东莞城市综合体大解密 民盈山智慧城规划大起底

　　在当前限住不限商的政策调控下，投资收益更为可观的商业综合体无疑成了投资者们最为热衷的选择。当然，收益越高的物业，往往风险也越高，尤其是在商业综合体遍地开花的东莞，想要投资成功，投资者得在投资前仔细考察一番才好下决定。

　　纵观东莞现有商业地产发展史，综合体影响力大、收益高的，无一不是在规模、实力、品牌、地段等方面都远胜同类的佼佼者。投资商业综合体，买的是未来，是升值空间，自然是要挑最好的入手。究竟哪个综合体才是最好的?业内人士支招：挑当前最“牛”的准没错!例如，盘踞目前城市综合体最强板块的民盈山智慧城（业主论坛）就是一个不错的选择，且看它都“牛”在哪。

　　最“牛”规划

　　只要对东莞楼市稍有了解的人，说起东莞国贸中心这个东莞未来的第一高楼项目想必不会陌生，作为东莞最大规模的城市综合体，它自然不仅只有“高”这一点。

　　据规划，东莞国贸中心（业主论坛）占地面积约10.5万平方米，总建筑面积105万平方米，最高楼达398米，超过当前的东莞第一高楼环球经贸中心。项目包括5幢塔楼和一个大型商业裙楼，5幢塔楼分别为1、2、3、4、5号楼。1号楼为金融中心甲级写字楼，为企业提供商务办公服务;2号楼为国际贸易总部写字楼，即398米高的86层主塔楼，据介绍该楼顶部设计灵感来源于黄旗山灯笼，即在顶部将设置LED灯光造型，与黄旗山的灯笼相辉映;3号楼定位为名流官邸，高280多米，由下面的办公楼及上层的高端住宅构成;4号楼为高端五星级酒店，为各界商务精英交流提供便利;5号楼是将会最早面世的民盈山智慧城，包括4.4万平的创意中心和25.6万平的商业中心。

　　项目除了恢弘大气的地上物业，地下物业也相当出彩，计划建4层，两层用于商业，两层用做停车场，地下空间全部打通，并通过下沉式广场与轨道交通实现无缝对接。

　　最“牛”地理位置

　　商业综合体，顾名思义，是作为商业用途的综合性物业，往往集各种零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等复合功能于一体，往往地段优势越突出，其引发的积聚效应越也明显，投资收益也是越高。

　　就已有城市综合体版块中，会展中心一带无疑是最引人注目的所在。区位方面，位于东城商圈与南城商圈的缓冲地带，商圈效益辐射两大片区，毗邻东莞富人区“黄旗山板块”，紧靠潜力鸿福商圈和行政广场，与新秀西平商圈仅一路之隔，地理优势不可复制;交通方面，会展中心一带的财富通道东莞大道、鸿福路交叉而过，地铁口物业，交通十分便捷;综合体方面，会展中心一带的综合体无论在集聚效应上还是在“含金量”上，都是其他版块所不能比拟的，已建设落成的海德广场和环球经贸中心，在建项目国贸中心，准备进驻的王府井百货……目前东莞城市综合体的最强版块——它当之无愧。

　　民盈山智慧城，东莞国贸中心最先进入大众视野的商业中心，在这个最强城市综合体板块中的区位优势无疑是得天独厚的：项目处于东莞核心CBD区域，与东莞地铁R1、R2线唯一交汇点无缝对接，B02层与双地铁月台平阶，地铁出入口直接与地下商业链接，交通极尽优势，不可谓不“牛”。

　　最“牛”开发团队

　　万科，保利，万达……只有全国性房企才“牛”吗?不，民盈山智慧城开发团队民盈集团告诉你，在财富遍地的东莞，本土知名企业抱团之后的力量有多大。

　　“民盈集团的成立并不是由某一个人发起的，而是一个很偶然的机会，一帮人思想汇聚到一起产生的结果。”这是东莞民盈集团董事长特别助理、商业总经理邓国坚先生的原话。据房掌柜了解，民盈山智慧城项目的开发企业来头不小，由光大、宏远、新世纪、南峰、三正、康华、建工、高田等23家东莞知名企业组建，17个镇街股东集资的超级房企所打造，标志着东莞商业经济迈入入了一个新的阶段。

　　项目占地面积104871平方米，总建筑面积105万平方米，最大限高为398米，总投资超过113亿元。在项目举行动工典礼时，香港中联办副主任林武，广东省副省长刘志庚、省人大常委会原副主任李近维、省委统战部常务副部长蒋乐仪，省委统战部副部长、省工商联党组书记杨浩明，徐建华、袁宝成、李毓全、姚康、黄双福等市几套班子领导均有出席，足见政府部门对项目的重视，如此规模不可谓不“牛”。

　　最“牛”资料征集

　　商业地产项目，是极少有开发商会因业态组合比例而专门去做市场调研的，一是因为开发商在做项目开发前大多早有“腹稿”;另外一个是做市场调研耗费大量人力物力财力，很多人觉得没必要。

　　民盈山智慧城是一个另类，为了商业规划的科学化和对市场的负责，项目方圆30公里作为最核心的商圈来做调研对象，进行了长达2年多时间的样本采集，这在房地产界是极其罕见的。

　　“以前99.9%的商业项目都在做房地产，他们都没有做很精准的市场调查的。但我们一般最少都要做1万、2万的样本。有了这样一个细化精确的市场研究，我们就可以根据研究数据来制定计划。我们做商业地产的，有多少面积做餐饮，多少面积做服务都是根据需求去做的。用建筑规划师来取代商业设计师，做出来的建筑物一定是不能满足日益变化的消费者的行为需求的。因此，在做商业地产项目时，要充分做好市场研究分析规划。”在一次访谈中，邓国坚说道：“我们在做这个项目的时候，希望是全员参与，我们不会做任何的保留，没有所谓的商业秘密。”

　　最“牛”体验平台

　　传统商业综合体在构建之前，都会给自己一个准确的定位，或是星级高端写字楼，或是受众面广的中端百货，民盈山智慧城也不例外，唯一不同的是，它的定位并非是具象的业态，而是一个“情感生活体验的平台”。

　　据邓国坚介绍，民盈集团在O2O的模式上引入了所罗门模式，项目注重社交和本土两大特性。2012年美国有人提出所罗门模式，SOLOMO，即是社交、本土和移动的模式，凸显互联网优势，是目前非常吃香的O2O模式，在项目规划中，是要将之结合民盈山智慧城这个平台，让每一个线下的人实现线上线下的无缝对接。“我们把这种模式整合后，可以提出这样一种设想：当你进入民盈山的次数或者消费一定的额度后，你就自动升级，升级后你可以获得更多额外的优惠或者免费的体验，这种形式要比传统商场推荐的优惠会来的更直接一些，通过这个平台我们可以跟踪到你本人所在的业态位置，停留的时间占比，我们都可以统计出来。项目最大的亮点就是我们要做中国第一个所罗门的商业模式项目。”

　　在邓国坚的设想里，民盈山将区别于目前东莞所有的商业地产项目，成为东莞商业的“能量源”，而其首创的“SoLoMo”商业模式，将为东莞商业地产带来前所未有的变革。