瑞峰：卖房送面积或成历史 东莞90/70政策悄然解禁

一、导读

经济层面：7月，银监会曲线调整存贷比支持实体经济，本次调整，虽然没有一步到位，但也能在一定程度上起积极作用。后续央行可能在信贷额度管控上有所放松，实体流动性紧张有望缓解。

对于房地产金融方面，银监会表示，主要是对个人住房消费提供了金融支持，除继续执行差别化的住房贷款政策，抑制投资和投机性的住房需求，重点大力支持国家实施的保障房安居工程建设和棚户区改造之外，将重点关注房地产开发商的资本金、现金流和财务等状况，关注房地产开发商的资金断裂给金融带来的风险。       

从下半年整个宏观调控来看，有针对性把房地产市场的运行调控得当非常关键。中央政府释放方向性信号：应该根据各地情况实施差别性的政策组合，在货币金融政策方面，如按揭贷款发放的条件、利率，包括首付等都要有必要的调整。

另一方面，随着财政资金的陆续下达和货币信贷的扩张，逆周期基建投资将继续提速，抵御地产投资下滑的负面影响。预计三季度整体投资继续运行在17%左右，四季度略有回升，全年达到年初制定的17.5%的目标。

政策层面：7月30日国务院印发户籍改革意见，人口的行政属性变革，对房地产市场就将产生深刻的影响。

从房地产市场来看，市场需求是由人口因素决定的。而在我国，户籍制度使得人口的自然分布和社会阶层分布变得复杂，进而干扰了市场需求。反过来说，如果能够理顺户籍制度，改变人口分布，那么自然能够因势利导，促使人口资源和房地产市场资源得到更有效地匹配。建立一个科学的户籍制度改革体系，对楼市发展自然有利好作用。可以认为，在目前房地产市场一直萧条的情况下，此次户籍制度改革，振奋了地方政府的救市心情。而且从此前部分地方的实践来看，也都通过放松户籍制度来实现“抢人”的目的。

2014年7月1日新版《建筑工程建筑面积计算规范》的正式实施，不仅将直接影响容积率的计算和工程造价的计算，更将大大影响开发商以往对户型设计的思路和工程造价预算，所谓“偷面积”的方式将很难行得通了。

对于房企来说，目前项目自身拥有“超大赠送”的卖点可以结合政策新规放大宣传，让购房者意识到“机不可失时不再来”的紧迫感与危机感。从开发商以往的销售情况来看，带赠送面积的户型产品较为受到购房者的青睐。这次新规的实施，未来市场“赠送面积”这张营销牌将变得越来越不好打。

但对于购房者来说，把握当前市场最后机遇，抓紧出手目前市场上的高赠送户型，因为在未来市场上上市的 “大面积赠送”产品将越来越稀少了，且分摊实用单价也越来越贵。

楼市层面：通过对放宽限购的城市近期成交情况进行的量化分析显示，整体成交情况来看，多数取消限购城市的成交量环比变动不大，市场去化速度依然在低位徘徊，与限购政策尚未放松的5~6月份成交量相比，基本处于持平的位置，并未出现整体大幅回升的态势，放松限购城市市场去化速度并未出现明显好转。对此，某专家表示，政策调整时间很短，长期效果还需观察。

取消限购这一政策有助于提振市场需求，对市场的供需关系来说会造成一些影响。但是也不要预期过高，单一的某一项政策的改变不足以影响市场预期，短期内不可能消化市场的高库存，也不可能逆转市场的供需状况，所以基本的市场矛盾是需要时间来消化的。

根据市场反应来看，部分城市出现短时间的市场复苏，但之后却再度回落到之前的成交水平。本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，虽然即使在目前出现各地日益强烈的调控微调松绑效果也难以拉动市场成交。

二、各项宏观经济政策详细解读

1、国内

1.1经济层面

1.1.1、银监会曲线调整存贷比支持实体经济

“7月1日起，银监会对存贷比计算口径进行调整，以缓解银行存贷比达标压力，进而支持实体经济发展。”6月30日，银监会政策研究局副局长李文泓表示。

同日，银监会发布了《关于调整商业银行存贷比计算口径的通知》，称自2014年7月1日起，对存贷比计算口径进行调整。根据通知，支农再贷款、支小再贷款所对应的贷款和“三农”专项金融债所对应的涉农贷款等六项将不计入贷存比(贷款)计算的分子，而银行对企业或个人发行的大额可转让存单等两项计入贷存比计算的分母(存款)。分子的缩小和分母的扩大，将显著降低75%的法定贷存比对银行放贷的限制能力。

解读：本次调整，虽然没有一步到位，但也能在一定程度上起积极作用。考虑到银行业18.5%的法定存款准备金率的存在，单纯的贷存比指标调整，并不会让银行业因此就额外增加多少融资，但却能够鼓励融资走贷款的正路，从而在一定程度上有利于弱化影子银行的发展动力。

此次存贷比口径的变化又类似于一次“微刺激”， 该政策符合总量稳定，结构优化的调控思路，也符合“微刺激”第三波。后续央行可能在信贷额度管控上有所放松，实体流动性紧张有望缓解。

对于房地产金融方面，银监会表示，主要是对个人住房消费提供了金融支持，除继续执行差别化的住房贷款政策，抑制投资和投机性的住房需求，重点大力支持国家实施的保障房安居工程建设和棚户区改造之外，将重点关注房地产开发商的资本金、现金流和财务等状况，关注房地产开发商的资金断裂给金融带来的风险。       

对于下一步动作，银监会称，将观察存贷比计算口径调整对银行经营行为和金融市场的影响，同时，在中长期，银监会还将继续积极推动并配合立法机关修订《商业银行法》。

1.1.2、国务院"军令状"：今年经济必须达标

近期，国务院派出8个督查组，对16个省（区、市）、27个部门和单位进行了督查。

从官方渠道获得的部分督查报告显示，此次督查发现的问题主要集中于政策落地慢，部分部门和地区存在政策配套不够，选择性落实政策等现象。此外，多地区经济增速下滑，稳增长存在一定难度。
    7月16日召开的常务会议还强调，今年《政府工作报告》确定的经济社会发展主要目标任务“必须保证完成”。这意味着全年7.5%左右的增长目标完全可期。

解读：从“确保”到“必须”，两个用语的变化，后者更突出了高层对完成目标任务的强硬姿态，这也就意味着虽则经济下行压力很大，但能完成7.5%的经济增长预期目标。

从下半年整个宏观调控来看，有针对性把房地产市场的运行调控得当非常关键。中央政府释放方向性信号：应该根据各地情况实施差别性的政策组合，在货币金融政策方面，如按揭贷款发放的条件、利率，包括首付等都要有必要的调整。

1.1.3、改革在下半年将提速    预计房地产开发投资四季度略有回升

上半年出台一系列稳增长政策还将逐步落实。为应对经济下行压力，政府出台了一系列政策，这些政策有些已经落实，有些还在逐步落实的过程中。后续稳增长政策仍可能继续出台。改革措施进入实质性的推进期。改革在下半年将提速，并且进入实质性推进阶段。随着国企试点开始推广，国企改革进入实质性推进期。后续改革的实质性推进料将包括：行政放权、户籍管理、财税改革、区域改革和自贸区等方面。

下半年经济继续走稳，预计三季度GDP增长7.5%左右，四季度增长7.6%。即经济增长将从上半年的7.4%回升至7.5%左右，全年增长7.5%左右。

解读：整体上看，相比前两个月格局，地产投资降幅略有收窄。从销售和土地购置情况看，地产销售低位回稳，1-6月商品房销售面积同比下降6%，增速比1-5月回升1.8个百分点；1-6月土地购置面积同比下降5.8%，基本与1-5月持平。综合来看，经历了前一阶段的快速下滑，地产投资目前降幅有所收窄，但销售和土地购置的负增长依然会限制投资的回升。预计房地产开发投资还将继续回落至三季度。

基建对冲地产影响，全年投资稳定在17.5%左右。从新开工和销售等领先指标看，地产投资还将继续下行，但三季度地产调控政策预期也会适度调整，因此地产投资不会出现断崖式下跌的格局，增速可能在10%左右见底。另一方面，随着财政资金的陆续下达和货币信贷的扩张，逆周期基建投资将继续提速，抵御地产投资下滑的负面影响。预计三季度整体投资继续运行在17%左右，四季度略有回升，全年达到年初制定的17.5%的目标。

1.1.4、国务院密集调研地方经济   预调微调将成稳增长“常态”

7月以来，国务院高层在全国各地紧锣密鼓地调研。在经济下行压力持续的背景下，稳增长的重要性不断凸显，中央对地方的支持力度也在加大。社科院经济研究所经济增长室主任刘霞辉告诉《每日经济新闻》记者，国务院领导频繁调研的主要目的，就是为了考察稳增长措施的落地情况，了解措施所产生的效果。

调整居民收入水平，稳定物价、房价，降低居民储蓄率，激发消费的力是目前的重点。

解读：由于经济下行压力、结构性减税、楼市低迷等因素影响了中央和地方的财政收入增速，部分地方政府稳增长压力依然较大，也是在这样的背景下，7月份以来，国务院高层在全国各地紧锣密鼓地调研。从当前形势看，中国经济下半年要交出更好的“答卷”，仍需根据不断变化的形势加强和改善宏观调控，继续在定向调控上下功夫、精准发力。

与此同时，宏观调控也面临一些“两难”抉择。比如，一方面，我国货币供应量已经很大，6月末广义货币供应量M2已超120万亿元；但另一方面企业融资难、融资贵问题仍很突出，据估算，现在大企业融资成本大致超过8%，中小企业就更高了。

对此，中央政府采取积极的财政政策与稳健的货币政策，配合推陈出新的定向调控新举措，展现了中央精准的调控力。

展望下半年，经济依然面临一定下行压力，尤其是房地产投资增速下滑周期远未结束的背景下。中央将会出台一定限度的稳增长政策，预调微调将成稳增长“常态”。

1.2政策动态

1.2.1、国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见    将释放改革红利并利好房地产

7月30日国务院印发《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》（下称《意见》），将严格控制特大城市人口规模，改进城区人口500万以上的城市现行落户政策，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制。

解读：有专家指出，户籍制度改革将释放出可观的制度红利。“改革红利体现在投资和消费两方面，相对于投资的潜力而言，未来消费的潜力更大。”根据本次《意见》内容和官方解读，记者发现，房地产、基建、医疗、教育、家电等多个领域有望在户籍改革中分得一杯羹。其中，在房地产、基建等领域利好最直接。

此次改革的亮点在于打破了二元户籍制度，使“居民户口”取代了农业户口与非农业户口。人口的行政属性变革，自然会产生一系列的刺激作用，比如对房地产市场就将产生深刻的影响。

户籍制度改革将在一定程度上决定着未来人口的流向，因而也将在一定程度上影响着楼市的发展。户籍改革和新型城镇化改革以及相关的配套政策有利于促进城市人口合理流动。如果户籍的差别逐渐缩小并最终消失，越来越多的居民可能更倾向于去空气环境较好的中小城市生活。如果中小城市再出台一些惠民政策，吸引人口进入这些城市，随着这些城市公共服务能力进一步提高，其楼市将具有较好的发展潜力。

诚然，要想在短期内改变人口集中涌入一二线城市还是很难的，户籍制度改革还很难一蹴而就，也可能不彻底，而一二线城市积聚了大量的资源，非三四线的中小城市可比，因此，这些城市房地产市场的标杆地位在短期内还很难撼动。

1.2.2、建筑面积计算新规实施    赠送面积或将成历史    把握时机很重要

送飘窗、送露台、送地下室等以往开发商在房源销售环节管用的推销手段，随着新版《建筑工程建筑面积计算规范》于2014年7月1日的正式实施，或许将成为历史。新版《规范》的实施，不仅将直接影响容积率的计算和工程造价的计算，更将大大影响开发商以往对户型设计的思路和工程造价预算，所谓“偷面积”的方式将很难行得通了。

值得注意的是，开发商以往最常赠送、旧版《规范》中不算面积的飘窗，在新《规范》中有了明确要求：窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1／2面积。另外，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1／2面积。而在地下室方面，新《规范》中：地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1／2面积。修订的面积计算规定有近26条，极大的细化和改变了此前旧《规范》中的建筑面积计算。

解读：2014年7月1日新版《建筑工程建筑面积计算规范》的正式实施，不仅将直接影响容积率的计算和工程造价的计算，更将大大影响开发商以往对户型设计的思路和工程造价预算，所谓“偷面积”的方式将很难行得通了。

对于房企来说，目前项目自身拥有“超大赠送”的卖点可以结合政策新规放大宣传，让购房者意识到“机不可失时不再来”的紧迫感与危机感。从开发商以往的销售情况来看，带赠送面积的户型产品较为受到购房者的青睐。这次新规的实施，未来市场“赠送面积”这张营销牌将变得越来越不好打。

但对于购房者来说，把握当前市场最后机遇，抓紧出手目前市场上的高赠送户型，因为在未来市场上上市的 “大面积赠送”产品将越来越稀少了，且分摊单价也越来越贵。

1.2.3、济南、厦门、宁波限购解除 收效不明显    今年将有超过30个城市取消限购

自7月10日起，济南新房与二手房限购全面放开，不论本地人还是外地人在济南买房都没有套数限制，在济南实施了3年多的限购政策正式退出。限购放开后，本市户籍人口不再受“限二禁三”的影响，可以买3套以上住房。外地人也不用提供1年以上纳税或社保证明，可以直接购买住房，并且购买套数不再有限制。

媒体报道称，厦门岛外的限购将全部解除，个人购买住房不限套数，外地户口不用提交社保证明。在岛内，外地户口限买1套住房，无须再提交社保证明。此外，260平米以上住宅的限购也有所放松。

从7月31日起，宁波正式取消住房限购。购买宁波市各县(市)及鄞州、北仑、镇海、高新区住房(含商品住房、二手住房)，不再需要提供家庭住房情况查询证明。购买海曙、江东、江北中心城区二手住房的不再提供家庭住房情况查询证明。

解读：专家认为，目前限购在影响房地产市场的因素中，所占比例不到10%。未来除一线城市和超过1000万人口的大城市之外，其他城市均有可能逐渐取消楼市限购，预计今年将有超过30个城市取消限购。

根据业内研究机构抽样调查显示，仅有杭州、济南、南宁等少数城市短期效果明显，成交出现反弹，取消限购后日均成交量较之前飙升3倍。而长春、武汉等城市，取消限购后日均成交量较之前有5%左右的小幅提升，收效甚微。

通过对放宽限购的城市近期成交情况进行的量化分析显示，整体成交情况来看，多数取消限购城市的成交量环比变动不大，市场去化速度依然在低位徘徊，与限购政策尚未放松的5~6月份成交量相比，基本处于持平的位置，并未出现整体大幅回升的态势，放松限购城市市场去化速度并未出现明显好转。对此，某专家表示，政策调整时间很短，长期效果还需观察。

1.2.4、全国46个楼市限购城市中，已经有24个城市放松或取消限购    取消是大势所趋

自7月19日起，武汉实行已久的商品房限购政策正式放宽，共出台四条细则，其中与其他房款限购地区所不同的是，武汉140平米以上的住房(包括新建商品房和二手房)不再纳入限购范围。

苏州市住建局近期表示，苏州楼市的限购政策已做调整，90平方米以上住房全面放开，90平方米以下仍是按照以往政策执行。

7月26日江苏无锡取消对90平方米(含)以上住房的限购，本地人及外地人在购买90平方米以上住房时，套数不再设上限，这一政策只针对无锡市区，不含江阴、宜兴两地，但购第三套房仍不予贷款。

另据了解，截至7月21日，已有包括西安、海口、济南、呼和浩特等城市于近期放松或取消限购政策。

解读：截至7月31日，全国46个楼市限购城市中，已经有24个城市放松或取消限购，其中官方明确宣布松绑的有10个城市。

自全国两会期间国务院总理李克强对分类调控定下基调，多个限购城市开始蠢蠢欲动。但是，没有人愿意做第一个吃螃蟹的人，担心会被媒体过于关注，枪打出头鸟，于是陷入既想放松又不想宣传的纠结中。因此，两会至今，“羞答答的玫瑰静悄悄地开”，大多数城市依旧没有出台放松限购的明确文件，只是口头通知，甚至只做不说。

对于限购政策是否会取消，住建部总经济师冯俊在6月4日的国新办发布会上曾表示，整体的宏观调控政策是鼓励、保护消费需求，遏制投资需求。每个地方根据自己的实际情况作出判断。目前还没有一个地方公开的说要取消限购。

进入7月，在经历了持续半年的楼市低迷后，更多城市开始密集加入限购松绑大军。对于一线城市是否也会取消限购，专家认为，一线城市若是放开限购很可能成为一个“信号”，引发舆论对政府是否“救市”的探讨，影响购房者和房企的心态，继而使得房价产生大幅波动。但从中长期来看，市场将代替行政进行调节，因此取消所有城市的限购将是大势所趋。

1.2.5、房地产税还未列入立法计划   或只调节高端    影响程度不确定

财政部财政科学研究所所长贾康7月21表示，在新一轮税改中，营改增、消费税和资源税这三项改革有望先行。为了弥补营改增对地方的影响，消费税的征收环节可能后移，并成为地方的主力税种。

但到目前为止，房地产税立法还没有列入人大立法工作的计划，年内也不会有任何动作。在可以预见的时期内，中国的房地产税不可能照搬美国的模式，而要更多地借鉴日本给出第一单位扣除这样的有东方色彩的模式，或者它只调节高端。”贾康说。

解读：财政部财政科学研究所副所长认为，从理论上讲，房产税的出台的确会对房价有影响，但影响的程度要根据实际情况判断。另外，房产税改革是立法先行，需经历一个复杂过程，房产税至少要等两三年之后才能推出。 

房价会不会受房产税的影响呢？房价实际上是供需共同作用的一个结果，单方面的力量从理论上讲是没有办法改变价格的。如果没有需求，成本再高价格也没法提升；需求很旺盛，即使成本没有任何变化价格也会上涨。所以房价是供需双方综合作用的结果。所以房产税出台理论上会影响房价，但影响程度不确定。

1.2.6、广东7月1日起清缴房地产企业土地增值税

 记者３０日从广东省地方税务局获悉，广东发挥土地增值税在调节房价中的重要作用，制定出台《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》（以下简称《规程》），将于７月１日起正式实施。据了解，随着房地产市场的发展和税收征管的加强，广东省土地增值税由２００６年的３０亿元大幅增长至２０１３年的４１８亿元，成为财产行为税的第一大税种，也是对地方财政收入贡献度仅次于营业税的第二大税种。

广东省地税局有关负责人说，《规程》将着眼规范和加强广东省土地增值税的清算工作，提高土地增值税清算的时效和质量，有效解决税务机关和纳税人长期以来在土地增值税清算工作中存在的程序不清、责任不明等执法风险和涉税风险。

解读：因房地产项目开发周期长，土地增值税清算是比较复杂的。并且这部分税款和一般的营业税相比，份额还是较大的。但是这个过程中也并不排除有些企业，为了不缴纳土地增值税而出现捂盘现象。

值得注意的是，虽然广东省已经下发了文件，但税务机关执行情况并不乐观。

业内分析人士认为，高负债率将成为未来一段时间地产行业风险集聚的主要因素。此次被业内称为土地增值税“清缴风暴”，至少在房企扎堆的广东表明了政府继续调控的决心。

记者采访的不少专家认为，作为房地产企业高度集中的行业大省，广东此次在全国率先出台措施清缴土地增值税的举措必将对市场结构乃至部分企业的定价策略产生影响。

今年以来，除广东外，还有海南、湖南等地先后公布了2014年度的土地增值税清算计划。

多位地产从业人士向记者坦言，30％－60％的税率是相当高的，在银根紧缩，房企资金链紧张的背景下，有可能加剧房地产业洗牌步伐。

清缴如果被严格执行，意味着房企利润空间将被大幅压缩。由此，对房企的市场价格行为也将产生相应的影响，一些开发商的降价热情或会受到打击。

1.3市场动态

1.3.1、上半年龙头房企销售额或仍有两位数增长

近日，研究机构亿翰智库对多家房企的统计研究报告显示，万科半年销售额近千亿，全国共6家房企销售额过500亿元。

机构认为，目前楼市处于周期中的探底阶段，在这一时期，需要通过高周转来把握未来3年。亿翰智库的报告预估，上半年业绩排在前三名的房企依次是万科、绿地和恒大，销售额分别是980亿元、726亿元和688亿元。加上紧随其后的保利、碧桂园和中海，共有6家房企上半年的销售额超过500亿元。而上半年销售额过百亿的房企数量达到22家。亿翰智库统计显示，前6月，排名前30的企业中三分之二业绩同比增长，增幅均达到两位数。领军的万科、绿地、恒大的同比增幅分别为17%、11%和54%。

解读：今年上半年龙头房企数据表现不错，主要原因在于去年下半年已经有了不少项目的基础，在今年上半年获得贷款的情况下，成功转化为销售。

另外，目前楼市处于周期中的探底阶段，在这一时期，需要通过高周转来把握未来3年。所以龙头房企也采取了以价换量的举措，因此在逆势中依然取得不错的销售业绩。

1.3.2、调查显示：居民投资房地产意愿降低

央行日前发布的二季度城镇储户问卷调查结果显示，受访者的房地产投资意愿较一季度下降。问卷调查显示，63%的居民认为目前房价“高，难以接受”，比上季降低1.3个百分点；34.2%的居民认为目前房价“可以接受”；2.8%的居民认为“令人满意”。对于下季房价，21.2%的居民预期“上涨”，50.3%的居民预期“基本不变”，15.1%的居民预期“下降”，13.4%的居民“看不准”。未来3个月内准备出手购房的居民占比为14.4%，较上季低0.6个百分点，高于去年同期0.4个百分点。

解读: 今年楼市变化的速度超过市场预期，本轮楼市转冷更多是因部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累所致，因此即使多地试图微调、松绑，也难以拉动市场成交。在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已出现转向，购房者观望情绪增多，而房企让利跑量心理渐占上风，供需格局已悄然生变，目前唯有通过价格调整，才能吸引购房者入市。

1.3.3、银行放贷提速  继续打好“刚需牌”

目前，银行放款速度明显加快。业内专家表示，受房地产整体市场环境影响，个人买房的意愿并不强烈，上半年房贷申请数量还是有所下滑的。所以下半年各家银行的放款速度只会更快不会更慢。

上半年，楼市成交量大幅萎缩，市场预期明显改变。房企纷纷通过打折促销、变相降价，变着法地以价换量。由于近期市场上“松动风”劲吹，且在央行和银监会关于支持首套房贷的表态后，本地银行放款速度明显加快，楼市数据略有复苏，房地产商须抓住时机，继续打好“刚需牌”。

解读：在央行和银监会关于支持首套房贷的表态后，各地银行放款速度明显加快。刚需客户入市步伐加快。分析认为，在当前环境下活得好的房地产企业都抓住了“刚需牌”， 由于近期市场上“松动风”劲吹，楼市数据略有复苏，房地产商须抓住时机，继续打好“刚需牌”。 

从东莞市场7月成交数据来看，刚需类产品成交量占总体成交60%以上，从近期几大开盘项目网签数据来看，刚需类占大头。在目前的市场上除了要把握好推刚需产品的时机外，价格定位也非常重要，毕竟在房企集中推货时期，购房者选择性更多，性价比将成为房企取胜的关键性因素。

1.3.4、房地产分类调控新动向 死守保障房不再限价豪宅

最近关于房地产调控放松的消息不断涌现：二、三线城市及以下城市陆续放松或解除了限购令，一线城市则放松或解除了对豪宅的限价令。对于一线城市来说，豪宅限价令放松的最直接效果，就是让压抑已久的高端住宅价格来了个“撑杆跳”。

解读：透过这些纷扰繁杂的信息，可以发现房地产分类调控的一个新动向，即政府管住保障房，豪宅价格则由市场需求定。房地产调控不再一刀切，这是政府简政放权的结果，也是房地产调控的一个进步。

政府管住保障房的底线，就会让老百姓更有安全感;不再限价豪宅，则会让那些勇于创业的人可以享受更有品质的生活。如此看，房地产分类调控的新趋势其实就是符合社会发展规律的一种做法。

1.3.5、全国首个房产“降价险”亮相

继6月份珠江四季悦城]项目成功推出北京第一个零首付促销活动之后，记者日前从四季悦城获悉，为了稳定市场信心，该项目将针对目前在售三期楼栋产品再推出重磅优惠，购房“降价险”活动，轰动楼市。

具体政策为，购房者如果选择“降价险”的方式买房，9成房款即可买房，余下10%作为保证金由客户保留。到约定的交房时间前四个月（2015年6月底），如房价没降，总房款10%的保证金再由购房者交给开发商，如果降价了，由珠江人保代客户向开发商支付余款，无需客户返还保证金。如何判定是否降价，是以交房前四个月客户所购买房源与相邻楼栋的在售相同楼层、相同朝向房源价格相比。

解读：受多重因素影响，房地产市场观望情绪浓重，房企营销压力逐渐增大，纷纷推出打折促销活动。而层出不穷的促销手段，促成了全国楼市的首个“降价险”的诞生。珠江地产为其所推房源投保“降价险”，约定期内如出现房价下降，则由保险公司承保理赔。

房产“降价险”对于目前非理性观望、且情绪较为浓郁的购房者来说，有助于促进他们入市脚步，解决他们“恐降价”的忧虑；对房企来说，因为经济与政策具有不稳定性，且目前这种“降价险”还无比较成熟的操作机制，所以房企需要承担一定的风险。另外，只有类似珠江地产这样本身旗下就拥有保险业务的房企推出“降价险”更有优势。

专家指出，通货膨胀的今天，居民买房具有投资和消费的双重性质。无论是自住还是投资的购房行为，“买涨不买跌”都是购房人的普遍心理。商品房这种大宗交易，保值升值成为影响决策行为的重要因素。四季悦城的降价险有效的解决了这一问题，当然受到购房者的欢迎。专家还指出，现阶段一线城市的房价涨势趋缓，但是降价的可能性很小。

1.3.6、中小房企扎堆赴港上市

在这一波资金链断裂危机下，也有不少中小房企通过借壳、招股等方式成功登陆中国香港的资本市场，希望借助国际平台“揽金”。

据不完全统计，今年以来，已有10家中小房企通过借壳、发行新股等方式敲定赴港上市事宜，其中8家已经成功登陆港交所，包括阳光100、亿达中国、大连海昌控股、深圳力高地产、深圳绿景集团、青岛青建集团等；此外，众安房产分拆商业部分欲上市的中国新城市和北京国瑞置业两家房企也将于今年7月上旬在港交所挂牌交易。无独有偶，据兰德咨询统计，2012年以来，已有多家中国内地房企通过招股形式进入中国香港资本市场，其中，2013年有7家。不过，多数都为中小房企。

解读：今年以来，受房地产行业整体低迷影响，多家中小房企资金链断裂危机加剧，甚至个别房企已经传出破产噩耗。

然而，在这一波资金链断裂危机下，也有不少中小房企通过借壳、招股等方式成功登陆中国香港的资本市场，希望借助国际平台“揽金”。

值得一提的是，有分析师表示，虽然今年中小房企赴港上市动作较为密集，但受中国房地产行业整体处于下行周期影响，其估值普遍偏低，股票成交也并不活跃，多家房企上市首日股票价格跌破发行价。尽管如此，这些中小房企仍是开拓了一条新的融资渠道。

与此同时，我们发现，在这一波房企赴港上市潮中，主营业务为商业地产的房企较多，甚至不乏拆分商业资产上市者。

事实上，目前新上市房企的市场表现确实不佳。多位业内人士均表示，这与国际投资者对中国内地房地产市场投资信心不足有关，这也将增加房企海外市场融资难度，尤其对这些在产品销售、物业经营等方面能力不足的中小房企来说，能获得多少或者能否获得进一步的融资目前还很难说。 不过，相对于知名房企来说，融资难度则相对较小。

1.3.7、各地“微调”措施不大    全国房价呈现全面下调的态势

6月份，70个城市中，新建商品房环比下调城市达到了55个，二手房环比下调城市达到了52个。房价下调城市明显增加，创今年历史最多纪录。一线城市房价出现松动，市场出现全面下调的态势，下半年房价环比下降的城市数量和降价幅度还会进一步加大。房企为完成年度目标或将采取以价换量的策略，房价将会出现实质性松动。另外，各地的为回暖楼市采取的“微调”措施对楼市影响不大，从目前的市场表现来看，尚难以改变楼市下沉的态势。

解读： 2014年楼市变化速度超过市场之前的预期。从上半年房价走势来看，1-2月首次出现个别城市价格调整，3-4月呈华东区域块状下调的态势，5月则表现为以东部城市为主的房价多数城市下行，市场已经出现加速调整趋势。而到了6月份，房价已经从块状分布弥漫到了全面下调的态势。”

取消限购这一政策有助于提振市场需求，对市场的供需关系来说会造成一些影响。但是也不要预期过高，单一的某一项政策的改变不足以影响市场预期，短期内不可能消化市场的高库存，也不可能逆转市场的供需状况，所以基本的市场矛盾是需要时间来消化的。

根据市场反应来看，部分城市出现短时间的市场复苏，但之后却再度回落到之前的成交水平。本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，虽然即使在目前出现各地日益强烈的调控微调松绑效果也难以拉动市场成交。

2、东莞

2.1经济层面  

2.1.1、上半年东莞经济运行稳中有升

初步核算，上半年，东莞实现地区生产总值2606.92亿元，按可比价计算，同比增长7.5%，增速比一季度快0.2个百分点。其中，第一产业增加值8.86亿元，增长0.2%；第二产业增加值1231.76亿元，增长9.5%；第三产业增加值1366.29亿元，增长5.6%。

解读：随着前两年引进的一批重大项目的相继落地投产，释放出新增产能正在显现带动效应；商事登记改革带来的市场活力释放，企业登记呈现出高速增长；加上市政府大力扶持实体经济，相信东莞的发展后劲将进一步夯实，产业经济将呈现崭新格局，全市经济有望延续平稳回升的势头。

2.1.2、东莞市要建成四大海洋经济主体区

记者7月21日获悉，《中共东莞市委东莞市人民政府关于加快发展海洋经济的意见》（以下简称《意见》）正式出台。《意见》提出发展目标：到2017年，全市海洋经济生产总值达900亿元，年均增长率 8%以上；到2020年，东莞基本建成海洋强市，并初步建成全省重要的海洋产业示范区、海洋科技人才集聚区和海洋生态宜居区。

解读：《意见》提出，未来我市将加快海洋经济发展，并重点建设麻涌、沙田(虎门港)、虎门和长安四大海洋经济主体区，加快推进长安新区重点区域建设。

根据规划：在大力发展四大海洋经济主体区的同时，还要推动优质滨海旅游业快速崛起。科学开发滨海地区滩、岛、渔等特色旅游资源。重点建设威远岛滨海旅游区，继续加大威远岛的开发力度，争取建成5A级滨海旅游景区或国家级旅游度假区。在沙田西大坦和长安新区等地区建设邮轮停靠港、游艇旅游基地，建成一程多站式国际邮轮旅游航线著名节点。

此政策的出台，意味着政府将集中精力和物力发展和投资四大海洋经济主体区，这对麻涌、沙田、虎门、长安的经济发展乃至房地产发展来说，都是一件非常具有很大推动之效的举措。

2.1.3、中行东莞市支行转发中行关于定向降低部分金融机构存款准备金率的通知

合理调整资产负债结构，加强流动性管理，积极采取措施，做好下调人民币存款准备金率的相关准备工作。经我中心支行核定，东莞辖区的东莞农村商业银行股份有限公司（简称“东莞农商行”）符合中国人民银行定向降准通知的第二条规定标准，请按文件要求执行。

请东莞农商行于6月16日定向降准当天业务结束后，将此次存款准备金率下调对本机构系统流动性的影响与存款准备金率下调的政策效应，以及对银行未来经营策略及信贷行为的影响情况以报告形式通过广东金融互动平台的报送信息栏目报送给我中心支行货币信贷管理科。

解读：降低存款准备金率目的是使得银行手里留有更多可以用于发放贷款的资金，可以在一定程度上缓解企业资金困难，减轻经济放缓的风险。

增加放贷，促进货币在市场流通，也有足够的资金帮助企业搞活，可以让总体经济向一个好的，活的方向循环和发展。

因为此次下调存款准备金主要对“三农”和小微企业的支持，增强金融服务实体经济能力。这对于房地产行业来说，影响并不是很大，但整个市场经济搞活，也间接推动房地产的发展。

2.1.4、沙田:新增两条公交线 串起虎门港、松山湖和粤海产业园

7月1日起，东莞市公共汽车有限公司经营的两条跨镇公交线路92路和93路，调整到沙田发车。地处虎门港主港区的沙田镇到松山湖、粤海产业园及大岭山、樟木头、谢岗等镇从此实现公交直通。

92路原运行线路为常平汽车东站（东莞东火车站）——厚街车站，此次东缩西延，调整为松山湖汽车站——沙田汽车客运站。93路原运行区间为谢岗车站——厚街涌口，此次向西延长5公里，终点站改为沙田汽车客运站。

解读：新增公交线有利于加强四地交通网络连接的紧密性，更有利于区域之间的经济辐射效应。从房地产方面来讲，相比松山湖、虎门，沙田更具有性价比优势，交通线路连接的更为紧密，将有助于加大跨区域置业的可能性，沙田将成为最大的直接受益者。

2.2政策动态

2.2.1、四大方面着手吸引高层次人才

一是在深化改革上突出重点。在改革的重点领域和关键环节上大力吸引人才，围绕构建开放型经济体制、建设水乡特色发展经济区等改革重大事项，瞄准广深等地人才外溢的有利时机。二是在资金使用上突出重点。我们每年拿出10亿元“人才东莞”专项资金，确保“好钢使在刀刃上”。三是在平台建设上突出重点。近年来，东莞建设了一批具有特色、富有实效的人才平台，但综合性的人才交流、服务、创业孵化平台依然欠缺。要加强人才平台建设，为人才工作提供更多更优质的载体。四是在人才引进上突出重点。将人才引进的重点聚焦在高层次人才身上，以引进高层次人才为突破，带动人才引进工作全面开花。

解读：市人才办表示：东莞正处于加快转型升级的爬坡越坎的关键时期，只有进一步加大人才引进力度，提升人才贡献率，才能落实好全面深化改革的各项部署，破解转型攻坚中的各种难题。

东莞与广州、深圳等城市相比，想跟他们抢人才是不现实的，但并不意味着我们就束手无策，难有作为。我们只有因地制宜，出台导向性很强的人才政策，做到精准发力，在强调人才整体布局的同时，明确要集聚哪类人才，从而形成具有东莞特色的人才竞争力。

2.2.2、东莞市闲置土地延期动工不得超一年

7月15日，根据《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令），市府办正式印发《规范闲置土地延期动工申请、审批流程》的通知。通知规定，六类无法动工或不具备动工条件的情形可申办延期动工，但延长期限最长不得超过一年。

记者了解到，凡具有以下两种情形之一的国有土地，可依法认定为闲置土地：一是国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同，或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地；二是已动工开发，但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一、或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地。

解读：加强对闲置土地的清查与处理是节约建设用地、提高土地利用率的一项重要措施，有利于规范房地产市场，营造公平公正的竞争环境。

但在处理过程中，应该查明和分清造成土地无法按期开发建设的原因，对确实准备开发但因政府原因造成不能如期开发与开发商自身原因没有开发的情况要区别对待。不能将开发商确实有意开发，但由于政府拖延、朝令夕改等无法开发、延期开发的情形也认定为闲置土地。对无辜的土地拥有者进行处罚，将严重损害合法权属人的正当权益。

2.2.3、东莞市逾七成电梯买了责任险 住房安全有保障

7月19日上午，东莞市质监局局长罗晓勤带队参加“阳光热线”，电梯安全仍然是各大网友关注的焦点。据悉，东莞目前在用电梯约6.7万台，其中75.9%电梯买了责任险。

据了解，东莞目前有在用电梯约6.7万台，老旧电梯所占的比例并不少。为了解决现有的一些难题，东莞率先启动电梯安全监管改革工作，成为全省唯一的地级市试点城市。

解读：改革后，全市99.2%的电梯明确了“使用权者”，并规定安全首负责任，倒逼电梯使用单位主动加强电梯安全管理和投入。全市75.9%的电梯购买了电梯责任险，发生安全事件后，保险公司介入，分清责任，支付赔偿，有效避免了电梯使用管理者、维保单位、制造单位等推诿扯皮，也解决了涉事单位因经济能力不足造成救治和赔偿难以到位的情况。

2.2.4、东莞 90/70政策悄然解禁

随着建筑面积新规执行，赠送面积将不被获准。而另一个“合拼户型”的产物，也或因“90/70政策”的解禁而将淡出市场。

旨在引导以中小户型为主的住房结构的“90/70政策”，一度引申出“合拼户型”的怪象。日前，南都记者走访市场了解到，鼎峰源著、佳兆业帝景中央等全为大户型住宅的楼盘，几乎都为单一房产证。这意味着部分纯粹的大户型楼盘已不用再设计规划90平方米以下的中小户型，进而拼合户型为大户型。在不断采访过程中，有开发商人士以及政府官员也向记者证实“90/70”政策已在东莞悄然解禁。

解读：“90/70”政策诞生至今的8年，在市场走过的痕迹若隐若现：赠送面积愈演愈烈，合拼户型在政策和市场需求的矛盾中应运而生，却也因为旺盛的市场而走向灭亡，市场逐步走过了对其适应和抛弃的过程。

虽然东莞政府官员表示，目前没有公开文件，也不会有口头承诺，但现在报规报建已对‘90/70’的执行宽松很多。目前市场上多个新推楼盘大户型单位为单一房产证，如：佳兆业帝景中央、鼎峰源著等。

虽然形式上放松，但合同上仍未删减，经过记者的调查发现，该政策是2008年开始执行的《国有建设用地使用权出让合同》格式化合同版本的内容，因是全国性的格式化合同，无法删改，所以没法改。