新政下签约延后致成交下滑 东莞楼市批量新品待入市

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境:多地督查稳增长落实情况促房地产业发展   莞普通住宅标准再调促市

全国层面：近期云南、山西、福建、广东等多个地方政府成立督查组，对当地前期提出的稳增长措施落实情况进行检查。业内人士指出，在经济增速放缓背景下，或将有更多地方加入督查稳增长的行列，地方微刺激或将加码。

值得注意的是，在各地发布的综合性稳增长措施文件中，促进房地产投资增长成为一个重要方面。

业内人士指出，面对经济增速下行，督查稳增长措施落实情况或将向更多地方扩散，尤其是一些经济增速排名靠后的地方，以及前期提出稳增长相关措施的地方。督查一方面有利于前期稳增长措施的落实，对于效果不佳的地方或将进一步提出更加具体的微刺激政策。

东莞层面：2014年东莞市普通住房价格标准进行调整，与上一次的变化是：一类增加了寮步、樟木头、黄江；二类增加了石排、谢岗、道滘、茶山、东坑。一类区域从原先的8654元/㎡上调至10115元/㎡ ，二类区域从原先的6610/㎡上调至7753元/㎡ ，三类区域从5717元/㎡调整至6386元/㎡。总体来看，政府价格标准和一二三的重新分类力度上都比较大，刚需当道和价格低行的现实市场下，普宅覆盖面更广，更大范围上利好置业者契税优惠，降低购房成本。可以说这是政府通过税收手段促市的行动。

普通住宅标准调整的利好，下半年刚需产品将踊跃入市，更多产品可享受低契税，受益面将更广。同时新普通住宅标准的出台，也有利于稳定市场预期，打破购房者观望心态，加快购房者入市步伐，从而加快市场交易；另外适逢在“金九”开始实施，部分楼盘预计会延迟至9月份签约，加上“金九银十”期间，符合新普通住宅标准的刚需新品或将集中入市，预计成交量会出现明显上涨，9月的楼市有望打破成交低迷的“僵局”，楼市回暖将加快。

对比其他城市发现，东莞政府刺激楼市需求的方式与其他城市基本一样，除了调高“普通住宅”标准之外，同步采取减少土地出让量、改变购房者预期、降低住房公积金贷款门槛等方式，在政府的推动下，东莞楼市有望打破目前的僵局。

2、新增：“金九”来临供应节奏加快        5新项目新品将批量入市 

8月最后一周，楼市供应市场温度有所上升，共有6个项目有商品房新增供应，合计住宅新增587套，面积约5.3万㎡；非住宅新增85套，面积约1.2万㎡，主要是万科四季花城和湖景壹号的商铺产品供应。而住宅方面，新项目碧河四期的水云天公馆有167套71-171㎡的洋房新品以及134套50-56㎡的办公性质的公寓产品推出；富盈加州阳光、居益凯景中央以及港口国际采用“小步加推”策略，供应量不大。预售证方面，为迎战“金九”，上周就有11个项目新拿预售证，其中海伦堡花园、碧桂园鼎峰城市花园、中信富春山居、御湖半山、时代华庭皆为纯新项目上市，且是批量推货，大量新品蓄势待发，“金九”楼市供应将达到“井喷”。

3、成交情况：新政影响月底翘尾未现    成交量同比下滑近6成

“金九”前夕，虽然东莞楼市回暖的局面已经势不可挡，但月底楼市成交的卷面成绩并不好看，常规的月底翘尾现象并未出现，成交量更是不升反降。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周（2014.8.25-8.31）东莞住宅签约742套，面积约8.64万㎡，环比略有下滑，同比则减少近6成。纵观其原因：一、8月份楼盘的推货量少，新品上市较少，主要以存量销售为主；二、为享受新政的优惠，多个项目签约延迟至9月，而项目的营销动作则主要是为“金九银十”蓄客为主，成交的力度有所减弱；三、虽然“促市”政策的出台提振了顾客的入市信心，但“金九”优惠力度将加大的预期增强，8月的观望情绪依然浓厚。

4、成交均价： “金九”将至   优惠幅度大   楼市均价连续2周跌回8千

上周东莞楼市的住宅均价为8887元/㎡，环比微涨1%，但依然处在今年以来的低位水平线上运行。均价依然持续在9千之下徘徊，主要是因为：1、近期中低价位楼盘成交已经成为楼市成交的主力，据统计，上周均价在9000元/㎡以下的成交量占比为67%；2、从住宅排名上不难看出，上周成交成绩斐然的项目，其房价皆是平民价，走的是低价吸客路线，像富盈加州阳光（5769元/㎡）、丰泰东海城堡（7946元/㎡）、中惠香樟绿洲（6503元/㎡）占住宅排名套数排名前四；3、房地产热门区域项目的优惠力度加大，带动均价下滑，如本周区域排名第二的常平（5744元/㎡）和第四的虎门（8654元/㎡），均价和7月相比，分别下滑13%和10%。