中原：5月末周东莞楼市成交翘尾 均价破万元大关

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　本周(2014.5.26-6.01)商品房成交面积12.28万㎡，环比上升19.61%，同比下降41.14%。本周商品房成交套数1195套，环比上升4.28%，同比下降45.13%;成交金额13.15亿元。

　　本周住宅成交面积9.72万㎡，环比上升10.98%，同比下降49.67%;成交套数821套，环比上升5.39%，同比下降54.64%;成交金额9.77亿元，成交均价为10057元/㎡，环比上升11.36%，同比上升16.37%。本周非住宅成交套数374套，成交面积2.57万㎡，成交金额3.38亿元，成交均价13153元/㎡。

　　六一、端午节双临，楼市营销活动涌现，全城一派热闹景象。

　　六一、端午节双临，霎时又到了开发商们大力推广营销的绝佳时期。据东莞中原研究部对市场数据不完全统计显示，三天假日有宏远·御庭山、名巨中央、天骄峰景、钜隆碧水湾、尚峰温莎堡等20多个楼盘举办六一欢乐游戏、粽情端午美食节、夏日水上运动会等主题活动。端午节三天假期间，高阳普照、天气异常酷热，闲于室内无疑更为沉闷，市民出户看楼的欲望增强，在售楼现场尝得杯杯清凉夏饮之余，玩得更为兴致，三天假期间整个东莞楼市呈现一派热闹景象，顿时迎来了年后的第一个闹市。

　　一些楼盘借助这股人流涌涌的热闹气氛盛大开盘，如恒大帝景、厚街万达广场，其中厚街万达广场推250套87-115㎡刚需新品，开盘劲销9成。之前其它多数楼盘的“小量多批、小步快跑”的策略，尽管其意在小幅提价，但在当前市场行情下似乎不太适合，市场反馈效果比较差，开盘当天销售率大致在45%左右。而厚街万达广场的“多量少批、一步登天”的策略似乎更能出奇制胜，另外万科金色城市在前一个周末推145套65-97㎡也取得了立竿见影的效果。供应量充足吸引更多客户选购，刚需倾斜加上合理的定价，通常在这种情况下，客户会越来越愿意买单。

　　半年之际企业业绩压力加重，开发商们纷纷加快推货步伐。

　　本周有万科金色城市、丰泰·黄旗观邸、恒大雅苑、龙光君御华府和东逸湾花园共5个项目供应住宅，均为洋房产品，刚性户型占比约9成。6月正值半年之际，预示着即将很快跨入下半年，房企的业绩也将更加备受考验，由于前5个月楼市一直平平淡淡，许多房企业绩未能达标，后市压力愈加增大。近期央行规定银行保障首套房贷投放后，尽管多数银行未见下调首套房贷利率，但审批程序已有所放松，首套房贷放款速度有所提升。东莞作为刚需主导的城市，开发商对市场预期有所提高，出货意愿逐渐增强，纷纷加快推货步伐。为能在端午节三天假期内大力揽客成交，不少楼盘已选择在前一周末入市。

　　五月末周住宅楼市成交翘尾，别墅市场意外火热。

　　自踏入5月，东莞住宅成交连续三周下滑，由于月内无纯新盘入市，新老盘加推较少，造成楼市成交氛围不强，5月最后一周住宅成交面积9.72万㎡，环比上升10.98%，现“翘尾”现象，主要归根于多盘集中签约，如万科金色城市成交70套、恒大雅苑54套、万科朗润园49套、新世纪领居34套、龙光君御华府33套等。

　　本周别墅签约37套，成为年后周签约量最高的一周，别墅市场意外火热起来。从监测数据统计显示看，近两个月东莞别墅成交比较温和，相对洋房市场明显要好，主要有两个原因：一、2014年以来楼市低迷，预期普遍较低，一些开发商对个别别墅下调总价促销，由于别墅单价较高，面积较大，总价下调幅度均以10万起，无论在数值上或心理上，都会给予客户一种比较大的价格落差，优惠力度强，因此出货速度也比较理想;二、目前，在售项目中，有不少带别墅物业的项目已进入收官尾声，不乏楼盘打着“吐血清盘”的营销旗号，优惠方面由于开发商欲快速清仓回笼资金，总价折扣优惠也比较到位。

　　高价产品成交增加，促使住宅均价破“万元大关”。

　　本周住宅成交均价为10057元/㎡，环比上升11.36%，同比上升16.37%。从签约明细看，单价过万的楼盘有38个，已约占出现住宅成交楼盘数的3成，若按成交面积统计，过九千的占比10.17%，过万的成交总量占比全市的42%，其中过两万的占比达6.80%，由此说明目前东莞主要在售的项目已有很大部分超过9千，高价产品的成交增加，如万科金色城市70套、恒大雅苑54套、万科四季花城21套、中央财津21套、锦绣山河13套等，推升全市住宅均价破“万元大关”。供求关系决定了产品优势，使价格上行具备较好的基础，例如城区、厚街、长安等区域的住宅土地供应紧张;塘厦、凤岗临深片区对接大批深圳外溢的客户量，这些区域内需求较为旺盛，然市场供不应求将促使开发商们的定价走高。