莞开发商黄金周投石试市 一边推盘一边酝酿价格

“金九”节点眼看就要过去，成交却并没有因此凸显。开发商急了，于是纷纷加快推盘节奏。但一个问题横亘在面前，如何定价？目前市场背景是，新一轮观望氛围已然形成。

集中造势

9月19日，阳光很好，小朋友的笑容很灿烂。

鸿福路，黄旗印象销售中心现场，人流簇拥。这里，由光大地产冠名的“精彩童星”大赛已经拉开帷幕。现场参赛小朋友个个脸上挂满微笑，信心十足。

伴随着这一活动的顺利开展，预示着，作为蓄势已久的黄旗印象也将正式推向市场。相关负责人说，产品主要有一房、二房和三房。面积从47~103平方米不等。在他们看来，这将是东莞目前在售小户型唯一能看到黄旗山资源的项目，同时有高赠送面积，因此，产品被寄予较高期望值。

当日，四环路另一边，景湖时代城也已经拉开战线。

这边，号称倾注了光大多年从事房地产经验而凝成精华的作品，正在举行商家入驻签约仪式。家乐福、国美电器、彩怡百货悉数登场，在这背后，便是即将开盘的景湖时代城又多了一个附加值：商业配套设施完善。

自万科地产与由中天力通竞拍的地块合作开发起，现在以“金域华府”命名的项目就注定是一个关注的焦点。上周五晚上，开发商先是组织了媒体单位员工体验项目活动，反响强烈。上周六，样板房开放，科技路外围，甚至拉出了一条足有10多米宽的警戒线，用于停放车辆。有人说，当天项目起码吸纳了上千批次人流量。
伴随着一首周杰伦青花瓷音乐的响起，宣示着江南第一城别墅产品发布会的召开；凯旋国际形象代言人的产生、上东国际新一期单位的亮相……

有人说，今年“金九”特征并没有得到充分表现。为什么这样说？从市场来看，由于新一轮观望氛围又形成，许多开发商觉察到这种变化后，推盘都很谨慎。然而，这种情况在下旬得到改观。眼看“金九”就要从指缝间划过，尽管迟迟不见突破的销售困境成为推盘的最大掣肘，但许多开发商又不愿错过即将来临的黄金周节点，因此，在这之前，市场变得分外热闹。

相关数据也正体现了这种变化。

7月份，商品房新增供应套数为3224套，8月份为793套，9月份为4224套。

一层面纱

9月26日，城区两大热盘——景湖时代城和黄旗印象将同时开盘。

到目前为止，关于两盘价格，开发商始终保持缄默。对于景湖时代城，此前有坊间人士认为，由于占据多重优势，该盘价格至少卖到8000元/平方米以上。从售楼代表放出的口风则是，打完所有折扣，该盘均价起码要卖到7500元/平方米左右。不过，这些信息，并没得到项目相关负责人的正面回应。

黄旗印象也如此。早前，光大地产某人士说，由于产品赠送面积高，而且地段优越，价格至少卖到8000~10000元/平方米。但有消费者表示，如果是以这个价格面市，他们将不会考虑出手。

尽管上周有超过上千批次的客户量，但对于究竟什么时候入市这个问题，万科地产并没有给出一个准确答案。上周末，在销售现场的一对年轻夫妇对记者说，由于这个项目靠近他们上班地点。另外，该项目所在的片区也将是政府未来重点打造的中心，因此，他们有意在金域华府买房。不过，价格是一大关键。他们说，由于项目地段价值优越，地价又不低，所以很担心开发商会卖出较高的价格。这对已经成功认筹的夫妇说，“如果卖到8000元/平方米以上，他们将不予考虑。”

不过，有坊间人士分析，金域华府所在地块，是由中天力通于2007年购置的新基地块和万科拍卖的地块组成。其中，新基地块占地面积超过6万平方米，楼面地价为4120元/平方米。万科相关负责人说，两块地块占地面积超过19万平方米，建筑面积超过50万平方米，折算下来，楼面地价超过3000元/平方米。

此外，目前该盘打出赠送面积高和带非毛坯修的口径，综合以上因素，甚至有人推理，该盘价格至少要卖到8000元/平方米以上。

伴随着形象代言人的水落石出，宣示着凯旋国际前期的营销工作也告于一段落。紧接着，其即将上市的日程也被提速。这个位于五环路的项目，其实也是目前城区主力新开楼盘中，最早公布价格的项目。相关负责人说，产品定位于中产白领阶层，价格在5000~6000元/平方米之间。

不过，江南第一城别墅产品和长安沃多夫等楼盘价格到目前为止，始终还未公布。

拐点降临

一方面，新开楼盘同时亮相，另一方面，价格始终是一层面纱。

这背后，反映了什么问题？

一个数据的变化，值得警惕。

年初政策的刺激，使得小阳春的行情一直延续到下半年。5月份达到峰值的成交面积，更是有了“红五月”之称。但此后连续三个月，东莞楼市成交面积处于下滑态势。

成交下滑的另一面，便是下半年流动性资金紧缩的真实写照。

有数据提到，上半年，国家新增信贷超过7万亿元。这个数据，甚至是去年全年新增信贷额度，创数十年新高。流动性过剩，构成上半年信贷市场的主要脸谱。钱多了，实体经济不明朗，于是，流向资产市场抵御膨胀。在这种背景下，包括东莞在内的楼市，出现了回暖的表象。

不过，有舆论认为，在经过了上半年信贷宽松后，紧缩，是下半年的主旋律。

再者，数据的变化，也印证了这种趋势。

7月份，全国新增信贷为4104亿；8月为3559亿，比起6月的1.5万亿就已经大幅缩水。

从政策层面来看，二套房贷的收紧，直接导致投资客恐慌心理的普遍存在；另一方面，伴随着东莞库存量进一步得到消化，许多开发商甚至以供求关系作为重要支撑点，纷纷提高售价。由此所引发的则是，在经过上半年部分置业者消费力释放后，另一部分对价格较为敏感的需求则被抑制。

这样一来，直接导致楼市成交量连续多个月出现下滑现状。而这种现状，也就促成新一轮楼市观望潮。由于把握不准消费者的心理，同时，又面临政策收紧等许多不确定环境，黄金周又在即，多种因素作用下，产生楼盘集中造势，开发商却不敢轻易公开价格的现象。