瑞峰：东莞楼盘7月低开策略取胜 年内首个旺季来临

根据市场反应来看，部分城市出现短时间的市场复苏，但之后却再度回落到之前的成交水平。本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，虽然即使在目前出现各地日益强烈的调控微调松绑效果也难以拉动市场成交。

2、新增：2014年7月的供应市场依然热闹，共有26个项目有商品房新增供应，合计面积约70.82万㎡，环比微涨7%，同比略涨9%；其中住宅项目有20个，面积约54.96万㎡，基本和6月持平；纯非住宅产品上市的项目有6个，面积约15.86万㎡，环比大涨114%。自6月中下旬开始，开发商推货力度就开始加强，推货策略也从“少量推货”转向“批量推货”，保利百合花园、三正瑞士半山、蜜糖、中惠松湖城、万科金色里程等多个新盘新品集中入市。主要是因为：1、由于上半年楼市低迷，开发商谨慎推货，原本该入市的项目一直延后，积压房源到6月份后才陆续入市；2、上半年房企“中考”成绩不理想，下半年销售压力增大，开发商急切推盘多渠道回笼资金的意愿也越强，这也是7月非住宅产品供应大增的一大原因；3、目前全国楼市掀起“限购松绑潮”，加上央行力挺首套房贷需求等利好消息的带动下，观望的心里防线有所放松，开发商采取“走货为先”策略。 

3、成交：2014年7月东莞楼市成交“异军突起”，住宅成交面积约46.31万㎡，环比上涨近3成，创今年年内月度新高，东莞楼市回暖迹象凸显，出现年内首个成交旺季。主要是因为：1、6-7月新项目新品集中入市，市场产品多样，客户可选择性高，加上刚需快销产品进行集中的供应，为楼市成交回升提供动力；2、在现金为王的市场环境下，低开入市、促销优惠、低首付、二三级联动等不同形式促销策略纷纷登台，对成交回升起到促进作用。而“低开”策略刺激作用最为突出，如碧桂园常平首府、三正瑞士半山、保利百合花园等进行“低开”项目，成交都特别红火，对整体楼市回暖做出极大的贡献；3、市场信贷环境好转，东莞首套房贷出现“松绑”迹象，同时放款速度有所提速，对客户入市也起到推动作用；4、临深刚需新品批量入市，成交回温，支撑整个楼市的成交。

4、均价：2014年7月住宅均价为9277元/㎡，环比上涨2.4%，同比上涨6.5%，其中除普通住宅均价约8371元/㎡，基本与6月持平外，别墅、商铺等物业成交环比皆出现不同程度的下滑。在全国房价下行的背景下，7月的东莞房价依然坚挺且表现平稳，主要是1、别墅成交持续火热，得益于三正瑞士半山、蜜糖等新项目集中签约，别墅成交213套是年内月度新高，推动整体均价走高；2、热门镇区高端项目的成交催动，7月住宅均价过万的区域就有9个，其中成交排名前五的镇区中均价“破万”就占四席，这一定程度上支撑着房价的坚挺；3、7月多个新项目的“低开”入市，加上东北片区低价项目集中签约，与高端项目集中签约相抵，维持房价9277元/㎡平稳运行。

5、畅销项目分析：从7月成交来看，常平碧桂园首府和三正瑞士半山成交遥遥领先其他项目，是7月最为畅销的项目。从畅销的原因来看，碧桂园常平首府的原因有：1、“带非毛坯修均价6500元/㎡”，东莞首个高调低于市场预期价入市的项目，迅速赢得客户的关注和追捧，去货快速；2、产品主攻刚需客户，以两房和小三房为主，契合市场需求；3、未来商业配套资源丰富，使产品具有投资自住两适合，也吸引投资客出手。而三正瑞士半山则表现在：1、地理位置优越，价格洼地效应明显，吸引大批罗湖及龙岗等地深圳客出手购买；2、定价适中贴近市场，别墅均价12000元/㎡，洋房均价10500元/㎡，是其取胜的因素之一；3、产品线丰富，囊括刚需、改善、高端等各类需求；4、开发商品牌影响力。

6、营销活动：7月，东莞楼市打破前几个月“不温不火”的局势，方中信、陶大宇、林志玲等明星助阵、艺术巨匠齐白石真迹展、国宝金佛展、欢乐世界杯、熊猫展、童星选拨大赛、哈雷机车展、激情篮球赛、全城派发玫瑰等目不暇接的活动搅热市场，市场似乎已经感受不到冷清氛围。