8月东莞楼市推售放缓 大石龙新盘登场厚街常平项目入市受阻

    一、区域楼市概况

说明：

1.七大片区划分：

中心城区：莞城、南城、东城、万江；

临深片区：塘厦、凤岗、樟木头、黄江、清溪；

松湖片区：松山湖、大朗、寮步、大岭山、东坑；

滨海片区：沙田、厚街、虎门、长安；

东北片区：常平、桥头、横沥、谢岗；

大石龙片区：茶山、石龙、石碣、企石、石排；

水乡片区：道滘、中堂、麻涌、高埗、望牛墩、洪梅。

2.三类镇区划分：

根据最新普通住宅价格标准，同时，根据各镇区楼市实际情况，将政府划定的一类镇区中的茶山划入三类，我们将东莞各镇区划分如下：

一线：长安、松山湖、虎门、莞城、南城、厚街、凤岗、塘厦、东城、万江；

二线：黄江、石龙、大岭山、寮步、常平、大朗、樟木头、沙田、高埗、麻涌、石碣、清溪；

三线：东坑、道滘、石排、中堂、望牛墩、洪梅、横沥、桥头、企石、谢岗、茶山；

二、区域楼市观察

总体叙述：

本月东莞市场整体推售放缓，房企主要将注意力放在即将到来的金九银十上，除个别项目于8月底抢先入市外，本月市场上主要处于新品入市前期的预热阶段，新品推介活动此起彼伏。而在市场整体进入预热性阶段下，大石龙片区产品推售却较为火热，多个全新项目陆续登场，低开之下销售成绩不俗。而在今年前期火热了一把的厚街、常平区域，在前期产品成交释放了一波需求下，片区成交显得有所疲软，本月入市项目推售有所受挫。

随着低开项目的逐渐增多，市场上新品入市低开渐成常态，并带动在售项目产品的价格回调，众多项目本月网签价格明显下滑，而截至8月底，前10房企累计业绩普遍同比大幅下滑，下滑幅度甚至达到76%，在业绩压力下、以及市场低开风向下，以价换量渐成后市大势。

1、8月楼市整体推售大幅放缓，大石龙片区新盘相继登场。

进入8月，东莞楼市经历了6、7月的一波推售潮后，迈进8月，为备战金九，市场整体将注意力放在新品入市前的预热上，市场上开盘推售新品的项目大幅减少。

但大石龙片区项目推售却较为火热。继去年石龙市场上刚需项目产品逐渐销售完毕后，石龙便持续处于刚需产品供应断档的情况，本月石龙终于迎来其今年首个全新刚需项目海伦湾的入市，同时，大石龙片区中，位于企石的碧桂园鼎峰城市花园项目，以及石排的中央公馆项目等全新项目亦陆续登场。

    2、大石龙片区住宅成交回升，厚街、常平项目入市受阻。

今年以来大石龙片区入市项目甚少，其市场成交亦显得较为风平浪静，但随着本月片区内多个全新项目相继入市，大石龙片区住宅成交热度明显上升。一方面，自去年开始，石龙镇内刚需项目产品供应逐渐断档，市场上供应多为大户型产品，且价格持续居高不下，本月海伦湾项目以“6”字头低价推售其94-116㎡洋房产品，释放当地压抑已久的需求，因此取得的成绩不俗；另一方面，有价格屠夫之称的碧桂园于企石推售约700套洋房产品，入市均价6200元/㎡（带非毛坯），与当地在售项目毛坯产品价格相当，亦打破了沉寂多时的企石市场，取得不俗的销售成绩。

但与此同时，厚街、常平成交却有所疲软。继今年厚街花香十二院低开、厚街万达广场入市，常平富盈加州阳光以及碧桂园常平首府项目低价格入市，厚街与常平市场成交火了一把，但进入8月，在前期项目大量入市，极大地释放了当地需求后，两地楼市有所疲软，本月入市项目推售有所受阻。

3、项目低开持续蔓延，多片区价格明显下行。

今年3月厚街花香十二院低价格入市时，市场项目价格仍然企稳，而到了6月临凤岗、常平多个全新项目相继低开后，似乎打开了东莞楼市价格调整的序幕，全新项目入市低开逐渐成常态。本月，虽然开盘入市项目大幅减少，入市项目主要集中在大石龙片区，而无论是石龙海伦湾项目、企石碧桂园鼎峰城市花园项目的以“6”字头均价入市，还是临深片区低开持续发酵，塘厦万科朗润园公寓以5800元/㎡的均价入市，都昭示着东莞市场低开情况的逐步蔓延，同时，各片区普通住宅均价亦明显下滑，本月，除水乡片区普通住宅价格企稳，有5个片区普通住宅均价明显下滑，而即使是价格呈环比上升的中心城区，亦不过是结构性因素导致，实际上片区内多个在售楼盘网签价格已明显下滑。

一、区域楼市分析

（1）.七大片区

1.供应：整体住宅推售大幅放缓，城区本月住宅新增为零。

由于8月为楼市传统淡季，在踏入“金九”之际，市场项目主要再注意力集中在新品入市前的预热活动中，甚少楼盘进行新品推售。据东莞中原研究部数据监测显示，2014年8月，东莞全市住宅新增面积31.39万平，同大幅下滑51%，环比下滑43%。七大片区8月住宅新增以大幅下降为主基调，其中历来为楼市热点的中心城区本月更无一项目住宅新增，临深片区亦大幅下降，市场成交主要以消化库存为主；

东北片区由于天林湖花园入市，新增洋房产品491套合计5.53万平，致使东北片区住宅新增大幅上涨。同时，今年以来沉寂已久的松湖及水乡片区，8月在松湖里的鱼、居益凯景中央等项目的入市下，其住宅新增亦环比大幅上涨，但同比去年仍大幅下滑；

七个片区中，住宅新增主要集中在临深片区，本月该片区有6个项目新增住宅产品，合计11.5万平，占全市总量的37%，而东北片区和松湖片区因个别全市项目入市，东北片区住宅新增占据了全市总量的25%，松湖片区为13%，而中心城区因本月无一项目新增住宅产品，从而垫底。

2014年8月七大片区新增供应面积：

2、成交量：大石龙片区成交有所上升，其余6片区成交仍处低位。

据东莞中原研究部数据监测显示，本月东莞全市住宅成交面积40.61万平，环比下滑26%，同比下滑48%。七片区中，其中有6个片区住宅成交同比下滑，5片区环比下滑；

由于近期中惠松湖城、嘉宏松湖里的鱼等全新项目的集中入市，今年以来楼市沉寂已久的松湖片区本月成交环比大幅上涨65%，但同比去年仍然处于低位，而大石龙片区由于茶山富盈香茶郡及伟隆国际花园的集中网签，同比及环比均有所上涨；

 临深片区住宅成交面积仍占主导，本月住宅网签10.81万平，占全市成交总量的27%。虽然中心城区本月并无住宅新增，但在市场在售存量产品的积极促销下，住宅增去化8.09万平，占全市住宅成交总量的20%。而松湖片区在近期新品入市下，住宅成交有所走高，本月住宅成交合计7.88万平，占全市总量的19%。而东北片区在继碧桂园常平首府项目网签完毕后，片区住宅成交急剧下滑，环比下降64%，本月住宅网签仅3.24万平，占全市总量不足1成。

2014年8月七大片区住宅成交情况：

附：2014年8月各区域住宅成交面积排行榜：

3、成交结构： 4片区180㎡以上产品成交占比超1成。

据东莞中原研究部数据监测显示，本月，除东北片区70-125㎡产品成交占比不足50%外，其余片区70-125㎡产品成交占比均超6成，刚需产品成交占其绝对主导，其中临深片区、松湖片区及水乡片区的占比幅度更超7成；

而本月东北片区70-125㎡产品占比仅43%，而其125-180㎡产品成交占比达37%，主要是一方面，继碧桂园常平首府项目大量刚需产品低价入市后，常平市场上在售主要以大户型项目为主；另一方面，经过碧桂园常平首府项目释放了一大波的刚性需求后，片区刚性需求有所减少，刚需产品成交亦大幅下滑。

 2014年8月七大片区住宅成交结构(按套数计):

4、成交价格： 5片区普通住宅均价下滑，城区均价结构性上涨。

据东莞中原研究部数据监测显示，本月，七大片区普通住宅网签均价中，水乡片区价格基本企稳，中心城区环比上月上涨4.81%，其余5片区呈不同程度下滑；

虽然中心城区本月普通住宅均价环比上涨，但主要因为个盘集中网签引起的结构性上浮，本月城区普通住宅网签面积排行前三分别为南城恒大御湖、东城天玺以及南城万科金悦香树，该三个项目网签均价均过万，且天玺价格更接近1.5万元/㎡，而实际上中心城区已有多盘普通住宅均价明显下滑，普通住宅网签面积排行前10个项目中，有9个网签均价下滑，如恒大御湖环比上月下滑5.48%，江南第一城下滑3%，世纪城幸福公馆下滑12%，城区项目价格下滑明显；

而其余片区本月普通住宅网签均价呈不同程度的下滑，其中尤以临深片区、东北片区及大石龙片区较为明显。临深片区及东北片区作为新品低开入市的区域，在片区内价格调整相继蔓延下，普通住宅网签均价开始明显走低，而本月大石龙片区因富盈香茶郡项目以5475元/㎡的低价集中网签115套洋房产品，导致片区价格下滑3.46%。

5、存量走势：五片区消化周期继续上行，两片区有所下滑。

据东莞中原研究部数据监测显示，截止至2014年8月底，东莞住宅可售存量493万平，存量住宅主要分布在临深片区及中心城区，本月中心城区无住宅产品新增入市，城区住宅成交主要以消化库存为主，其住宅存量进一步走低，而临深片区在新品不断入市下，其住宅存量再次列七个片区之首，其住宅可售存量套数占全市总量的23%，中心城区占比21%，而滨海片区占比16%，松湖片区占比14%，东北片区为11%，水乡及大石龙片区则均不到10%；

从七大片区住宅存量走势来看，本月中心城区因无住宅产品新增，城区住宅存量再次下滑，其消化周期亦开始下行

6、存量结构：

据东莞中原研究部数据监测显示，截止至8月底，东莞七个片区住宅存量结构中，180㎡大户型住宅产品仍然占比甚重，七个片区180㎡以上产品存量占比均超过10%，其中中心城区、滨海片区以及水乡片区占比超过20%；

另外中心城区及东北片区70㎡以下产品存量占比巨大，城区70㎡以下产品占比达30%，东北达33%。

2014年8月底七在片区在售住宅存量结构（按套数计）:

2014年8月底各户型产品七大片区占比情况：

截至8月底东莞住宅可售存量中，70㎡以下产品占比15.6%，产品主要分布在中心城区及东北片区，70-125㎡产品占比达47%，存量产品主要分布在临深片区、大石龙片区及松湖片区，而125-180㎡存量产品占比达20%，存量产品主要分布在水乡片区、大石龙片区以及滨海片区，而180㎡以上存量产品占比17.43%，存量产品主要分布于中心城区、水乡片区以及滨海片区；

从七个片区分物业类型存量消化周期来看，七个片区洋房仍然整体偏紧，其中滨海片区在众多新品不断入市下，市场需求释放逐步放缓，其洋房消化周期回至12月。另外，别墅方面，七个片区别墅产品存量仍然偏重，多个片区消化周期过大。公寓产品方面由于受片区个别产品影响，七个片区消化情况分化较大。

各片区分物业类型消化周期（以面积计）：

从七个片区目前洋房存量消化周期来看，目前七个片区中，125㎡以下刚需洋房产品仍然整体偏紧，而125-180㎡产品在各片区表现不一，分化较大，但整体上仍呈偏紧状态，而180㎡以上洋房产品存量则整体偏重，七个片区中多个片区180㎡以上洋房产品存量消化周期过大。

各片区洋房分面积段消化周期（以面积计）：

（2）.三类区域

整体供需：2014年8月三类区域住宅总体供需：

供需：一线区域供需大幅下滑。

从本月三类区域供需情况来看，本月三类区域住宅成交同比供需均下滑，其中一线区域下跌幅度最大，三线区域跌幅最小，而其环比则有所上升，一线区域则环比同比双双大幅下降。二线区域虽新增环比有所上升，但成交仍然低迷，本月住宅成交环比有所下滑。

从其成交结构来看，本月一线区域住宅成交占比有所下滑，占全市成交总量的52%，而二、三线区域成交占比则有所上升，其中二线区域本月住宅成交占比34%，三线区域占比13%。

    价格：二线区域普通住宅价格有所反弹，三线区域则持续下滑。

本月一线镇区普通住宅均价为9764元/㎡，与上月相比基本持平，一线镇区普通住宅成交均价自3月出现过明显下滑后，至今其普通住宅成交均价无明显变化，仍然维持在高位状态，而二、三线镇区从5月起呈下行走势后，本月，二线镇区普通住宅价格有所反弹，重新回到“7”字头，主要由个别项目带动。而三线区域普通住宅均价仍然呈下滑走势，由上月5793元/㎡再次下滑至5674元/㎡。

二、区域楼市展望：

1、“金九”来临，多片区项目陆续登场。

八月，东莞楼市开盘加推项目大幅减少，众多项目均将其推售入市时间设定在金九银十，而本月众多项目为新品入市磨枪造势，新品入市预热性活动此起彼伏，楼市营销力度持续加大，众多项目纷纷请来各路名星名人前来助场，营销中心开放、样板房开放等活动不绝。

8月众多预热性活动都预示着迈入9月将有众多项目陆续开盘推售，而营销中心、样板房开放等活动的此起彼伏则预示着众多全新项目将陆续登场，全新项目将是接下来市场供应的主力。松湖片区继松湖里的鱼、中惠松湖城的入市后，星城翠珑湾、万科松湖传奇、时代华庭等项目亦在金九相继登场；沉寂已久的中心城区，亦将迎来帝景中央等多个项目的新品入市。而更多新品将于十月登场，届时，各片区供需将迎来高潮。

2、一类区域扩张，普标大幅上调，助涨片区楼市成交。

一类区域住宅成交一类区域为楼市成交主导，历来占全市成交比重5成以上，是东莞楼市成交的主力。而自9月开始执行的普通住宅新标准，不但扩张了一类区域的范围，将樟木头、黄江等区域纳入一类，一类区域由10个扩张至13个，同时，其价格标准由原来的8654元/㎡涨至10115元/㎡，大幅上涨了1千多元，突破万元大关，按目前一类区域项目的网签价格来看，几近将一类区域的在售楼盘产品覆盖，届时购房者入市大多都可省下一半契税，而符合标准的90㎡以下的首套产品更可省下2/3契税。

在9、10月众多项目产品集中上市，市场供应大幅增加下，加之新品入市低开渐成常态，在售项目市场价格调整持续发酵下，普通住宅价格标准的调整为接下来金九银十的推售打下一支强心针，将有力助涨东莞楼市成交。