中原关于《2014年东莞普通住房价格标准》的解读

　　一、东莞普通住房价格标准的调整

　　1、各类区域普通住房价格标准出现较大幅度调整，一二类区域调整幅度大。

　　各类区域普通住房价格调整一览表：

　　根据新的普通住房价格标准，东莞各片区普通住房价格调整如下：一类区域从原先的8654元/㎡上调至10115元/㎡ ，二类区域从原先的6610/㎡上调至7753元/㎡ ，三类区域从5717元/㎡调整至6386元/㎡。各类区域的普通住房价格标准出现较大幅度的调整，一类区域调整幅度最大，提升1461元/㎡，二类区域提升1143元/㎡，三类区域提升669元/㎡。一二类区域调整幅度大。

　　2、区域个数分布不平衡，三类区域大幅减少。

　　各类区域划分标准一览表：

　　从区域调整来看，寮步、樟木头和黄江上升为一类区域，茶山下降为二类区域，道滘、石排、东坑、谢岗上升为二类区域。根据政府调整后的区域，除了把黄江纳入一类区域外，其余区域的调整与之前东莞中原研究部的测算基本吻合。一二类区域个数增加，三类区域大幅减少。

　　二、普通住房价格标准调整前后覆盖面对比

　　以2014年前7个月为例，据东莞中原研究部监测数据显示，2014年1-7月全市普通住宅成交20544套。根据东莞普通住房价格标准，新版本与旧版本前后对比情况如下：

　　1、全市总体对比：覆盖面从40%扩大至79%，二类区域覆盖面超过90%。

　　新、旧普通住房价格标准成交套数对比一览表：

　　新、旧普通住房价格标准覆盖面对比一览表：

　　据东莞中原研究部监测数据显示，2014年前7个月，东莞普通住宅(144㎡以下的洋房+公寓)一共成交20544套。根据2013年实施的普通住房价格标准，前7个月普通住房共成交8281套，占比40%。而按照新的普通住房价格标准，这一数字达到16210套，占比重为79%，普通住房覆盖面从40%扩大至79%，增幅接近四成。其中一类区域普通住房覆盖面从44%上升至72%，二类区域从35%上升至93%，三类区域从37%飙升至75%。各类区域的覆盖面均出现明显提升，二类区域的覆盖面超过90%以上，一类和三类区域的覆盖面超过7成，增幅明显。

　　2、超过一半区域覆盖在90%以上，多个区域全面覆盖。

　　从2014年前7个月 的成交情况来看，根据新的普通住房价格标准，前7个月东莞普通住房的总体覆盖面达到了79%。其全部覆盖(100%)的镇区有樟木头、麻涌、东坑、谢岗、桥头、望牛墩、洪梅、大岭山8个镇区;覆盖面在90%-100%的有万江、沙田、石排、道滘、茶山、黄江、虎门、厚街、高埗、清溪10个镇区;覆盖面在70%-90%的有寮步、凤岗、常平、大朗、石碣、松山湖、企石10个镇区;覆盖面在70%以下的有塘厦、南城、中堂、东城、长安5个镇区。

　　与调整前相比较，除了茶山下调至二类区域，普通住房的覆盖面有所下降，其余区域的覆盖面均出现不同幅度的扩大，反映本次普通住宅的调整后，将有更多项目享受契税优惠。从覆盖面程度来看，全市33个区域中，有18个区域的覆盖面在90%以上，占整体的55%，超过一半的区域覆盖面在90%以上，8个区域更是全面覆盖。

　　各镇区新、旧普通住房价格标准成交套数对比一览表：

　　各镇区新、旧普通住房价格标准覆盖面对比一览表：

　　三、普通住房价格标准调整后各镇区节省的契税计算

　　1、调整后契税优惠覆盖面迅速扩大，多个镇区普遍可节省逾万元契税。

　　从2014年前7个月 的成交情况来看，根据原有的普通住房价格标准，前7个月成交的20544套普通住宅(144㎡以下的洋房+公寓)当中，仅有8281套住房符合普通住房价格标准，占总体的40%。而根据新的普通住房价格标准，将有16210套住房符合普通住房标准，占整体的60%。原先的“豪宅”当中，有7929套住房重新回归“普通住房”。根据调整后的普通住房标准计算，调整后契税优惠覆盖面迅速扩大，多个镇区普通住房普遍可节省逾万元契税。90㎡以下的普通住房节省契税位列前五位的区域分布是：万江15667元/套、厚街15343元/套、凤岗15152元/套、塘厦15094元/套、松山湖14898元/套。90-144㎡的普通住房节省契税位列前五位的区域分布是：厚街16774元/套、长安15965元/套、塘厦15173元/套、万江15151元/套、黄江14738元/套。

　　从普通住房新增套数来看，90㎡以下的普通住房增加套数位列前五位的分别是：樟木头406套、南城396套、凤岗317套、常平253套、厚街242套。90-144㎡的普通住房增加套数位列前五位的分别是：樟木头733套、沙田426套、凤岗409套、寮步371套、道滘352套，镇区覆盖面最明显。

　　3、 低迷楼市行情减少财政收入，政府通过舍弃税收收入促进楼市回暖。

　　今年由于楼市持续低迷行情，市场成交大幅萎缩，房地产税收也出现明显下降。根据东莞中原研究部监测数据显示，普通住房价格标准调整前2014年上半年东莞普通住宅(所有面积的洋房和公寓)的契税收入为4.25亿元，同比去年上半年12.25亿元减少65%，财政收入大大萎缩。而根据调整后，今年上半年东莞普通住宅税收仅为3.4亿元，比调整前减少8565万元，同比2013年同期减少72%。低迷行情直接影响政府财政收入的减少，而调整普通住房标准后对税收收入更是雪上加霜，政府通过舍弃财政收入促进楼市回暖，促市楼市回暖的意图明显。

　　四、中原观点

　　①、政府舍弃财政收入，加大普通住房价格标准的调整，是短期内促市的表现。根据东莞中原研究部测算上半年调整前和调整后的税收对比可知，调整普通住房价格标准后，政府财政收入大幅萎缩。在市场低迷难销的环境下，东莞政府先是出台《若干措施》，又调整公积金、调整普通住房价格标准，促

市意图明显。本次普通住房价格标准调整幅度大，出乎市场意料之外。政府通过舍弃税收的收入，加大普通住房价格标准的调整，为楼市释放利好信号，是短期内促市的表现。

　　②、一类区域普通住房价格标准调整幅度最大，更多是着眼于短期效应，二三类区域将是房地产长远发展的重点片区。从本次各类区域的调整幅度来看，一类区域的普通住房价格标准竟然过万元，调整幅度最大。一类区域作为目前房地产交投的热点片区，政府加大此类区域的普通住房价格调整标准的幅度，更多是着眼于短期效应，通过普通住房价格标准的提升，能够吸引购房者快速入市，促进整体楼市交投的活跃，从而带动整体楼市的回暖。东莞中原研究部认为，政府有意加大一类区域普通住房价格标准的调整力度，侧重于短期效应。长远来说，房地产发展重点逐渐向二三类区域转移。一类区域尤其是中心城区由于土地资源的限制以及供不应求的关系决定着片区楼价的高位运行。一类区域经济普遍发达，购买力旺盛，房地产开发投资普遍成熟，并且已逐步达到发展瓶颈的问题。东莞中原研究部认为，引导房地产热点从一类区域向二三类区域转移，有着重要意义，一来可以平衡各类区域的发展，尤其经济欠发达镇区可以通过房地产开发投资来拉动镇区经济发展，带来一定人口和消费。二来可以弥补一类区域发展瓶颈造成的房地产开发投资减弱对经济的影响。为此，政府可以适当一类区域普通住房享受低契税的受益面，而加大二三类区域普通住房低契税的受益面，引导二三类区域开发符合普通住房标准的相应产品，更加合理地促进二三类镇区需求的释放，从而促进片区房地产发展。

　　③、调整普通住房价格标准后，区域契税平均节省集中在10000-15000元之间。根据东莞中原研究部监测数据显示，90㎡以下的普通住房中，契税节约在10000-15000(包含15000多)元之间的区域有21个区域，90-144㎡契税节约在10000-15000(包含15000多)元之间的27个区域。区域契税产品平均每套普遍节省集中在10000-15000元之间。对于购房者而言，本次普通住房价格调整幅度大，并且普遍能节省上万元的契税，直接降低购房者经济负担，是千载难逢的最佳入市时机。

　　④、政策逐渐明朗，将打破客户观望心态，9月楼市有望回升。早在8月10日，东莞政府就出台《关于房地产健康平稳有序发展的若干措施》，该措施里面提及多方面的内容，但并没有公布政策实施的详细细则，客户在等待政策明朗后才出手，造成市场短暂的观望。继东莞政府公布了《东莞市个人住房公积金贷款办法的意见稿》，或取消8倍余额后，今日东莞政府及时出台《普通住房价格新标准的调整》，能及时打破客户观望心态。随着政策逐渐明朗，之前有意买房的诚意客户将加快购房步伐，快速入市。而部分已经购房的客户为等待普通住房契税的利好，有意延迟购房合同的签约时间。从近期东莞楼市的表现也可以说明这一点，近三周(8.4-8.24)东莞住宅成交量分别是：9.01万㎡、9.23万㎡、9.29万㎡，交投量不温不火，成交丝毫没有起色。而外围的一二线城市已率先回暖好转，如一线城市有北京、深圳、广州等，成交有所起色。二线城市如南京、青岛、天津等成交也出现好转。东莞由于受到政策未明朗因素影响，近期楼市表现不温不火。预计随着政策的逐渐明朗，9月市场将迎来一波集中签约潮。政策的明朗将楼市带来利好信号，打破客户的观望心态，市场成交有望大大好转。

　　⑤、普通住房价格标准的覆盖面以今年前7个月数据为基数，而上半年东莞改善产品成交活跃直接降低普通住房的覆盖面，下半年刚需产品踊跃入市，低契税的受益面将更广。由于上述统计数据以今年前7个月为基数，而上半年东莞改善产品成交较为活跃，刚需产品由于货量供应不足，成交受抑，直接降低调整后的普通住房价格的覆盖率。下半年刚需产品将踊跃入市，更多产品可享受低契税，受益面将更广。