瑞峰：东莞楼盘7月低开策略取胜 年内首个旺季来临

从不同类型楼盘的营销活动来看，普通刚需类主要以亲子活动、上门抽奖、各类小型DIY等活动为主提升售楼部人气，并辅助一些优惠促销来促使客户成交；即将上市或者正处于新品认筹阶段的的项目多以明星营销为主，比如，卓越时代广场与居益凯景中央，这种营销方式能够迅速吸引全城人的眼球，达到快速扩散与推广之效；改善型与豪宅类的项目主要结合客户群的喜好，以“高大上”的品味并运用新颖形式来吸引中高端圈层的眼球，比如：艺术巨匠齐白石真迹展、国宝金佛展、哈雷机车展、香港-亚洲钢琴公开赛东莞选拔赛等。

从营销效果来看，单纯的营销活动并不能立竿见影的带动成交，需要一定的时间周期将上门客户转化为成交客户；另外，只有结合较大幅度的优惠促销，才能推动客户成交 。

7、潜在供应：7月东莞商品房开工市场有所放缓，住宅和非住宅开工量皆有所下降。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2014年7月东莞全市共有11个项目有开工动作，合计住宅建筑面积约58.99万㎡，住宅开工量环比下降58%；同比增长94%，非住宅面积约28.26万㎡，环比下降29 %；同比增长一倍。放缓的原因：1、由于2012下半年至2013年底楼市持续热销，东莞库存日渐偏紧，促使开发商加快项目的开工，使得今年上半年新开工一路高速运转，7月出现回落属正常现象；2、近两年土地市场的火热，2013年约有270万㎡的商住土地成交，是支撑上半年新开工量坡度上涨的主要力量，而7月份由于市场成交好转，开发商集中全力推货，导致新开工步调放缓。

8、后市展望：尽管目前信贷环境依然紧缩，宏观和政策环境都没有明显改善，但全国多地限购松绑，市场迎来微放松信号，加上7月以来成交好转，这给予开发商推货的信心，后市有望迎来新盘新货齐入市的全新局面。供应方面，因7月新入市货源受宠度，开发商将紧抓这股“热销风”继续力推新品，8月加推项目仍达20多个，产品以镇区刚需产品为主，住宅供应也将在65万㎡上下浮动，将有万科城市广场、港口国际、常平天林湖花园、盈滨半岛花园、万科金色里程、时代华庭、水云天公馆、鼎峰碧桂园等纯新盘接力，今年“金九银十”之战或将提前。成交方面，新品的大量入市将刺激楼市成交，释放部分需求；加上目前市场观望情绪减淡，信贷环境好转等因素也将推动客户入市，预计8月的成交量将不低于7月份，能维持在50万㎡左右。营销手段方面，7月“低开”效果明显，迫于销售业绩以及资金链的双重压力，后市将有更多项目主动加入到降价优惠行列中。

二、东莞房地产市场

1、楼市供销存篇

1.1供销情况：楼市成交迎来年内首个“旺季”   刚需新品平价入市是成交回升动力 

受政策调控、银根收紧、行业周期性特点等因素影响，今年上半年全国楼市现量价齐跌，深度调整大势已确立。新房高增长时代已经终结，楼市进入全面调整期，因此以“现金为王、加速出货”成为各大房企的首要选择，以“快进快出”的高周转策略来维持现金流的持续。在此市场环境下，东莞7月的楼市提交了一份较为满意的答卷，从6月底开始开发商的供应节奏加快，多个推迟开盘的项目也在7月集中上市，“低开”的营销策略取得不俗的成效，致使楼市成交创年内新高。