新政下签约延后致成交下滑 东莞楼市批量新品待入市

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境:多地督查稳增长落实情况促房地产业发展   莞普通住宅标准再调促市

全国层面：近期云南、山西、福建、广东等多个地方政府成立督查组，对当地前期提出的稳增长措施落实情况进行检查。业内人士指出，在经济增速放缓背景下，或将有更多地方加入督查稳增长的行列，地方微刺激或将加码。

值得注意的是，在各地发布的综合性稳增长措施文件中，促进房地产投资增长成为一个重要方面。

业内人士指出，面对经济增速下行，督查稳增长措施落实情况或将向更多地方扩散，尤其是一些经济增速排名靠后的地方，以及前期提出稳增长相关措施的地方。督查一方面有利于前期稳增长措施的落实，对于效果不佳的地方或将进一步提出更加具体的微刺激政策。

东莞层面：2014年东莞市普通住房价格标准进行调整，与上一次的变化是：一类增加了寮步、樟木头、黄江；二类增加了石排、谢岗、道滘、茶山、东坑。一类区域从原先的8654元/㎡上调至10115元/㎡ ，二类区域从原先的6610/㎡上调至7753元/㎡ ，三类区域从5717元/㎡调整至6386元/㎡。总体来看，政府价格标准和一二三的重新分类力度上都比较大，刚需当道和价格低行的现实市场下，普宅覆盖面更广，更大范围上利好置业者契税优惠，降低购房成本。可以说这是政府通过税收手段促市的行动。

普通住宅标准调整的利好，下半年刚需产品将踊跃入市，更多产品可享受低契税，受益面将更广。同时新普通住宅标准的出台，也有利于稳定市场预期，打破购房者观望心态，加快购房者入市步伐，从而加快市场交易；另外适逢在“金九”开始实施，部分楼盘预计会延迟至9月份签约，加上“金九银十”期间，符合新普通住宅标准的刚需新品或将集中入市，预计成交量会出现明显上涨，9月的楼市有望打破成交低迷的“僵局”，楼市回暖将加快。

对比其他城市发现，东莞政府刺激楼市需求的方式与其他城市基本一样，除了调高“普通住宅”标准之外，同步采取减少土地出让量、改变购房者预期、降低住房公积金贷款门槛等方式，在政府的推动下，东莞楼市有望打破目前的僵局。

2、新增：“金九”来临供应节奏加快        5新项目新品将批量入市 

8月最后一周，楼市供应市场温度有所上升，共有6个项目有商品房新增供应，合计住宅新增587套，面积约5.3万㎡；非住宅新增85套，面积约1.2万㎡，主要是万科四季花城和湖景壹号的商铺产品供应。而住宅方面，新项目碧河四期的水云天公馆有167套71-171㎡的洋房新品以及134套50-56㎡的办公性质的公寓产品推出；富盈加州阳光、居益凯景中央以及港口国际采用“小步加推”策略，供应量不大。预售证方面，为迎战“金九”，上周就有11个项目新拿预售证，其中海伦堡花园、碧桂园鼎峰城市花园、中信富春山居、御湖半山、时代华庭皆为纯新项目上市，且是批量推货，大量新品蓄势待发，“金九”楼市供应将达到“井喷”。

3、成交情况：新政影响月底翘尾未现    成交量同比下滑近6成

“金九”前夕，虽然东莞楼市回暖的局面已经势不可挡，但月底楼市成交的卷面成绩并不好看，常规的月底翘尾现象并未出现，成交量更是不升反降。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周（2014.8.25-8.31）东莞住宅签约742套，面积约8.64万㎡，环比略有下滑，同比则减少近6成。纵观其原因：一、8月份楼盘的推货量少，新品上市较少，主要以存量销售为主；二、为享受新政的优惠，多个项目签约延迟至9月，而项目的营销动作则主要是为“金九银十”蓄客为主，成交的力度有所减弱；三、虽然“促市”政策的出台提振了顾客的入市信心，但“金九”优惠力度将加大的预期增强，8月的观望情绪依然浓厚。

4、成交均价： “金九”将至   优惠幅度大   楼市均价连续2周跌回8千

上周东莞楼市的住宅均价为8887元/㎡，环比微涨1%，但依然处在今年以来的低位水平线上运行。均价依然持续在9千之下徘徊，主要是因为：1、近期中低价位楼盘成交已经成为楼市成交的主力，据统计，上周均价在9000元/㎡以下的成交量占比为67%；2、从住宅排名上不难看出，上周成交成绩斐然的项目，其房价皆是平民价，走的是低价吸客路线，像富盈加州阳光（5769元/㎡）、丰泰东海城堡（7946元/㎡）、中惠香樟绿洲（6503元/㎡）占住宅排名套数排名前四；3、房地产热门区域项目的优惠力度加大，带动均价下滑，如本周区域排名第二的常平（5744元/㎡）和第四的虎门（8654元/㎡），均价和7月相比，分别下滑13%和10%。

5、畅销项目：万科朗润园办公性质公寓热销    低价是其最大卖点

上周住宅项目皆表现平平，畅销项目是塘厦的万科朗润园，主推80-84㎡的公寓产品，周销售量为97套，成交均价约6038元/㎡（因其备案的性质为办公产品，故房管局的数据并未将其计算进住宅成交中）。畅销原因：1、主推80-84㎡非毛坯两房，5300元/㎡起的单价远低于区域均价；2、产品是办公性质的可商可住型的公寓产品，首付5成，70年产权，不限购不限贷，对于投资客来说吸引力比较大。

6、产品成交：100-130㎡刚需产品占比回升  别墅签约量连续两周上涨

上周，成交的主力户型70-100㎡的刚需产品有所下滑，成交占比不足4成；环比下滑的还有130-200㎡的改善户型。因富盈加州阳光（43套）的热销，100-130㎡的产品成交量环比有所加大，占比为20%；别墅产品签约量连续2周上升，海逸豪庭（6套）、中惠松湖城（5套）、三正瑞士半山（5套）是其成交的主力。

7、楼盘营销： 中信引领掀起营销狂澜      碧桂园改变东莞楼市格局

8月30日厚街中信·富春山居正式开盘，开盘前夜邀请林志玲亲临项目现场助阵发布盛典，此次活动结合林志玲主演的《天机•富春山居图》进行大力宣传与推广，让广大市民充分感受富春山居的诗情画意、勾起大家对美好生活的向往，并彰显出中信地产的强大品牌实力。该项目首批推出102和135㎡两个户型，在横岗湖豪宅板块周边项目洋房均价8500-10000元/㎡的市场环境下，以7000元/平起的超低价开盘入市，成为市场聚焦的热点。

此外，牵引着众人心的企石碧桂园鼎峰城市花园项目8月30日盛大开盘，推出86-136㎡非毛坯洋房，折后均价5980元/㎡。据了解，开盘当天一小时劲销近700套，销售金额达4.2亿！这是2014年碧桂园集团继常平首府后在东莞第二个开盘热销的项目。同样也备受市场关注的东坑的碧桂园豪庭、横沥的碧桂园天玺、黄江的碧桂园翡翠山这三个项目也将可能趁“金九银十”集中入市，“价格屠夫”碧桂园将延续开盘必大卖的热销势头，掀起东莞楼市“抢购潮”与“抢客潮”，这将大大改变东莞市的楼市格局，尤其是周边楼盘价格定位与入市时机选择方面。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：新政影响月底翘尾未现    成交量同比下滑近6成

1.2供需量价走势：“金九”将至优惠幅度大    楼市均价连续2周跌回8千

1.3物业类型成交：洋房成交占比下滑    别墅、办公性质公寓产品热销

1.4产品类型成交： 100-130㎡刚需产品占比回升  别墅签约量连续两周上涨

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名:区域楼市表现平淡    南城90套再登榜首

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：80-100㎡刚需产品热销   约占43%

1.6.2别墅产品面积区间成交：中惠松湖城150-200㎡小户型销量好

    1.6.3住宅各单价区间成交：9000元/㎡以下成交占半数以上

1.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡价位的别墅产品成交突出

1.7楼盘活动： 3大纯新项目开盘     多个全新项目正式亮相

1.8新增供应：

1.9新开工：开工步伐放慢    仅1个搬迁安置小区

2、土地市场

2.1待拍土地：上周无商住/商服用地待拍信息

2.2出让土地：上周无商住/商服用地出让信息

2.3土地成交：周无商住/商服用地成交信息

三、宏观经济政策环境

3.1.国内：                                           

3.1.1经济环境

3.1.1.1  多地督查稳增长落实情况促进房地产业发展

近期云南、山西、福建、广东等多个地方政府成立督查组，对当地前期提出的稳增长措施落实情况进行检查。业内人士指出，在经济增速放缓背景下，或将有更多地方加入督查稳增长的行列，地方微刺激或将加码。

值得注意的是，在各地发布的综合性稳增长措施文件中，促进房地产投资增长成为一个重要方面。比如辽宁省在《进一步促进投资增长的若干意见》提出，要加强房地产市场引导，促进房地产及相关产业投资增长。辽宁提出科学制定购房优惠、奖励、贷款、公积金等优惠政策。湖北省在《关于促进经济稳定发展的若干意见》也提出稳定房地产投资。湖北要求，武汉等大城市要根据市场变化，采取有效措施，促进开发投资和市场销售持续稳定增长；部分中小城市要通过优化投资结构，盘活存量、稳定市场。江西省在《关于促进经济平稳增长若干措施》中也指出将促进房地产市场平稳健康发展。落实首套房贷款优惠政策，适当降低二套房首付比例。多地文件中提出，要稳定市场预期，提振购房者信心促进房地产健康发展。

3.1.1.2  房地产投资增速下滑是全社会投资增速下滑主因

中国人民大学校长、央行货币政策委员会委员陈雨露近期表示，2014年以来房地产投资增速下滑是全社会投资增速下滑的主要原因，且下滑态势仍在扩大。

国家统计局发布数据显示：2014年一季度全社会固定资产投资增速同比下滑3.3%，房地产开发投资增速同比下降3.4%；1至5月地产同比投资降幅达到5.9%，拉低全社会投资增速已超过一个百分点，建材、电器等地产上下游产业增速同比下降7%。住房结构供过于求、社会进入老龄化趋势明显、我国正处于17年前开始的建筑周期尾声等导致了地产投资下滑。长久以来我国财富积累过于依赖房地产交易，所以地产业下滑才会显现如此巨大影响力。各种迹象显示，地产不景气造成民众财产缩水、消费指数下滑，2014年我国宏观经济会呈现前低后稳的态势，这是我国全面经济结构调整中必须面对的事实。

3.1.1.3   2014年经济面临4个新常态

今年以来，“新常态”成为中国经济的一个热门话题。新常态主要体现在四个方面：一是经济增长速度换挡回落，二是逐步优化结构，三是增长动力从要素驱动向创新驱动转型。四是面临楼市、地方债、金融等多重风险挑战。经济从“粗放型、高增长”的旧常态进入中高速的新常态，是经济发展的客观规律。

作为企业来说，必须清醒认识到这一宏观形势的深刻转变，并调整思路主动适应这一变化，否则将难以适应环境变化，经营可能出现风险。在宏观经济转型之际，房地产业也正在经历很大转型。

3.1.2政策环境

3.1.2.1福建：房贷偿清后再购房按首套认定

福建省住房和城乡建设厅近期下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，意见在首套房认定、贷款放松、契税减免等方面与原有政策有较大不同。

该意见主要围绕去库存和城镇化展开，包括“支持首套刚需客户扩展到首置、首改和拆迁户”“全省购房无须提供一年纳税证明和社保缴纳证明”“购房套数只计算一手住房套数，家庭首改按首套计”“房贷偿清后再次贷款按首套房认定”“拆迁户首套免契税，多套免拆迁面积契税”“鼓励在城镇购房落户，可带直系亲属，农村住房可依法转让”“省内异地购房可提取公积金”等内容。该意见优惠政策有效期1年。各市、县政府可根据意见要求，研究制定具体实施办法。

3.1.2.2 促进公租房发展税收优惠政策发布

财政部网站29日消息，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》和住房城乡建设部、财政部、国家税务总局等部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》等文件精神，财政部和国家税务总局决定继续对公共租赁住房建设和运营给予税收优惠。
    通知指出，对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税，对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税，对公共租赁住房免征房产税，对经营公共租赁住房所取得的租金收入，免征营业税。

3.1.3楼市环境：  

3.1.3.1一线城市“旧改”成房企新战场

近期，土地市场陷入怪圈。一线城市核心区土地资源日益稀缺的现象正愈演愈烈，这些城市核心地段的优质地块往往成为各大房企争夺的对象，并不断刷新各地乃至全国的高价地纪录。而偏远地块常现流拍不断，少人问津。与此同时，几大一线城市对新增建设用地的供地规模都施行不同程度的总量控制，新增指标越来越少。在此背景下，能够盘活大量存量用地的“旧城改造”模式，开始成为房企竞争的新选择。

3.1.3.2广州：20%个税影响二手豪宅成交

继年初广州市白云区出台二手房交易征收20%个税的规定后，最近海珠和越秀也开始实行二手房个税20%规定。该三区二手房个税还是可在核定征收和据实征收之间进行选择。但部分地区“先税后证”的二手房交易流程导致个税与营业税合并办理，一旦出示上手发票意图扣减营业税，就会立即暴露买入价，个税就必须据实征收。因此，不少中介行经纪人表示，该项规定将影响二手豪宅的成交。

3.1.3.3 限购松绑后 楼市无起色

在限购大潮的席卷之下,取消限购的城市越来越多,还在坚守限购的城市已经降为个位数。按说,这一全国范围的紧急救市,理应唤起了不少老百姓的买房热情,然而事与愿违的是,对于地方政府这种“迫不及待”的救市行为,市场反应却并不积极,购房者“麻木”面对政策示好。

放松限购一直被认为是楼市利好消息,但是限购放松真的是市场的救命稻草吗？答案也是否定的。对于地方政府这种“迫不及待”的救市行为,开发商依然心存质疑,不少房企在松绑限购的三、四线城市仍延续此前大幅降价走量的策略,宁可不赚钱甚至小亏一点,也要尽量多收回一些此前在三、四线城市投入的资金。

3.1.3.4 全国仅剩9城未松绑楼市限购

截止8月28日,杭州、西安、贵阳3城宣布全面取消楼市限购,据悉。截至目前,全国仅有9个城市限购尚未松绑,包括北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京、西宁和兰州。

西安：9月1日起全面取消限购：自2014年9月1日起,凡在本市区域内购买商品住房和二手住房的,不再申报户籍和原有住房情况。这意味着,在7月25日取消60平方米以下住房限购之后,西安楼市松绑力度再度升级,执行3年多的限购政策全面取消。

杭州：主城区140平米以上房源解除限购：继放开140平米以上住房限购后,杭州昨日宣布主城区140平米以上房源解除限购,萧山、余杭全面放开。有传闻称,杭州市人民政府已联系人民银行杭州中心支行要求降低第二套住房贷款的首付比例至6成。

贵阳：9月1日起停止执行住房限购措施：贵阳市从9月1日起,将停止执行住房限购措施。届时,无论是本地户籍或外地户籍,在贵阳购房都将不再受房屋套数的限制,也不再需提供房屋套数证明和纳税证明等文件。

3.2东莞：

3.2.1 经济环境：

3.2.1.1我市规划新建三条过江通道 万江到市中心更便捷

据了解，东莞市有关部门规划了三条跨东江水道的过江通道，分别是创业路通道、建设路通道、鸿福西路过江隧道。市城乡规划局在回复记者采访时进一步解释称，创业路通道和建设路通道尚未开展相关设计工作，因此具体实施形式（桥或隧道）尚未确定。

根据相关规划，创业路通道东连莞城创业路，西接万江万道路；建设路通道东连南城建设路，西接万江华南mall东侧中心区东路；鸿福西路通道东连南城鸿福西路，西接万江银龙路。

市城乡规划局向本报表示，鸿福路通道已完成项目建议书。根据《鸿福西路-银龙路跨江通道工程项目建议书》，整个通道从鸿福西路至莞穗路，全长4.7公里，分隧道段（鸿福西路-万道路）和北延线段（万道路-莞穗路）两部分。其中隧道段从鸿福西路至万道路，总长约2公里，双向6车道设计，投资约14.3亿元（不含征地拆迁）。

3.2.2 政策环境：

3.2.2.1 我市2014年普通住房价格标准进行调整

经市人民政府同意，对我市2014年普通住房价格标准进行调整。根据各镇街（园区）普通住房平均交易价格情况，按照单套住房建筑面积计算，我市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇街（园区）划分为三类标准：

一类标准：长安、虎门、南城、松山湖、莞城、东城、凤岗、厚街、寮步、塘厦、万江、樟木头、黄江，实际成交价格低于10115元/平方米（含本数）；

二类标准：石龙、沙田、常平、石排、大朗、大岭山、谢岗、道滘、石碣、高埗、清溪、麻涌、茶山、东坑，实际成交价格低于7753元/平方米（含本数）；

三类标准：中堂、企石、望牛墩、横沥、洪梅、桥头，实际成交价格低于6386元/平方米（含本数）。

本标准自2014年9月1日起至2015年8月31日止（以商品房买卖合同签订时间为准）在全市范围内统一执行。

3.2.2.2 东莞市购普通住房可享1.5%的契税优惠

根据政策，符合普通住房标准的可享受1.5%的契税优惠，其中如果是首套房且面积在90平方米以下，更可享受1%的契税优惠；而超出普通住房标准，则要缴纳3%的“豪宅税”。

以某楼盘的一套洋房进行了计算：该单位建筑面积为130平方米，折后单价约为8678元/平方米。在新标准实施前，按3%需缴纳33981元契税；新标准实施后，只须按1.5%缴纳16991元契税，节省16990元。

3.2.2.3 公积金贷款新政：贷款取消“8倍余额”限制

《东莞市个人住房公积金贷款办法》在中国东莞网公开征询意见，其调整如下：

 A、公积金缴存中断不超3个月可累计计算：仍需要满足缴存满12个月的条件，但如果因单位原因中断缴存的，只需要达到申请贷款时前5个月按月足额缴存；申请贷款时前12个月内连续中断缴存未超过3个月（含）、累计终端缴存未超过5个月（含）且已办理补缴。

B、个人最高贷款额度与缴费时间挂钩：虽取消了8倍余额限制，但同样对贷款额度实行了限额，每笔贷款最低金额为5万元，同时规定属于单一借款人的，贷款最高限额为46万；属于家庭共同借款的，贷款最高限额为66万。

C、二手房贷款期限不超20年：贷款最短期限为1年，最长期限控制在借款人法定退休年龄顺延5年内。共同借款的，按其中贷款期限较长的确定，但最长均不得超过抵押房屋土地使用终止年限，并不得超过30年，其中购买二手房的贷款期限最长不得超过20年，大修自住住房的贷款期限最长不得超过10年。管委会授权公积金中心调整和公布贷款最短期限、最长期限。

D、提供虚假资料骗贷5年内不予贷款：明确借款人提供虚假资料骗贷的，5年内不受理其贷款申请；借款人隐瞒或虚报婚姻状况、直系亲属关系、购房行为、住房数量等情况的，5年内不予受理其贷款申请；虚构提取条件,或持伪造资料提取公积金的，5年内不予贷款；购买“双拼房”、“多拼房”申请贷款隐瞒不报的，不予贷款；购买“多拼房”的，不予贷款；已使用公积金贷款购买住房的，如再次购买该套住房的毗邻房产，公积金中心可提前收回该笔贷款。