中原：东莞众开发商推货节奏紧凑 将引爆红五月楼市

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　本周(2014.4.21-4.27)商品房成交面积11.72万㎡，环比上升4.61%，同比下降13.28%。本周商品房成交套数1909套，环比上升48.44%，同比上升25.26%;成交金额10.66亿元。

　　本周住宅成交面积9万㎡，环比下降12.03%，同比下降24.51%;成交套数796套，环比下降13.29%，同比下降33.39%;成交金额8.04亿元，成交均价为8937元/㎡，环比下降0.34%，同比上升10.04%。本周非住宅成交套数1113套，成交面积2.72万㎡，成交金额2.62亿元，成交均价9620元/㎡。

　　价格方面，住宅成交均价为8937元/㎡，环比下降0.34%，同比上升10.04%。其中普通洋房成交均价为8043元/㎡，高端洋房为8519元/㎡，豪宅洋房为10858元/㎡，别墅为13077元/㎡，公寓为10776元/㎡。

　　众开发商推货节奏紧凑，即将引爆“红五月”。

　　本周万科四季花城、万科金悦香树、汇景·御海蓝岸、丰泰观山碧水·凌峰、香樟1号、锦绣山河共6个楼盘出现住宅供应。从产品结构来看，以中小户型为主，60-100㎡占比高达约7成，其中80-100㎡占比5成多，刚需仍主打市场。从区域分布来看，临深片区、中心城区和滨海片区相对活跃，主要集中在塘厦、樟木头、南城、厚街、沙田区域，为热点区域。相比往年，今年五月成为了开发商大力出货的重点月份，已完全不差于“金九银十”，首先从预售证领取情况来看，近期许多开发商已纷纷拿下项目楼栋预售证，项目数量从上周的8个增加到了14个，开发商拿预售证步伐加快，说明开发商计划在5月推货意图十分明显。众开发商推货节奏紧凑，楼市人气渐高，购房者入市意愿增强，即将引爆“红五月”。

　　市场热度持续升温，成交走势稳步向好。

　　上周保利生态城的184/185/178/179栋集中签约187套洋房，由于签约量较大且并属于去年的市场行为，因此中原研究部认为，应该剔除该4栋洋房的签约数据来理性分析当下楼市。剔除后发现，东莞住宅成交近一个月的市场表现非常不错，呈现着稳步向好的走势，详见下图：

　　此外，有不少楼盘的去化也出现了升温，本周住宅签约套数大于20套的楼盘有11个，比上周的4个增加了7个;大于10套的有23个，比上周的17个增加了6个。在客户来访量方面，中原CCES系统显示，自清明节过后，来访客户量回升速度很快，近两周均维持较高水平。随着一季度的各种担忧情绪逐渐消化，加之近期促销优惠活动层出不穷，对购房者的吸引力也不小，市民已逐步恢复购房热情。

　　房源可选择面日渐丰富，客户积极拍板。

　　本周末有个别楼盘已抢在五一前提早入市，如凯景中央、厚街万达广场、东江豪门。从开盘当天销售率来看，大部分取得了较好的成绩，销售率高达约9成。事实上，东莞的购房群体体量依然旺盛，一些地理区位较为利好的镇区楼市逐渐变得活跃起来。如中堂处于价格洼地，区域均价7047元/㎡明显远远低于广州楼价水平;同时近期广州市住房公积金大幅度收紧贷款，规定贷款只能使用一次，申请贷款对连续缴存时间从严，户籍人口从过去的半年延长到2年，非户籍人口由1年延长到3年，贷款额度较之前缩水近一半等。广州市民购房难度加大、成本增加，促使越来越多的广州客户把目光投注东莞临广区域，如本周中堂某项目开盘，开盘当天劲销约9成，其中相当部分客户是来自广州新塘、萝岗、黄埔的个体商户。另外，尽管当前房贷利率上浮，银根持续紧张，但东莞购房者的抗性却低于预期，在新品入市，房源可选择面逐渐丰富下，客户积极拍板。