民盈巫杰沅:东莞“黄金十字区”已经在慢慢形成

商业地产讲究的是地段，地段，最终还是地段。

我们现在说“黄金十字区”，其实这个地方在规划的时候，我们就已经接触到很多方面的信息，王府井还没有出来的时候，我们就接触到包括会展中心地下的规划。整个商业规划都是非常大体量的，无论地下还是地上。现在地面上的规划正在慢慢浮出水面，我们可以看到民盈山，也可以看到天河城百货的奥莱商场和未来的王府井板块。

民盈集团商管公司营销副总监巫杰沅

从地理位置来说，这个片区所在的地方刚好在南城东城之间，商业都集中到这里来，房掌柜提到了“黄金十字区”这个概念，我觉得这个概念应该是成立的，这个时候已经在慢慢形成了。

经过这几年的发展，这个片区慢慢地正在积累，东莞大体量商业全都聚集过来，底下有两条地铁交汇，可以说这是东莞一个不错的地块。一个区域有一条地铁过，就有价值了，地铁对于楼市的拉升是很明显的，何况是双地铁交汇，东莞第一个打双地铁交汇的概念就在这里。以前广州天河城是一块不毛之地，发展到现在，双地铁、公交车站集中，从一个基础的地方发展成了广州商业核心。

我们之前在番禺，番禺以前的房子2000元，没有人敢买，太偏僻了，路是修得好了，但是里面的商业非常不发达，慢慢地商业发达了，大的发展商进来了，会互相互补，在东莞无论是商业还是住宅都是大有可为的，它的经济实力也是排名靠前的，东莞有一些低调，我觉得还有很多的机会。

住宅和商业是互相映衬的，“黄金十字区”这里有很多的商业扎堆，包括凯德商圈的一些商业经营了这么多年，一些商家反反复复地调整。其实凯德商圈离“黄金十字区”有一定的距离，中间隔了图书馆、展览馆，这个商业怎么连接起来，还有很大的发展空间。现在我们明显感觉到区域内写字楼的人多了，以前没有这种感觉，现在的感觉很明显，写字楼里面聚集了很多人，也形成了很多需求，包括饮食的，包括住宿的，包括未来的交际，需求都是存在的，这个发展空间是非常大的。

整个东莞来说，好的商业也有几个，在未来的发展过程中，能够做到30万以上的这么大体量的商业，现在没有，广州也是屈指可数。

刚才嘉宾提到，王府井可能还是未知数，但如果王府井，把商业做起来，加上环球经贸中心、海德广场的商业整合在一起的话，形成互补效应，整个商业聚集的能量会在这里爆发出来。

我们在这个片区打造了一个民盈山智慧城项目，我们最关注的是项目怎么接地气，一线品牌当然是一个美好的愿望，但在东莞真正抓到很高端的品牌不太现实，因为东莞很多人喜欢去外地消费的这种习惯还没有改变。

民盈山智慧城的项目在东莞落地，想重新回归到本地化消费，是有一个过程的。我们在研究商业定位的时候，还是稍微把它定位在中端的，可能有一部分偏向于高端，可能国际二线的品牌，或者是国内一线品牌，我们会去做一个推导。

看看民盈山智慧城这个项目好象高大上，但我们不是为了高大上而高大上，我们做商业还是希望能够把它做得更加接地气一些，有这么多的写字楼在附近，同时很多同行包括广告公司、一些大的媒体公司已经把办公室逐渐迁移到这里了。它的商务上的需求，以及本身业务上的需求，都是有很多种延伸的需要，我们作为商业，除了满足餐饮的需求以外，更多的是社交的需求。

在商场来说，不论是东莞的商场，还是全国的商场，现在很多商业都在开发的前期，意味着现在商业是一个急剧变化的情况，商场受到电商的影响很大。电商依靠互联网的背景，消费渠道与方式更加便捷，物流配置非常之便利。现在我们可以看到很多商场开出来就落伍了，因为它的开发周期很长，硬件往往赶不上变化。

为了应对这种情况，很多商场在考虑做智慧商城，现在民盈山项目也是智慧商城。有一些人在尝试，例如wifi的设置，我看到最长的一个登陆方法是需要6步，还有就是网络速度达不到。这种已经是不能满足所谓的wifi需求了，可能未来的商城以后开出来，全场都是wifi热点，不用去问店员，不用去问服务台密码是多少，也不用找墙面上的指引，广东省政府已经开始计划整个广东省内全部覆盖免费wifi，这对于商场来说是一个利好。

我们民盈山智慧城就在设想未来假设这个商场建出来，我们要把这些方面做好：我们会在wifi的配置上提供流畅的基础服务，一个人来民盈山智慧城消费，可以通过手机软件来点餐、订位、买单和积分的兑换与消费，非常的方便和便捷。

我们做这个项目也是希望能够在现在东莞的环境基础上，稍微提高一些，满足更多人的现代化的需求，我们更加希望是一个面向全球的项目，全球的人只要来东莞，就必须来这个项目参观和考察，用立足全球的眼光来打造这个项目。

我们也希望用一种互联网的思维，使得大家来这里消费更加便利一些。我相信这种尝试这种思考应该在同行里面也会慢慢有人研究，或者是研究得更加透彻一些。我们在未来的商业中，包括民盈山智慧城以后出来的商业，希望它有一种不同层次的提升，不要像以前的商场就是基础的卖货，这种竞争力比较弱，希望更多的高手出现，大家一起磨合和协作，我相信整个东莞的商业空间会逐渐地扩大，真正走向一线城市的发展方向。

广州天河城的硬件的配置都是比较前卫和超前的，当时还没有很多的商业建出来，后来有了正佳广场，增个综合体的体量大概40多万，后来还出现了万菱汇，万菱汇后面还有太古汇，这是不同的高手在做这种项目，这种项目互相又有区位的互补，大家形成了商业的提升，消费者通过这么多商家的进驻，得到了更多方面的满足。我觉得商业发展得好了，这个住宅肯定也是提升的。

民盈山智慧城30万平米，有18个楼层，18个楼层对于商业来说很少见，特别是东莞。在有负二层接驳地铁的商业也是很少见。我们去年签约了韩国CGV影院，它非常看好这个市场。

民盈山智慧城除了在硬件上不落伍和服务不落伍之外，我们更加多地是在业态配置上更加满足大家的需求。现在的商业大家比较容易想到的，一个商场有电影院、超市，这是大的主力店，儿童乐园是现在很多商场都会做的，我们要做得比他们更加强一些，里面的一些功能设置需要有很多亮点；超市设置在负二楼，怎么跟周边的商业做竞争，也必须有特色。

我们还会做溜冰场，这个商业体要满足人的年龄跨度是很大，小孩子到中青年，到老年都是有的。而我们为什么要做，做多大，做得是否有影响力，在服务上和卖点上吸引到周边的人过来消费，这也有很多的文章可以做。

餐饮也是一个比较大的板块，现在去哪里都需要餐饮的主体，很多商场招商也是通过餐饮慢慢带动周边人的消费，餐饮业态越来越多的基础上，我们会划分大概38%以上接近10万平米做餐饮。10万平米的餐饮，有一些餐饮店铺二百平米三四百平米，有两三百家。这么多餐饮店集中在这里，要形成竞争力和生存下去，必须要有特色。

我们会打造不同主题特色的餐饮，比如西班牙、越南、泰国、韩国料理等常见的，还有把一些特色的聚集起来，比如一些素食餐饮也是东莞很特色的。我觉得如果每家的形象和服务有一些错位，或者是更进一步的升级的话，商家也会有更多的发挥空间。我们去外地考察，有一些餐饮的服务也是很多细节的文章，中国的古文化，服装上的文化都可以融合进来，形成真正的影响。

智慧城这个概念，当时我们在考虑的时候，主要是从软件和硬件做一个铺垫，举一个例子，wifi肯定是要无缝链接的，这样更加方便，到达这里更加便利。这个项目占地10万平米，车库下面有三四千个车位，你怎么找到你的车，假如未来有更加便捷的方法，你通过你的手机，可以直接导航到你的车位置，是不是更好？从硬件来说，从软件来说，从业态的布局来说，我们正在研究，也希望做得更加丰富一些。

我们之前跟一些朋友交流过，这个项目也是东莞人自己投资的，最高楼的概念，有双地铁的优势所在，很多人谈到这个项目的时候，东莞人的归属感很强，觉得这个项目是东莞自己的，有一种自豪感，我们希望把这个项目做得更好一些，让大家可以看到东莞的转型，可以看到东莞一些接地气的效果，这是我们初步的研究，我们在研究这个报告的时候，都已经做了将近2个月的市场调研，第一次做调研是整个商业综合体的市调，第二次是调研30万平米商业板块怎么做，我们之前做商业地产这么多年的想法，在未来几个月，我们会把详细的报告汇总起来，再跟大家一起探讨和汇报一下。