东莞五一住宅签约同比降两成 刚需为主临深及城区最热

　　一、全国五一楼市概况

　　北京：五一小长假北京楼市遇冷 成交量仅个位数

　　五一小长假，北京楼市成交继续延续之前的低迷。数据显示，5月1日至3日，3天总成交量仅200套，远低于去年同期的975套。

　　“五一”期间，北京的售楼处和中介公司门可罗雀，与旅游景点的人潮形成鲜明对比，特别是二手房市场，不少经纪人反映：“即使是假期，也约不到人看房，很多客户都不接电话。”在这种形势下，成交少也就不足为奇了。5月2日，整个北京二手房住宅仅成交9套，5月3日，仅成交10套，与去年日均成交百套的数字不可同日而语。

　　上海：“假日楼市”卖楼热情高 市民不买账

　　期待在五一“假日楼市”上嗅到房价下跌气息的人恐怕要失望了。放眼偌大的上海房展会，但见开发商推盘热情高涨，房源多却特价少、优惠广却力度小，如同隔靴搔痒般的抵扣与送礼活动，大多观展市民并不买账。

　　自上周末上海唐镇某项目甩出“7.2折”特价房后，很多人都心存这一疑问。本以为作为沪上楼市风向标的五一房展会会延续这一降价趋势，可自5月1日的现场看来，买房送IPad2、送名车、送面积的优惠比比皆是，可实际的折扣却少之又少。

　　据统计在此次133个亮相的楼盘中，有27个楼盘明确张贴出了打折促销信息，明码标折的项目数较前几次展会有所增加。数据显示，4月前27天，上海商品住宅成交67.45万平方米，目前同比下跌16.83%，与3月份93.23万平方米的成交量相比更显惨淡。在这样的情势下，房地产市场的研究人员纷纷将“假日楼市”房展会视作观察开发商能否坚持原有定价策略的重要窗口。

　　广州：五一假期广州楼市降价换成交 促销潮难以避免

　　今年五一假期楼市格外热闹，抢客战比往年提前，值得一提的是，除分期首付和零首付等抢客招数，还有楼盘以毛坯卖房的方式暗降房价。

　　这个“五一”，楼市在降价、救市等各种消息满天飞的背景中愈加变幻莫测。新黄埔是当仁不让的大热所在，新开楼盘新福港·鼎峰单价冲到两万元被抢光，珠江新城新推豪宅还在高歌猛进，表示不开出五万元以上的单价不能彰显自己的豪宅身份，但海珠、白云的新盘却没有报出高价，而“五一”最热楼盘新福港·鼎峰虽然开出黄埔区高价，但这一价格已经低于发展商原先预期的2.1万～2.4万元/㎡。凡是热销的楼盘基本是通过让利实现的，因此在各种活动催涨的人气背后，楼市冲高后继乏力的端倪已渐渐显露。

　　综观各路走访的各个楼盘，这个“五一”楼市不缺人气，受价格和新货供应量影响，各区冷热不均。新黄埔无疑是最热的区域，多个新盘亮相，吸引了不少年轻人前去看楼，更有不少看楼团出没。而在南部板块，由于多个楼盘在“五一”前夕已经抢闸走货，因此“五一”长假期间该板块的市场并不特别热闹。

　　深圳：楼市购买预期已经降低 深圳五一3天楼市仅成交49套

　　整整3天，深圳五一楼市仅成交49套，1日1套，2日20套，3日28套;相比北京、上海、广州等城市均是最低的，因为北京有106套，上海427套，广州302套，其中北京成交均价为2.5万，上海为2.81万，广州仅有1.3万，深圳从1.5万到1.9万的水平。因此从成交量还是价格来看，深圳当下楼市购买力的承接力非常有限。

　　据统计，深圳2013年五一有130套的成交量，2014年仅49套，至少下跌50%不止。

　　二、东莞五一楼市概况

　　1、五一期间楼盘活动

　　活动类型：以特色、新颖、家庭参与度强的活动为主 明星营销减少

　　从今年“五一”活动的类型来看，楼盘活动比去年更多、更丰富、更精彩。譬如万科翡丽山举办了首届民族风情泼水节，光大锦绣山河叮当猫集结号，富通自在城卡丁车大赛，碧桂园携手苏宁五一闪惠东莞，万科诚品全民斗地主，帝景中央平衡单车体验，银湖山庄水上游艇，怡丰君逸名轩美食烧烤，深业欧景城成交业主大抽奖，万科紫台购买别墅赠送非毛坯修，龙泉豪苑首届厨神大赛，丰泰东海城堡举行经典哈雷&易步车体验，御水南岸五一游园寻宝，风雅颂皇家马戏团表演等。从统计数据来看，今年“五一”假期入市项目并不去年少，东莞约30个楼盘认筹、开盘、开放样板房及开展各种规模活动。

　　优惠力度：开盘项目减少 以旧盘加推和新品认筹为主 优惠力度增加

　　今年“五一”期间，新盘开盘较少，以旧盘新推与新品认筹为主。各大楼盘不同程度加大了促销力度，主要形式为推出特价房。购房折扣相比去年，整体增加了约4个百分点的优惠。今年“五一”期间不少项目折扣集中在90-95%折，个别项目特价房折扣达到80-90%折，而去年普遍在95%-99%。整体来说处于正常水平，优惠力度相比其他城市不大。

　　“低首付”、“电商”营销方式增多。在银根紧缩政策下，置业门槛大幅提高，因此“低首付”在当前政策环境下受到市场热捧，有促进楼市成交的有效手段。在客户资源变得日益珍贵的环境下，今年“五一”期间“电商”进入楼市领域形势愈演愈烈，今年尤其盛行。

　　促销效果：各式营销的大战全面展开 客户来访量增加助力成交量回升

　　今年五一假期楼盘扎堆入市，开发商也纷纷启动了各式营销大战，诸种促销活动也是百花齐放，项目客户来访量迅速增加，对成交量的回升直接带来帮助。虽然“五一”网签数据同比下滑两成，与去年较为冷淡，但对比第一季度已有了明显的升温，“五一”的促销收效将会五月中下旬陆续呈现。

　　2、开盘情况：品牌开发商采取批量推货方式 迅速网签搅动楼市热度

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2014年五一前后东莞近有7个项目进行开盘解筹，从推货的力度来看，品牌开发商采取批量推货，如保利生态城一次性推420套98-130㎡2-3房，厚街万达广场首推350套85-140㎡2-4房，恒大御湖推162套88-93㎡2-3房，龙光君御华府则推110套80-106㎡两房三房等;而中小房企则偏重小量快走的推货模式，如尚书悦府、聚龙御龙湾、皇家公园大道等项目。

　　从网签的数据来看，一、品牌开发商去货较为快速，多数成为领冠楼市的热销楼盘;二、刚需产品受宠依然，是签约主流产品;三、部分项目网签数据较慢，将会助于后期的成交上涨。今年五一与去年对比，开盘项目虽然有所缩减，但“优惠促销”和蓄客预热的活动依然大范围进行，为后市的推货做好准备，5月是将楼市成交回升的重要节点。

　　三、东莞五一期间新增：数据计算以五一假期前十天(4.20-4.30)

　　1、新增概况：避免“五一”期间大塞车 多个项目提前入市

　　备战五一营销战场，各开发商纷纷推新品迎战。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：在五一假期前十天(4.20-4.30)东莞全市有11个项目进行加推，合计住宅供应2608套，面积约25万㎡，同比增长44%;而非住宅新增217套，面积约1.25万㎡，环比下滑71%。因之前楼市的冷淡，观望情绪的弥漫，本会在一季度加推的多个项目选择加长蓄客周期，推迟开盘时间的策略;另一方面为了避免五一假期期间“大塞车”，部分开发商也选择在五一前加推，这也致使今年五一前期前十天楼市住宅供应“井喷”。而从加推情况来看，五一前加推项目的一大特点是单个项目加推量有所加大，如沙田的汇景御海蓝岸、万科金悦香树、万科四季花城、汉唐蜜园、厚街万达广场、尚书悦府皆一次性有大量的新品上市。

　　2、新增面积段：刚需户型占六成唱主角 投资性产品渐成市场“新宠”

　　从供应结构的角度来看，刚需户型70-100㎡的产品依然是东莞住宅供应的主角，总推货套数1556套，约占总供应的60%，主要集中在城区，贡献楼盘有万科金悦香树、尚书华府等;得益于南城汉唐蜜园的开盘，公寓产品成为了“新宠“，加推450套，占总供应的17%。

　　四、东莞五一假期成交情况

　　1、成交情况：今年“五一”成交同比去年下滑两成 后期成交有望回升

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，从网签数据来看，今年五一楼市同比去年有所平淡，住宅及非住宅网签面积皆下滑两成多，但同比2012年五一假期成交均有不同程度的增长。今年五一期间成交较去年下滑，主要是因为：一、网签数据较为落后，五一期间网签的多为4月下旬推货项目的成交数据，五一成交数据将在5月中旬逐步呈现;二、今年宏观环境与去年稳定政策环境不一样，由于今年信贷持续紧缩观望情绪存在，开发商在4月下旬开始才进行大规模推货，尤其是4月最后一周出现开盘高峰期，导致部分项目成交数据尚未体现;三、多数项目仍处于蓄客预热阶段，将会在5-6月陆续入市。

　　但对比今年第一季度市场冷淡对比，5月楼市迅速升温，近30个项目举办各类型活动，客户来访量明显增加，对项目后期成交带来一定帮助，尤其是临深片区的项目较为明显，如金地湖山大境、万科金色城市、金海怡景花园、碧桂园天麓山等项目客户来访量皆达50批以上，这将为项目后期成交量奠定客户基础，五一假期后成交量将逐步回升。

　　2、物业类型：洋房成交316套占总量近9成 非住宅产品成交较为冷淡

　　3、产品成交：刚需产品依然是市场的去货主流 豪宅和别墅产品低迷

　　4、面积段成交：80-100㎡为主导 120-130㎡及140-150㎡成交较好

　　5、单价区间成交：9000-11000元/㎡是成交主力 占总量五成以上

　　6、区域排名：万达项目集中网签助厚街夺得冠军 遥遥领先各镇

　　7、个盘排名：城区和邻深片区项目占主力 厚街万达广场夺得冠军

　　四、库存情况

　　1、各物业类型存量：住宅存量459.61万㎡ 非住宅301.66万㎡库存高企

　　瑞峰置业市场研究部数据监测显示：截止至2014年5月3日，东莞全市住宅可售面积约459.61万㎡，其中普通住宅面积约353.18万㎡，别墅面积约106.43万㎡;从近12月的销售情况来看，住宅消化周期约为8个月，去货压力较少。非住宅可售面积约301.66万㎡，库存高企，具有一定去货压力。

　　2、住宅存量结构： 70-100㎡占普通住宅总量40% 别墅300-400㎡产品比重高

　　五、后市展望

　　1、推货区域及项目：临深片区、松山湖片区成主战场 花香十二院货量庞大

　　备注：因为房管局网站公示的数据具有滞后性，加上五一放假期间网站数据不再显示新增楼盘项目，故其在五一期间加推的项目将会在五一后陆续显示。为了体现数据的及时性，我司将在五一前拿到预售证但仍未在房管局网站备案的项目进行了整理统计。

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，“五一”后东莞住宅市场将有9项目将有新品加推，合计供应2068套，面积约21万㎡。从供应区域来看，主要集中在临深片区和松山湖片区。其中塘厦有2个项目，皆是万科旗下项目，分别是万科朗润园186套洋房和万科棠樾45套别墅;另外凤岗的翡翠山河三期产品臻萃园有380套73-124㎡新品将上市。松山湖片区，大岭山新项目君御华庭首推110套80-106㎡的刚需产品;老盘新世纪领居则有371套87-158㎡新品加推;大朗的嘉宏公园1号则推出134套78-120㎡新品。加推量最大的项目是位于厚街的花香十二院，576套77-132㎡的新品将在节后入市。

　　2、住宅供应结构：80-100㎡刚需户型仍是主流 豪宅产品供应冷淡

　　从五一后上市产品结构得知，刚需户型80-100㎡的刚需户型依然是主角，共有1116套加推，约占总供应54%;其次是120-140㎡的改善户型，新增320套占比为15%;180㎡的豪宅户型产品零供应，别墅产品也有45套加推。

　　3、市场情况：5月将有50余盘开盘或新推 东莞楼市成交预期乐观

　　尽管目前的住宅市场正处于逐步回暖阶段，但是购房者的观望情绪依然没有完全消散。根据市场实际情况，楼盘营销场面较为热闹，但实际“下手”的客户并不多。其主要原因在于近期楼市大环境变动与政策多变的情况造成;同时，多个城市疯传降价潮，而东莞也出现部分楼盘宣传“一口价”的现象，诸多因素波及购房者，对购房者心理产生一定作用，进而对楼市抱有观望情绪。从东莞楼市长远发展来看，市场预期依然比较乐观，东莞的房价不会大起大落的情况，房价走势比较平稳健康。

　　接下来，住宅市场的后续房源似乎也表现非常充足。据统计，东莞5月还会有50余盘开盘上市或加推新品，其中纯新盘多达20个，中小户型住宅产品项目有39个，占总数的76.47%。五月依然会是全年楼市的一个黄金节点，是广大购房者入市的一个好时机。