瑞峰：东莞房企上周推货节奏缓慢 楼市成交动力不足

　　一、一周房地产市场导读

　　1、宏观环境：房贷调整幅度有限，政策可能还会放松 东莞一季度经济平稳开局

　　全国层面：不管央行要求优先首套住房贷款举措能否达到稳定楼市预期效果，但会给低迷的楼市带来一定的利好因素，而且也会对中国个人消费信贷市场的发展起到一定推动作用。业内人士认为，从央行此举措颇有救市的味道，虽然信贷控制有所放松，但属于窗口指导层面，属于规范和引导，不具备政策的严肃性和执行力度。而商业银行是市场主体，规劝的作用不会太大，央行保本微利的政策将很难实现。业内人士也认为，如果房地产市场还处于低迷以及影响到整体经济增速的话，那么监管层可能会出台更多的政策。

　　东莞层面：东莞市一季度全市实现地区生产总值增长7.3%，经济实现平稳开局，在全省均出现经济增长速度出现不同程度的回落的局势下，增速略高于全省平均水平，为实现全年目标奠定了良好的基础。从主要行业增长情况看，东莞的经济走势向上向好。房地产市场的发展前景与经济环境息息相关，东莞市经济走势向好，房地产发展直接受益。

　　2、新增供应：临深片区3盘加推 新盘金域华庭入市商铺打头阵

　　上周东莞供应市场持续疲软，共有5个项目有商品房新增供应，其中有住宅供应的项目只有3个，皆集中在临深片区，分别是樟木头中惠香樟半岛、塘厦万科棠樾、黄江金地湖山大境二期产品，合计住宅新增677套，面积约7.62万㎡，环比下滑35%;非住宅新增77套商铺产品，主要由花香十二院和新项目金域华庭提供。

　　3、成交情况：开发商推货依然不紧不慢 红五月成交依然动力不足

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，东莞住宅签约779套，合计面积8.75万㎡，面积环比上涨3%，同比下滑47%，红五月成交依然动力不足。原因是：一、开发商推货依然不紧不慢，以往大规模推货的现象并没有出现，市场以常规营销为主，难以推动购房者入市;二、 上周虽然新世纪领居、中惠香樟绿洲、钜隆碧水湾花园、万科朗润园等项目网签不俗，但单凭寥寥几个新推项目的签约量难以支撑成交量大幅回升;三、尽管央行力撑个人首套房贷款，但东莞首套房贷款依然偏紧，放款速度缓慢，且房贷利率上浮10%-20%，也是导致客户持续观望的主要因素之一。

　　非住宅方面，套数和面积环比出现下跌，主要是商铺、办公、车库等三类产品皆出现下滑，无成交遥遥领先的个盘，车库成交套数最高为新世纪颐龙湾，仅67套，难以与此前几百套货量对比。

　　4、成交均价：城区及中高端项目签约回升 推动均价回归9千大关

　　上周东莞住宅均价为9031元/㎡，环比上涨6%。原因是：1、城区成交比例回涨，上周南城签约108套夺得区域冠军，而区域均价则为13052元/㎡;2、中高端项目签约比例上升，如排名靠前万科四季花城、恒大御湖、厚街万达广场、汉唐蜜园等签约价皆在9千之上;3、别墅签约环比上涨近9成，且别墅签约均价高企，为17472元/㎡。

　　5、区域供需：城区、临深片区成交有所回升 南城108套荣获冠军

　　上周有30个镇区有住宅成交，城区、临深片区等镇有所回升。其中南城排名第一，主力盘是江南第一城(24套)、汉唐蜜园(23套)、恒大御湖(13套)等;大岭山在新世纪领居(89套)和龙光君御华府(13套)两大项目签约的贡献下排名第二，据悉，新世纪领居5月中旬推出4、5号楼共374套87—158平单位，预计后期的签约将继续支持大岭山排名靠前;樟木头则排名第三，主要是靠中惠香樟绿洲单(70套)所支撑;塘厦上周成交回升迹象明显，排名第四，主要靠万科朗润园(44套)、万科四季花城(18套)、金海怡景花园(10套)等。均价方面，过万有南城、厚街、松山湖、黄江、东城、长安六大镇区。

　　6、产品成交：刚需仍然是市场主流 130-160㎡改善型产品成交出色

　　从产品成交来看，70-100㎡刚需户型仍是市场主流产品，上周有389套的签约量，环比上涨7%，主力盘表现在中惠香樟绿洲(66套)、万科朗润园(44套)、钜隆碧水湾花园(23套)等;而改善产品中130-160㎡产品成交出色，环比上涨45%，呈现持续上涨的态势，出货较为突出的项目为新世纪领居签约69套135㎡及158㎡单位;别墅方面，上周也大幅回涨，共有28套的签约量，环比上涨近九成。

　　二、东莞房地产市场

　　1、土地市场

　　1.1待拍土地：本周无待拍商住/商服用地

　　1.2出让土地：上周无待拍商住/商服用地

　　1.3土地成交：恒大集团9.56亿斩获万江2宗商住用地 土地储备再添11万㎡

　　上周位于万江的两宗商住商服用地的竞拍已经落下帷幕，地块总出让面积达11万㎡，最终恒大地产集团(深圳)有限公司共花费9.56亿元拿下了两宗地块的使用权。其中位于万江区拔蛟窝社区的商住商服用地，地块临近恒大帝景等项目，但开发需要严格按照规划执行，故恒大地产以底价3.86亿元轻松拿下，折合楼面地价约2602元/㎡;而位于石美社区的商住用地，毗邻汾溪河，景观资源更优越，可打造高端的滨江项目，故其竞争相对激烈，在经过20轮的竞拍后，恒大地产溢价20%拿下，楼面地价约3432元/㎡。

　　据悉，恒大地产收购百悦尚城项目曲线入莞已有4年多，目前在售项目有3个，分别是南城的恒大御湖(百悦尚城三期)、万江的恒大帝景以及莞城区即将开盘的恒大华府;未售项目有3个,总潜在建筑面积约50万㎡，分别是南城的恒大御景苑和万江上周成交的两宗商住商服用地项目。

　　1.4土地预告：15宗42.36万平地块将入市 松山湖6.66万平商住地将受关注

　　在经过近两个多月的沉寂，东莞土地市场最新一期的土地预告——东土交(预告)[2014]4号终于面市。预告显示：在未来两三个月内，东莞将有15宗土地即将挂牌上市，合计出让面积约42.36万㎡;其中商住商服用地有5宗，面积约14万㎡，约占此次预告总面积的33%。从出让的区域来看，本次预告的土地大部分位于房地产热门镇区，松山湖是出让大户，共有5宗约20万㎡的土地出让，约占总出让面积的50%;因东莞政府在2012年9月份公布《关于限制我市四大园区新增商品住宅项目的通知》中规定的松山湖不再新增商住用地，故其中的一宗位于金多港面积约6.66万㎡的商住地的出让将备受关注。另外，近来来越来越少土地出让的南城区也将有一宗面积约1.46万㎡的商业文化用地出让，地块位于南城亨美社区;除其之外，商住商服用地出让的区域还有黄江、桥头和凤岗。

　　2、房地产市场

　　2.1新开工：4项目开工 洪梅中熙香缇公馆动工或将在10月入市

　　上周东莞新开工市场依然热火朝天，全市共有4个项目取得开工许可证，合计住宅建筑面积约19.71万㎡，环比下滑33%;非住宅开面积约20.93万㎡，环比上涨25%。其中纯新项目动土有3个，分别是洪梅的中熙香缇公馆，住宅开工面积约8.38万㎡，或将在今年10月上市;东坑的金达时代豪庭，首次动工的是建筑面积约3万㎡的别墅产品;以及万江的华南国际采购中心上周动工。

　　2.2新增供应：临深片区3盘住宅加推 新项目金域华庭入市商铺打头阵

　　上周东莞供应市场出现疲软，共有5个项目有商品房新增供应，其中有住宅供应的项目只有3个，皆集中在临深片区，如樟木头中惠香樟半岛440套79-116㎡的新品，上周共网签66套，均价约7232元/㎡;塘厦万科棠樾45套203-226㎡的联排别墅，上周无成交;黄江金地湖山大境二期192套102-128㎡的产品，上周共网签11套，均价约8872元/㎡。非住宅方面，花香十二院有13套50-101㎡的商铺推出，莞城新项目金域华府则首推53套8-523㎡的商铺产品，上周网签11套，均价约36914元/㎡。

　　上周共有6个项目新增预售许可证，其中住宅项目有3个，分别是大岭山君御华府、常平的华建半岛豪庭三期名著和南城的恒大御湖;办公项目有万江恒大帝景和塘厦的富悦华庭。

　　2.3楼市成交

　　2.3.1总体情况：开发商推货依然不紧不慢 红五月成交依然动力不足

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，东莞住宅签约779套，合计面积8.75万㎡，面积环比上涨3%，同比下滑47%，红五月成交依然动力不足。

　　非住宅方面，套数和面积环比出现下跌，主要是商铺、办公、车库等三类产品皆出现下滑，无成交遥遥领先的个盘，车库成交套数最高为新世纪颐龙湾，仅67套，难以与此前几百套货量对比。

　　2.3.2供需量价走势：城区及中高端项目签约比例回升 均价回归9千大关

　　上周东莞住宅均价为9031元/㎡，环比上涨6%。原因是：1、城区成交比例回涨，上周南城签约108套夺得区域冠军，而区域均价则为13052元/㎡;2、中高端项目签约比例上升，如排名靠前万科四季花城、恒大御湖、厚街万达广场、汉唐蜜园等签约价皆在9千之上;3、别墅签约环比上涨近9成，且别墅签约均价高企，为17472元/㎡。

　　2.3.3物业类型成交：洋房签约659套唱主角 商铺产品签约出现下滑

　　2.3.4产品类型成交：70-100㎡刚需为主力 130-160㎡改善产品小幅上涨

　　2.3.5成交排名

　　2.3.5.1区域成交排名: 城区、临深片区成交有所回升 南城108套夺冠

　　上周有30个镇区有住宅成交，城区、临深片区等镇有所回升。其中南城排名第一，主力盘是江南第一城(24套)、汉唐蜜园(23套)、恒大御湖(13套)等;大岭山在新世纪领居(89套)和龙光君御华府(13套)两大项目签约的贡献下排名第二，据悉，新世纪领居5月中旬推出4、5号楼共374套87—158平单位，预计后期的签约将继续支持大岭山排名靠前;樟木头则排名第三，主要是靠中惠香樟绿洲单(70套)所支撑;塘厦上周成交回升迹象明显，排名第四，主要靠万科朗润园(44套)、万科四季花城(18套)、金海怡景花园(10套)等。均价方面，过万有南城、厚街、松山湖、黄江、东城、长安六大镇区。

　　2.3.5.2个盘成交排名(按套数)

　　2.3.6成交明细

　　2.3.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡刚需产品为主角 占总体26.2%

　　2.3.6.2别墅产品面积区间成交：成交产品线较为丰富 350-400㎡产品比例稍高

　　2.3.6.3住宅各单价区间成交：6000-8000元/㎡成交仍为主力 占总量56.3%

　　2.3.6.4别墅各单价区间成交：15000-20000元/㎡成交比例高 占总量44.4%

　　2.3.7楼盘活动：常规营销无法带动销售 房企加强自身执行力

　　2014年，楼市“小阳春”与红五月均未体现，信贷紧缩成为目前楼市最大的阻碍，在这样的大势环境下，直接复制以往的营销手法或采用常规的营销手段均无法带动销售，房企只有加强内功修炼，把执行工作做到位才能在市场中取胜。目前，东莞市各大开发商对于市场认知逐步趋于理性，做实实在在的产品，卖实实在在的价格才能赢得市场。

　　三、宏观经济政策环境

　　3.1.国内：

　　3.1.1经济环境

　　3.1.1.1 李克强：经济面临下行压力 适时调整货币政策

　　22日至23日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强在内蒙古在赤峰市考察调研。

　　李克强指出，金融是经济发展的血液和重要支撑。要针对企业反映的实体经济资金总体紧张特别是小微企业融资难、融资贵等问题，运用适当的政策工具，适时适度预调微调，盘活资金存量，优化金融结构，保持货币信贷合理增长，推进金融改革，营造良好的金融环境。

　　3.1.1.2经济下行压力较大政策密集出台 增强经济内生动力

　　专家指出，一系列政策的密集出台，有利于稳增长、调结构、促改革和惠民生，未来应继续通过改革释放红利，激发各类市场主体的活力，增强经济的内生动力。

　　记者北京5月21日电 面对当前较大的经济下行压力，中国政府在“保持定力”的同时“主动作为”，在4月20日至5月20日这一个月的时间里，先后推出了金融服务“三农”、资本市场“新国九条”、加快发展生产性服务业、稳外贸“国16条”等10项重大政策。

　　专家指出，一系列政策的密集出台，有利于稳增长、调结构、促改革和惠民生，未来应继续通过改革释放红利，激发各类市场主体的活力，增强经济的内生动力。

　　3.1.2政策环境

　　3.1.2.1发改委：尽早组建铁路发展基金 支持铁路土地开发

　　5月23日，据国家发改委网站消息，发改委徐宪平副主任主持召开铁路投融资改革和建设项目前期工作协商会议，会议议定抓紧出台铁路发展基金管理办法，尽早组建铁路发展基金公司。

　　会议议定：一是抓紧出台铁路发展基金管理办法，尽早组建铁路发展基金公司。二是要抓紧将支持铁路建设实施土地综合开发意见报国务院。三是要加快新开工项目前期工作。四是各级发展改革委要加强协调、专题研究、逐项调度、创造条件，确保今年完成社会投资铁路建设目标。

　　3.1.2.2 10地区试点政府债券自发自还 其余财政部代发代还

　　5月23日经国务院批准，2014年上海、浙江、广东、深圳、江苏、山东、北京、江西、宁夏、青岛(以下简称上海等10个地区)试点地方政府债券自发自还。

　　开展地方政府债券自发自还试点，是落实 “建立规范合理的中央和地方政府债务管理和风险预警机制”、“着力防控债务风险”等要求的重要举措，也是落实国务院关于2014年深化经济体制改革重点任务“建立以政府债券为主体的地方政府举债融资机制”的重要内容，有利于消除偿债主体不清晰问题，有利于进一步强化市场约束，控制和化解地方债务风险，探索建立地方债券市场并推动其健康发展。

　　3.1.2.3 国务院：今年将推地方政府债务与融资平台剥离

　　5月20日，国务院批转发改委《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》(以下简称《意见》)，提出了今年地方政府性债务改革思路：建立以政府债券为主体的地方政府举债融资机制，剥离融资平台公司政府融资职能。

　　《意见》确定了今年5大改革重点：加快转变政府职能;着力推进财税金融价格改革;深化国有企业、科技体制等改革;深化户籍、土地等体制改革;以开放促进改革。

　　3.1.2.4 广东城市全面放开直系亲属间相互投靠 广深除外

　　5月23日“广东新型城镇化建设”专题座谈会在省政协机关召开，会议就我省新型城镇化建设现状、存在问题以及对策建议等听取省直有关单位情况介绍。

　　进一步放宽直系亲属投靠条件。除广州、深圳两个特大城市的老人投靠子女有所控制外，其他各地直系亲属间相互投靠(夫妻投靠、子女投靠、老人投靠)均全面放开，随时办理。

　　全面放宽本科以上学历毕业生入户。凡在城市有固定住所、就业的大学本科以上学历毕业生，均可在我省大中城市落户，落户地与实际居住地不一致的，可随时迁移到实际居住地。

　　全面放宽我省中小城市(城镇)落户政策。异地务工人员在除广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山等珠三角主要城市以外的县(市)有合法稳定职业和合法固定住所(含租赁)的，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可在当地申请迁入常住户口。

　　3.1.2.5商品房买卖合同文本“变脸”

　　新版商品房买卖合同示范文本近日由住房城乡建设部和工商总局联合发布，这是在2000年版的《商品房买卖合同示范文本》基础上修订而成，分为预售合同和现售合同两个文本。

　　新修订的合同示范文本主要有四个特点：一是在平等维护买卖双方合法权利、明确双方义务的基础上，更加注重买受人权益的保障。二是对签订合同过程中容易忽视的问题进行提示，引导买卖双方对合同重要事项作出承诺和告知。三是对法律法规没有明确规定的事项，引导买卖双方自行约定，避免引发纠纷。四是细化买卖双方的违约责任，合同的适用性和可操作性增强。

　　3.1.3楼市环境：

　　3.1.3.1中铁染指房产将建铁路城镇综合体

　　今年铁路土地综合开发被列为铁路资产经营的重中之重。中国铁路总公司已经对18个项目编制了综合经营开发方案，要求各铁路局集中技术、人才、资金力量，优化重组整合地产置业企业，有条件的可组建地产置业集团公司;与此同时，将搭建铁路城镇中合体。不过，专家认为铁路土地综合开发仍存路障。

　　国发33号文件等对铁路既有土地和新鲜建设新增土地的综合经营开发分别提出了明确的支持政策，即要在国家政策的指引下，分类组织土地综合经营开发。

　　中国铁路总公司副总经理彭开宙表示，对于新建铁路土地综合经营开发，要以支持铁路建设和持续运营为依据，充分运用国家支持政策，以编制土地综合开发规划、组织投资开发为主要内容，开展各项工作。

　　3.1.3.2 “零首付”蔓延至一线城市

　　在一些地方楼市成交量锐减，开发商以价换量仍然滞销的大背景下，“零首付”、“低首付”楼盘在一些二三线城市有蔓延之势。搜房网数据统计，广州地区在五一期间打出“零首付”和“低首付”的开发商就有17家，占到推出促销活动开发商的10.96%。而据媒体报道，福州、杭州、武汉等城市也或明或暗地出现“零首付”项目。

　　“零首付”蔓延至一线城市，如位于北京亦庄的珠江四季悦城推出“全盘无首付”促销政策，这是继该项目推出区域最低价后，再次大力度推出让利措施，也是北京首个“零首付”楼盘。

　　3.1.3.3 前4月房企业绩分化 企业拿地积极性明显减弱

　　据不完全统计，截至目前，共有34家房企披露了2014年前4个月的销售数据，累计签约数据为4282.99亿元，较之去年同期，涨幅仅为4.8%，据机构统计数据显示，这是楼市发展多年来的同期最低涨幅。今年以来房企整体销售业绩情况较为平淡，销售、利润的双双下滑，以及目前市场供需格局的变化，都让企业在拿地时倍加小心。

　　3.1.3.4工业地产已成近年中国地产投资新热点

　　全球最大商业地产服务和投资公司世邦魏理仕日前发布的《投资前沿——电商时代转型中的中国物流市场》中称，随着中国在线零售市场的兴起和蓬勃，工业地产尤其是物流仓储已成为中国地产投资的热点之一。

　　近年来，中国国内个人消费增长、零售市场成熟及电子商务的不断蓬勃发展，促使零售行业对物流设施尤其是高标准仓储的需求增长迅速。尽管个别港口城市曾因受外贸收缩影响出现短暂的租金下滑，但是全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。与相对供应过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场，以及拥有大量新增供应且受政策管控的住宅相比，物流地产回报较高且发展前景广阔，正日益成为中国物业市场的投资热点。未来仓库市场的需求将进一步细分，快递、电商、医药、生鲜、制造等不同行业用户因其业务特质对仓库设施提出各种专业化的需求，定制化有望成为仓库开发建造中的主流趋势。

　　3.1.3.5 北京：新旧房价格涨幅均收窄

　　数据显示，4月北京新建商品住宅价格同比上涨11.2%，涨幅较3月回落1.8个百分点。这是自去年11月以来，北京新建商品住宅价格同比涨幅连续第6个月出现回落。此外此价格环比上涨0.2%，涨幅较3月收窄0.3个百分点。4月北京二手房价格同比上涨10.2%，涨幅较3月收窄2.4个百分点;环比下降0.2%，与3月相比涨幅收窄0.4个百分点，创自2012年3月以来26个月来的最大跌幅。

　　3.1.3.6上海：宅地难现高溢价

　　近期，上海市拍卖了杨浦区平凉街道18街坊地块，起始总价23.68亿元，该地块最终由保利置业旗下子公司隆威置业有限公司以32.4亿夺得，楼板价39264元/平方米，溢价仅36.8%。该宗项目地块地处内环。竞拍前，业内预测此地块楼板价将在4-4.7万元/平方米之间，但最终仅以3.93万元/平方米成交。由此可见，受目前整体住宅市场下行的影响，开发商拿地谨慎理性，一线城市土地市场高温渐退。

　　3.1.3.7深圳：甲级写字楼市场稳定

　　2014年一季度深圳写字楼空置率维持稳定，全市平均空置率环比下降0.3个百分点至12%。同时由于前海带来的大量新增需求，写字楼租金水平大幅上升，环比大幅上涨6%至人民币218.9元每平方米每月，同比上涨15%。由于一季度无新增供应，全市甲级写字楼市场净吸纳量仅为1.06万平方米。预计第二季度新增供应面积约68.6万平方米甲级写字楼。

　　3.2东莞：

　　3.2.1 经济环境：

　　3.2.1.1 一季度东莞宏观经济增长略有放缓，增速略高于全省平均水平

　　从当前的数据看，一季度全市实现地区生产总值增长7.3%，经济实现平稳开局，增速略高于全省平均水平，为实现全年目标奠定了良好的基础。从全国全省的情况看，经济增长速度也出现不同程度的回落，东莞的发展趋势与全国全省情况基本一致，仍然处于增长的合理区间，物价涨幅虽比去年同期有所扩大，但仍在可控范围内。从主要行业增长情况看，我们的工业生产稳定，实体经济基础夯实，经济结构优化，统计数据支撑有力。当然，我们也面临着国际国内宏观经济增长放缓的压力，部分大项目推进不够理想和企业招工难等困难。从企业调查情况看，预期工业生产稳定回升。在世界经济不景气、全国放缓的大背景下，东莞的走势向上向好。

　　3.2.1.2 穗莞深城轨将同时直达白云机场和深圳机场

　　目前最新的招标文件显示,线路的设计起点为穗莞深城轨新塘站,向北经中新知识城和广州白云机场,止于广州北站;在新塘站、竹料站、白云机场和广州北站与其他城际轨道线换乘,线路全长约77.74公里,设站13座(不含新塘站和广州北站),设计时速为160公里/小时,平均站间距5.98公里。向南经中堂、望牛墩、洪梅镇、厚街镇、虎门镇、长安镇至深圳机场,新塘以南线路全长74.7公里,设车站14座,今后将延伸至福田。

　　3.2.1.3 莞惠城轨今年12月实车试验 明年底前通车

　　莞惠城轨位于珠三角东莞市和惠州市境内，线路呈东西走向，正线全长99.84km，起点为佛莞城轨东莞市麻涌站，终点至惠州市客运北站，设道滘、东莞新城、东莞东城南、寮步、松山湖北站、大朗、常平、常平东、樟木头、谢岗、沥林、陈江、惠环、惠州新客运南、西湖、云山西路、惠州客运北站共17座车站，其中地面站1座、高架站6座、地下站10座。全线高架段长40.176km，路基段长5.237km，地下段长54.428km。设计速度目标值为200公里/小时，预计全程运行时间在1小时以内。

　　3.2.2 政策环境：

　　3.2.2.1 小贷公司可直接申请执照

　　5月26日起，广东省全面实施“先照后证”改革。而作为全国商改试点的东莞，即日起停止执行自2012年商改编制并实施至今的商事主体目录与后置许可经营项目目录，取而代之执行此次全省统一的目录内容。受此影响，今日起工商登记前置审批进一步减少，仅保留13项前置审批，比试点时的28项再减一半以上。

　　3.2.2.2 东莞“工业旅游”：从民间自发到纵深发展

　　一场以“工业旅游”为切入点，以推动制造业转型升级、促进产业结构调整、提升城市形象为落脚点的社会实践，正在东莞风生水起。工业旅游并不等于‘工厂直销’。它是观光、体验、购物的多样组合，是游客了解产品品牌、生产工艺，甚至增长科普知识、动手参与体验的重要途径，是企业进行企业文化、品牌形象输出的重要渠道。

　　一场由市场主体自发形成的产业跨界融合，甫一开始，就敏锐地进入到官方的视野。“工业旅游”，对东莞这座正在谋求产业转型升级、城市形象提升的城市而言，其纵深价值正逐渐彰显。