瑞峰：东莞楼市开盘新推频率大幅增加 红五月提前预热

　　一、一周房地产市场导读

　　1、宏观环境：全国多地楼市加大推盘力度，房企倒闭潮再现 东莞出台公租房新政

　　全国层面：目前，楼市第二波降价潮来临。数据显示，一季度全国房屋新开工面积同比下跌25.2%，房地产开发投资额继续放缓。在销售方面，近期一些开发商加大了推盘力度。广州楼市“零首付”“垫首付”，杭州迎来第二波降价潮，一些开发商竞相降价，而在成都，开发商也加大了促销力度;另外，小房企倒闭潮再现，融资渠道一再收紧和销售回款不力是中小房企率先“倒下”的主因。

　　在银行信贷紧缩及一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下，楼市二季度已经难以出现大幅反弹的机会，开发商也难以从价格上获得相对不错的利润空间。在2014年第二季度的时间里，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，坚持以现金为王，根据政策层面“阶段性”的变化特征，通过“平价跑量”回笼资金。

　　东莞层面：上周，东莞市密集出台了公租房相关政策，4月27日公布全市17个公租房项目租金标准。4月28日，东莞市法制局将《东莞市新建商品住房项目配套建设公共租赁住房管理暂行办法(征求意见稿)》出台，《办法》规定我市新供给住宅建设用地上新建的商品住房项目，将建设一定比例的公共租赁住房。

　　增加公租房建设的主要目的是遏制城市房价过快上涨势头，切实满足广大人民群众的基本住房需求，东莞市目前和即将出台的公租房政策将促使东莞市房价平稳发展。从其他城市实施该项政策的历史经验来看，公共租赁住房对商品房市场影响较为有限。

　　2、新增供应：备战“五一”推货步奏加快 刚需产品集中上市

　　随着五一假期的逐渐来临，各项目也在加快推货的步奏。上周5个项目有商品房新增供应，合计住宅新增1064套，面积约12.48万㎡。从供应结构来看，刚需户型是上周加推的主角，共有818套70-110㎡产品上市，约占总供应的77%，其中万科旗下2大项目万科金悦香树和万科四季花城是贡献主体。

　　3、成交情况：开盘和新推频率大幅增加 “红五月”有望实现

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞住宅签约796套，环比下滑13%，成交面积9.01万㎡，环比下跌12%，同比下滑25%。整体来看，虽然上周住宅成交量降幅明显，但预期依然向好。原因：一、从数据层面来看，若剔除前周保利生态城的集中签约187套，上周成交量依然呈上涨趋势;二、“五一”临近，开发商推货热情日渐高涨，上周末进行加推项目有10个，优惠促销项目约16个，项目开盘和新推频率大幅增加，为后期成交量的上升做足准备;三、新盘蓄客活动也持续不断，如恒大华府“3D纸模，创见未来”启幕、嘉宏·松湖里的鱼千人公益长跑大赛报名、碧桂园翡翠山接待点开放、碧桂园天玺旗舰展厅等活动，这些项目预计将在“红五月”陆续面市，另外，多个老盘新推出产品预计集中在五月份开盘;四、“低首付”、“零首付”等为客户减轻首付压力的促销方式成主流，是刺激客户入市的主要手段。从开发商推货力度及市场供应量来看，后期成交量将会持续放大，“红五月”有望实现。

　　非住宅方面，成交也迎来爆发阶段。主要是车库和商铺产品成交量大幅增长。车库方面表现明显是东田丽园(214套)、金域华府(149套)、新世纪颐龙湾(132套)等项目;商铺则是丰硕广场(200套)、西城楼大街(166套)两大项目签约突出。从供应来看，未来几周非住宅产品成交依然可观。

　　4、成交均价：中低单价项目签约比例居高不下 住宅均价出现三连跌

　　上周东莞住宅均价为8937元/㎡，出现三连跌。主要原因有：1、近期签约量高的项目，均价在6000-8500元/㎡之间，一定程度上拉低了整体均价;2、为刺激客户入市，不少项目进行小幅让利，且部分新入市项目的价格也低于预期;3、二三线镇区中低价位项目签约持续释放，比例居高不下。

　　5、区域供需：多个项目集中推新货入市 助推南城夺下冠军宝座

　　上周有31个镇区有住宅成交，南城表现突出，以145套排名冠军，主力项目是世纪城幸福公馆(36套)、万科金悦香树(28套)、中央财津(25套)、恒大御湖(23套)等;塘厦排名亚军，万科朗润园(24套)、中信观澜凯旋城(20套)两大项目仍是支撑力量;厚街在花香十二院单盘签约65套的贡献下进入前三，排名季军。从带动区域排名项目来看，大部分都是4月份进行开盘或新推的项目，市场不再是2、3月消化存货的试探阶段，已进入全面推货的阶段。均价方面，南城、塘厦、松山湖、东城、长安5大区域过万。