东莞土地市场迈入底价时代 9月商住地将再次断供

　　一、 整体概况：土地供需量价双双走低 9月推地节奏停滞供应为零

　　全国土地：相对于楼市的回暖，土地市场依然维持冰冻状态。据统计，今年7月北京、上海、广州、深圳等四个一线城市，以及杭州、南京等36个二线城市土地成交额同比下调近五成，而平均溢价率也降到历史最低点。

　　在持续接近半年的地热房冷后，土地市场全面降温现象明显。连此前认为影响较小的一线城市，交易市场也明显降温;一方面是因为房企由于销售不佳，资金链趋紧等因素，购地已趋于谨慎;另一方面政府推地步伐也因房地产市场降温之际放缓，加上推出地块难以以较高溢价成交，从而导致溢价率同比回落。对于二线及三四线城市，尤其是目前成交量较低、库存量偏高、楼市降价预期较高的城市，房企拿地意愿普遍减弱，从而导致流标地块增多。

　　东莞土地：2014年8月的东莞土地供应再次陷进低谷，全市仅有5宗面积约15.82万㎡的土地挂牌上市，环比下滑近6成，同比下滑7成多;其中商住用地供应只有1宗，出让面积约3.67万㎡，环比下滑 45%，同比下滑近9成。商住成交方面，8月进入最后一轮交易的2宗商住地皆以底价成交，楼面地价约2407元/㎡，环比下滑24%，同比上涨108%。成交的2宗商住地的皆处在房地产热门区域，但位于松山湖的地块是人才公寓性质，限制条件较多，故其起始楼面地价也较低，而黄江地块则因拥有优越的区域、交通和自然资源，起始价业相对过高。

　　后市展望：进入下半年，东莞的推地节奏停滞不前，今年9月无商住商服用地待拍，就是最好的验证。而从近期的土地预告来看，工业用地的出让力度将加大，而商住地供应低迷将延续至年底，四季度商住地出让区域集中在虎门、南城、清溪和横沥等镇，其中最为引人注目的是南城将有面积约12.7万㎡的商住用地即将挂牌出让，该地块出让信息与会展中心门前挂出的出让预告牌吻合，这也意味着投入使用十年的东莞国际会展中心难逃被拆厄运。而在成交方面，虽然东莞政策环境好转，市场预期向好，但开发商四季度的重心还是在快速去货，资金回笼方面，因此拿地依然趋于谨慎，高溢价地块将难现，土地市场迈入供需低迷，底价成交的时代。

　　二、 交易明细：中集底价斩获松山湖“限价”地块 金地集团再获黄江商住地

　　8月待拍的2宗商住皆成功成交，其中位于松山湖金多港的“限价”地块已被东莞中集创新产业园发展有限公司底价斩获，折合楼面地价约1760元/㎡。松山湖原则上是不在供应商住用地，隔三年后再次推出商住地是为了承接因高端人才的聚集衍生出了的一大波住宅需求，东莞中集创新产业园发展有限公司或在此地块兴建人才公寓。

　　位于黄江镇的三新社区的商住地则被金地集团以底价收入囊中，楼面价高达4053元/㎡，再次刷新黄江的高价地记录，因地块紧邻金地湖山大境，故其可以与金地湖山大境连片开发。

　　三、 土地预告：南城会展中心商住地将出让 生态园大手笔抛出24.07万㎡工业用地

　　新一期的土地预告—东土交(预告)<2014>6号也在上月出炉，此次预告显示将有14宗约62.21万㎡的地块将在四季度亮相，商住商服用地有3宗，面积约18.78万㎡，约占预告总面积的29%。其中本次预告的巨幅地块也是备受关注的是位于南城鸿福北路的商住地块，地块面积约12.7万㎡，地块信息与会展中心门前挂出的出让预告牌吻合。另外，四季度工业用地的出让力度将加大，尤其是生态园在大手笔抛出3宗用地，共24.07万㎡。