瑞峰：东莞楼盘7月低开策略取胜 年内首个旺季来临

   一、导读

1、宏观：限购放松收效不明显   户籍改革提振地方救市意愿

经济层面：7月，银监会曲线调整存贷比支持实体经济，本次调整，虽然没有一步到位，但也能在一定程度上起积极作用。后续央行可能在信贷额度管控上有所放松，实体流动性紧张有望缓解。

对于房地产金融方面，银监会表示，主要是对个人住房消费提供了金融支持，除继续执行差别化的住房贷款政策，抑制投资和投机性的住房需求，重点大力支持国家实施的保障房安居工程建设和棚户区改造之外，将重点关注房地产开发商的资本金、现金流和财务等状况，关注房地产开发商的资金断裂给金融带来的风险。       

从下半年整个宏观调控来看，有针对性把房地产市场的运行调控得当非常关键。中央政府释放方向性信号：应该根据各地情况实施差别性的政策组合，在货币金融政策方面，如按揭贷款发放的条件、利率，包括首付等都要有必要的调整。

另一方面，随着财政资金的陆续下达和货币信贷的扩张，逆周期基建投资将继续提速，抵御地产投资下滑的负面影响。预计三季度整体投资继续运行在17%左右，四季度略有回升，全年达到年初制定的17.5%的目标。

政策层面：7月30日国务院印发户籍改革意见，人口的行政属性变革，对房地产市场就将产生深刻的影响。

从房地产市场来看，市场需求是由人口因素决定的。而在我国，户籍制度使得人口的自然分布和社会阶层分布变得复杂，进而干扰了市场需求。反过来说，如果能够理顺户籍制度，改变人口分布，那么自然能够因势利导，促使人口资源和房地产市场资源得到更有效地匹配。建立一个科学的户籍制度改革体系，对楼市发展自然有利好作用。可以认为，在目前房地产市场一直萧条的情况下，此次户籍制度改革，振奋了地方政府的救市心情。而且从此前部分地方的实践来看，也都通过放松户籍制度来实现“抢人”的目的。

2014年7月1日新版《建筑工程建筑面积计算规范》的正式实施，不仅将直接影响容积率的计算和工程造价的计算，更将大大影响开发商以往对户型设计的思路和工程造价预算，所谓“偷面积”的方式将很难行得通了。

对于房企来说，目前项目自身拥有“超大赠送”的卖点可以结合政策新规放大宣传，让购房者意识到“机不可失，时不再来”的紧迫感与危机感。从开发商以往的销售情况来看，带赠送面积的户型产品较为受到购房者的青睐。这次新规的实施，未来市场“赠送面积”这张营销牌将变得越来越不好打。

但对于购房者来说，把握当前市场最后机遇，抓紧出手目前市场上的高赠送户型，因为在未来市场上上市的 “大面积赠送”产品将越来越稀少了，且分摊实用单价也越来越贵。

楼市层面： 通过对放宽限购的城市近期成交情况进行的量化分析显示，整体成交情况来看，多数取消限购城市的成交量环比变动不大，市场去化速度依然在低位徘徊，与限购政策尚未放松的5~6月份成交量相比，基本处于持平的位置，并未出现整体大幅回升的态势，放松限购城市市场去化速度并未出现明显好转。对此，某专家表示，政策调整时间很短，长期效果还需观察。

取消限购这一政策有助于提振市场需求，对市场的供需关系来说会造成一些影响。但是也不要预期过高，单一的某一项政策的改变不足以影响市场预期，短期内不可能消化市场的高库存，也不可能逆转市场的供需状况，所以基本的市场矛盾是需要时间来消化的。