央五条难解楼市低迷症结 市场预计房贷利率还会上升

央行日前组织15家商业银行召开住房金融服务专题座谈会。会上,央行表示要优先满足首次购房贷款的需求、合理定价和及时审批发放个人住房贷款。当前的楼市调整的敏感期,央行此次“窗口指导”激起无限遐想,有分析认为央行此举或是在释放信贷放松的信号,认为“央行行长一着急,那可比100个市长着急。”但记者发现,央行此举主要涉及民生,过度联想并无必要,且目前并未出现央行担心的大规模“断供”、“弃楼”现象,首套房贷款利率水平、及时审批和发放等央行提及的内容,目前仍未得到有效解决。

1 “央五条”难解楼市低迷症结

住房贷款业务曾是各大银行竞相争逐的“香饽饽”,然而,近两年来,伴随楼市调控不断升级,房贷业务意外“遇冷”。不过5月13日,央行官网公布,5月12日央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会,研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责人参加了会议。

会议提出,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求、合理确定首套房贷利率水平、及时审批和发放符合条件的个人住房贷款以及加强对住房贷款风险的监测分析等。

地产业内人士认为,央行的座谈会提及的“央五条”,主要涉及民生等方面考量,提法也不算新,不必过度联想。虽然能在一定程度上缓解首套刚需群体的购房压力,但“不宜奢望短期效果。这不是一个正式文件,而且没有任何超出既有政策范畴的新东西,它只是重申和强调,属于‘窗口指导’” 。

事实上,央行此举出手调控房贷,是因为从去年至今银行房贷紧缩,停贷、拖延放款、利率上浮现象严重。合富房地产经济研究院院长龙斌表示,“客观上,房贷收紧、高利率也是造成目前房地产市场成交低迷的重要原因。”

有银行行长同样表示,差别化住房信贷已经多次出现在中央层面的政策中,此次只是央行的一个表态,要想商业银行真正支持居民房贷,还需要更具体的鼓励政策。但当下资金成本高,而房贷利率管制透明,银行对房贷失去兴趣而愿意把资金投放到收益更高的领域。银行投放房贷,在一定程度上出现不赚钱甚至赔钱的可能。此外,由于房价泡沫积聚,楼市风险加大,银行也担心泡沫破裂房贷难以收回。

尽管如此,对于房地产市场来说,这已经是近期下行压力下难得的一个政策利好,不啻为“久旱逢甘霖”。此次会议精神传出的次日,即5月14日,A股、港股的地产板块也应声上涨。

2 断供偶有发生但属正常情况

值得一提的是,会议上,有商业银行负责人提出,从反馈的信息来看,目前还没有发生大规模的“弃房”现象;但大额房贷断供的案例已经出现。虽然因为抵押率低不会出现最终风险,但由于处置抵押房产比较麻烦,而首套房也不能强行赶走房客,所以银行对首套房贷依然谨慎。

事实上,若房价大跌,大量已经贷款买房的“房奴”,其资产将会大幅缩水。一旦房主所欠银行房贷,高于房子能卖出去的市场价,在悲观预期下,房奴将会放弃“供房”,不再给银行还贷。如果大规模发生,将有金融危机的可能。

不过,多位业内人士向记者表示“断供”并未大规模发生。“其实断供和弃楼是一直以来都会有的现象,毕竟银行的客户这么多,总会有一些这样的现象。如果说最近是否有增多,我没有这样的感觉。”在某国有大行个贷中心负责个人贷款的经理对记者表示:“不过与楼价无关,更多是因为供款人自己的问题,例如做生意失败了。”该经理告诉记者,弃房现象非常少见,因为每个人都不希望自己的房被拍卖,因此一旦收到法院拍卖通知,都会想办法还款。

“弃楼和断供确实是每年都有,最近也有一两单,主要还是和业主的情况有关。”有按揭公司的负责人对记者表示,“发生弃楼断供的情况主要还是发生在一手楼,二手楼的价格就摆在这里,但一手楼的价格容易发生今日的价格与前日不同,所以有些业主在价格变化大的情况下,就买了楼后不供。”

广州海珠区一位商业银行支行行长也对新快报记者表示,目前断供情况没有大规模发生的迹象,偶有发生,也是属于正常情况,所占比例非常少,因为这往往意味着购房者所有投入都有去无回,而且影响个人信用,再从银行贷款已无可能。

3 市场预计房贷利率还会上升

不过,尽管目前并未出现停贷、断供,但个人住房按揭贷款市场情况并不乐观。在央行会议上,银行代表们也反映:“受市场需求和资金成本上升的影响,银行按揭贷款的定价有所提高。”

“我们作为大银行,贷款规模是没有问题的,放款也很正常。”上述银行个贷经理表示,不过“我们5月15日收到上级通知,首套房房贷利率从之前的上浮5%,现在调整到上浮到8%。如果要申请上浮5%的利率,需要客户近半年的日均存款过5万元。”

利率上浮也得到了上述按揭公司负责人的印证,其表示,目前银行住房按揭贷款利率差不多都需要上浮5%,并且目前对客户资质要求更趋严格:“之前银行对客户的资料,只是查看,如果没有问题就通过。但最近会对客户的资料审核更趋严格,甚至会主动打电话向客户核实资料。”该负责人认为,根据经验,下半年银行额度更紧,估计利率会进一步上浮。

“我们五一前后,停止了商铺抵押贷款,从这点可以看出,目前经济状况确实不佳,因为银行方面主要担心抵押人的还款来源得不到保证,这是银行很难控制的。”有上述个贷经理表示:“目前银行房贷业务量确实有所下降,多数客户由于目前楼市调整和房贷利率上调而在观望。”

此外,尽管央行要求“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款,”但在现实情况中,仍然存在银行“坐地起价”现象。有地产商即对记者表示,其不少客户在审批手续完成等待放款的时候遭遇银行“突袭” ,“由于银行放款额度紧张,在等待放款的时候竟然要我们交一个点或者两个点的手续费。”该负责人表示,在无奈之下,迫于回款的压力,还是答应了交给银行手续费的要求。

该负责人还透露,“银行会优先给高利率的客户放款,即使是晚审批的,只要你的利率高就可以优先放款。”