瑞峰：东莞房企推货节奏放慢 住宅成交连续两周下滑

　　一、一周房地产市场导读

　　1、宏观环境：“分化时代”不等于“市场崩盘”

　　虽然最近主要城市房价遇冷，但一线城市和大部分二线城市仍供需两旺，价格处于上升通道。二、三线城市趋于平稳，一些三、四线城市开始降价。

　　房价分化出现后，部分价格下跌的地方政府希望松动调控，松绑限购政策。据报道，有些城市已开始通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市，而另有些地区也放出调整购房政策的信息。局部松绑限购主要是保护刚需。对于未来楼市走势，业内人士一致认为，市场崩盘这种情况不会发生。未来楼市不可能再像从前一样只涨不跌，但也不会崩溃。

　　2、新增：节后推货节奏放慢 个盘供应放量环比上涨36%

　　随着五一假期前后力推新品入市后，东莞供应市场又逐步冷却。瑞峰置业市场研究数据监测显示：上周(2014.5.12-2014.5.18)东莞全市5个项目有商品房新增供应，其中住宅新增1077套，面积约11.81万㎡，环比上涨约36%，主要是厚街花香十二院和大岭山新世纪领居有大量新品上市;非住宅供应量为1.12万㎡，环比下滑45%。从近期市场情况来看，观望情绪依然浓重，预计东莞供应市场不温不火态势将延续一段时间。

　　3、成交情况：买卖观望情绪依然存在 住宅成交连续两周下滑

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，东莞住宅签约766套，合计面积8.49万㎡，面积环比下滑11%，同比下滑44%，红五月连续遭受打压。原因是：一、新开盘项目网签量依然缓慢，上周进行网签新盘为龙光君御华府，以62套排名冠军，与此前大批量网签的楼盘对比差距明显;二、多个城市降价措施，加之银行房贷收紧力度不减，购房者观望情绪依然存在，虽然促销手段不断，除了个别楼盘取得成效之外，但整体来看效果有限，导致成交乏力;三、从供应量来看，由于市场不稳定开发商也在观望，推货策略上更多是通过小批量推盘来营造热闹气氛，以此来试探楼市。四、临深片区经过前4个月大量释放深圳客户需求，新推货量也在缩水，目前再度转入客户积累的阶段，无法继续支撑整体楼市回升。五、楼盘营销活动缩减，上周不够20场营销活动，市场又回到自然销售的阶段。

　　非住宅方面，套数和面积环比出现大涨，主要是商铺产品成交所推动，主要表现在塞纳城市嘉园签约370套 4-102㎡的中小型商铺;此外，办公产品也做了一定的贡献，为盛世华南签约11套564-5603㎡大面积办公产品。

　　4、成交均价：中低端产品签约比例上涨 住宅均价下滑至8520元/㎡

　　上周东莞住宅均价为8520元/㎡，环比下滑6%。主要是因为：一、中低端产品签约比例上涨，上周6000-8000元/㎡的单价段占了5成以上，拉低了整体价格;二、成交项目基本为镇区中端项目，如上周洋房排名前十、签约均价在8千之下项目占了8席，表现在龙光君御华府62套，均价为7729元/㎡、东逸湾花园54套，均价为6629元/㎡、花香十二院30套，均价为6895元/㎡等项目;三、别墅产品成交持续下滑。

　　5、区域供需：多数镇区成交出现下滑 君御华府助力大岭山夺冠

　　上周有30个镇区有住宅成交，与前几周对比，大部分镇区都出现不同程度的下滑，无明显领先的镇区。其中大岭山在新盘龙光君御华府签约62套的贡献下获得冠军，南城同列冠军，但与前周217套成交量对比大幅下降;排名亚军是凤岗，以永江臻萃园(22套)、锦龙又一城(9套)、怡安皇庭(7套)等楼盘;大朗排名季军，是由东逸湾花园单盘成交54套所支撑的。均价方面，过万的有南城、松山湖、东城、黄江四大镇区。

　　6、产品成交：刚需户型仍然是市场主流 大户型产品保持小幅回暖

　　从产品成交来看，70-100㎡刚需户型仍是市场主流产品，上周有363套的签约量，环比下滑13%;而100-130㎡首次改善、130-160㎡大户型及160-200㎡超大户型产品环比则出现10-30%的上浮，呈小幅回升的态势;而豪宅和别墅产品则持续下滑。

　　二、东莞房地产市场

　　1、土地市场

　　1.1待拍土地：两宗万江区商住商服用地待拍 出让面积约11万㎡

　　本周将有2宗位于万江的商住商服用地将在东莞国土资源交易网进行最后一轮的竞价， 合计出让面积约11万㎡。其中编号为2014WG028，是位于万江区拔蛟窝社区的商住商服混合用地，地块分为A、B、C、D四宗不同用途小地块出让;从地理位置上来看，该地块周边有风临美丽湾、龙景小区和恒大帝景等成熟社区分布，5月20日上午被恒大深圳公司底价竞得。而编号为2014WG029的地块则位于石美社区，出让面积约5.54万㎡，商服用地比例在20%-50%之间，起始楼面地价约2860元/㎡。

　　1.2出让土地：上周无商住/商服用地出让信息

　　1.3土地成交：莞第四座万达广场落户虎门 绿地集团进军东莞落子常平

　　上周有4宗商住商服用地在东莞国土资源网成功底价出让，合计出让面积约25.44万㎡。其中虎门博涌村，面积约11万㎡的商住商服用地，已被大连万达商业地产股份有限公司已底价12亿元拿下，将打造继长安万达、东城万达、厚街万达后在东莞的第四座万达广场。另一宗位于常平镇卢屋村的“巨无霸”商住商服混合地块，也被东莞市富泰房地产投资有限公司和广州绿地天河置业有限公司联合以底价3.86亿元收入囊中，折合楼面地价约1318元/㎡;据悉，广州绿地天河置业有限公司是绿地集团旗下公司，常平镇为绿地集团入驻东莞的首站，侧面再次验证了各大品牌开发商对常平镇未来房地产前景的看好。而位于大朗蔡边村不足1万平的商住地，则被东莞市钜隆房产有限公司底价截获;位于东坑镇彭屋村的面积约1.5万㎡的地块则被广东捷盈投资发展有限公司拿下。

　　2、房地产市场

　　2.1新开工：3个纯新项目动土 常平翔龙天地广场上周开工

　　上周东莞全市共有3个项目取得开工许可证，合计住宅建筑面积约29.39万㎡，环比下滑17%;非住宅建筑面积约16.7万㎡，环比上涨54%。3个开工项目都是纯新项目动土，其中莞城有2个，分别是恒大的金碧华府和福禧大厦;另一个是位于常平的翔龙天地广场。

　　2.2新增供应：加推节奏放慢 个盘供应放量支撑住宅新增量环比上涨

　　随着五一假期加推产品的陆续入市后，东莞供应市场又逐渐的冷下来了。瑞峰置业市场研究数据监测显示：上周(2014.5.12-2014.5.18)东莞全市5个项目有商品房新增供应，其中住宅新增1077套，面积约11.81万㎡，环比上涨约36%;主要是厚街花香十二院和大岭山新世纪领居有大量新品上市;另外，此前已开盘的大岭山新盘龙光君御华府也在上周进行备案，推110套80-108套刚需新品。

　　从上周新拿预售证项目来看，共有5个项目取得预售证，其中住宅项目有四个，分别是东逸湾花园、丰泰旗山橡树郡、金地湖山大境二期和中惠香樟绿洲二期，预计东莞供应市场不温不火的态势将延续一段时间。

　　2.3楼市成交

　　2.3.1总体情况：买卖观望情绪依然存在 住宅成交连续两周下滑

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，东莞住宅签约766套，合计面积8.49万㎡，面积环比下滑11%，同比下滑44%，红五月连续遭受打压。

　　非住宅方面，套数和面积环比出现大涨，主要是商铺产品成交所推动，表现在塞纳城市嘉园签约370套 4-102㎡的中小型商铺;此外，办公产品也做了一定的贡献，为盛世华南签约11套564-5603㎡大面积办公产品。

　　2.3.2供需量价走势：中低端产品签约比例上涨 住宅均价下滑至8520元/㎡

　　上周东莞住宅均价为8520元/㎡，环比下滑6%。主要是因为：一、中低端产品签约比例上涨，上周6000-8000元/㎡的单价段占了5成以上，拉低了整体价格;二、成交项目基本为镇区中端项目，如上周洋房排名前十，签约均价在8千之下项目占了8席，表现在龙光君御华府62套，均价为7729元/㎡、东逸湾花园54套，均价为6629元/㎡、花香十二院30套，均价为6895元/㎡等项目;三、别墅产品成交持续下滑。

　　2.3.3物业类型成交：洋房签约695套唱主角 商铺产品签约继续走高

　　2.3.4产品类型成交：70-100㎡刚需仍是市场主流 别墅成交持续下滑

　　2.3.5成交排名

　　2.3.5.1区域成交排名: 多数镇区成交出现下滑 君御华府助力大岭山夺冠

　　上周有30个镇区有住宅成交，与前几周对比，大部分镇区都出现不同程度的下滑，无明显领先的镇区。其中大岭山在新盘龙光君御华府签约62套的贡献下获得冠军，南城同列冠军，但与前周217套成交量对比大幅下降，是因为区域项目成交出现下滑，上周套数最高为汉唐蜜园，仅22套;排名亚军是凤岗，以永江臻萃园(22套)、锦龙又一城(9套)、怡安皇庭(7套)等楼盘;大朗排名季军，是由东逸湾花园单盘成交54套所支撑的。均价方面，过万的有南城、松山湖、东城、黄江四大镇区。

　　2.3.5.2个盘成交排名(按套数)

　　2.3.6成交明细

　　2.3.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡刚需产品为主力 占总体24.1%

　　2.3.6.2别墅产品面积区间成交：400-500㎡别墅产品比例高 占总量33.3%

　　2.3.6.3住宅各单价区间成交：6000-8000元/㎡成交比例居高 占总量51.6%

　　2.3.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡成交比例高 占总量35.7%

　　2.3.7楼盘活动： 节后市场营销迅速回冷 仅丰泰东海城堡一项目开盘

　　三、宏观经济政策环境

　　3.1.国内：

　　3.1.1经济环境

　　3.1.1.1 国务院:五举措加快发展服务业

　　国务院总理李克强5月14日主持召开国务院常务会议，要求鼓励社会资本参与发展生产性服务业。会议要求，尽快将“营改增”试点扩大到服务业全领域。鼓励金融机构采取多种方式，拓宽企业融资渠道。有关部门要抓紧制定配套措施，为生产性服务业创造良好发展环境。会议强调，要继续大力发展生活性服务业，在抓紧落实健康、养老服务和信息消费等方面支持政策的同时，围绕群众迫切需要，采取有力措施，丰富文化、医疗、旅游等服务供给，提高服务水平。使生活性、生产性服务业协同并进，为经济社会持续健康发展打造新引擎。

　　3.1.1.2土地市场降温冲击地方债 一季度城投债发行大增两成

　　近来房地产市场的波动已传导至土地市场，土地交易量不仅萎缩，甚至有开发商拿地出现反悔的现象。

　　土地出让收入减少一方面影响地方偿债水平，地方债面临违约风险;另一方面，会抑制土地抵押贷款扩张。财政部财科所副所长刘尚希在接受《每日经济新闻》记者采访时说，土地降温直接影响地方融资，一般而言地方用土地作杠杆进行融资，现在土地收益下降，土地的杠杆率自然降低，银行会根据土地价格调整贷款的额度，这又进一步影响到地方政府公共设施的建设。

　　3.1.1.3 不动产登记局正式挂牌 预示为房产税开征铺路

　　5月7日，国土资源部办公厅下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》(以下简称《通知》)。《通知》明确，根据《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》和《中央编办关于国土资源部不动产登记人员编制有关问题的批复》，在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。

　　3.1.1.4资增速创近13年来新低 铁路等微刺激有望继续

　　随着4月经济数字出笼，中央部委和地方政府正在紧密谋划各个投资相关的问题。根据5月13日公布的数字，4月的投资、消费、工业增速比上月略有所下降。其中规模以上工业增加值同比实际增长8.7%，比3月份回落0.1个百分点。 社会消费品零售总额同比名义增长11.9%，比3月的12.2%增速有所下降。1-4月全国固定资产投资(不含农户)107078亿元，同比名义增长17.3%，增速比1-3月份回落0.3个百分点。根据了解，投资增速是2001年12月以来的新低。

　　3.1.2政策环境

　　3.1.2.1 中纪委发布五年反腐规划施工图 制度反腐将深入

　　中纪委发布五年反腐规划施工图 制度反腐将深入。5月14日，中央纪委书记王岐山密集召开“座谈会”。在中纪委高层密集座谈与调研的同时，中共中央出台的《建立健全惩治和预防腐败体系2013-2017年工作规划》(下称“五年反腐规划”)逐步进入落实期。多部委与省、市、自治区相继发布五年反腐规划实施方案，制度反腐引向深入。

　　3.1.2.2国务院:五举措加快发展服务业

　　国务院总理李克强5月14日主持召开国务院常务会议，要求鼓励社会资本参与发展生产性服务业。会议要求，尽快将“营改增”试点扩大到服务业全领域。鼓励金融机构采取多种方式，拓宽企业融资渠道。有关部门要抓紧制定配套措施，为生产性服务业创造良好发展环境。

　　会议强调，要继续大力发展生活性服务业，在抓紧落实健康、养老服务和信息消费等方面支持政策的同时，围绕群众迫切需要，采取有力措施，丰富文化、医疗、旅游等服务供给，提高服务水平。使生活性、生产性服务业协同并进，为经济社会持续健康发展打造新引擎。

　　3.1.3楼市环境：

　　3.1.3.1央行与银监会召开会议：银行不许停个人房贷

　　5月13日，央行和银监会召集各银行负责人召开住房金融服务座谈会，要求各商业银行保证正常房地产融资需求，积极引导房地产信贷市场健康发展，商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率，不许停止个人购房贷款。

　　3.1.3.2传天津松绑房地产限购 或引一线城市跟进

　　天津松绑房地产调控政策、加入“救市”大军中的希望越来越大了。昨日晚间，北京商报记者获悉，此前一直传言可能放松住房限购的天津，被业内人士进一步确定了政策调整的真实性。

　　据悉，天津市政府或将放开第三套住房限购，允许本地人在市内六区购买144平方米以上第三套住房或六区外购买90平方米以下第三套住房，而天津注册企业的法人、非本地人则不限购。在业内看来，天津作为北方直辖市率先触碰、松绑调控政策可能性较大，如果最终确定调整政策将对其他正在观望中的二三线地方政府起到极大的示范作用，或掀起新一轮密集“救市”潮。

　　3.1.3.3 深圳部分银行房贷利率有松动

　　目前深圳大部分银行首套房房贷利率，为基准利率上浮5%，仅有邮政储蓄银行首套房房贷利率仍为基准，个别银行在深圳地区首套房贷利率有浮动，如符合汇丰银行相关规定要求，该行可对首套房贷贷款150万元以上客户给出基准利率的9折优惠;招行则对首套房贷贷款客户给出9.8折优惠，但只是针对公积金组合贷。

　　3.1.3.4北京：一季度写字楼空置率走低

　　在住宅市场低迷的一季度，北京写字楼市场保持稳健的发展态势，数据显示，一季度北京写字楼投资、租金、空置率等多项指标表现优异。一季度北京全市甲级写字楼以使用面积计算的有效净租金达到每月每平方米人民币508.8元，与上一季度基本持平。从商圈角度来看，中央商务区整体写字楼市场空置率从2013年第四季度的7%，下降至今年一季度的6%，降幅为1个百分点。

　　3.1.3.5 部分城市2014年住房用地供应指标料调减

　　出于土地财政的压力，不少地方政府希望获取更多的土地指标，但在房地产整体供需形势趋于平衡、部分区域供大于求的情况下，监管层的考量有所不同。去年9月，国土部召集13个省份和16个城市的国土资源部门负责人开会，专题研究房地产用地管理和调控。

　　近日有消息称，国土部曾连续4年公布的全国住房用地供应计划2014年将暂停公布，改由各省(区、市)自行公布供地计划。对此，国土部相关负责人表示，是否公布尚未最终确定。分析人士指出，鉴于部分区域的房地产市场风险凸显，监管层今年将调减部分城市的供地指标，全年全国土地供应量可能有所下降。为了避免给市场预期带来负面影响，暂停公布全国住房用地供应计划实属情理之中。

　　3.2东莞：

　　3.2.1 经济环境：

　　3.2.1.1 英国将研究在莞建低碳产业园 辐射华南

　　5月15日上午，市委书记、市人大常委会主任徐建华会见英国能源与气候变化部部长格雷戈里·巴克一行，双方就加强在发展低碳经济、推动减排节能等领域的交流合作进行深入交流。会谈中，双方一致同意加强在低碳经济领域合作，英国将积极研究在东莞搭建低碳产业园，打造中英合作典范。

　　3.2.1.2 国务院法制办支持东莞申请“较大的市”

　　党的十八届三中全会提出，要逐步增加有地方立法权的较大的市数量。乘着全面深化改革的东风，为促进我市又好又快发展，东莞向国务院申请成为“较大的市”。

　　5月15日，市委副书记、市长袁宝成专程赴京拜访国务院法制办，系统汇报了我市获得“较大的市”地方立法权的迫切需要、法制基础和基本条件，希望东莞的申请工作能够得到国务院法制办的大力支持和悉心指导。

　　此行受到了国务院法制办副主任甘藏春的热情接待。他表示，赞成并支持东莞申请“较大的市”。据悉，这是国务院法制办首次明确表态支持东莞申请“较大的市”。

　　3.2.1.3 莞韶园东莞大规模招商 莞企投资最高奖千万

　　5月15日，东莞市领导与各行业协会负责人和知名企业家组成东莞赴韶关考察团，考察了莞韶园扩容园区。据了解，东莞即将出台政策，通过市财政设立专项资金鼓励东莞企业到莞韶园投资。此外，莞韶园正在加大在莞招商引资力度，计划近期在东莞召开一场高规格的招商推介会。

　　据透露，目前文件已经草拟完毕，即将报市政府审定出台，文件内容之一就是对于一批莞企在韶投资的重大项目择优奖励。“企业新建厂房，或者搭建科研机构、公共服务平台，都可以最高奖励到1000万;重大项目贷款，最高贴息也可到1000万元，可算大手笔扶持了。”

　　3.2.2 政策环境：

　　3.2.2.1 市直(镇街)党员领导要说明住房情况

　　东莞各镇街、市直单位领导班子的党员领导干部，要对“三公”经费支出、职务消费、人情消费、公务用车、办公用房和住房、家属子女从业等情况逐一做出说明，没有问题的也要进行说明。这是记者在5月13日召开的东莞市党的群众路线教育实践活动督导工作会议上获悉的。会议要求，各督导组要严格审阅对照检查材料，对避实就虚、避重就轻的材料要退回重写。

　　3.2.2.2 我市房地产价格调节基金 免征范围确定

　　市物价局、财政局5月15日联合下发通知，明晰在房地产项目中征收价格调节基金免征范围。

　　免征范围细化为三类：第一类免征对象为公共配套设施，如医疗卫生、中学、小学、幼儿园、住宅小区会所等;第二类免征对象为政府出让(包括由其他用途用地改变为经营性房地产用地)并在市土地交易中心通过招、拍、挂交易方式取得土地使用权的经营性房地产项目;第三类，对于酒店项目仍按原不征收公共设施配套资金操作办法执行，暂不征收价格调节基金。