瑞峰：东莞市场以消化存量为主 供需量价在双双下滑

　　一、一周房地产市场导读

　　1、宏观环境: 多数开发商对后市的判断不乐观 莞公积金新政将拉动刚需

　　全国层面：受房地产行业低迷的影响，今年上半年房企业绩不乐观，开发商之间两极分化更加明显，大型房企盈利实力总体强于平均水平。面对房地产市场的低迷，多数开发商对后市的判断较悲观，房企拿地将越发谨慎。

　　对于下半年的市场情况，多数房企依然倾向走量为主。从长期来看，房企未来依然需要自力更生，以价格打开市场。虽然7月开始，各地政府相继取消限购政策，且信贷也逐渐放松，但从实际成交来看，并未出现根本性的成交上扬。同时考虑市场存量增加以及供需双方胶着时间加长对开发商资金链的不良影响，依然建议企业跑量以价格先行。

　　东莞层面：东莞个人住房公积金贷款新政目前公开征求意见，或取消“8倍”限额。2013年2月，东莞市住房公积金政策调整，不仅将最低首付提高到三成，同时要求公积金贷款总额不超账户余额8倍。这一政策执行一年之后，直接导致2013年新发放的公积金贷款同比下滑过半。

　　新《办法》首次对住房公积金贷款实行限额管理，取消之前颇受争议的“8倍余额”贷款规定。每笔贷款最低金额为5万元，最高限额为66万元。同时执行按照房贷比、供收比和职工个人情况计算的限额标准。同时《办法》对贷款期限更加灵活，不再囿于20年或者30年，而是根据借款人年龄、借款金额、偿还能力等因素确定。

　　对于取消“8倍余额”贷款规定。房地产业界认为，新《办法》将是房地产市场的一个重大利好消息。同时新政对于刚需潜在购买者将产生直接拉动效益。

　　2、新增：住宅供应市场持续低迷 3项目车库新品加推

　　上周东莞共有4个商品房新增供应，其中住宅供应持续低迷，仅凤岗的保利百合花园1个项目有57套91-103㎡新品加推;其余3个项目皆是车库产品加推，分别是厚街万科金域国际、塘厦的中信观澜凯旋城以及道滘的新里城。预售证方面，有五个项目拿新增预售许可证，其中四个是洋房加推，分别是君汇半岛花园、风雅颂花园、居益凯景中央、钜隆碧水湾花园;而唯一纯新项目卓越商业广场则首推30-100㎡地铁商业。

　　3、成交情况：个盘支撑效应消失 楼市成交量平稳运行

　　瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周(2014.8.18-2014.8.24)东莞住宅共签约794套，面积约8.9万㎡，基本与前一周持平，但同比却下滑5成。临近“金九”，东莞楼市住宅成交依然表现平淡。原因：一、进入八月，东莞项目的营销活动主要集中在“金九”新品开盘前的市场预热及蓄客活动，新品开盘入市的项目寥寥无几，缺少新品的批量签约成交表现平稳;二、楼市个盘支撑效果减弱，项目成交持续平淡，但成交套数在30套以上的个盘数明显加大，其中金达锦绣东方37套位居个盘排名之首;三、即将出台的东莞普通住房价格标准，导致购房者观望情绪渐浓，延迟签约增多。

　　4、成交均价：中低价位项目成交催动 住宅均价再次跌入“8千档”

　　自进入8月以来，东莞房价持续下滑，上周均价再次跌入“8千档”，约8723元/㎡，环比下滑4%。主要是1、中低价位楼盘成交出众，住宅套数排名前十中均价不超过8千元/㎡的项目就占有6席，如金达锦绣东方(6633元/㎡)、中央公馆(6191元/㎡)、天御(6459元/㎡)等低价盘在上周签约量明显加大，在一定程度上拉低整体均价;2、东莞新政取消了价格的限制，在加上适逢“金九”营销旺季，优惠幅度有所加大，价格下滑在所难免。

　　5、畅销项目：恒大御湖连续两周上榜 低首付和优惠幅度加大助其淡市畅销

　　因缺少新品开盘的集中签约，上周楼市个盘表现平淡，全市仅金达锦绣东方(37套)、恒大御湖(34套)、中惠香樟绿洲(34套)三个项目个盘成交超过30套。其中恒大御湖近两周都登上排行榜的前十名，其淡市中畅销的原因：1、项目位于东莞总部经济区核心，轻轨R2线蛤地站旁，地理和交通优势明显;2、价格方面采取“首付6万起”的低首付策略降低客户置业门槛;3、近期成交的产品优惠力度大，优惠折扣更是达到82折-85折之间，从近两个月成交对比来看，7月成交均价11670元/㎡，而近几周成交均在1.1万元/㎡以内。

　　6、产品成交：豪宅别墅产品环比上涨 70㎡以下中小户型签约回落

　　毫无疑问，上周的住宅成交结构依然是70-100㎡的刚需产品，但成交占比环比出现大幅度下滑，主要是因为上周无特别突出的刚需新品集中签约，主要由恒大御湖(21套)、金达锦绣东方(20套)、中惠松湖城(18套)等多个项目贡献;同样出现下滑的还有70㎡的小户型。而100㎡以上的产品和别墅产品皆有不同程度的上涨，其中上涨幅度较大的是200㎡以上的豪宅产品，其中成交前三的是星河传说(5套)、天御(4套)、锦绣山河(3套);别墅产品表现出众的碧桂园旗下两大项目——碧桂园柏丽湾(5套)和碧桂园天麓山(4套)。

　　7、楼盘营销： 明星营销抢眼 万科朗润园公寓低价开盘

　　上周末，四大女星齐齐降临东莞，邓丽欣助阵王洲湾，陈慧琳为万科金悦香树造势，钟欣桐长安万达献唱，虎门万达营销中心开放，香港TVB人气视后杨怡驾临现场。从各大现场来看情况，人气爆棚，虽然烈日当头，但仍然阻挡不了粉丝们的热情。

　　上周，万科朗润园79㎡两房带非毛坯新品盛大开盘，均价5300元/㎡起，对于塘厦市场来说，此价格非常具有吸引力，开盘当天解筹量约计100多套。需要说明的是：朗润园此次推出的产品是办公性质的可商可住型的公寓产品，首付5成，70年产权，不限购不限贷，对于投资客来说吸引力比较大。

　　二、东莞房地产市场

　　1、楼市成交

　　1.1总体情况：个盘支撑效应消失 楼市成交量平稳运行

　　1.2供需量价走势：中低价位项目成交催动 住宅均价再次跌入“8千档”

　　1.3物业类型成交：洋房成交依然唱主角 别墅产品签约套数环比上涨

　　1.4产品类型成交：豪宅别墅产品环比上涨 70㎡以下中小户型签约回落

　　1.5成交排名

　　1.5.1区域成交排名: 无区域住宅成交过百套 南城98套排第一

　　1.5.2个盘成交排名(按套数)

　　1.6成交明细

　　1.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡刚需产品线热销 约占26%

　　1.6.2别墅产品面积区间成交：400㎡以下中小型别墅热销

　　1.6.3住宅各单价区间成交：8000元/㎡以下成交占半数以上

　　1.6.4别墅各单价区间成交：15000元/㎡以下低价别墅产品成交突出

　　1.7楼盘活动：4项目明星助阵 万科中心、虎门万达正式面市

　　1.8新增供应 ：住宅供应市场持续低迷 3项目车库新品加推

　　1.9新开工：开工市场节奏恢复 3纯新项目动土

　　2、土地市场

　　2.1待拍土地：上周无商住/商服用地待拍信息

　　2.2出让土地：上周无商住/商服用地出让信息

　　2.3土地成交：周无商住/商服用地成交信息

　　三、宏观经济政策环境

　　3.1.国内：

　　3.1.1经济环境

　　3.1.1.1 克强指数汇丰PMI皆回落：房地产拖累内需增长

　　汇丰昨日(8月21日)公布的数据也显示，8月汇丰制造业PMI初值为50.3%，创3个月新低，不仅低于预测值51.5%，也大大低于7月终值51.7%。

　　拖累内需增长的主要动因是房地产，这是多家机构的普遍认识。从7月房地产数据来看，房产市场下行趋势不改，且资金面继续收紧。华创证券认为，在此背景下，叠加淡季因素，地产链条化工品价格走势均显疲弱，水泥、PVC期货价格下跌，玻璃期货价格低位调整。

　　尽管将近40个城市自7月以来陆续取消限购政策，但瑞银报告称，7~8月，全国41个重点城市的房地产销量仅分别环比小幅回升3%和4%。全国销量的表现则更加糟糕：5月环比下降11%，6月继续环比下降4%，7月更是环比下降18%，市场似乎并未对政策放松作出积极响应。

　　3.1.1.2 发改委智囊:经济未脱离下降通道 到降息和降准窗口

　　发改委宏观经济研究院副院长陈东琪称，中国经济尚未摆脱中长期下降通道，目前已到降息降准时间窗口。

　　陈东琪接受路透社采访时说，今年三、四季度中国的GDP增幅会在7.5%左右，而明年可能会继续回落0.5个百分点至7%左右，经济整体仍运行在下行通道中。建议货币政策宜适时调整为稳健偏松，其中今年下半年和明年都是降息和降准的时间窗口。

　　在发改委研究院副院长陈东琪表态之前，央行调查统计司副司长徐诺金在某论坛上表示，中国经济处于准通缩已成共识，需要用投资拉动经济增长，近期要考虑下调存准和利率。

　　许诺金说，目前社会各界应认识到经济已处准通缩之中，稳健的货币政策要侧重长期引导资金成本下降，投资仍是经济增长主要动力。

　　3.1.1.3稳增长面临融资难题

　　专家表示，为对冲房地产投资增速下滑，下半年稳增长势必会增加扩大政府投资和鼓励民间投资的力度，而融资瓶颈将成为重要的矛盾和约束条件。

　　分析人士指出，7月基础设施投资、中央项目投资均出现下行，固定资产投资资金来源增速有所放缓，其中预算内资金同比增速下滑明显。这一方面是由于去年7月财政资金拨付加快造成的较高基数影响，另一方面反映了7月份的货币环境偏紧。但货币政策短期内应该不会转向，仍将延续宽松方向调整的态势。中信证券报告预计，8月信贷规模可能明显上升，预计增长7500亿左右，社会融资总量将回升至1.2万亿以上，而M2增速可能略有回升，预计增长13.6%左右。

　　3.1.2政策环境

　　3.1.2.1 国务院定15%税率 引民资投入科技服务业

　　8月19日召开的国务院常务会议提出，要以研发中介、技术转移、创业孵化和知识产权等领域为重点，抓住关键环节精准发力，深化改革，坚持市场导向，推动科技服务业发展壮大。

　　会议还明确，要加大财税支持，对认定为高新技术企业的科技服务企业，减按15%的税率征收企业所得税。

　　中国科学技术发展战略研究院常务副院长王元告诉《每日经济新闻》记者，通过税收政策吸引民间资本进入科技服务业，改变科技服务业半官方的现状，可以提高该行业的专业化服务和市场化运营能力。

　　3.1.2.2 习近平敲定未来7年改革路线图

　　内容包括：积极发展混合所有制经济;推动国有企业完善现代企业制度;建立公平开放透明的市场规则;完善主要由市场决定价格的机制;建立城乡统一的建设用地市场;完善金融市场体系;深化科技体制改革;健全宏观调控体系;全面正确履行政府职能;改进预算管理制度;完善税收制度;建立事权和支出责任相适应的制度;加快构建新型农业经营体系;赋予农民更多财产权利;推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置;完善城镇化健康发展体制机制;放宽投资准入;加快自由贸易区建设;扩大内陆沿边开放;加强反腐败体制机制创新和制度保障等60项改革。

　　3.1.3楼市环境：

　　3.1.3.1 7月70个大中城市新房价格环比下降增至64个

　　在30多个二三线城市相继放松限购政策的背景下，7月全国房价仍旧呈现下跌态势。国家统计局日前发布的“2014年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，7月新房价格环比下降的城市由6月的55个继续大幅增至64个，其中，北上广深悉数下跌;二手房方面，价格环比下降的城市也由6月的52个增至65个。

　　3.1.3.2深圳：空置小产权房或可改建为养老院

　　深圳市民政局近期表示，将合适的空置小产权房改为养老院，由政府核发牌照，以此降低养老院建设成本，遗留违法建筑正进行分类确权试点，待完成后，可选取部分相对合法的小产权房改造升级为养老院。目前深圳已在大力推进民办养老设施建设，市养老护理院和市社会福利中心(新址)两个项目也开始启动，共投资3.8亿元，预计2016年底投入使用。

　　3.1.3.3厦门：出台“闽八条”细则

　　厦门市近期送审《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见(送审稿)》。意见自今年9月1日起实施。该意见包括不支持“首改按首套认定”、岛外全面放开限购、岛内仅限高端住宅等七大要点内容。意见已明文规定：岛外各区(集美、海沧、同安、翔安)不再执行住房限购措施，思明区、湖里区高端新建商品住房不再执行住房限购措施。

　　3.1.3.4哈尔滨：取消限购政策

　　哈尔滨市住房保障和房产管理局近期表示，自2014年8月16日起，购买人在哈尔滨购买商品房(含二手住房)办理网签备案和房屋权属登记时，无须提供住房情况证明。执行了三年零五个多月的哈尔滨限购政策就此“寿终正寝”。取消限购政策是让市场起到主导作用的一种表现，限购政策从“抑制”楼市需求出发，短期内能起到一定作用，但长期看并没有让需求“消失”，房价上涨的基础仍在。

　　3.1.3.5江西20条措施促经济平稳增长 将降二套房首付比例

　　据新华社8月21日消息，江西省政府20日印发《<关于促进经济平稳增长若干措施>的通知》，涉及重大工程建设、工业转型升级、培育产业集群、规范涉企收费、房地产市场平稳发展等20条措施。

　　为促进房地产市场平稳健康发展，江西落实首套房贷款优惠政策，适当降低二套房首付比例。支持商品房库存较大的城市收购符合条件的商品住房，作为保障房和棚户区改造安置住房房源，积极消化库存。加快推进棚户区改造，确保全年开工23万户，完成8.9万户。

　　3.2东莞：

　　3.2.1 经济环境：

　　3.2.1.1 上半年东莞经济运行稳中有升

　　初步核算，上半年，东莞实现地区生产总值2606.92亿元，按可比价计算，同比增长7.5%，增速比一季度快0.2个百分点。其中，第一产业增加值8.86亿元，增长0.2%;第二产业增加值1231.76亿元，增长9.5%;第三产业增加值1366.29亿元，增长5.6%。

　　从宏观形势看，全国经济进入中高速增长的新常态，东莞发展趋势与全国、全省基本一致。上半年我市经济实现平稳增长，经济呈企稳回升态势。但面对复杂的国内外环境，经济发展仍面临诸多困难，部分指标增长情况不理想。东莞坚持深化改革，坚持转型升级与科技创新，大力整治和优化市场营商环境，加大帮扶企业力度，改善民生，保持经济稳中向好的趋势，实现经济持续健康发展。

　　3.2.2 政策环境：

　　3.2.2.1 我市物业费新政或今年10月实施 两大焦点释疑

　　我市住宅物业费政府指导价拟最高涨至2.75元/平方米·月，市发改局8月18日召开关于完善物业费政策征求意见的通报会。会上，有关负责人表示，外墙、电梯的广告收入，按规定列入专项维修资金范围，因此没有纳入成本核算范围内。但是有市民提出这个问题，会重新测算这部分收入对成本的影响到底有多大。

　　市发改局透露，物业费系列征求意见稿还在征求意见，待意见完善后报市政府审批，希望今年10月份能够实施。

　　3.2.2.2 我市小微企业“上规”最高奖励10万元

　　8月18日从市政府官方网站了解到，《东莞市促进小微工业企业发展资金实施细则》已出台，该细则对新增上规企业一次性给予最高10万元的奖励。上半年，东莞规上企业已达2211家。

　　根据此前制定出台的《关于培育小微企业上规模的若干措施》，从2013-2015年，市财政每年设立1000万元市促进小微企业发展资金，对上年新增上规工业企业给予奖励。按照市中小企业局相关负责人此前解读，对于符合奖励条件的申报企业，将按上年度实缴增值税额从高往低排序奖励前300家，具体将结合企业税收贡献原则，给予每家不高于10万元的奖励。

　　3.2.2.3东莞个人住房公积金贷款新政公开征求意见 或取消“8倍”限额

　　8月22日，备受关注的东莞市个人住房公积金贷款新政终于浮出水面，当天，东莞政府官方网站中国东莞网上发布《东莞市个人住房公积金贷款办法》(以下简称《办法》)正式公开征求意见。该《办法》最大的亮点是取消“住房公积金贷款最高额度不能超过公积金账户余额8倍”的规定。

　　通过梳理发现，征求意见稿首次对东莞市住房公积金实行贷款限额管理，每笔贷款最低金额为5万元，贷款最高限额为66万元。