杨红旭 ：施永青“内地泡沫远大于香港”之论让人惊诧

　　从房价收入比分析，上海易居房地产研究院每年都跟踪研究全国及主要城市的房价收入比变化，2004年之前，全国城镇地区的房价收入比为6倍多，属于合理区间，2007和2009年曾高达8倍，近四年持续回落，2013年只有7.3倍，略高于6-7倍的合理区间，基本上不宜定性为房价泡沫。当然，温州和鄂尔多斯的房价，2009-2011年确实过高，作为地级市，住宅单价一度超过2万元，与京沪相当，确实脱离了经济与城市的基本面。至于当前的一线城市，房价收入比多在12倍以上，对于普通居民而言，确实偏高。但国际上亦如此。比如，纽约、伦敦等国际大都市的房价收入比，同样高于全国水平。美国全国的房价收入比为3倍左右，而纽约6倍左右。

　　最后，关于香港楼市问题。施先生认为：“内地房地产的泡沫远比香港严重，香港楼市甚至可以说没有泡沫。”这真的让我感到很惊诧!惊诧之一，内地泡沫居然比香港严重。惊诧之二，居然说香港甚至没泡沫。惊诧之三，对于在香港地产界沉浸了几十年的施前辈来说，居然有此判断。说真的，听他这么一说，让我怀疑之前关于“香港楼市已现泡沫”的观点，是否是我在意淫。

　　去年，我曾分析过香港房价泡沫明显，且正在破灭。因为，去年写作《楼市探秘：赢在长趋势，赚在短周期》一书时，曾专门有一章分析香港楼市。摘出部分内容如下，供大家参考：

　　香港房价第七轮上涨：2004年至2012年。2004年香港楼市开始复苏，2009年后，香港房价加速上涨，私人住宅价格指数于2010年11月刷新 1997年高点，其中大户型价格再创历史新高，中小户型价格接近前期高点。为了抑制投资炒房需求，政府推出了额外印花税，买家在半年内转售房屋，税率为 15%，半年至一年之间转售则为10%，一年至三年之间转售则为5%。结果并没有如官员、学者、专家所预测的那样：投资投机者跑光，房价止涨。其后房价总体仍呈上涨态势，直至2011年7月才开始高位盘整，并略趋下滑(同时也受内地楼市降温影响)。

　　不过，2012年2月房价重新上涨，3月开始至10月，房价月月皆创历史新高(大陆房价从6月开始环比上涨，10月时同比仍是小幅负增长)。尤其是9月美联储蓄推出QE3之后，海外资金集聚香港，热钱生猛，房价难抑。于是，万般无奈之下，10月政府再度痛下杀手：所有非香港永久居民、所有香港和外地注册的公司购买香港住宅时，除缴付一般印花税，还需要缴付15%的“买家印花税。还将额外印花税的税率提高了5个百分点。

　　然而，新政出台后效果仍不佳，楼市继续亢奋。迫不得已，2013年2月，政府又出重拳：增加印花税，其中200万港元以上住宅，印花税全部加倍，最高税率达17%，只有香港永久居民且为首次购房，才可豁免加税。

　　结果又将如何?本轮房地产牛市何时终结?就这轮房价上涨而言，已持续九年，已经出现了一定程度的泡沫。笔者认为，政府强悍的加税政策，肯定会抑制部分投资投机需求，房屋成交量将有所下滑,价格也将有所盘整或小跌。然而，这个泡沫何时会真正破灭，房价再度出现大幅(比如下跌三成或以上)，还应观察美联储何时收缩或退出超宽松的货币政策。不管如何，香港房价走势，已不容乐观，投资者应考虑收手了。

　　上述几段话，是我去年上半年书中内容。当前的数据表明：2013年香港楼市成交量大幅萎缩，价格盘整中有所下跌(参见“较受欢迎屋苑的售价指数”)。另外，从房价收入比分析，根据我的跟踪与研究，2003年是上一轮香港房价的最低谷，房价收入比只有6.4倍，其后随着香港房价持续上涨，2012年房价收入比已经攀升至17倍，而公认的具有较大房价泡沫的1997年(上一轮香港房价于1997年三季度见顶)，房价收入比为18倍。从这一关键指标可知，近两年香港房价已经出现较为明显的泡沫。

　　综上所述，我坚决反对施先生所谓的“内地房地产的泡沫远比香港严重，香港楼市甚至可以说没有泡沫。”今明两年，国内楼市会出现短周期性质的降温，也即降温幅度不大，房价绝不可能大跌。而去年已经见顶并现疲态的香港楼市，将在未来几年，出现显著降温，这属于中周期的深度调整，房价很可能累计下跌三成左右。

　　还有一点，值得大家深思。随着内地楼市的降温，严重看空楼市的人越来越多。以前严重看空内地楼市、甚至崩盘论者，基本上都是非房地产业人士，或者是国内外的经济学者，或者是财评人，或者是暂时买不起房的愤青(心情可以理解)。而近期，毛大庆、潘石屹、施永青这些行业资深人士、行业大佬，也都变得非常悲观。虽然我不认同他们的过度悲观论调，但也同意中国房地产业正在慢慢发生重大变化，支撑过去房价高增长、行业高利润的因素都在慢慢淡化。其实，我认为2010年是中国房地产业最后一个高增长的年份，2011-2020年，乐观点延长至2025年，行业步入“白银十年”，增速回落，利润打薄。但尚不至于出现房价大跌、楼市崩盘的极端事件。2020年之后，如果再遇到一轮超级宽松的货币政策，中国楼市倒真的可能出现一次深度调整、大跌崩盘。