2014年上半年东莞土地市场商住地吸金74亿元 创十年第二高

四年一度的世界杯的到来，为开年以来充斥着银根收紧、降价潮、楼市崩盘等一系列“寒冬”关键词的上半年楼市带来了一丝丝温度。就在各大城市集体房价“跳水”的同时，作为二线城市的东莞也受到了一定的影响，楼市成交一定程度上遇冷，然而出乎意料的是2014年上半年东莞土地市场商住地成交却大涨。据房掌柜统计，2014年上半年东莞土地市场商住商服地供应33宗，4宗为纯商服用地，31宗为商住或商住商服混合用地，总供应面积约145万㎡，其中商住地出让面积约111万㎡，成交金额约74亿元，同比上涨159%，成为自2004年以来十年间东莞上半年土地市场第二高商住地成交金额。

2014上半年商住地成交金额 东莞十年第二高

房掌柜查阅2004年以来东莞上半年商住地成交金额发现，近十年以来上半年商住地成交金额最低为2009年，最高为2011年，其中2011年商住地成交金额约74.80亿元。2014年上半年商住地成交金额则紧邻其后，约74.43亿元。

对于上半年楼市较为冷淡，土地市场商住地金额却大涨，合富辉煌东莞研究部总监李兴旺表示：“土地市场与商品房市场本身存在差异性，没有可比性，土地市场个性化比较强，在一个较短的时期去比较，会存在着较大的偶然性。”

而对于今年上半年土地市场商住地金额创新高，李兴旺表示：“供应的地块较优质，自然，它的价格就上去了，尤其是品牌房企在今年上半年成交比较多。”

虎门万江等热门区域成为供应大户 三宗镇区高价地出炉

在2014年上半年东莞土地市场中，虎门万江等热门区域成为了上半年供应大户，其他如厚街、樟木头等镇区亦推出多宗商住商服地。

其中虎门成为第一供应大户，供应面积达336105㎡，其中最引人注目也最不出意外的一块地当属5月13日，大连万达拿下的编号2014WG021商住商服混合地块，该地块以成交总价12.09万元成为2014年上半年东莞土地市场第二高成交总价，而上半年东莞最高成交总价高价地则花落同样来自虎门赤岗村编号2014WG14-16地块，三宗连体地块最终由中国电子东莞产业园有限公司收入囊中，成交总价12.71亿元。

作为东莞四大城区之一的万江区在2014年上半年则打破2013年东莞城区商住地零供应的情况，连接推出3宗商住商服用地，其中恒大地产在5月中下旬相继斩获编号2014WG028、2014WG029两宗商住地，业内人士认为两宗地块将为其在售的恒大帝景项目后续开发补仓。另一宗编号2014WG020商住商服混合地块则由首进入东莞的新加坡房企丰隆集团斩获，将打造首铸商业中心项目。

上半年东莞土地市场中出现了三宗“镇区高价地”。一块是来自石龙的编号2014WG003地块，该地块以单价3360元/平微高之势刷新了石龙单价高价地纪录，该地块由嘉华国际集团下属公司东莞广裕房地产开发有限公司以1.1亿元斩获。值得注意的是上一任高价地地块紧邻编号2014WG003地块，同样也是由嘉华集团创造。目前编号2014WG003地块已规划打造嘉华星际湾项目。

另一块“高价地”则是由凤岗镇官井头村编号2014WG006地块，该地块被东莞市奥林威房地产开发有限公司以63730万元斩获，折合楼面价7256.88元/平，刷新凤岗高价地纪录的同时，该地块单价也是2014年上半年东莞商住地最高楼面单价及最高溢价率地块。据透露，该地块实际是由毗邻地块项目大运城邦的开发商益田集团斩获。

上半年最后一宗高价地是来自石排水贝村编号2014WG024地块，该地块由深耕石排本土的房企利丰东江海岸房地产开发有限公司以底价9852万元斩获，折合楼面价1583元/平米，刷新了2013年由利丰地产自己创造的编号2013WG067单价高价地纪录。

商住商服混合用地供应比例上升 底价成交成为主旋律

相比以往大部分商住地块以普通商品房用途占95%比例为主，2014年上半年东莞土地市场供应的商住地块中，可以看出商服比例呈现上升趋势。

3月7日，鸿信集团旗下的东莞市骏成实业投资有限公司斩获了东坑编号2014WG010商住地块，该地块土地用途50%＜R≤70%为普通商品房；30%≤R＜50%为商服用地。

4月29日，新加坡房企丰隆集团斩获万江坝头编号2014WG020商住地块，该地块土地用途10%＜P＜32%为普通商品房用地；68%≤P≤90%为商服用地。

5月8日，东莞市德基实业投资发展有限公司斩获编号2014WG022虎门地块，编号2014WG022地块土地用途R＝40%为普通商品住房；R＝60%为商服用地。

5月13日大连万达斩获编号2014WG021虎门地块，该地块分为两地块，其中一商住商服混合用地面积为59801㎡，普通商品住房50%＜P≤78%；商服用地2%≤P＜50%，另一宗为纯商服用地。

5月14日，首次进入东莞的外来房企绿地联合东莞富泰地产拿下了编号2014WG025常平卢屋地块，该地块分为分为两地块，其中一块为45776㎡商服用地，另一块为商住地块。

5月20日，恒大地产斩获万江两宗地块，其中一块位于万江石美社区地块，该地块50%＜P＜80%为普通商品住房；20%＜P＜50%为商服用地。

有业内人士分析认为，随着东莞城市转型升级进一步推进和产业结构优化的需要，拉动内需成为政府拉动经济增长的重要举措，这也导致政府加大了商业用地的推地力度。

对于商业地产热的现象，有品牌开发商负责人直言东莞高端商业消费历来向香港、广州、深圳等一线大城市分流，加上东莞镇区与城区的商业发展较为分散，这些分散的消费群体恐支撑不起如此大体量的大型商业项目。

而在成交方面，2014年上半年东莞土地市场中最高溢价率前三名分别是是益田集团斩获的凤岗官井头地块，溢价率达187.98%；中国电子东莞产业园有限公司斩获的两宗地块，溢价率分别为68.9%、44.66%。其余地块多以零溢价率成交，据房掌柜统计，2014年上半年共有33宗商住商服地供应，6宗地块流拍。而在2013年东莞上半年土地市场27宗商住商服地交易中，仅有两宗地块流拍，其中一宗寮步凫山地块最后在2013上半年内二次出让成功。

中原东莞研究部分析认为在逆市环境下，地块拍卖以底价成交为主，高溢价拿地的现象减少。

品牌房企纷纷拿地  开发商逆市拿地控制成本？

上半年拿地的品牌房企中，碧桂园集团相继拿下横沥、东坑、塘厦三宗商住地块，据房掌柜了解，碧桂园2013年以来分别在东坑、黄江、常平、横沥等镇区拿下了商住地块，目前碧桂园天麓山、碧桂园柏丽湾、观澜碧桂园皆已进入清货阶段，2014年将有碧桂园常平首府（常平）、碧桂园·鼎峰城市花园（企石）、碧桂园翡翠山（黄江）、碧桂园豪庭（东坑）、碧桂园天玺（横沥）等项目全新面世。

外来品牌房企恒大拿下万江两宗地块，恒大地产目前在东莞恒大御湖、恒大华府、恒大帝景3个项目在售。

央企保利也于3月份拿下寮步长坑地块，保利目前在东莞的项目保利红珊瑚已进入清货阶段，大型旅游复合项目保利生态城别墅洋房相继开盘。2013年保利(东莞)房地产开发有限公司在清溪拿下一宗商住地，并于2013年年底收购凤岗一个项目，命名为保利百合花园。

5月14日绿地联合东莞富泰地产斩获常平地块首次进入东莞，据了解，绿地集团是中国第一家也是目前（截止2013年）唯一一家跻身《财富》世界500强的以房地产为主业的企业集团。目前的世界十大高楼近一半来自绿地。绿地集团将在2014年入驻珠海、深圳、东莞三个珠三角城市，预计会拍下2-3块土地。

4月29日新加坡房企丰隆集团斩获万江坝头商业用地正式进入东莞，该地块容积率高达9.1，打造首铸商业中心项目，建成后将成为万江地标之一。丰隆集团创立于1963年，是新加坡综合实力排名第一的上市500强企业，同时也是新加坡最大的房地产和酒店投资标杆企业。丰隆集团于2008年通过收购慧谷集团进入东莞。

富盈集团旗下东莞市富轩房地产有限公司也于上半年拿下茶山商住地，富盈集团目前在东莞有富盈东方华府等11个项目。

其他如外来品牌房企万达、东坑品牌房企鸿信集团、石排品牌房企利丰等均在2014年上半年跑马圈地。中原研究部分析认为，逆市拿地对于资金实力雄厚的企业而言，无疑是能控制拿地成本的一种方式，逆市下土地资源向实力企业靠拢。

7月仅3宗土地挂牌出让 下半年东莞土地市场趋冷？

迎来7月，根据东莞国土资源交易网上显示，目前7月份有3宗地块挂牌出让，分别是编号2014WG034位于茶山横江商住地、编号2014WG035位于虎门北栅商住地及编号2014WG036位于南城亨美村商业文娱用地。

对于下半年东莞土地市场，合富辉煌东莞研究部总监李兴旺认为，东莞市场一直表现较理性和温和，受到全国影响不大。多数房企拿地皆是为未来2年楼市做储备，因此下半年东莞土地市场中优质地块将仍然会受到青睐。