　据了解，今年1—4月东坑镇招商引资工作成绩喜人，共签约项目19宗，协议投资总额超14亿元，同比增长83%。

　　3.2.2 政策环境：

　　3.2.2.1东莞市将选择5大片区 开展连片组团式改造试点

　　为巩固扩大“三旧”改造成效，探索推进连片组团式改造，东莞市又选取了东城黄旗南片区、万江龙湾片区、麻涌大盛南洲片区、茶山东岳-珀乐片区、樟木头樟洋片区等5个大型片区(共约1.9万亩)开展连片组团式改造试点。目前，正抓紧这5大片区的基础调查、前期规划研究、试点方案申报等“三旧”改造工作。

　　3.2.2.2 东莞市新建商品房需按比例配建公租房 带非毛坯可入住

　　4月28日，东莞市法制局将《东莞市新建商品住房项目配套建设公共租赁住房管理暂行办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)全文公布。据悉，《办法》规定我市新供给住宅建设用地上新建的商品住房项目，将建设一定比例的公共租赁住房(以下简称“公租房”)作为土地出让条件之一，配建的公租房建筑面积不超过60平方米，以40平方米左右为主，且一律免收各项行政事业性收费和政府性基金。

　　该办法现由市住房和城乡建设局负责解释。市民可在5月9日前，将书面意见以传真、邮寄或电子邮件的方式反馈给市法制局。

　　3.2.2.3东莞市公租房租金标准公布 每月8元—31元/㎡

　　4月27日，东莞市陆续公布全市17个公租房项目租金标准。据物价部门披露，除松山湖和莞城东部工业园实行政府指导价外，全市其他公租房项目实行政府定价，每平方米月租在8元至31元之间。

　　《东莞市公共租赁住房管理办法》(以下简称“办法”)从2014年4月1日起正式实施，这17个公租房项目的租金标准按照超出经济适用住房申请条件的本市中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在本市稳定就业的外来务工人员分为两类标准。

　　3.2.2.4市物价局：三季度将出台物业服务收费新政

　　4月23日，市物价局对2014年重点开展的生态补偿、停车场服务收费和物业服务收费等价格改革工作，针对目前我市物业服务收费行为不规范、群众投诉较多的问题，市物价局近期分别召开物管公司及业主(住户)座谈会，有针对性地完善物业服务收费政策。

　　据透露，市物价局拟在年内探索适当缩小物业收费政府指导价管理范围，对符合一定条件的住宅物业采取更宽松的价格管理形式;适当调高政府指导价标准;改革收费模式，推行更可行和更具操作性的计费方式;规范物业服务双方调价行为;建立和完善突破政府指导价的量化指标体系。该局将在今年二季度前完成调研，争取在第三季度出台完善物业服务收费管理新政策。