东莞公路规划利好楼市 开发商或将提品质

近日，《东莞市公路网规划（2005—2030）》（以下称《规划》）经市党政领导班子联席会议通过。《规划》提出了我市主干线公路规划、次干线公路规划，其中主干线布局规划为“一环六纵六横三连”，总规模约为562公里，其中高速公路约348公里，快速路约为214公里，设计行车速度达到100～120公里/小时。根据上述布局，规划实现后，我市各重点发展区、重点交通节点进入高、快速主干线的时间不超过10分钟；从全市范围内任何一处进入高、快速主干线网络将不超过15分钟；各镇街之间平均出行时间在30分钟以内，任何两个甚至距离最远的点之间的出行时间不会超过60分钟。

受目前交通等因素影响，跨区置业在短期内难以实现。但东莞地产界普遍认为，《规划》中的沿江高速对厚街、虎门、长安的房地产尤其是一些高端豪宅项目（如虎门1号、丰泰观山碧水等）将带来利好，东莞楼市跨区置业将成为趋势。

跨区置业渐成趋势

跨区置业在国内各大城市间早已存在，在东莞也早已有先例，只不过主要表现为香港和深圳等其他城市人员到东莞来置业，东莞市内大规模跨区置业还没有成为一种潮流，只是表现为相邻镇街之间的“异地置业”，以及市内四大区之间的异地置业。目前来说，主要是基于工作区间与房价以及亲朋情缘等因素的考量，因为交通条件改善而在更大区间的“异地置业”还是相对较少。

“东莞1小时生活圈的形成，肯定会加速促进这种跨区置业趋势，只不过，同时也需要先有房价的地区差距这一根本推动力的协助，但是，随着这种跨区置业趋势的发展，最终会拉平各地之间的房价。”品牌策划人宋桥林分析，《规划》让在东莞生活和工作的人们看到了新希望，某种意义上来讲也是一种对未来的期望和理想，对商业发展和安居置业生活均有积极的一面。对跨区置业而言最明显和最实在还是降低了交通成本和时间成本，特别是在人才流动和商业活动越来越频繁的今天。

e屋不动产总经理杨俏也认为，东莞镇街置业者选择城区置业，一方面，是受到城区生活、商业配套更便利更成熟的吸引，另一方面，是因为城区具备某些独特的资源优势，比如学校教育质量、医疗水平等。同时城区置业者选择到镇街置业，一方面，不少镇街项目拥有的自然山水资源，可以满足人们亲近自然的心愿；另一方面，镇街相对较低的房价让大家觉得物美价廉，有“价格洼地”优势。“受到包括交通利好等方面因素的驱动，跨区置业将成为东莞楼市未来的一个重要发展趋势。”

“《规划》将使消费者的置业范围更广，也使豪宅板块的集中性越来越明显。”丰泰地产营销总监梁莹指出,《规划》中的沿江高速贯通，对厚街、虎门、长安的房地产尤其是一些高端豪宅项目将带来利好。例如厚街的“横岗湖豪宅板块”，恰好在沿江高速麻涌到长安段的中间，横岗湖豪宅板块本身因为稀缺的自然景观资源对广深两地的高收入人群是一个较大的吸引，若沿江高速贯通，从广州经沿江高速到沙田转到厚街，以及从深圳通过沿江高速经长安、虎门到厚街，距离都将大大缩短。

开发商提升产品品质

联华国际品牌管理部总经理黄建辉认为，《规划》对两类人的置业有利，一类是有车一族，像很多住在深圳或广州或在东莞工作的人一样，他们在市内各镇街置业均可晚上回家；别一类人是出于孝道或类似情况而置业，家里住的主要是老人和小孩。“以星河传说为例，我们楼盘就吸引了不少来自虎门、长安和厚街的高端人士前来购房。”

对于中心城区开发商在营销上应该如何利用《规划》吸引更多的镇街客户到中心城区置业的建议，东莞星彦地产顾问有限公司副总经理周会川认为，开发商应加强科学营销、提升产品品质。“深圳开发商遵循了一种科学的营销，东莞在和深圳开发商合作之后，楼盘产品品质会在一定程度有所提升。”宋桥林说，中心城区开发商应会首先受益于“进城”潮的中国式传统，“宣扬”或“提醒”甚至倡导“城区优越感”，在《规划》利好前提下对镇街企业和个人“进城”作进一步推动，这是除了价格优势之外的精神动力，特别对多次置业者来说更具说服性。对初次置业者来讲，市区的各种配套更加丰富和完善，环境好的镇经济又较市区落后，经济好的环境又没市区好，综合环境优势和城市地位以及教育、交通、治安等还是市区较有竞争力，一旦房价合适，很多人是愿意“进城”的。

“对消费者来说还是得量力而行，综合评估自己的财力、工作和生活成本等众多因素，选最优组合去决定。”宋桥林表示，跨区置业应注意自己或家人的总体职业规划和经济承受力，最起码得有代步工具，交通发达了，优先享受的其实仍是有车一族，公交系统再发达也还是会有一定的滞后性，且很难做到每一个角落都触及的。如果是投资性强于自住性的话，跨区置业就只需着重考虑性价比和环境了，价格与交通双重性权衡后做出的决定会较适中。作为初次置业者来说，跨区置业仍需多重考量，仍建议选最近的物业为好，就近一致原则仍然较为安全，保守一点或许可以降低风险与未知成本。“最好是在下决定前多到所属意的楼盘周边走走，通过更多渠道对楼盘及其开发商了解多些；千万不要急着出手，知道得越多，越利于权衡。”