瑞峰：东莞市场以消化存量为主 供需量价在双双下滑

　　一、一周房地产市场导读

　　1、宏观环境: 多数开发商对后市的判断不乐观 莞公积金新政将拉动刚需

　　全国层面：受房地产行业低迷的影响，今年上半年房企业绩不乐观，开发商之间两极分化更加明显，大型房企盈利实力总体强于平均水平。面对房地产市场的低迷，多数开发商对后市的判断较悲观，房企拿地将越发谨慎。

　　对于下半年的市场情况，多数房企依然倾向走量为主。从长期来看，房企未来依然需要自力更生，以价格打开市场。虽然7月开始，各地政府相继取消限购政策，且信贷也逐渐放松，但从实际成交来看，并未出现根本性的成交上扬。同时考虑市场存量增加以及供需双方胶着时间加长对开发商资金链的不良影响，依然建议企业跑量以价格先行。

　　东莞层面：东莞个人住房公积金贷款新政目前公开征求意见，或取消“8倍”限额。2013年2月，东莞市住房公积金政策调整，不仅将最低首付提高到三成，同时要求公积金贷款总额不超账户余额8倍。这一政策执行一年之后，直接导致2013年新发放的公积金贷款同比下滑过半。

　　新《办法》首次对住房公积金贷款实行限额管理，取消之前颇受争议的“8倍余额”贷款规定。每笔贷款最低金额为5万元，最高限额为66万元。同时执行按照房贷比、供收比和职工个人情况计算的限额标准。同时《办法》对贷款期限更加灵活，不再囿于20年或者30年，而是根据借款人年龄、借款金额、偿还能力等因素确定。

　　对于取消“8倍余额”贷款规定。房地产业界认为，新《办法》将是房地产市场的一个重大利好消息。同时新政对于刚需潜在购买者将产生直接拉动效益。

　　2、新增：住宅供应市场持续低迷 3项目车库新品加推

　　上周东莞共有4个商品房新增供应，其中住宅供应持续低迷，仅凤岗的保利百合花园1个项目有57套91-103㎡新品加推;其余3个项目皆是车库产品加推，分别是厚街万科金域国际、塘厦的中信观澜凯旋城以及道滘的新里城。预售证方面，有五个项目拿新增预售许可证，其中四个是洋房加推，分别是君汇半岛花园、风雅颂花园、居益凯景中央、钜隆碧水湾花园;而唯一纯新项目卓越商业广场则首推30-100㎡地铁商业。

　　3、成交情况：个盘支撑效应消失 楼市成交量平稳运行

　　瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周(2014.8.18-2014.8.24)东莞住宅共签约794套，面积约8.9万㎡，基本与前一周持平，但同比却下滑5成。临近“金九”，东莞楼市住宅成交依然表现平淡。原因：一、进入八月，东莞项目的营销活动主要集中在“金九”新品开盘前的市场预热及蓄客活动，新品开盘入市的项目寥寥无几，缺少新品的批量签约成交表现平稳;二、楼市个盘支撑效果减弱，项目成交持续平淡，但成交套数在30套以上的个盘数明显加大，其中金达锦绣东方37套位居个盘排名之首;三、即将出台的东莞普通住房价格标准，导致购房者观望情绪渐浓，延迟签约增多。

　　4、成交均价：中低价位项目成交催动 住宅均价再次跌入“8千档”

　　自进入8月以来，东莞房价持续下滑，上周均价再次跌入“8千档”，约8723元/㎡，环比下滑4%。主要是1、中低价位楼盘成交出众，住宅套数排名前十中均价不超过8千元/㎡的项目就占有6席，如金达锦绣东方(6633元/㎡)、中央公馆(6191元/㎡)、天御(6459元/㎡)等低价盘在上周签约量明显加大，在一定程度上拉低整体均价;2、东莞新政取消了价格的限制，在加上适逢“金九”营销旺季，优惠幅度有所加大，价格下滑在所难免。

　　5、畅销项目：恒大御湖连续两周上榜 低首付和优惠幅度加大助其淡市畅销