东莞城区刚需盘直接降价促进成交 新盘定价摇摆不定

　　但是在新盘方面，开发商的定价则表现较为两极，如世纪城·幸福公馆在7月底进行价格调整，定价走低；而松山湖的一新盘入市定价明显偏高。东莞中原研究部认为，由于对市场走向仍然拿捏不定，开发商们出于各自的考虑定价，造成近期新盘定价分歧较大。

　　业内：开发商启动高周转模式

　　中央城区刚需盘降价销售，其他楼盘是否会跟进？合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺认为，该楼盘降价销售是一个特例，不会扩散到其他的楼盘，他认为，下半年楼市成交量会继续上升，而房价将稳中有升。

　　不过也有人持不同的观点，“淡市下楼盘要卖得好，只能靠降价促销，近期低价入市热销楼盘就是例子。在以价换量的推动下，下半年成交量肯定涨，但价格会下来。”业内人士张小姐认为，这个会下降的价格是指扣除掉别墅的普通住宅的价格。

　　东莞中原策略研究中心总监车德锐认为，过去两年楼市成交量的高位，很大部分是通过低首付、二三级联动等方式带动。低首付、垫首付的方式能够降低购房者入市门槛，但并没有实质降低购房成本，价格依旧坚挺，房价持续上涨，房价的高企已逐渐与东莞购买力脱节。

　　对于未来楼市，车德锐认为，行业资金的紧缩，开发商启动高周转开发模式，实现快建快销、及时回笼资金才是王道，预计下半年楼市调整仍将继续，以价换量达成共识，量价交换加速，成交将大幅放量，调整下的楼市，将会有更多开发商寻求转型和合作。

　　记者观察：

　　城区盘降价有迹可循

　　从去年开始，南城、东城刚需盘均价上涨至10000元/平方米以上，非毛坯修房更是维持在11000~12000元/平方米，但是从成交情况来看，特别是今年以来，市场进入冷淡期，总价过高的刚需产品很难吸引到刚需购房者出手买房。

　　今年3月份，位于万江区的深业·欧景城以“6字头”特价房促销，就引起了一波销售热潮。记者观察发现，为了促进成交，原本“不愁卖”的城央刚需盘也在想尽办法进行各种方式的促销，低首付、购房贴息、特价房、打折优惠、二三级联动等，时常出现在各个楼盘的销售当中，价格悄然出现松动。特别是进入6月份以来，镇区楼盘以低于片区2000元/平方米左右价格低价入市。

　　从长远来看，尽管各地“限购”政策放松，房贷放款加速，但是下半年楼市仍然是一个未知数，由于长达大半年时间成交冷淡，东莞库存压力在加大，因此，面对未知的市场，城区刚需盘也不得不放下身段，以价换量，回笼资金。

　　今年东莞降价路线图：

　　主城区

　　3月初，万江区深业·欧景城“6字头”促销，拉开了今年楼市降价促销的序幕。

　　镇区

　　3月29日，厚街镇花香十二院以6600元/平方米的价格开盘，低于周边1000多元/平方米。

　　6月14日，凤岗镇保利·百合花园开盘推出8400元/平方米非毛坯修洋房，低于周边价格2000元/平方米，临深片区虚高的房价开始回调。

　　6月14、21日，常平镇富盈·加州阳光、碧桂园·常平首府分别以5500元/平方米毛坯房和6500元/平方米非毛坯房价格入市，比区域价格低了2000元/平方米，首轮价格战正式打响。