“土地流转”难撼房价走势政策暖风或利恢复信心

历经近一年的市场调整期后，楼市终于迎来政策松绑的趋势。伴随着央行在不到一个月内两度对双率作出调整事实的尘埃落定，关于影响楼市发展的主要利器“第二套房贷”政策将要松绑的说法也被传得沸沸扬扬。暖风政策频吹，房地产由此或迎来转机，就在所有的开发商都在欢呼这一刻终于来临之际，一个土地流转政策的提出，似乎又让消费者看到了房价长期仍处于下滑通行道的可能。

去年投资旺盛消费释放

近几年，随着房地产的不断发展，各个城市的房地产投资力度也在不断增大。从东莞市场来看，根据房地产协会发布的数据显示，东莞市2005年完成开发投资共541828万元，2006年为624155万元，2007年则达788396万元，从数据中，我们可以发现，随着房地产逐渐被认为高利润行业，吸引了更多的资金注入该行业。

在东莞房地产投资保持旺盛的前提下，整个市场的供应量也在加大。相关数据表明，东莞今年供应总量首次超过1000万平方米。去年上半年楼市在经过了一段相对沉寂的时间后，进入6、7月份以来，东莞楼市因为有着一批深圳客的到来，而变得分外火热。去年下半年以来至黄金周之前那段时间，东莞楼市曾上演了新盘扎堆上市的热闹场面。

新政策出台前，由于整个市场行情看好，消费者购买力充分得到释放，因此，楼市成交量和价格表现出双高的特点。从去年上半年成交量来看，根据代理机构数据显示，上半年东莞全市商品住宅网上签约共25299套，平均月签约4217套，日签约140套。从价格来看，全市商品住宅网上签约第一季度套内均价5380元/ ㎡，折合建筑均价4465元/㎡（按实用率83%计算）：第二季度签约套数环比第一季度增加51%，套内均价5808元/㎡，折合建筑均价4821元/㎡（按实用率83%计算），环比第一季度上涨8%。

去年前三季度，整个东莞楼市表现出一股生机勃勃的景象：投资规模不断扩大、投资客大胆出手、自住消费者也开始考虑置业，在这样的市场前提下，开发商和代理商也在不断调整价格，，甚至一些开发商有意蓄盘，以求越往后推，获得利润的最大化。

但谁都没意料到，国家的一个宏观政策竟让整个市场发生了深刻的变化。9月27日，一纸关于加强《商业性房地产信贷管理的通知》正式出台，其中规定，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档基准利率的1.1倍。

房贷新政在市场上产生深刻影响。本来被大多数开发商所看好的十一黄金周，却因为信贷政策的出台而遭受重创。如今，新政实施已经一年，尽管许多楼盘价格已经做出大幅度调整，但市场观望成风的僵局依然没有打破。在目前的市场前提下，东莞楼市未来价格走向将怎样呢？这是一个多方关注的焦点。

有业内人士曾表示，如果再度降房价，面对的是马上的通货膨胀，可不降房价，那么面对的就是更严重的通货膨胀，何去何从？所以最可靠的办法就是稳定房价，从而实现经济软着陆状态。

政策暖风

有利恢复信心

据东莞中原数据显示，2008年9月东莞市商品房均价5680元/㎡，环比下降0.9%。其中普通住宅均价为5072元/㎡。

其实，就目前的销售价格而言，作为消费者，可以根据自己的经济能力做出置业的选择。但现在楼市的不景气，归根结底在于消费者入市信心的不足。美国次贷危机发生后，各国经实体都受到牵连，在房子贬值论观点影响下，许多消费者囿于这样一个经济大环境，都不敢轻易做出买房的决定。

房地产因政策波动而变化。从2003年以来，决策层对房地产行业的总体政策是从紧，防止行业增长过快，防止房价过快上涨。有业内人士发博文认为，这样的政策到去年年底、今年年初，可谓到了一个阶段性的顶峰：利率高企，融资门槛提高，各项支持房地产业发展的政策几乎都被收紧。由此，行业迅速冷却，市场成交量迅速下滑乃至进入冰点，房价面临大幅下滑的可能。

业内人士表示，随着经济不景气时代的来临，实体经济必然受到影响，房地产行业的政策必然也必须面临调整。自9月以来，央行已连续两次降低贷款利率，一次全面降低商业银行的存款准备金率，一次单独降低中小商业银行的存款准备金率，在降低存款利率的同时，免除了实行10年之久的利息税。所有这些政策表明，央行以往实行的从紧的货币政策已经发生了方向性的变化，“保增长”排在了“防通胀”之前，成为经济发展的头等大事。

在金融风暴的关键时刻，我国的宏观政策已经发生了大的变化。一些地方政府在力所能及的范围内，也相应出台了各项扶持房地产市场的政策。继南京、长沙、宿迁、沈阳、厦门、西安等12个城市之后，上海、杭州日前也不约而同对楼市的低迷状态宣告“出手”，加入救市大军。尽管东莞政府到目前为止，仍然没有表明救市态度，但持续低迷的成交状况，已经迫使东莞开发商开始寻找一种政策的支持。

有业内人士分析认为，今后一段时间，松动楼市的各项政策完全有可能代替以往各项打压政策，可能包括取消第二套房贷利率、松绑二手房交易、松动开发贷款等。虽然整体市场环境不尽如人意，房价拐点已经到来，但扶持房地产市场发展的“政策拐点”也可能出现。

而其实，业内人士的预计正成为中央相关部门层面酝酿中的计划。根据报道，为应对华尔街所发生的金融危机，我国有关部门还将出台一揽子暖市政策。由国务院多个部门参与制定的针对楼市的调控政策目前正在酝酿之中。有关部门未来可能采取的行动包括：改革土地增值税、因地制宜地调控楼市、修订“第二套房政策”、减免交易环节税费等。

土地新改对楼市影响甚微

就在所有的开发商都在为即将到来的“第二套房贷政策”将要松绑等有利恢复楼市成交的政策欢呼之际，十七届三中全会关于《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中农村流转政策的提出，似乎让消费者看到房价下降的另一个可能。于是，关于土地流转中，小产权房交易将正式被商品化后，对楼市供应格局将产生变化等说法开始甚嚣尘上。理性调整后的楼市似乎又遇到了一个关口。

2008年土地改革的宗旨是保持现有土地承包关系稳定并长久不变，允许农民以多种形式流转土地承包经营权。所谓土地流转，具体指土地使用权流转，土地使用权流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权使用权转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

中国地产品牌专家陈真诚表示，这个政策中的关键词是新用了长久不变这个词，是为了稳定农村的土地承包政策，为了防止一些农地因农民担心将来土地不是自己的了而荒废，鼓励农民对土地投入和合理集约化经营，刺激农村经济增长。但并没有指农地可以自由买卖，可自由卖作房地产开发。中央政府一直在房地产开发上的土地政策方面没有松动。不过，此次会议之后，将来地方政府再征用农地出让给开发商时，农民地主或将在农民地价补偿等方面拥有更多的参照市场行情决定同不同意被征用的话语权，农民获得的地价收入或会更高些。但这对房地产开发商拿地的成本影响不大。因为，此前，尽管农民得到的很少，但地方政府依然是按照市场行情出让的，并不是农民得的少就价格低了。

瑞丰置业副总经理姚丽军也认为，农村改革的主要目标是提高生产力，实现农业产业化现代化，最终将使流动于城市的农民工部分回归，并且建设新农村。中央强调，农村土地二元制度改革的主要目的在于，一是通过货币化与补充农民的财富形式，提升他们的消费力，有利于扩大内需，二是提升生产力，改变农业增长方式，这两点都只会导致农村也实现集约经营，并且产业化的结果并不会如人们预期那样，剩余劳动力大面积流向城市。有分析认为，相反，由于农村的人际关系原因，农业生产力提升，将产生就地的就业机会，以工促农，以城帮农，实际也是说这个意思。农村城市化，农业产业化现代化，城乡一体化的最终结果，只能扩大楼市的外延，无法改变楼市的内涵，即楼市有可能城镇化，扩大的市场只会导致价格的稀释而不会助涨以城市消费为主力的房价。

有博文如此写道：在目前楼市极度低迷状态下，邹涛万人团购风起云涌之势验证刚性需求事实存在的同时，并没有迹象表明房价跌势改变的可能。再一次验证中国的房地产市场价格并不取决于供需关系。作为政策性的中国房地产市场寄希望于农村土地改革一次到位的土地私有化而从农民手中得到大量的开发用地本已不可能。但在这个渐进过程中，会派生出农民土地承包经营权多种形式的流转。多种形式的可能是还给农民应得的土地收益。也许会产生类似于多年前北京王府家庭农场房地产项目的合法化，即主体概念下综合使用功能的地产业态。但是与房价无关。