东莞楼市8月置业者观望气氛减淡 金九银十有望热闹成交

楼市综述

利好政策奠基 置业者观望气氛减淡 金九银十有望热闹成交

2014年上半年，面对房地产市场的高位回落，整体大政策虽未发生根本性放松，但根据“两会”提出的分类调控原则，即库存量大、供过于求的城市拥有自行调整政策的自主权，引发了几乎全国性的调控放松行动，先是各大城市先后松绑购、限贷令，再到8月已有个别城市开始下调首付比例，而从近期全国各主要楼市表现来看，整体表现为价稳量升。而东莞今年在开发商主动让利的情况下往年房企与购房者间强劲的拉锯战开始弱化，房价一改往年坚挺局面开始松动，低价入市、降价跑量现象增加，另外配上全市大面积的“零利息、低首付”促销活动，使置业者持币观望气氛有所减淡。特别是8.26日出台的东莞住宅价格标准上调政策，这是东莞历史上住宅价格标准上调幅度最大的一次，对楼市意义重大，对“金九银十” 楼市热闹成交奠下坚实基础。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：8月全市一手住宅供应、签约量同环比均明显减少超四成，签约均价环比7月亦略有下降。

与2013年东莞楼市持续旺销、房价升温迅猛相比，2014年楼市表现平淡，特别是上半年楼市经历了长大5个多月的低迷期于6月底启步回暖，到8月东莞两次出台利好政策，虽楼市签约量没有明显增加迹象，近几年常见的“金九银十”于8月提前打响的情况在今年也未有明显迹象，但从8月底开盘的几大新项目来看，现场人气热闹、成交亦较理想。而8月楼市签约量大减的主要原因在于新品加推量减少，大部分有新品加推的项目现正处于客户蓄集期，全力冲刺“金九银十”。而眼下有重大利好的政策奠基，又有全国楼市回暖的良好愿景，再加上置业者持币观望气氛减淡，种种利好将促使“金九银十”热闹成交。

非住宅签约套数创历史第二高值

前8月商品房签约量创历史第三低、住宅创历史第二低：合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年1-8月全市商品房总签约面积353.2万平方米，同比减少超3成，创2007年以来第三低值；其中住宅签约面积294.9万平方米，同比减少约4成，创2007年以来第二低值；非住宅签约58.3万平方米，同比增加5%，签约套数创2007年来以来第二高位；前8月住宅签约均价上涨5%、非住宅签约均价上涨3%。

东莞1-8月楼市签约量稳定在36-40万平方米左右

合富辉煌东莞市场研究部数据显示： 2014年1-8月全市一手住宅签约面积维持在35-38万平方米左右（2月春节所在月除外），今年6月后楼市启步回暖，但到目前为止整体签约量较往年仍有较大差距。

今年前8东莞住宅供应主力为71-100平方米，70平米以下户型供应量增加

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年1-8月全市新增供应一手住宅中100平米以下户型供应比重约58%，其中70平米以下小户型供应比重较去年增加4%。71-120平米户型供应比重达63%，较去减少4%。120平米以下户型供应比重达71%。140平米户型供应比重18%，与去年基本持平。

8月楼市库存量较7月有所减少，但未来供应量大增，去库存仍有一定压力

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：截至2014年8月底，全市一手住宅库存面积476万平方米，较7月减少6万平方米。按今年前8月月均38万平方米计算，要消化掉476万平方米库存需12个月，处于安全水平。但未来2－3个月东莞新品供应或大放量，楼市库存还是存在一定压力。

区域分化较严重 供应足、东南部片区、东部片区成交突出

近几年东莞住宅区域分化一直较严重，去年开始部门三线镇区楼市虽有起色但仍敌不过传统热销区域。如8月全市住宅签约主要集中于东南部片区、东部片区，这两大区域住宅签约套数约占全市总签约量48%。市区8月成交量较7月略有减少，主要因为市区近几年土地供应量锐减，且因市区房价较高让很多置业者望而却步。

万科以绝对优势蝉联东莞房企销冠 光大、碧桂园、万达竞争激烈

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年前8月全市商品房网签约金额房企排名中，万科以41.3亿元继续蝉联东莞房企销冠。光大、碧桂园、万达分别以18.5亿元、16.1亿元、15.3亿元分别排名二、三、四名。从数据来看，光大、碧桂园、万达这三家房企商品房网签约金额相差不到2亿元，特别是碧桂园与万达地产仅相差约八千万，竞争激烈。

8月热销楼盘主要集中在（泛）松湖板块、市区

合富辉煌东莞市场研究部数据显示：2014年8月全市住宅网签金额排名前十项目中，市区及泛市区项目占4席，松山湖及泛松山湖项目占3席，这两大板块项目签约总额占前十名总额的70%。

8月市区住宅供应量环比大减超6成，签约面积同环比均大幅减少，价格略降

市区一手住宅供不应求现象剧增：2014年8月市区一手住宅新增供应2.7万平方米、签约7.8万平方米，在市区土地供应逐年减少的情况下，市区住宅供不应求现象也与日俱增。

8月市区住宅供应量环比7月大幅减少66%，主要因为多个项目在8月主要蓄集客户，少有新品加推，接下来的1-2个月，市区有3-6个项目将加推新品，供应紧张局面有望缓解。

 土地市场分析

【【数据来源：东莞市国土资源局】

总体供应有所回落，成交量有所增长，但总体供求仍然处于低位水平

土地总结：

总体供、求、价：8月份土地总体供应有所回落，但是总体成交量因为7月份的增加而增长，但是相对于以往的水平仍处于较低水平。成交的工业地和仓储地占的份额较大，所以价格也处于较中等水平。

商住地总结：商住地块供应量减少，8月份仅有1宗商住地上市，是今年前8月最少的一个月，也是2013年至今供应量最低月份。8月份成交的商住地有所增加，但是其中松山湖的地块是属于限楼价竟地价的人才公寓性质，所以价格也相对较低。

未来上市商住地：目前商住用地和商业用地供应有所偏紧，预告中商住地占较少份额，未来两个月内商住地的供量将会持续走低，不过南城鸿福商圈将有大规模地块上市。

1、  本月总体供求价

总体供应有所回落，成交量比7月增长，总体供求均处于低迷状态

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，按照土地招、拍、挂起始时间进行统计，2014年8月份东莞全市共供应5宗土地，总面积约15.8万平方米，环比7月供应的22万平方米减少约2.5万平方米，同比去年大幅减少约40万平方米；2014年8月份全市共成交10宗地块，成交总面积约23.9万平方米，环比7月份成交的12万平方米增加约12万平方米，同比去年减少约27万平方米；2014年前8月全市土地供应面积约372万平方米，同比2013年前8月减少约118万平方米，降幅约24%；2014年前8月全市土地共成交面积约356万平方米，同比2013年前8月减少约100万平方米，降幅约22%；今年前8月成交总金额约101亿元，同比2013年前8月增加约20.8亿元，增长26%。

    2、  本月总体供应情况

    土地供应类型减少，供应量主要以工业用地为主

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，8月份土地供应的各个用途分别为工业用地、商住用地和仓储用地三种类型，其中工业用地供应面积约8.4万平方米，占总供应量的53%；商住用地供应面积约3.7万平方米，占总供应量的23%；仓储用地供应面积约3.7万平方米，占总供应量的24%。

    8月份全市仅供应1宗商住地，供应量较紧缺

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示， 8月份全市供应1宗商住地，地块来自黄江镇三新社区，面积约3.7万平方米，容积率为1.0＜Ｒ≤1.5，最大高度是24米，项目主要做别墅产品。地块毗邻金地湖山大境项目，位置优越。8月份商住地供应量是今年来最少的月份，也是2013年至今供应最低月份，供应偏紧。

    地块位置图

8月份商住、商业用地供应细目表

网上挂牌出让

3、  本月土地总体成交情况

总体成交量较小，主要商住用地为主

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞市2014年8月份全市共成交10宗地块，总面积约23.9万平方米，其中商住用地成交面积约10.3万平方米，占总成交量的43%，工业用地成交面积约9.8万平方米，占总成交量的41%，仓储用地成交面积约3.7万平方米，占总成交量的16%。8月仅有这三种类型有成交。

4、  本月商住用地供求情况

商住地供求放缓节奏，供应量连续4个月走低

进入6月份以来，商住地市场开始进入较冷清的状态，供求节奏均放缓，与前5月火热的局面形成较大反差，供应量连续4个月走低。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞市2014年8月份全市供应1宗商住地，供应面积仅3.7万平方米，是2013年至今供应量最低月份；8月成交2宗商住地，总面积约10.3万平方米，成交总金额约4.85亿元，金额占总体成交的87%，成交楼面地价约2407元/平方米。

8月成交的2宗商住地分别来自松山湖金多港青田路东侧和黄江镇三新社区，其中松山湖地块面积约6.7万平方米，容积率为1.0＜Ｒ≤2.2，竞拍当天仅有中集集团1家公司报价，最终被该公司以底价竞得，楼面地价约1790元/平方米。地块采取“限楼价，竟地价”的方式进行出让，项目建成后限定最高售价不高于8500元/平方米，项目将作为松山湖园区产业项目的居住配套，建成后的销售对象由松山湖管委会统筹安排。

上周成交的另一地块位于黄江镇三新社区，地块面积约3.7万平方米，容积率为1.0＜Ｒ≤1.5，最大高度是24米，项目主要做别墅产品。地块毗邻金地湖山大境项目，位置优越，所以被金地顺势拿下作为项目后期用地，成交的楼面地价约4053元/平方米。

8月商住、商业成交地块一览表

网上挂牌交易方式

5、商住地预告

土地市场迎合楼市走势，供应放缓节奏

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，8月份国土局出了一次土地预告，总共14宗，总面积约62万平方米，其中商住、商服用地共3宗，总面积约19万平方米，商住地块分别来自清南城区和横沥镇，虎门港预告1宗商服用地，面积约0.5万平方米。在楼市不太乐观的背景下，考虑到开发商资金回笼较缓慢，所以土地市场也迎合楼市走势，故而放慢了土地上市的节奏，进入6月份以来商住地供应量比前5月有明显减少。